Wohnungsneubau soll wieder in Gang kommen
Um den Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen, hat der Gesetzgeber für den Neubau vermieteter Wohnungen mit § 7 Abs. 5 a EStG eine degressive AfA von 6 Prozent beschlossen, die anstelle der linearen Normalabschreibung gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG von 3 Prozent in Anspruch genommen werden kann. Bei der degressiven AfA wird die Bemessungsgrundlage jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert. Dieser verringerte Buchwert ist im nächsten Jahr die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Das heißt konkret sechs Jahre lang sollen sechs Prozent der Investitionskosten beim Wohnungsbau von der Steuer abgeschrieben werden können, ohne Obergrenzen, ab einem Effizienzstandard 55 und für alle Projekte ab dem 1.10.2023 sofort zu Baubeginn

Anders als bei der Sonderabschreibung nach § 7 b n.F. EStG ist für die Inanspruchnahme der degressiven AfA die Einhaltung eines besonderen Effizienzstandards nicht erforderlich. Es gilt die allgemeine Voraussetzung, dass das Gebäude die Voraussetzungen der Effizienzklasse 55 erfüllt. Auch eine Baukostenobergrenze gibt es nicht. Die degressive AfA kann nur für vermietete Wohnungen in Anspruch genommen werden, weil für selbstgenutzte Wohnungen keine Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

Neue Wohnungen
Die degressive AfA soll nur für neugebaute Wohnungen gelten. Insofern ist zu unterscheiden zwischen den Fällen, in denen der Investor das Gebäude auf eigenem Boden errichtet und deshalb steuerlich Hersteller ist und den Fällen, in denen er das Gebäude entgeltlich erwirbt und deshalb von Anschaffungskosten abschreibt.

Degressive AfA – die Konditionen im Überblick:

• Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
• Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils sechs Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
• Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
• Beispielrechnung: Bei 400.000 Euro Investitionskosten sind es im ersten Jahr 24.000 Euro (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro vom ersten Jahr = 376.000 Euro Restwert).
• Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
• Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Die erweiterten Abschreibungsmöglichkeiten für Wohngebäude sind Teil eines aktualisierten Entwurfs zum Wachstumschancengesetz. Der Entwurf wurde am 30. August auf der Klausur in Meseberg beschlossen. Das Gesetz wird nun im Bundestag beraten. Damit es in Kraft treten kann, müssen auch die Bundesländer zustimmen.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Wohltorf: „Nun sind die Bundesländer am Zug“

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, um darin zu wohnen, wird möglicherweise bald weniger oder sogar keine Grunderwerbsteuer mehr zahlen müssen. Ein Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht jetzt vor, dass die Länder für Erwerber selbstgenutzten Wohneigentums einen vom allgemeinen Grunderwerbsteuersatz abweichenden Steuersatz festlegen können. Dieser kann auch Null sein. Der Entwurf enthält auch eine Änderung der Regelung über den Länderfinanzausgleich, die verhindert, dass sich eine Steuersenkung für das jeweilige Bundesland im Länderfinanzausgleich nachteilig auswirkt. Geringere Steuereinnahmen führen dann dazu, dass vom Land auch entsprechend weniger in den Länderfinanzausgleich eingezahlt werden muss.

Mit einer Gesetzesänderung würde die Regierungskoalition ein Versprechen aus dem Koalitionsvertrag erfüllen, sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD:

„Endlich liegt ein Gesetzentwurf vor, der insbesondere jungen Familien den Zugang zum selbstgenutzten Wohneigentum erleichtern kann. Durch das gestiegene Zinsniveau mussten viele ihren Traum vom Einfamilienhaus oder der Eigentumswohnung begraben und stattdessen nach einer Mietwohnung suchen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg dadurch spürbar an. Wenn sich wieder mehr Menschen den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses leisten können, werden auch die Mietwohnungsmärkte entlastet.

Es sieht derzeit danach aus, als ob der lange währende 'Eiertanz' von Bund und Ländern bei der Grunderwerbsteuer beendet wird und die allseits gewünschte Entlastung in greifbare Nähe rückt. Wir hätten uns zwar gewünscht, dass der Bundesgesetzgeber selbst einen Freibetrag für den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums einführt oder den Ländern die Möglichkeit einräumt, einen solchen Freibetrag einzuführen.

