Das Mietrecht in Deutschland hat sich zum 1. Januar 2025 in mehreren zentralen Punkten verändert. Diese Neuerungen betreffen sowohl Vermieter als auch Mieter und bringen Anpassungen mit sich, die den Wohnungsmarkt transparenter und gerechter gestalten sollen. Als erfahrenes Immobilienunternehmen in Braunschweig möchten wir von Cakir Immobilien Ihnen einen detaillierten Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Änderungen geben und erläutern, wie sich diese auf Ihre Rechte und Pflichten auswirken können.

Warum gibt es das Mietrecht – und wen soll es schützen?

Das Mietrecht ist ein zentrales Element des deutschen Zivilrechts und dient vor allem dazu, das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern rechtlich zu regeln. Gerade in einem Land wie Deutschland, in dem ein großer Teil der Bevölkerung zur Miete wohnt, ist es unverzichtbar, klare gesetzliche Grundlagen zu schaffen, die das Zusammenleben regeln und Konflikten vorbeugen. Die grundlegenden Bestimmungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, insbesondere in den §§ 535 bis 580a, wobei zahlreiche Nebengesetze und Verordnungen ergänzend hinzukommen.

Ziel des Mietrechts ist es in erster Linie, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern zu schaffen. Mieter sollen durch das Gesetz vor unangemessenen Mieterhöhungen, willkürlichen Kündigungen oder unzumutbaren Wohnbedingungen geschützt werden. Gerade weil Wohnraum nicht beliebig verfügbar ist und ein Zuhause ein existenzielles Grundbedürfnis darstellt, besteht hier ein besonderer gesetzlicher Schutz. Auch vor dem Hintergrund sozialer Gerechtigkeit spielt das Mietrecht eine wichtige Rolle, denn es soll sicherstellen, dass Wohnen für alle Menschen erschwinglich und sicher bleibt – unabhängig von deren Einkommenssituation oder sozialem Status.

Gleichzeitig schützt das Mietrecht auch Vermieter. Es schafft Rechtssicherheit bei der Gestaltung von Mietverhältnissen und gibt klare Regeln für Vertragsinhalte, Kündigungsfristen, Mängelanzeigen oder die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vor. Vermieter haben dadurch die Möglichkeit, ihre Immobilien wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, rechtlich fundierte Mietverträge abzuschließen und sich gegen vertragswidriges Verhalten von Mietern zur Wehr zu setzen. Der Schutz der Eigentumsrechte ist ebenso ein tragendes Prinzip wie der soziale Mieterschutz.

Im Idealfall sorgt das Mietrecht also für ein ausgewogenes Kräfteverhältnis. Es soll weder die Rechte des Vermieters übermäßig einschränken noch dem Mieter die alleinige Kontrolle über das Mietobjekt geben. Vielmehr geht es darum, ein stabiles und verlässliches Rechtsverhältnis zu schaffen, das beiden Seiten eine langfristige und sichere Grundlage bietet. Gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt wie er derzeit vielerorts herrscht, kommt der rechtlichen Regulierung eine große Bedeutung zu. Insofern ist das Mietrecht auch ein Instrument zur sozialpolitischen Steuerung.

Durch die regelmäßige Anpassung an gesellschaftliche Entwicklungen – wie etwa steigende Mieten, Wohnungsknappheit, Klimaziele oder die Digitalisierung – bleibt das Mietrecht lebendig. Es wird immer wieder reformiert, um neue Realitäten zu berücksichtigen. Die Reformen zum Jahr 2025, die wir Ihnen in diesem Artikel vorstellen, sind ein gutes Beispiel für diese Dynamik. Sie zeigen, dass das Mietrecht nicht starr ist, sondern sich weiterentwickelt – im Sinne eines möglichst fairen und zeitgemäßen Miteinanders von Mietern und Vermietern.

Mietpreisbremse: Verlängerung und Ausweitung

Bisherige Regelung: Die Mietpreisbremse, eingeführt im Jahr 2015, war ursprünglich bis Ende 2025 befristet. Sie erlaubte es den Bundesländern, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mieten bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen.

Neue Regelung ab 2025: Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert und geographisch ausgeweitet. In Niedersachsen beispielsweise wurde die Anzahl der betroffenen Kommunen von 18 auf 59 erhöht. Zudem wurde die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis in bestimmten Gebieten von 20 Prozent auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt. Diese Maßnahmen sollen den Mietanstieg weiter dämpfen und den Wohnungsmarkt stabilisieren.(hug-wob.de)

Kündigungsschutz: Erleichterter Widerspruch für Mieter

Bisherige Regelung: Mieter mussten einem Kündigungsschreiben des Vermieters in Schriftform widersprechen, was eine eigenhändige Unterschrift und den postalischen Versand erforderte.

Neue Regelung ab 2025: Mit der Änderung des § 574b Absatz 1 BGB ist nun die Textform ausreichend. Das bedeutet, dass Mieter ihren Widerspruch per E-Mail, SMS oder anderen elektronischen Kommunikationsmitteln übermitteln können. Diese Anpassung erleichtert es Mietern, ihre Rechte wahrzunehmen und auf eine Kündigung angemessen zu reagieren.(Haus & Grund RW, haus-und-grund-vertrag.de)

Grundsteuerreform: Auswirkungen auf Nebenkosten

Bisherige Regelung: Die Grundsteuer wurde auf Grundlage veralteter Einheitswerte berechnet, was zu Ungleichheiten führte.(Tagesspiegel)

Neue Regelung ab 2025: Ab dem 1. Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft. Die Berechnung erfolgt nun nach einem neuen Modell, das den Immobilienwert, die Grundstücksfläche und die Lage berücksichtigt.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sich die Grundsteuerlast ändern kann, was wiederum Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung hat. Da die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden darf, sollten Vermieter die neuen Bescheide sorgfältig prüfen und die Nebenkosten entsprechend anpassen.

Energetische Sanierungspflichten: Neue Anforderungen für Eigentümer

Bisherige Regelung: Es gab bereits Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, jedoch waren diese weniger strikt.

Neue Regelung ab 2025: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde überarbeitet und stellt ab 2025 höhere Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden. Eigentümer sind verpflichtet, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, etwa die Dämmung von Rohrleitungen oder den Austausch veralteter Heizsysteme. Diese Maßnahmen sollen den Energieverbrauch senken und die Klimaziele erreichen helfen. Für Vermieter bedeutet dies Investitionen in die Modernisierung ihrer Immobilien. Allerdings können bestimmte Kosten im Rahmen der Modernisierungsumlage auf die Mieter umgelegt werden, wobei gesetzliche Grenzen zu beachten sind.

CO₂-Kostenaufteilung: Neue Regelung zur Heizkostenverteilung

Bisherige Regelung: Die CO₂-Kosten für das Heizen mit fossilen Brennstoffen wurden vollständig von den Mietern getragen.

Neue Regelung ab 2025: Mit der Einführung eines CO₂-Preises für fossile Brennstoffe entstehen zusätzliche Kosten für das Heizen mit Öl oder Gas. Ab 2025 gilt eine neue Regelung zur Aufteilung dieser CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern. Die genaue Verteilung hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab: Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss. Diese Regelung soll Anreize für energetische Sanierungen schaffen und gleichzeitig die Mieter vor übermäßigen Belastungen schützen.