Die nun beabsichtigte Lösung mittels eines abweichenden Steuersatzes ist aber ebenso zielführend. Eine Länderöffnungsklausel für Freibeträge hätte offenbar eine Grundgesetzänderung erforderlich gemacht.

Nun sind die Länder am Zug, der lang ersehnten Regelung zuzustimmen und sie zur Förderung des Erwerbs selbstgenutzten Wohneigentums auch umzusetzen. Wegen der vorgesehenen Änderung des Länderfinanzausgleichs können die Länder nicht mehr auf finanzielle Nachteile eines geringeren Steuersatzes beim Länderfinanzausgleich verweisen. Denn künftig sollen für den Länderfinanzausgleich die tatsächlichen Steuereinnahmen des betreffenden Bundeslandes maßgeblich sein und nicht mehr das Verhältnis der Bemessungsgrundlagen. Die Besonderheiten des Länderfinanzausgleichs waren auch der Grund dafür, dass die meisten Bundesländer ihre Grunderwerbsteuersätze in die Höhe getrieben haben – bekannt geworden als sogenannte 'Steuerspirale'.

Eine Erleichterung bei der Wohneigentumsbildung ist im öffentlichen Interesse. Deutschland gehört trotz höchster Sparquote im europäischen Vergleich zu den Schlusslichtern bei der Wohneigentumsquote. Nur Wohneigentum macht unabhängig von Mieterhöhungen und ist eine bewährte und verlässliche Säule der persönlichen Altersvorsorge. Eine niedrigere Grunderwerbsteuer ist ein guter, erster Schritt, um mehr Chancen auf Wohneigentum zu schaffen. Es muss und kann aber dafür noch mehr getan werden: Ein leichterer Zugang zu Eigenkapitalersatzdarlehen, die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen und niedrigere Neubaustandards sind weitere vom IVD bereits empfohlene Maßnahmen.“

Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes eines Grundstücks (Die Escape Klausel des § 198 BewG)

Mit gleichlautenden Erlassen der Länder vom 7.12.2022 (BStBl. I 2022, S. 1671) hat die Finanzverwaltung zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes gem. § 198 BewG Stellung genommen und erklärt, wer zur Erstellung des Sachverständigengutachtens berechtigt ist, und wann auf einen stichtagsnahen Kauf zurückgegriffen werden kann. Anlass war die Änderung des § 198 BewG durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 22.7.2021 (BGBl. I 2021, 2931), mit dem die Vorschrift um den Absatz 3 erweitert wurde. Danach kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch ein Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Eine entsprechende Regelung war bisher nur in den Richtlinien zum Bewertungsgesetz enthalten (R B 198 Abs. 4 Satz 1 und 2 ErbStR 2019).

Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert des erworbenen Grundstücks niedriger ist als es sich aus den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ergibt. Der Nachweis ist für die gesamt wirtschaftliche Einheit zu führen. Die Vorlage von Auszügen aus der Kaufpreissammlung genügt hierfür nicht. Der Nachweis kann nur durch ein Gutachten oder einen stichtagsnahen Kaufvertrag erbracht werden.

Sachverständigengutachten

Das Gutachten ist von

• dem zuständigen Gutachterausschuss i.S. der §3 192 ff BauGB,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
• von Personen, die von einer nach den DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind,

zu erstellen.

Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Grundlagen des Gutachtens. Für den Nachweis gelten die Vorschriften der ImmoWertV.

Danach sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Mit Ausnahme des Nachweises der ist Ein Nachweis des niedrigeren Wertes einzelner in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG enthaltenen Bewertungsgrundlagen, z. B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht zulässig.

Eine Ausnahme gilt nur für die üblichen Miete (RB 186.5 Absatz 5 ErbStR 2019).

Stichtagsnaher Kaufpreis

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann gem. § 198 Absatz 3 BewG auch der Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Maßgeblich für die Frist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Wurde der Kaufvertrag vor Ergehen des Steuerbescheides abgeschlossen, kann man gegen den Bescheid Einspruch einlegen und den Kaufvertrag vorlegen. Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kann man einen Antrag auf Änderung des Bescheides nach § 173 Abs. Nr. 2 Abgabenordnung (AO) stellen. Voraussetzung für eine Änderung des Bescheides ist, dass dem Finanzamt der Verkauf bei Erlass des Bescheides nicht bekannt war und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass das Finanzamt von dem Verkauf erst nach Erlas des Bescheides erfahren hat.

Ist das Grundstück erst nach Erlass des Bescheides verkauft worden, kann man eine Änderung des Bescheides nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO beantragen. Liegen sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein zeitnah abgeschlossener Kaufvertrag vor, hat der Kaufvertrag Vorrang.

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Für Baumaßnahmen an Ihrer Immobilie haben Sie bestimmt schon einmal eine ausländische Baufirma beauftragt. Inländische Baufirmen vertrösten Sie auf später oder nehmen keine Termine mehr an. Außerdem sind sie oft teurer. Steuerlich sind jedoch bei der Beauftragung ausländischer Firmen einige Besonderheiten zu beachten.

Das Entgelt, das Sie der ausländischen Firma für die Bauleistung zahlen, unterliegt der deutschen Umsatzsteuer. Auch wenn die Firma ihren Sitz im Ausland hat, liegt der Ort der Leistung in Deutschland. Denn bei Bauleistungen, die sich auf ein Grundstück beziehen, liegt der Ort der Leistung gem. § 3 a Abs. 3 Nr. 1 c Umsatzsteuergesetz (UStG) dort, wo sich das Grundstück befindet. Anzuwenden ist also der deutsche Steuersatz von 19 Prozent. Außerdem ist die Umsatzsteuer an ein deutsches Finanzamt abzuführen.

Entstehung der Steuer

Normalerweise entsteht die Steuer gem. § 13 Abs. 1 UStG mit Ablauf des Monats, der der Ausführung der Leistung folgt. Bei Leistungen eines ausländischen Unternehmens entsteht die Steuer gem. § 13 b Abs. 2 Nr. 1 UStG jedoch bereits mit Ausstellung der Rechnung, spätestens mit Ablauf des Kalendermonats, der der Ausführung der Leistung folgt.

Steuerschuldner

Der entscheidende Unterschied besteht jedoch darin, dass bei Beauftragung eines ausländischen Unternehmens Schuldner der Umsatzsteuer der Auftraggeber der Bauleistung ist. Üblicherweise ist Schuldner der Umsatzsteuer der Auftragnehmer, in der Sprache des Umsatzsteuergesetzes der „leistende Unternehmer“. Dieser schlägt die Umsatzsteuer auf den Rechnungsbetrag auf und führt sie an sein Finanzamt ab. Wird die Leistung von einem ausländischen Unternehmen erbracht, wird gem. § 13 b Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 1 UStG die Steuerschuld jedoch auf den Auftraggeber verlagert, wenn dieser Unternehmer i.S. des § 2 UStG ist. Man spricht von „reverse charge“. Da Sie als Vermieter Unternehmer i.S. des § 2 UStG sind, müssen Sie die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, bei dem Sie umsatzsteuerlich erfasst sind. Dies gilt auch dann, wenn er selbst nur umsatzsteuerfreie Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen erzielt oder Kleinunternehmer i. S. des § 19 UStG ist (§ 13 b Abs. 8 UStG). Zuständig ist gem. § 21 Abgabenordnung (AO) das Finanzamt, in dessen Bezirk Sie Ihr Unternehmen betreiben. Die Steuerschuldnerschaft erstreckt sich auch auf Leistungen für den nichtunternehmerischen Bereich (§ 13 b Absatz 5 Satz 6 und Satz 10 UStG).

Beispiel

Vermieter V lässt von einem in Polen ansässigen Unternehmen auf seinem privaten Einfamilienhaus eine Photovoltaikanlage errichten.

Lösung

Gem. § 13 b Abs. 2 Nr. 1 i.V. mit Abs. 5 Satz 1 und Satz 6 UStG ist V Schuldner der Umsatzsteuer. Das beauftragte Bauunternehmen darf die Rechnung daher nur netto ohne Umsatzsteuer ausstellen. Falls es die Rechnung dennoch – etwa aus Unkenntnis über die Rechtslage - zuzüglich Umsatzsteuer ausstellt, sollten Sie nur den Netto-Rechnungsbetrag zahlen.

Ausländischer Unternehmer

Ein im Ausland ansässiger Unternehmer i. S. des § 13 b Abs. 2 Nr. 1 UStG ist ein Unternehmer, der im Inland weder einen Wohnsitz, seinen gewöhnlichen Aufenthalt, seinen Sitz, seine Geschäftsleitung noch eine Betriebsstätte hat (§ 13 b Abs. 7 Satz 1 Halbsatz 1 UStG). ER gilt auch dann als ausländischer Unternehmer, wenn er zwar seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort im Inland hat, sein Sitz, der Ort der Geschäftsleitung oder eine Betriebsstätte aber im Ausland liegt (§ 13 b Abs. 7 Satz 1 Halbsatz 2 UStG).