Digitalisierung im Mietrecht: Textform ersetzt Schriftform

Bisherige Regelung: Für viele Erklärungen, wie etwa Mieterhöhungen oder Kündigungen, war die Schriftform erforderlich, was eine eigenhändige Unterschrift und den postalischen Versand bedeutete.

Neue Regelung ab 2025: Im Zuge der Digitalisierung wurden die Formvorschriften im Mietrecht angepasst. Für viele Erklärungen ist nun die Textform ausreichend. Das bedeutet, dass solche Mitteilungen per E-Mail oder anderen elektronischen Kommunikationsmitteln erfolgen können, ohne dass eine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist. Diese Änderung erleichtert die Kommunikation zwischen Mietern und Vermietern und beschleunigt administrative Prozesse.

Wohngeldreform: Erhöhung und vereinfachter Zugang

Bisherige Regelung: Das Wohngeld wurde in regelmäßigen Abständen angepasst, jedoch reichten die Beträge oft nicht aus, um die steigenden Wohnkosten zu decken.

Neue Regelung ab 2025: Das Wohngeld, ein staatlicher Zuschuss zur Miete, wurde zum Jahresbeginn 2025 reformiert. Die Leistungen wurden um durchschnittlich 15 Prozent erhöht, und die Einkommensgrenzen für den Anspruch wurden angehoben. Zudem wurde das Antragsverfahren vereinfacht, um mehr Haushalten den Zugang zu dieser Unterstützung zu ermöglichen. Für Mieter mit geringem Einkommen bedeutet dies eine spürbare Entlastung bei den Wohnkosten. Vermieter sollten sich bewusst sein, dass durch das erhöhte Wohngeld die Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter gestärkt wird.

Fazit: Cakir Immobilien – Ihr Partner für rechtssichere Mietverhältnisse

Die Vielzahl an gesetzlichen Neuregelungen im Mietrecht 2025 macht deutlich, wie komplex und dynamisch dieser Bereich ist. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen sich regelmäßig mit den aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen und richtig auszuüben. Unkenntnis kann schnell zu rechtlichen Problemen, finanziellen Einbußen oder angespannten Mietverhältnissen führen.

Bei Cakir Immobilien in Braunschweig stehen wir Ihnen genau in diesen Fragen mit unserer langjährigen Erfahrung zur Seite. Wir kennen die juristischen Feinheiten ebenso wie die praktischen Herausforderungen, die mit Mietverhältnissen einhergehen. Egal ob Sie als Vermieter Unterstützung bei der Gestaltung rechtssicherer Mietverträge benötigen, sich über die korrekte Umsetzung der Mietpreisbremse informieren wollen oder Fragen zur Umlage von Modernisierungskosten haben – wir beraten Sie kompetent, individuell und mit einem feinen Gespür für Ihre persönlichen Anliegen.

Als Mieter wiederum profitieren Sie von unserer transparenten und fairen Betreuung, wenn es um Fragen zum Mietvertrag, zur Nebenkostenabrechnung oder zur Ausübung Ihres Kündigungsschutzes geht. Wir nehmen Ihre Anliegen ernst und setzen uns für eine faire Lösung ein – ganz gleich, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine vermietete Kapitalanlage handelt.

Setzen Sie auf die Expertise von Cakir Immobilien – Ihrem vertrauensvollen Partner im Raum Braunschweig, wenn es um Immobilien, Mietrecht und eine kompetente Kundenbetreuung geht. Mit uns sind Sie stets rechtlich auf dem neuesten Stand und können Mietverhältnisse in jeder Hinsicht sicher und erfolgreich gestalten.

Ein Mietvertrag bildet die rechtliche Grundlage für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Er legt fest, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben und sorgt für klare Regelungen zur Nutzung der Immobilie. Wer einen Mietvertrag unterschreibt, geht eine langfristige Verpflichtung ein, die mit finanziellen und rechtlichen Konsequenzen verbunden ist. Deshalb ist es entscheidend, den Vertrag sorgfältig zu prüfen und eventuelle Stolperfallen zu vermeiden.

Viele Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern entstehen aufgrund unklarer oder missverständlicher Klauseln im Vertrag. In diesem Leitfaden werden die wichtigsten Aspekte eines Mietvertrags ausführlich erläutert, um beiden Seiten eine sichere und faire Mietbeziehung zu ermöglichen.

Die Bedeutung eines klaren und rechtssicheren Mietvertrags

Ein Mietvertrag sollte immer so formuliert sein, dass keine Unklarheiten oder versteckten Klauseln entstehen. Er muss sich an die gesetzlichen Vorgaben halten und darf keine unzulässigen Regelungen enthalten. Beide Parteien sollten sich bewusst sein, dass mündliche Absprachen oft nicht rechtsverbindlich sind und es im Streitfall auf die schriftlichen Vereinbarungen ankommt.
Besonders wichtig ist es, dass alle wesentlichen Bestandteile klar definiert sind. Dazu gehören die genaue Beschreibung des Mietobjekts, die Höhe der Miete, die Nebenkostenabrechnung, Regelungen zur Kaution und Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen.

Wichtige Vertragsinhalte, die Mieter und Vermieter kennen sollten

Ein Mietvertrag beginnt in der Regel mit der genauen Bezeichnung der Vertragsparteien und der vollständigen Anschrift der Immobilie. Hier sollte sichergestellt werden, dass alle Mieter, die tatsächlich in der Wohnung leben, auch als Vertragspartner aufgeführt sind. Das hat insbesondere für den Vermieter Bedeutung, da nur die im Vertrag genannten Personen für die Mietzahlungen haften.

Die Miethöhe und die Nebenkosten sind zentrale Punkte des Vertrags. Die Grundmiete sollte exakt angegeben sein, ebenso die Betriebskosten, die zusätzlich zur Miete anfallen. Es muss klar definiert werden, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung mit späterer Abrechnung vereinbart sind. Ein häufiges Missverständnis entsteht, wenn Mieter annehmen, dass eine monatliche Zahlung bereits alle Kosten abdeckt, obwohl eine jährliche Nachzahlungspflicht besteht.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Kaution. Diese dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für den Fall, dass Mieten nicht gezahlt oder Schäden an der Immobilie hinterlassen werden. Die Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und muss vom Vermieter auf einem separaten, verzinsten Konto angelegt werden. Mieter haben das Recht, eine Kopie des Kontoauszugs zu verlangen, um sicherzustellen, dass ihre Kaution ordnungsgemäß verwahrt wird.
Die Laufzeit des Mietverhältnisses und die Kündigungsfristen sollten ebenfalls genau betrachtet werden. In den meisten Fällen handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der von beiden Seiten mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann. Bei Zeitmietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung oft nicht möglich, es sei denn, es wurde eine besondere Regelung vereinbart.