Bauleistung

Der Begriff der Bauleistung wird im Umsatzsteuerrecht eigenständig geregelt und umfasst auch den Einbau von Betriebsvorrichtungen. Zu den Bauleistungen i.S. des § 13 b UStG gehören auch der Einbau von Einrichtungsgegenständen oder Maschinenanlagen, wenn sie mit dem Gebäude fest verbunden sind und nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude zu zerstören oder erheblich zu verändern wie z. B. Ladeneinrichtungen, Schaufensteranlagen und Gaststätteneinrichtungen (§ 13 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 2 UStG). Daher gehört auch der Einbau von Photovoltaikanlagen zu den Bauleistungen. Reparatur- und Wartungsarbeiten werden nach der Vereinfachungsregel in Abschnitt 13b.2. Abs. 7 Nr. 15 UStAE nicht als Bauleistungen behandelt, wenn das Nettoentgelt für den einzelnen Umsatz nicht mehr als 500 Euro beträgt.

Reinigungsleistungen

Die Regelung des § 13 b UStG über die Umkehr der Steuerschuldnerschaft gilt auch für Reinigungsleistungen, die ein im Ausland ansässiges Unternehmen an einem in Deutschland liegendem Gebäude erbringt.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Was müssen Eigentümer und Verwalter beachten? Was gilt in welchem Bundesland? Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben? Welche Angaben müssen gemacht werden und welche Fristen gibt es?

Expertentipps für Verwalter

• Treten Sie aktiv an Ihre Kunden heran und bieten Sie Ihnen an, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes für sie einzureichen.

• Schließen Sie einen gesonderten Vertrag ab, der

• ein konkretes Honorar (idealerweise zu einem festen Satz: Bei Wohngebäuden ohne gewerbliche Nutzung dürfte der Zeitaufwand gering sein. Bei Gebäuden, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Räume befinden, ist der Aufwand größer, weil Sie zunächst prüfen müssen, ob es sich um ein Mietwohngrundstück oder um ein gemischt genutztes Grundstück beziehungsweise sogar um Geschäftsgrundstück handelt. Handelt es sich um ein Grundstück, das im Sachwertverfahren zu bewerten ist, entsteht sicherlich ein größerer Zeitaufwand. Denn in diesem Fall müssen Sie statt der Wohnfläche und Nutzfläche die sogenannte Bruttogrundfläche (BGF) angeben. Diese Zahl liegt Ihnen mit ziemlicher Sicherheit nicht vor, da sie ansonsten nicht benötigt wird. Sinnvoll dürfte es sein, für jedes Grundstück einen Grundpreis zu definieren. Wird das Grundstück sowohl betrieblich als auch privat genutzt, sollten Sie einen Zuschlag vereinbaren, der den Aufwand für die Ermittlung des Verhältnisses von Nutzfläche und Wohnfläche abdeckt. Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, können Sie je Wohnung (und Gewerbeeinheit) einen weiteren Zuschlag vereinbaren. Sollte das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sein, kommt es für die Höhe des Honorars darauf an, welche Daten Ihr Kunde Ihnen zur Verfügung stellt.

• eine spezielle Vollmacht,
• eine Haftungsbeschränkung und
• die Erklärung enthält, dass der Kunde den Bescheid über den Grundsteuerwert von seinem Steuerberater überprüfen lassen wird.

Dem Haftungsrisiko können Sie dadurch begegnen, dass Sie Ihre Haftung in der Vereinbarung mit dem Kunden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Wenn Sie mit dem Kunden vereinbaren, dass er den Bescheid über den Grundsteuerwert seinem Steuerberater zur Überprüfung übergibt, besteht für Sie im Ergebnis kein Haftungsrisiko.

Büroorganisation: Bei der internen Verteilung der Arbeit sollte man die Erfassung der Daten demjenigen Mitarbeiter übertragen, der für das betreffende Grundstück zuständig ist. Die Eingabe sollte man dagegen nicht auf sämtliche Mitarbeiter verteilen, sondern damit ein oder zwei Mitarbeiter betrauen, die sich darauf spezialisieren.

Sie sind der Profi!