Typische Stolperfallen und unzulässige Klauseln

Viele Mietverträge enthalten Regelungen, die rechtlich nicht zulässig sind oder später zu Konflikten führen können. Eine häufige Streitfrage ist die Renovierungspflicht. Oft wird Mietern vorgeschrieben, dass sie die Wohnung beim Auszug renovieren müssen. Solche Klauseln sind jedoch nur dann wirksam, wenn sie keine starre Verpflichtung darstellen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter nicht pauschal dazu verpflichtet werden können, eine Wohnung unabhängig vom tatsächlichen Zustand zu renovieren.

Ein weiteres Problem sind zu hohe oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen. Vermieter müssen sich an die Betriebskostenverordnung halten und dürfen nicht beliebig zusätzliche Kosten auf die Mieter umlegen. Kosten für Instandhaltungen oder Verwaltung sind keine umlagefähigen Nebenkosten und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Auch Klauseln zur Haustierhaltung sollten genau geprüft werden. Ein generelles Verbot von Haustieren ist rechtlich nicht zulässig. Kleinere Tiere wie Hamster oder Vögel dürfen in der Regel immer gehalten werden. Bei Hunden oder Katzen kann der Vermieter ein Mitspracherecht haben, allerdings nur dann, wenn es sachliche Gründe gibt, wie zum Beispiel eine erhebliche Belästigung anderer Mieter.

Tipps für Mieter: Worauf Sie vor Vertragsunterzeichnung achten sollten

Bevor ein Mietvertrag unterschrieben wird, sollten Mieter ihn genau durchlesen und sich nicht unter Druck setzen lassen. Falls Unklarheiten bestehen, lohnt es sich, den Vertrag von einer fachkundigen Person prüfen zu lassen. Besonders wichtig ist es, sich eine genaue Vorstellung von den anfallenden Kosten zu machen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Es ist ratsam, sich eine schriftliche Bestätigung über die Höhe der Kaution sowie eine detaillierte Liste der Nebenkosten geben zu lassen. Wer bereits beim Einzug Fotos vom Zustand der Wohnung macht und ein Übergabeprotokoll anfertigt, kann spätere Streitigkeiten über Schäden vermeiden.

Falls im Vertrag eine Kündigungsausschlussklausel enthalten ist, sollte geprüft werden, wie lange diese gilt. In vielen Fällen können Mieter eine Wohnung nicht vor Ablauf einer bestimmten Frist kündigen, was problematisch sein kann, wenn sich die Lebensumstände ändern.

Tipps für Vermieter: So vermeiden Sie rechtliche Probleme

Für Vermieter ist es entscheidend, dass der Mietvertrag rechtssicher ist und keine unwirksamen Klauseln enthält. Ein standardisierter Mietvertrag aus dem Internet ist nicht immer die beste Wahl, da viele Vorlagen veraltete oder unzulässige Bestimmungen enthalten. Eine professionelle Beratung hilft dabei, einen Vertrag zu erstellen, der sowohl den rechtlichen Vorgaben entspricht als auch die Interessen des Vermieters schützt.

Vor der Vermietung sollte die Bonität des Mieters überprüft werden, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Eine Schufa-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters kann dabei hilfreiche Informationen liefern.

Während des Mietverhältnisses sollten Absprachen mit dem Mieter schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden. Insbesondere bei Nebenkostenabrechnungen ist Transparenz wichtig. Falls größere Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, müssen Mieter rechtzeitig informiert werden, und es sollte geklärt werden, ob eine Mieterhöhung zulässig ist.

Fazit: Cakir Immobilien als verlässlicher Partner für Mieter und Vermieter

Ein gut durchdachter Mietvertrag ist die Basis für ein reibungsloses Mietverhältnis. Wer als Mieter oder Vermieter seine Rechte und Pflichten kennt, kann Streitigkeiten vermeiden und langfristig von einer fairen und sicheren Vereinbarung profitieren.
Cakir Immobilien aus Braunschweig unterstützt sowohl Mieter als auch Vermieter bei allen Fragen rund um Mietverträge. Dank langjähriger Erfahrung und einer ausgezeichneten Kundenbetreuung bietet Cakir Immobilien kompetente Beratung, sorgt für rechtssichere Vertragsgestaltungen und steht als zuverlässiger Ansprechpartner zur Verfügung. Wer auf eine professionelle Betreuung setzt, kann sicher sein, dass alle Aspekte des Mietvertrags korrekt geregelt sind und mögliche Stolperfallen vermieden werden.

Ein Mietvertrag bildet das rechtliche Fundament für das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Er legt nicht nur die Rechte und Pflichten beider Parteien fest, sondern gibt auch klare Regelungen zu Mietdauer, Nebenkosten und anderen wichtigen Aspekten. Doch was sollte genau in einem Mietvertrag enthalten sein? Welche Klauseln dürfen nicht enthalten sein? Und worauf sollten Mieter besonders achten, um mögliche „Fallen“ zu vermeiden? Dieser Artikel beantwortet diese Fragen und gibt wertvolle Tipps, damit Mietverträge für alle Parteien fair und transparent gestaltet sind.

1. Was gehört alles in einen Mietvertrag?

Ein gut strukturierter Mietvertrag enthält verschiedene Standardklauseln, die das Mietverhältnis von Beginn an klar und verständlich regeln. Hier sind die wesentlichen Punkte, die in einem Mietvertrag stehen sollten:

a) Vertragsparteien
Der Mietvertrag muss die vollständigen Namen und Adressen beider Vertragsparteien, also des Vermieters und des Mieters, beinhalten. Es sollte auch vermerkt werden, ob mehrere Mieter gemeinsam haften, wie es etwa bei einer Wohngemeinschaft oft der Fall ist.

b) Beschreibung der Mietsache
Hier wird das Mietobjekt genau beschrieben. Dazu zählen die Adresse, Größe und Anzahl der Räume der Wohnung oder des Hauses sowie eine genaue Aufstellung über dazugehörige Räume wie Keller, Dachboden oder Garage. Auch Gemeinschaftsflächen, die mitgenutzt werden dürfen, sollten aufgeführt sein.

c) Mietdauer und Kündigungsfristen
Ein entscheidender Punkt ist die Mietdauer. Sie kann befristet oder unbefristet sein. Bei befristeten Mietverträgen sollte der Grund für die Befristung klar angegeben werden. Auch die Kündigungsfristen müssen schriftlich festgelegt werden, damit beide Parteien wissen, wann und wie sie das Mietverhältnis beenden können.

d) Höhe der Miete und Nebenkosten
Die Kaltmiete sowie die zu erwartenden Nebenkosten müssen genau im Mietvertrag stehen. Hierzu zählen Kosten für Wasser, Heizung, Müllentsorgung und andere Betriebskosten. Ebenfalls sollte geklärt sein, ob und in welcher Höhe eine Betriebskostenabrechnung erfolgt und wie Nachzahlungen gehandhabt werden.

e) Zahlungsmodalitäten
Auch Angaben zur Fälligkeit der Mietzahlung und zur Überweisungsmethode gehören in den Mietvertrag. Die Miete ist in der Regel monatlich im Voraus zu entrichten, häufig zum dritten Werktag des Monats.

f) Mietkaution
In den meisten Fällen verlangen Vermieter eine Kaution als Sicherheit. Die Höhe der Kaution darf maximal das Dreifache der Monatskaltmiete betragen. Im Mietvertrag sollte der genaue Betrag sowie die Bedingungen für die Rückzahlung nach Mietende geregelt sein.

g) Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
Eine der häufigsten Streitfragen zwischen Mietern und Vermietern sind Schönheitsreparaturen. Es ist wichtig, festzulegen, welche Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten der Mieter übernehmen muss und in welchen Fällen der Vermieter für Reparaturen aufkommen muss.

h) Nutzung der Mieträume und Tierhaltung
Der Vertrag sollte auch klare Regeln zur Nutzung der Räume enthalten, etwa ob eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Ebenso sollte festgehalten werden, ob und welche Tiere in der Wohnung gehalten werden dürfen.

2. Was darf nicht im Mietvertrag stehen?

Ein Mietvertrag darf keine Klauseln enthalten, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Hier sind einige Beispiele für unzulässige Klauseln:

a) Unangemessene Schönheitsreparaturklauseln
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass starre Schönheitsreparaturklauseln, die dem Mieter vorschreiben, in festen Abständen zu renovieren (z. B. alle fünf Jahre), unwirksam sind. Solche Klauseln dürfen nicht im Mietvertrag stehen, da sie den Mieter benachteiligen und ihn zur Renovierung zwingen können, auch wenn diese gar nicht nötig ist.

b) Überhöhte Nebenkostenabrechnung
Es darf keine Nebenkostenabrechnung im Mietvertrag festgelegt werden, die den Mieter verpflichtet, für Kosten aufzukommen, die gar nicht zum Mietobjekt gehören oder die nicht klar definiert sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Pauschalregelung, die alle Wartungskosten ohne Aufschlüsselung auf den Mieter umlegt.

c) Verpflichtung zur Endrenovierung
Eine Klausel, die den Mieter zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet, ist in der Regel unwirksam.

Es ist nicht zulässig, den Mieter ohne Berücksichtigung des Abnutzungszustandes zu verpflichten, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einem „renovierten“ Zustand zu hinterlassen.

d) Verzicht auf Kündigungsrechte
Eine Klausel, die den Mieter dazu zwingt, auf sein Kündigungsrecht zu verzichten oder das Mietverhältnis nur bei einem besonderen Anlass zu beenden, ist unwirksam. Beide Parteien haben das Recht, den Vertrag gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu beenden, und dieser Anspruch darf nicht eingeschränkt werden.

e) Verbot der Haustierhaltung ohne Einschränkungen
Ein generelles Verbot von Haustieren ist in der Regel unwirksam. Ein Vermieter darf zwar festlegen, dass die Haltung bestimmter Tiere (wie Hunde oder Katzen) nur nach Absprache erlaubt ist, ein vollständiges Verbot ohne konkrete Gründe stellt jedoch eine unangemessene Benachteiligung dar.

3. Mögliche Fallen für Mieter – worauf sollte man achten?

Mietverträge können oft komplex sein und Klauseln enthalten, die auf den ersten Blick nicht auffallen, aber langfristig nachteilige Auswirkungen haben können. Hier sind einige potenzielle „Fallen“ und Tipps, wie Mieter diese umgehen können:

a) Nebenkostenfalle
Oft sind Nebenkosten nicht detailliert aufgelistet, was zu unerwartet hohen Nachzahlungen führen kann. Mieter sollten daher darauf achten, dass alle Nebenkosten genau aufgeführt sind und dass klar ist, welche Kostenpunkte im Mietvertrag abgedeckt werden. Eine transparente Nebenkostenabrechnung ist im Interesse beider Parteien und verhindert spätere Konflikte.

b) Instandhaltungskosten für Kleinreparaturen
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst zu zahlen. Diese sogenannte „Kleinreparaturklausel“ ist zulässig, darf jedoch nur bestimmte Einrichtungsgegenstände betreffen, die dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen, wie Lichtschalter oder Wasserhähne. Zudem darf der Höchstbetrag pro Jahr nicht überschritten werden.

c) Vereinbarungen zur Mietanpassung
Eine potenzielle Falle liegt in der Regelung der Mietanpassung. Oft enthalten Mietverträge Staffelmieten oder Indexmieten, die im Laufe der Zeit steigen können. Eine Staffelmiete legt fest, dass sich die Miete in festgelegten Abständen erhöht. Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miete an der Preisentwicklung des Lebenshaltungskostenindex. Beide Varianten sollten klar und transparent im Vertrag erläutert werden, damit keine überraschenden Erhöhungen auftreten.

d) Befristete Mietverträge
Bei einem befristeten Mietvertrag sollte der Mieter darauf achten, dass der Grund der Befristung klar und rechtlich zulässig ist, etwa durch geplante Eigenbedarfsnutzung. Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch und bietet dem Mieter keine Möglichkeit, das Mietverhältnis zu verlängern. Wenn ein befristeter Vertrag ausgestellt wird, sollte der Mieter sicherstellen, dass der Vermieter rechtlich zulässige Gründe für die Befristung angibt.

e) Keine mündlichen Absprachen
Mündliche Vereinbarungen sind problematisch und oft schwer nachweisbar. Wenn sich Vermieter und Mieter über Zusatzabsprachen einigen, etwa über die Nutzung zusätzlicher Räume oder spezielle Renovierungsvereinbarungen, sollten diese unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.

Fazit

Ein Mietvertrag ist eine rechtlich verbindliche Vereinbarung, die sowohl Mieter als auch Vermieter schützt und Klarheit über Rechte und Pflichten gibt. Für Mieter ist es besonders wichtig, den Mietvertrag gründlich zu lesen und auf potenziell nachteilige Klauseln zu achten. Unklare oder problematische Passagen sollten vor der Unterschrift angesprochen und gegebenenfalls angepasst werden.

Mit der richtigen Vorbereitung und einem klar strukturierten Mietvertrag können Missverständnisse und Konflikte vermieden werden. Der Immobilienmakler Cakir Immobilien aus Braunschweig unterstützt Mieter und Vermieter dabei, transparente und faire Mietverträge zu gestalten und steht beiden Seiten als zuverlässiger Ansprechpartner zur Verfügung.

Der Mietvertrag bildet die Grundlage des Zusammenlebens von Mietern und Vermietern und definiert Rechte und Pflichten beider Parteien. Ein gutes Verständnis der Pflichten sorgt dafür, dass das Mietverhältnis harmonisch verläuft und Missverständnisse vermieden werden. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die wesentlichen Pflichten beider Seiten und worauf bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags besonders zu achten ist.

Die wichtigsten Pflichten für Mieter

Als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses übernehmen Sie mit der Unterschrift unter den Mietvertrag eine Reihe von Verpflichtungen. Diese Pflichten sichern nicht nur das Mietverhältnis ab, sondern sorgen auch dafür, dass das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt.

1) Zahlung der Miete
Die wohl grundlegendste Pflicht eines Mieters ist die pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete. Der Mietvertrag gibt in der Regel den Fälligkeitstermin an, oftmals ist dies der dritte Werktag eines Monats. Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach wiederholter Mahnung sogar das Mietverhältnis kündigen.