Für die Abgabe der Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte haben Sie und Ihr Verwaltungsunternehmen eine größere Sachnähe als das Steuerbüro Ihrer Kunden. Denn die Daten, die dabei erklärt werden müssen, sind völlig andere als die Angaben, die für die Steuererklärung erforderlich sind.

In der Erklärung für die Grundsteuer müssen statt der Mieten und der Kosten lediglich die Wohnflächen und die Nutzflächen des Gebäudes angegeben werden. Bei Gewerbeimmobilien muss statt der Wohn- und der Nutzflächen die sogenannte Bruttogrundfläche des Gebäudes angegeben werden. Diese Zahl liegt aber weder Ihnen noch dem Steuerbüro vor und muss in jedem Fall erst noch ermittelt werden.

Sie müssen nicht bewerten und nicht berechnen!

Sie müssen auch keine Bewertung des Grundstücks vornehmen. Denn in der Erklärung geben Sie nicht den Wert des Grundstücks an, sondern lediglich die für die Bewertung maßgeblichen Daten. Die eigentliche Bewertung nimmt der Computer der Finanzverwaltung vor. Wie diese Berechnung funktioniert, müssen Sie nicht verstehen. Es genügt, wenn Sie wissen, welche Daten Sie wo in den Vordruck eingeben müssen.

Die wichtigsten Informationen im Überblick:

• Für jedes Grundstück muss eine gesonderte Erklärung abgegeben werden. (Zeitfenster: 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022)
• Erklärungspflichtig ist derjenige, der am 1. Januar 2022 Eigentümer des Grundstücks war. (Ausnahme z.B. im Erbfall)
• Wird ein Grundstück nach dem 1. Januar 2022 verkauft, ist trotzdem der Verkäufer erklärungspflichtig und Steuerschuldner für die gesamte Jahressteuer.
• Sie müssen den Grundsteuerwert nicht selbst berechnen, sondern nur die Daten eingeben, die die Finanzverwaltung benötigt, um den Wert berechnen zu können. Welche Daten dies sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Den in den einzelnen Bundesländern gelten unterschiedliche Regelungen.
• Die Erklärung muss per Elster abgegeben werden. Dafür benötigt man eine Zertifizierung, die jeder im Internet kostenfrei beantragen kann. Wer schon eine Elter Zertifizierung für eine andere Steuerart hat, kann diese auch für die Grundsteuer verwenden.
• Eigentümer können einen Antrag stellen, dass sie die Erklärung auf Papier (analog) abgeben dürfen. Dem Antrag wird die Finanzverwaltung aber nur in Ausnahmefällen stattgeben.

Wer darf bei der Abgabe helfen und wie?

• Verwalter dürfen die Erklärung für diejenigen Grundstücke abgeben, die sie verwalten - mit ihrer Elster Zertifizierung. Sie sind dazu aber nicht verpflichtet. Sie sollten dafür einen gesonderten Vertrag mit einer Honorarvereinbarung abschließen.
• WEG-Verwalter sind nicht berechtigt, die Erklärung für die Eigentümer abzugeben, da sie nicht die Wohnung oder das Teileigentum verwalten, sondern die Gemeinschaft der Eigentümer.
• Makler und Sachverständige dürfen die Erklärung nicht für ihre Kunden abgeben. Sie dürfen ihren Kunden aber Ratschläge erteilen und Hinweise dazu geben.
• Steuerberater sind berechtigt, die Erklärung für Ihre Mandanten abzugeben.
• Verwandte und enge Freunde dürfen die Erklärung für den Eigentümer per Elster über ihre Zertifizierung abgeben.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Die Finanzverwaltung hat am 19. Juli 2022 ein neues Schreiben zu der Bauabzugsteuer veröffentlicht, das die bisherigen Schreiben vom 27.12.2002 und vom 20.9.2004 ersetzt.