2) Sorgsamer Umgang mit dem Mietobjekt
Als Mieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung oder das Haus pfleglich zu behandeln. Das bedeutet, dass Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstehen, vermieden werden müssen. Kleinere Reparaturen, wie zum Beispiel das Austauschen von Glühbirnen oder das Entkalken der Wasserhähne, fallen oft in die Verantwortung des Mieters, sofern dies im Mietvertrag klar geregelt ist.

3) Meldepflicht bei Mängeln
Sollte es zu ernsthaften Mängeln kommen, wie etwa Schimmelbefall, defekten Heizungen oder undichten Fenstern, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter umgehend darüber zu informieren. Diese Meldepflicht ist wichtig, um größere Schäden zu vermeiden und dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, notwendige Reparaturen vorzunehmen.

4) Rücksicht auf Nachbarn
In einem Mehrfamilienhaus ist Rücksichtnahme gegenüber den Nachbarn eine wichtige Pflicht. Dazu gehört das Einhalten der Hausordnung, insbesondere hinsichtlich Ruhezeiten und der ordnungsgemäßen Müllentsorgung. Ruhestörungen oder ähnliche Konflikte können nicht nur das Verhältnis zu den Nachbarn belasten, sondern unter Umständen auch rechtliche Konsequenzen haben.

5) Einhaltung des Mietvertrags
Der Mieter muss sich an die Vereinbarungen halten, die im Mietvertrag festgelegt wurden. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zum Halten von Haustieren oder die Zustimmungspflicht bei baulichen Veränderungen. Verstöße gegen den Mietvertrag können im schlimmsten Fall zu einer Abmahnung oder Kündigung führen.

Pflichten des Vermieters

Nicht nur Mieter haben Pflichten, auch Vermieter sind an bestimmte Regelungen gebunden. Diese Pflichten sollen sicherstellen, dass der Mieter die Immobilie unter angemessenen Bedingungen nutzen kann.

1) Instandhaltung und Instandsetzung
Zu den zentralen Pflichten des Vermieters gehört die Instandhaltung der Mietsache. Das bedeutet, dass der Vermieter für die Behebung von Schäden oder Mängeln verantwortlich ist, die nicht durch den Mieter verursacht wurden. Fällt zum Beispiel die Heizung aus oder gibt es Schäden an der Bausubstanz, muss der Vermieter für eine fachgerechte Reparatur sorgen.

2) Betriebskostenabrechnung
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten vorzulegen, sofern diese im Mietvertrag vereinbart sind. Die Abrechnung muss nachvollziehbar und transparent sein, sodass der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten nachprüfen kann. Wichtig ist, dass die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorgelegt wird.

3) Gewährleistung des vertragsgemäßen Gebrauchs
Der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter das Mietobjekt vertragsgemäß nutzen kann. Dies umfasst unter anderem die Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung.

Sollte es hier zu Ausfällen oder Einschränkungen kommen, muss der Vermieter schnell handeln, um diese zu beheben.

4) Schutz der Privatsphäre des Mieters
Obwohl der Vermieter Eigentümer der Immobilie ist, darf er nicht ohne Weiteres das Mietobjekt betreten. Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung gilt auch für Mieter. Betreten darf der Vermieter die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und Absprache mit dem Mieter, etwa für Reparaturen oder Inspektionen.

5) Einhaltung der Kündigungsfristen
Will der Vermieter das Mietverhältnis beenden, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und betragen in der Regel drei Monate, können aber bei länger bestehenden Mietverhältnissen auch länger ausfallen.

Wichtige Punkte beim Mietvertrag

Der Mietvertrag bildet das Fundament des Mietverhältnisses und regelt alle relevanten Aspekte des Miteinanders. Es ist daher wichtig, vor der Unterschrift genau zu prüfen, welche Regelungen im Vertrag enthalten sind. Nachfolgend einige Punkte, auf die sowohl Mieter als auch Vermieter besonders achten sollten.

1) Mietpreis und Nebenkosten
Neben der monatlichen Kaltmiete sollten im Vertrag auch die zu erwartenden Nebenkosten klar aufgeführt sein. Diese Kosten umfassen unter anderem Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Treppenhausreinigung. Es ist sinnvoll, die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zu überprüfen, um eine realistische Einschätzung der laufenden Kosten zu bekommen.

2) Renovierungspflichten
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage der Renovierungspflichten. Oftmals wird im Mietvertrag festgelegt, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wände, übernehmen muss. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Vertragsklauseln zur Renovierungspflicht rechtlich wirksam sind. Gerichte haben in der Vergangenheit einige Klauseln als ungültig erklärt, etwa solche, die starre Renovierungsintervalle vorsehen.

3) Kaution
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter Schäden verursacht oder Mietzahlungen ausbleiben. Gesetzlich ist die Kaution auf maximal drei Monatskaltmieten begrenzt und darf in Raten gezahlt werden. Es ist wichtig, dass die Kaution separat und verzinst angelegt wird, sodass der Mieter diese bei Vertragsende zurückerhält, sofern keine berechtigten Ansprüche des Vermieters bestehen.

4) Kündigungsfristen und -gründe
Die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen sind ein wichtiger Aspekt, den beide Parteien kennen sollten. Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate. Der Vermieter hingegen muss je nach Dauer des Mietverhältnisses längere Fristen einhalten. Zudem sind bei einer Vermieterkündigung strenge gesetzliche Vorgaben einzuhalten, etwa wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird.

5) Besondere Vereinbarungen
Zusätzliche Vereinbarungen wie das Halten von Haustieren, die Nutzung von Kellerräumen oder Garagen sollten im Mietvertrag klar geregelt sein. So lassen sich spätere Missverständnisse und Streitigkeiten vermeiden.

Fazit

Das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist durch klare gesetzliche Rahmenbedingungen geregelt. Während der Mieter hauptsächlich zur pünktlichen Mietzahlung, zur pfleglichen Behandlung der Mietsache und zur Einhaltung des Mietvertrags verpflichtet ist, muss der Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie und die ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten sorgen. Beim Mietvertrag sollten beide Seiten besonders auf klare Vereinbarungen zu Renovierungspflichten, Nebenkosten und Kündigungsfristen achten, um spätere Konflikte zu vermeiden. Cakir Immobilien aus Braunschweig steht Ihnen gerne beratend zur Seite, um Ihnen bei allen Fragen rund um das Mietverhältnis weiterzuhelfen.

Die Nebenkostenabrechnung ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietverhältnisses und sorgt regelmäßig für Verwirrung und Fragen bei Mietern sowie Vermietern. Sie betrifft nicht nur die Betriebskosten, sondern auch die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen und Dienstleistungen, die im Rahmen eines Mietverhältnisses anfallen. In diesem Artikel erläutern wir die wichtigsten Aspekte der Nebenkostenabrechnung, warum sie von Bedeutung ist, welche Kosten umgelegt werden dürfen und wie Vermieter eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen können.

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt, ist eine detaillierte Aufstellung der Kosten, die ein Vermieter für eine Immobilie trägt und die er anteilig an seine Mieter weitergeben darf. Diese Kosten fallen in der Regel jährlich an und decken verschiedene laufende Betriebskosten ab, die bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen. Nebenkosten sind somit alle Kosten, die zusätzlich zur eigentlichen Miete auf den Mieter zukommen.