Die wesentlichen Änderungen gegenüber den bisherigen Schreiben sind folgende:

• Der Begriff des Bauwerks wird erweitert, sodass auch der Einbau von Scheinbestandteilen und Betriebsvorrichtungen als Bauleistung gilt.
• Es wird klargestellt, dass die Abzugspflicht auch gegenüber Bauunternehmen gilt, die in Deutschland nicht steuerpflichtig sind.
• Die Versagungsgründe für die Freistellungsbescheinigung werden verschärft.
• Die Freistellungsmöglichkeiten für neu gegründete Bauunternehmen werden eingeschränkt.
• Auch bei einer Insolvenz in Eigenverwaltung besteht eine Freistellungsmöglichkeit.
• Für die sog. „Zweitwohnungsregelung“ wird zur Definition des Begriffs „Wohnung“ auf die Definition in § 181 Abs. 9 BewG Bezug genommen.
• Entsprechend dem Urteil des BFH vom 7.11.2019 (Az. I R 46/17) wird klargestellt, dass die Haftung des Auftraggebers verschuldensunabhängig ist.
• Es wird ein neuer Link für die elektronische Abfrage der Gültigkeit einer vom Bauunternehmer vorgelegten Freistellungsbescheinigung zur Verfügung gestellt: https://eibe.bff-online.de/eibe

Seit dem 1.1.2002 sind Auftraggeber von Bauleistungen verpflichtet 15 % des Rechnungsbetrages einzubehalten und an das Finanzamt des Auftragnehmers abzuführen, wenn die Bauleistung für ein Bauwerk erbracht wird, das sie unternehmerisch nutzen. Dadurch sollen illegale Tätigkeiten im Baugewerbe verhindert werden. Das Bauunternehmen erhält zunächst 15 % weniger für seine Leistung. Die Bauabzugsteuer wird jedoch mit der von dem Bauunternehmen zu zahlenden Steuer verrechnet.

Es gibt drei Ausnahmen:
Der Auftraggeber der Bauleistungen ist nicht zum Abzug der Steuer verpflichtet, wenn

• er lediglich zwei Wohnungen vermietet,
• der Auftragnehmer ihm eine Freistellungsbescheinigung seines Finanzamtes vorlegt oder
• der von dem Auftraggeber an den Auftragnehmer zu zahlende Rechnungsbetrag in dem Jahr voraussichtlich nicht mehr als von 5.000 € betragen wird. Wenn der Auftraggeber ausschließlich steuerfreie Vermietungsumsätze ausführt, erhöht sich diese Freigrenze auf 15.000 €.

Der Abzug ist nur vorzunehmen, wenn die Bauleistungen im Inland ausgeführt werden. Wird eine Bauleistung von einem ausländischen Unternehmen in der Bundesrepublik Deutschland erbracht, so besteht für den Leistungsempfänger die Verpflichtung zum Einbehalt der Steuer. Wenn ein deutsches Unternehmen eine Bauleistung im Ausland erbringt, muss keine Bauabzugsteuer einbehalten werden.

Die Bauabzugsteuer ist schwer zu verstehen, weil sie an die Begriffe und die Systematik des Umsatzsteuerrechts anknüpft, obwohl es sich um eine rein ertragsteuerliche Regelung handelt. So setzt sie voraus, dass der Auftraggeber der Bauleistung Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts ist und die Bauleistung für ein von ihm unternehmerische genutztes Bauwerk erbracht wird. In der Umsatzsteuer sind auch Vermieter Unternehmer, selbst wenn sie ausschließlich steuerfrei Umsätze erzielen. Der Auftraggeber heißt in der Bauabzugsteuer Leistungsempfänger und der Auftragnehmer Leistender; der vom Auftraggeber zu zahlende Rechnungsbetrag wird als „Gegenleistung“ bezeichnet. Wie in der Umsatzsteuer sind Personengesellschaften in der Bauabzugsteuer Steuersubjekt.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Wie der BFH entschieden hat, stellt dies keinen Missbrauch dar.

Wenn man ein Grundstück innerhalb der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Dies kann man auch nicht dadurch verhindern, dass man das Grundstück vorher an ein Kind verschenkt. Zwar hat das Kind in diesem Fall den Tatbestand des § 23 EStG nicht erfüllt, weil es das Grundstück nicht selbst angeschafft hat. Um derartige Umgehungen zu verhindern ist im Gesetz jedoch ausdrücklich geregelt, dass im Fall der Schenkung eines Grundstücks dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zuzurechnen ist (§ 23 Abs 1 Satz 3 EStG). Dies gilt sowohl für den Zeitpunkt der Anschaffung als auch für die Höhe der Anschaffungskosten: Das Kind wird so behandelt als habe es das Grundstück selbst gekauft.