Ein Mietvertrag kann regeln, ob der Mieter eine pauschale oder eine monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten leistet. In den meisten Fällen zahlen Mieter monatlich einen festgelegten Betrag und erhalten nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine detaillierte Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Ergibt sich dabei eine Differenz zwischen den vorausgezahlten Nebenkosten und den tatsächlichen Ausgaben, kommt es entweder zu einer Nachzahlung oder einer Rückerstattung.

Warum ist die Nebenkostenabrechnung wichtig für Mieter und Vermieter?

Für Mieter:
Die Nebenkostenabrechnung ist für Mieter aus mehreren Gründen wichtig. Zum einen ermöglicht sie ihnen Transparenz über die tatsächlich angefallenen Kosten. Mieter haben ein Recht darauf, zu erfahren, wofür ihre monatlichen Vorauszahlungen verwendet wurden und wie sich die Nebenkosten zusammensetzen. Zum anderen dient die Abrechnung der Kontrolle: Mieter können prüfen, ob die berechneten Kosten korrekt und angemessen sind und ob sie nur die Nebenkosten tragen, die laut Mietvertrag auf sie umgelegt werden dürfen.

Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung stets sorgfältig überprüfen, da fehlerhafte oder unzulässige Posten enthalten sein können. Insbesondere wenn Nebenkosten über einen längeren Zeitraum stark steigen, ist es ratsam, genauer nachzufragen, um unberechtigte Kosten zu vermeiden.

Für Vermieter:
Auch für Vermieter ist die Nebenkostenabrechnung von zentraler Bedeutung. Sie ist notwendig, um die tatsächlichen Kosten, die durch den Betrieb und die Instandhaltung des Mietobjekts entstehen, korrekt auf die Mieter umzulegen. Vermieter haben dabei jedoch gesetzliche Vorgaben zu beachten. Die Abrechnung muss fristgerecht und detailliert erstellt werden. Fehler oder eine zu spät vorgelegte Abrechnung können dazu führen, dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen darf.

Zudem ermöglicht eine korrekte Nebenkostenabrechnung den Vermietern eine bessere Planung der zukünftigen Betriebskosten. Bei höheren Betriebskosten in einem Jahr haben sie die Möglichkeit, die monatlichen Vorauszahlungen der Mieter entsprechend anzupassen.

Welche Nebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Nicht alle Kosten, die im Rahmen des Immobilienbesitzes anfallen, können auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter darf nur die sogenannten "umlagefähigen Betriebskosten" in Rechnung stellen, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt sind. Diese umfassen eine Vielzahl von Kostenarten, die im Zusammenhang mit der Nutzung und dem Betrieb des Mietobjekts stehen. Zu den wichtigsten umlegbaren Nebenkosten gehören:

1. Grundsteuer: Die Grundsteuer, die der Vermieter an die Gemeinde zahlen muss, kann auf den Mieter umgelegt werden.
2. Wasser- und Abwasserkosten: Dazu zählen Kosten für Frischwasser sowie die Entsorgung von Abwasser.
3. Heizkosten: Die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage, einschließlich Wartung und Ablesung, sind umlagefähig.
4. Warmwasserkosten: Ähnlich wie bei den Heizkosten können auch die Aufbereitung und Bereitstellung von Warmwasser auf den Mieter umgelegt werden.
5. Müllbeseitigung: Gebühren für die Müllentsorgung sind Teil der umlagefähigen Nebenkosten.
6. Hausmeisterdienste: Der Einsatz eines Hausmeisters, der sich um die Reinigung und Pflege der gemeinschaftlichen Flächen kümmert, gehört ebenfalls dazu.

Reinigungskosten: Hierzu zählen Kosten für die Reinigung von Treppenhäusern, Fluren und anderen gemeinschaftlich genutzten Räumen.

Gartenpflege: Kosten für die Pflege und Instandhaltung von Außenanlagen, wie Gärten oder Grünflächen, können umgelegt werden.

Gebäudeversicherung: Vermieter dürfen die Kosten für bestimmte Versicherungen, wie eine Wohngebäudeversicherung oder Haftpflichtversicherung, auf die Mieter umlegen.

Beleuchtungskosten: Stromkosten für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Räume, wie Treppenhäuser oder Keller, sind ebenfalls umlagefähig.

Nicht umgelegt werden dürfen dagegen Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen oder Verwaltungsaufgaben. Diese trägt der Vermieter alleine.

Schritte zur korrekten Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für Vermieter

Für Vermieter ist es entscheidend, die Nebenkostenabrechnung korrekt zu erstellen, um sowohl den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen als auch Missverständnisse oder Streitigkeiten mit den Mietern zu vermeiden. Die folgenden Schritte helfen Vermietern dabei, eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen:

1. Abrechnungszeitraum festlegen
Die Nebenkostenabrechnung erfolgt in der Regel jährlich und bezieht sich auf einen festgelegten Abrechnungszeitraum, der in der Regel 12 Monate beträgt. Wichtig ist, dass der Vermieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zustellt, da Nachforderungen ansonsten verfallen können.

2. Kosten sammeln und kategorisieren
Alle Betriebskosten, die während des Abrechnungszeitraums angefallen sind, müssen systematisch erfasst werden. Dazu gehört die Sammlung von Rechnungen und Belegen für umlegbare Kosten wie Heizkosten, Wasser, Müllentsorgung, Grundsteuer usw. Diese müssen den jeweiligen Kostenarten zugeordnet werden, um eine nachvollziehbare Abrechnung zu ermöglichen.

3. Umlageschlüssel festlegen
Die umlagefähigen Nebenkosten müssen anhand eines festgelegten Schlüssels auf die Mieter verteilt werden. Häufige Umlageschlüssel sind:

• Fläche: Die Kosten werden anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.
• Personenzahl: Insbesondere bei Wasser- oder Müllkosten kann auch die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen als Verteilungsschlüssel dienen.
• Verbrauch: Bei Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt die Verteilung oft auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs der Mieter, der durch Zähler erfasst wird.

Der angewendete Umlageschlüssel muss fair und im Mietvertrag festgelegt sein.

4. Abrechnung erstellen
Anhand der gesammelten Daten und dem festgelegten Umlageschlüssel wird die Nebenkostenabrechnung erstellt. Sie muss klar und nachvollziehbar sein und folgende Informationen enthalten:
- Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenpositionen,
- den Anteil der Kosten, der auf den einzelnen Mieter entfällt,
- bereits geleistete Vorauszahlungen,
- den Saldo (Nachzahlung oder Guthaben).

5. Fristen beachten
Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Verspätete Abrechnungen können dazu führen, dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen kann. Für den Mieter beginnt nach Erhalt der Abrechnung eine Widerspruchsfrist von 12 Monaten, innerhalb derer er die Abrechnung prüfen und Einwände erheben kann.