Durch eine vorherige Schenkung des Grundstücks an das Kind kann man jedoch erreichen, dass der Veräußerungsgewinn mit einem niedrigeren Steuersatz besteuert wird. Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum gibt es für die Versteuerung des sog. Spekulationsgewinns nämlich keinen besonderen Steuersatz - wie etwa bei der Besteuerung von Kapitaleinkünften. Vielmehr wird der Veräußerungsgewinn den übrigen Einkünften wie ein normales Einkommen hinzugerechnet und mit diesen zusammen dem Steuersatz unterworfen, der sich aus dem allgemeinen Steuertarif und der Steuertabelle ergibt. Man spricht von der „tariflichen Einkommensteuer“. Es gibt für den Veräußerungsgewinn auch keine Steuerermäßigung. Dies hat zwei unangenehme Konsequenzen: Durch den Veräußerungsgewinn rutscht man in eine höhere Progressionsstufe, sodass dadurch auch die übrigen Einkünfte mit einem höheren Steuersatz besteuert werden. Hat man neben dem Veräußerungsgewinn noch weitere größere Einkünfte, wird auch der Veräußerungsgewinn mit einem sehr hohen Steuersatz besteuert.

Beide Effekte kann man vermeiden, indem man das Grundstück vor der Veräußerung dem Kind schenkt und das Kind anschließend den Kaufvertrag abschließt. Insbesondere wenn das Kind noch keine oder nur geringe Einkünfte hat, ist die Steuerbelastung dadurch sehr viel niedriger, als wenn man das Grundstück selbst verkaufen würde. Allerdings muss man die wirtschaftlichen Folgen der Schenkung auch tatsächlich eintreten lassen. Wenn das Kind verpflichtet ist, den Verkaufserlös wieder auf die Schenker zurück zu übertragen, dürfte die Gestaltung nicht anzuerkennen sein. Ist das Kind noch unterhaltsberechtigt, kann es den Erlös aber verwenden, um damit seinen Lebensunterhalt selbst zu finanzieren.

Mit Urteil vom 23. April 2021 (Az. IX R 8/20) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine derartige Gestaltung keinen Missbrauch darstellt. Denn mit der Regelung, dass die Anschaffung des Schenkers dem Kind zuzurechnen ist, hat der Gesetzgeber die Frage des Missbrauchs abschließend geregelt.

Natürlich muss man dabei auch die anderen Steuerarten berücksichtigen. Durch die Schenkung des Grundstücks löst man Schenkungsteuer aus, wenn der Freibetrag überschritten ist. Dieser beträgt für Kinder 400.000 EURO. Grunderwerbsteuer fällt jedoch nicht an, weil gem. § 3 Nr. 2 GrEStG Schenkungen von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Dies gilt auch dann, wenn in Einzelfall keine Schenkungsteuer entsteht, weil der Freibetrag nicht überschritten wird.


Fachbeitrag Steuern vom 29. Juni 2022


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Ist der Vermieterrechtsschutz von der Steuer absetzbar?

Mit einem Vermieterrechtsschutz sichern Sie Ihr vermietetes Objekt, also Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus, Ihrer Lagerhalle oder auch ein vermietetes Grundstück, ab. Wenn Gerichtskosten entstehen, die im Zusammenhang mit dem versicherten Objekt stehen, können Sie diese Mithilfe eines Vermieterrechtsschutzes ersetzt bekommen.

Das sind bei diesem Beispiel folgende Kosten:

• Notarkosten
• Anwaltsgebühren
• Gebühren für Gutachter oder Sachverständige
• Geld für Zeugen
• Gerichtskosten

Von der gewählten Versicherung erhalten Sie fachmännische Unterstützung, die Ihnen dabei hilft Ihre rechtlichen Interessen im Rahmen Ihrer vermieteten Objekte umzusetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Problem mit einem Mieter einer Wohnung innerhalb des vermieteten Gebäudes oder auf Ihrem Grundstück handelt. Dadurch, dass der Vermieterrechtsschutz von der Steuer absetzbar ist, können Sie Ihre jährliche Steuerlast reduzieren und profitieren deshalb doppelt.

Ist der Vermieterrechtsschutz vollständig absetzbar oder nur anteilig?

Ein Vermieterrechtsschutz ist absetzbar, wenn er im geschäftlichen Rahmen abgeschlossen wurde. Das gilt auch wenn er nur einen Teil einer Gesamtversicherung ausmacht. Allerdings können Sie in diesem Fall nicht die kompletten Ausgaben zur Gesamtversicherung steuerlich geltend machen, sondern lediglich den Anteil zum Vermieterrechtsschutz.