6. Anpassung der Vorauszahlungen
Wenn sich aus der Abrechnung ergibt, dass die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig waren, hat der Vermieter das Recht, diese anzupassen. Dies sollte schriftlich erfolgen und muss für den Mieter nachvollziehbar sein.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiges Dokument, das sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. Während sie für Mieter eine Möglichkeit bietet, die entstehenden Kosten transparent nachzuvollziehen, erlaubt sie Vermietern, ihre Betriebskosten korrekt zu verteilen. Eine sorgfältige Erstellung und genaue Prüfung der Abrechnung tragen dazu bei, Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire Kostenverteilung sicherzustellen. Mieter und Vermieter sollten sich daher gleichermaßen gut mit den rechtlichen Rahmenbedingungen und den zulässigen Nebenkosten auskennen, um ihre Rechte und Pflichten im Mietverhältnis wahrzunehmen.

IVD informiert, was Vermieter und Mieter jetzt tun müssen

Ab dem 1. Juli 2024 ist es für Vermieter nicht mehr möglich, die Kosten der TV-Versorgung mit ihren Mietern pauschal als Betriebskosten abzurechnen. Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) wurde das sogenannte Nebenkostenprivileg abgeschafft.

„Der Immobilienverband Deutschland IVD hatte sich im Vorfeld der Neuregelung für den Erhalt der bisherigen Umlagemöglichkeit über die Betriebskostenabrechnung eingesetzt, weil sie auch für den Mieter Vorteile hat. Die für den Mieter nun gewonnene Freiheit, den Anbieter selbst auswählen zu können, wird sich für viele als Nachteil erweisen, weil die technische Umsetzung des Mieterwunsches in der Praxis nicht ganz einfach ist. Es kann für den einzelnen Mieter sogar deutlich teurer werden, wenn noch eine entsprechende Infrastruktur – etwa für Glasfaser – erst geschaffen werden muss“, sagt IVD-Bundesgeschäftsführerin Carolin Hegenbarth. Sie informiert darüber, was Vermieter und Mieter nun beachten und tun sollten.

Von der Abschaffung der generellen Umlagefähigkeit der TV-Kosten sind sowohl Hausverteilanlagen aus Kupfer-, Koaxial- und Glasfaserkabel als auch gemeinschaftliche Satelliten-Anlagen betroffen. Viele Vermieter haben darauf bereits mit der Kündigung des Versorgungsvertrages mit dem bisherigen Kabelfernseh-Anbieter reagiert, um nicht auf den dann nicht mehr umlagefähigen Kosten sitzen zu bleiben.

Mieter, die noch keine Alternative zu ihrer bisherigen TV-Versorgung haben, aber nicht darauf verzichten wollen, sollten entweder alternative Empfangsmöglichkeiten wie DVB-T2, Einzel-Satellitenanlagen oder IPTV in Betracht ziehen. Oder – und das empfiehlt sich in jedem Fall – sie setzen sich mit ihrem Vermieter in Verbindung, der über folgende Optionen verfügt: In Gebieten ohne Mietpreisbeschränkung könnte der Vermieter die Kosten für die TV-Versorgung übernehmen und sie in die Miete einpreisen, statt sie – wie bisher – über die Betriebskosten abzurechnen. Oder, und das rät IVD-Bundesgeschäftsführerin Hegenbarth betroffenen Vermietern, sie schließen mit dem bisherigen oder einem neuen Anbieter einen Rahmenvertrag ab: „Mieter sind zwar nicht an die Anbieter-Auswahl des Vermieters gebunden, können aber von Preisvorteilen profitieren, wenn sie sich für den vom Vermieter vorgeschlagenen Anbieter entscheiden.“

Ein entsprechendes Musterschreiben für Vermieter an ihre Mieter bietet der IVD auf seinem Internetportal ivd.net. Ebenso Vertragsformulare mit der Vodafone Deutschland GmbH, die als Partner des IVD attraktive Konditionen für die TV-Versorgung bietet.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Brandschutz beachten, Rücksicht auf Nachbarn nehmen

Endlich wieder richtig Sommer, endlich wieder die lauen Abende mit einem Grillfest genießen! Doch Vorsicht: Wer grillt, sollte die lieben Nachbarn nicht vergessen und unbedingt ein paar Regeln für den Brandschutz beachten.

Gebot der Rücksichtnahme – es gibt kein Grundrecht auf Grillen

Die gegenseitige Rücksichtnahme ist in städtischen Gebieten schwerer, weil oft der nötige Abstand nicht eingehalten werden kann. „Vermieter können das Grillen auf dem Balkon oder auf den Gemeinschaftsflächen im Mietvertrag oder in der Hausordnung komplett untersagen. In manchen Ballungsräumen ist das Grillen auf dem Balkon sogar generell untersagt“, sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin des Immobilienverband Deutschland IVD.

Wo es prinzipiell erlaubt ist, folgen die Gerichte, die immer wieder mit den Nachbarschaftsstreitigkeiten bemüht werden, häufig dem Urteil des Landgerichts Bonn. Dieses erlaubte 1997 das Grillen in Mehrfamilieneinheiten einmal monatlich, wenn der Grillabend mindestens 48 Stunden vorher angekündigt wird. Das Landgericht Aachen billigte monatlich zweimaliges Grillen im am weitesten entfernten Teil des Gartens, Stuttgarter Richter erlaubten drei Grillabende pro Monat auf einer Terrasse. Es lohnt sich also, die Regelungen der eigenen Kommune zu beachten und diese beim Bürgeramt oder Rathaus zu erfragen. Generell gilt: Je mehr Abstand zu den Nachbarn, desto leichter und öfter kann gegrillt werden.

Beim Grillen Brandschutz beachten – besonders auf Balkonen

„Auf Balkonen sollte nicht mit Holzkohle gegrillt werden“, rät IVD-Rechtsberaterin Annett Engel-Lindner. „Der Rauch belästigt die Nachbarn, zudem entwickeln Holzkohlegrills Temperaturen von bis zu 800°C und stellen eine Gefahrenquelle dar.“ Sollte auf einem engen, kleinen Balkon ein Feuer ausbrechen, ist es nahezu unmöglich, die richtigen Löschmaßnahmen einzuleiten, Fluchtwege sind nicht zu erreichen oder nur bedingt vorhanden.

Und nicht zu vergessen: Viele Balkonböden sind aus brennbarem Material. Umherfliegende Funken erreichen sehr schnell die Balkone der Nachbarn und können dort trockenes Material entzünden. Es gilt: Je enger der Grillplatz, desto größer die Gefahr.

Brandschutz im Garten

Aber auch Gartenbesitzer müssen den Brandschutz beachten. Im Sommer sorgt oft langanhaltende Trockenheit in der Natur für Brandgefahr. Da genügt teilweise schon ein einfacher Funken vom Holzkohlegrill oder der Feuerschale, um einen ganzen Wald in Brand zu setzen.

Grillfeuer im Wald sind abseits der vorgegebenen Feuerstellen verboten, das gilt auch für den Waldrand. „Viele Länderverordnungen schreiben einen Mindestabstand von 50 bis 100 Metern zum Waldrand vor. Lediglich wenn das eigene Grundstück direkt an einen Wald grenzt, können es je nachdem auch nur 30 Meter sein“, sagt IVD-Rechtsberaterin Annett Engel-Lindner.

Ansonsten gelten folgende Vorsichtsmaßnahmen:

• Der Grill muss sicher auf einer nicht brennbaren Unterlage und im Windschatten stehen. Zudem sollte er da, wo er steht, keine Gefahr für spielende Kinder sein.
• Zu brennbaren Materialien wie Gartenmöbeln oder Holzfassaden sollte ein Abstand von mindestens einem Meter bestehen.
• Das Anzünden mit brennbaren Flüssigkeiten und das Nachgießen sind unbedingt zu vermeiden. Stattdessen sollten Grillanzünder zum Anzünden der Holzkohle verwendet werden.
• Der Grill muss vollständig ausgeglüht oder gewässert sein, bevor man ihn wegräumt.
• Ein Eimer Sand, ein Feuerlöscher oder eine Löschdecke sollten zum Löschen eines Feuers in Griffweite sein.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Immobilienverband Deutschland IVD fasst die geltende Rechtsprechung zusammen

Mit der Legalisierung von Cannabis sind seit dem 1. April 2024 Anbau und Besitz straffrei – wenn auch nur in bestimmten Mengen. Auch der Konsum ist legal, unterliegt aber Einschränkungen. Nachbarn zum Beispiel können sich unter bestimmten Voraussetzungen gegen die Rauchgewohnheiten von Nachbarn zur Wehr setzen.

Auch das Rauchen von Tabak ist auf dem Balkon nicht uneingeschränkt möglich

„Seit der Legalisierung gelten für den Konsum von Cannabis im Prinzip dieselben Regeln wie für das Rauchen gewöhnlicher Zigaretten“, sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin des Immobilienverband Deutschland IVD. „Nachbarn müssen Qualm und Geruchsbelästigung nicht dulden, gleichgültig, ob es sich um den Rauch von Cannabis oder von Tabak handelt.“

In einem viel beachteten Urteil entschied der Bundesgerichtshof (BGH) 2015, dass rauchende Bewohner durchaus verpflichtet werden können, nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zu rauchen. In dem betreffenden Fall rauchten die Mieter sehr häufig auf dem Balkon, wovon sich die Nachbarn in der Wohnung darüber massiv gestört fühlten. In Abwägung der kollidierenden Rechte brachten die Richter schließlich einen Stundenplan für den Zigarettengenuss im Freien ins Spiel.

Innerhalb der Wohnung gelten andere Regeln
Innerhalb der Wohnung sieht das anders aus: Rauchen – auch hier: von Cannabis oder normalen Zigaretten – gehört zur freien Entfaltung der Persönlichkeit, die vom Grundgesetz geschützt ist. So sind auch Klauseln im Mietvertrag ungültig, die das Rauchen in der Wohnung von vornherein verbieten. Rauchen in der Wohnung gilt grundsätzlich als vertragsgemäßer Gebrauch. Auch führen rauchbedingte Verunreinigungen laut einem Urteil des BGH nicht grundsätzlich zu Schadensersatzansprüchen. Diese können gegeben sein, wenn sich die Schäden nicht mehr allein durch Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren beheben lassen.

Laut BGH kann außerdem der Hausfrieden gestört sein, wenn ein Raucher einfache Maßnahmen wie Lüften verweigert und damit starke Geruchsbelästigung im Treppenhaus verursacht. Das kann im Extremfall sogar die fristlose Kündigung rechtfertigen.

Cannabis-Anbau in der Wohnung legal
Der Anbau von Cannabis-Pflanzen in der eigenen Wohnung, auf dem Balkon, Terrasse oder Garten ist erlaubt. Höchstgrenze sind drei weibliche Cannabis-Pflanzen pro Person über 18 Jahre. Zudem darf jede erwachsene Person 50 Gramm Marihuana zuhause aufbewahren. „Für Pflanzen und Produkt gilt, dass sie vor dem Zugriff Minderjähriger geschützt sein müssen.“, so die Rechtsexpertin vom IVD Stört der starke Geruch der Pflanzen die Nachbarn, muss der Eigentümer der Pflanze gegen die Geruchsbelästigung Maßnahmen treffen.

Konsumverbot in Nähe von Kinder- und Jugendeinrichtungen

Der Konsum von Cannabis in der Öffentlichkeit unterliegt Beschränkungen. Er ist unter anderem in Sichtweite oder innerhalb von 100 Metern von Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten und Spielplätzen verboten. Das gilt auch für Spielplätze, die sich im Innenhof eines Mehrfamilienhauses befinden. Diese Einschränkung wirft Fragen auf: Was ist, wenn der eigene Balkon innerhalb dieser Grenzen liegt? Dürfen dessen Bewohner trotzdem dort Cannabis rauchen? „Hier konkurrieren der Jugendschutz und das Recht auf Konsum“, sagt Engel-Lindner vom IVD. „Welches dieser Rechtsgüter höher zu bewerten ist, werden Gerichte feststellen müssen. Ich vermute allerdings, dass sich hier der Jugendschutz durchsetzen wird.“

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Bundesrat macht Weg für Public Viewing nach 22 Uhr frei

Wenn am 14. Juni in Deutschland die Fußball- Europameisterschaft angepfiffen wird, herrscht im Land wieder für ein paar Wochen der Ausnahmezustand. Fußballfans werden auch abseits der Stadien gemeinsam die Spiele anschauen, und das vorzugsweise draußen und auch gerne mit lautstarker Leidenschaft. „Viele Spiele beginnen um 21 Uhr und sind dann erst gegen 23 Uhr zu Ende, so dass die allgemeine Nachtruhe, die ab 22 Uhr gilt, regelmäßig beeinträchtigt wird. Konflikte sind da vorprogrammiert“, sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin des Immobilienverband Deutschland IVD.

Public Viewing auch nach 22 Uhr

Für das öffentliche Public Viewing gelten auch bei dieser EM Ausnahmen von der regulären Nachtruhe: Damit Fußballfans die Spiele auch am späten Abend und im Freien auf Großleinwänden verfolgen können, hat der Bundesrat in seiner Sitzung heute das Public Viewing auch nach 22 Uhr ermöglicht.

Keine Ausnahmen im privaten Bereich

Diese Ausnahme von der allgemeinen Nachtruhe gilt jedoch nicht für den privaten Bereich.

Die Bundesgesetze sehen eine allgemeine Nachtruhe ab 22 Uhr vor, zudem können Hausordnungen zusätzliche Regeln enthalten. Wer also Freunde zum Fernsehabend im Garten oder auf dem Balkon einlädt, muss dabei die üblichen Ruhezeiten einhalten, die zudem auch in manchen Hausordnungen geregelt sein können. Bei Ruhestörungen – und das wäre ein lauter Fernseher mit entsprechender Geräuschkulisse durch die Zuschauer nach 22 Uhr sicherlich – können Behörden Bußgelder verhängen. Bei Wiederholungen sind Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. „Es empfiehlt sich daher, bei spät angepfiffenen Spielen die zweite Halbzeit nach drinnen zu verlegen“, rät Annett Engel-Lindner vom IVD. Und auch hier sei Reden Gold: Wer vor einem Ereignis, das Störpotenzial birgt, mit den Nachbarn redet, kann sicherlich viele Probleme umgehen.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.