Der Vermieterrechtsschutz ist für Sie absetzbar, wenn Sie die Versicherung abgeschlossen haben, um sich damit finanziell gegen Streitigkeiten im Mietrecht absichern zu können. Sie stellen durch den Rechtschutz sicher, dass Sie Kosten erstattet bekommen, wenn es zu gerichtlichen oder außergerichtlichen Verhandlungen kommt. Entscheidend bei Ihrem Vorhaben Ihren Vermieterrechtsschutz absetzbar zu machen ist, dass dieser in Ihrem Versicherungsumfang enthalten ist und dazu dient sich im Rahmen Ihrer Arbeitstätigkeit abzusichern.

Damit Sie den Vermieterrechtsschutz und den absetzbaren Betrag genau ermitteln können, müssen Sie die Leistungen Ihres Rechtsschutzes genau kennen. Umfasst Ihre Vermieterrechtsschutz lediglich von Ihnen vermietete Objekte oder Grundstücke, ist dieser komplett von der Steuer absetzbar. Decken Sie im Rahmen Ihres Vermieterrechtsschutzes auch Ihr privates Eigentum ab, das nicht vermietet wird, können Sie Ihren Vermieterrechtsschutz nur anteilig absetzen. Fragen Sie in diesem Fall bei Ihrem Versicherer nach, welcher Anteil auf Ihren beruflichen Vermieterrechtsschutz und welcher auf Ihren privaten Vermieterrechtsschutz entfällt. In Ihrer Steuererklärung können Sie Ihren Vermieterrechtsschutz unter den Werbungskosten zusammen mit anderen Aufwendungen wie beispielsweise Bürokosten, Finanzierungskosten oder Instandhaltungskosten angeben und so absetzen.

Der IVD regt an, dass derjenige, der nach Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie energetische Modernisierungen innerhalb einer bestimmten Zeit vornimmt, die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise erstattet bekommt. Hierdurch könnten sich auch die Bundesländer am Gelingen der Energiewende beteiligen.

Die meisten Wohngebäude in Deutschland sind Ein- und Zweifamilienhäuser (15,7 Mio. von 18,9 Mio. Wohngebäuden). Rund 75 Prozent des Gebäudebestandes ist vor dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung am 1. November 1978 errichtet worden. Hier besteht also besonderer Sanierungsbedarf, der beim Eigentümerwechsel und einer Erstattung bei der Grunderwerbsteuer, berücksichtigt werden könnte.“

Pressemitteilung vom 13. Mai 2022

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Wenn man das Grundstück vor der Veräußerung auf ein Kind überträgt, kann man die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns nicht verhindern. Der Gewinn wird jedoch dem Kind zugerechnet und unterliegt deshalb nur dem für das Kind geltenden Steuersatz. Die Vorschrift über den Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten greift nicht ein.

Manchmal lässt es sich nicht vermeiden, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung einkommensteuerpflichtig ist: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, und die Wohnung wurde in den letzten drei Jahren auch nicht von dem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern war vermietet. Da der Mieter ausgezogen ist, lässt sich die Wohnung jetzt zu einem guten Preis verkaufen. Würde man den Ablauf der Spekulationsfrist abwarten, müsste man die Wohnung wieder vermieten, sodass man wahrscheinlich nur einen geringeren Kaufpreis erzielen kann. Vielleicht kann man den Verkaufserlös auch gerade jetzt gut gebrauchen.

Wenn sich die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns dem Grunde nach nicht vermeiden lässt, stellt sich die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt die Höhe der entstehenden Steuer zu mindern.

Die Höhe des Gewinns

Die Höhe des Gewinns kann man nicht beeinflussen, da diese im Gesetz geregelt ist. Von dem Veräußerungserlös sind die Anschaffungskosten abzuziehen. Dabei handelt es sich um den damaligen Kaufpreis zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, der Maklerkosten und der Kosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Finanzierungskosten gehören nicht zu den Anschaffungsnebenkosten, sondern konnten von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen werden. Nachträgliche Herstellungskosten für die Wohnung, die gem. § 255 Abs. 2 HGB bzw. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG nicht als Werbungskosten abgezogen werden konnten, sondern aktiviert werden mussten, sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen und mindern dementsprechend den Veräußerungsgewinn. Dabei handelt es sich z. B um Aufwendungen für den Einbau eines Fahrstuhls oder den Anbau eines Balkons. Was häufig übersehen wird: die Gebäude-AfA, die Sie während der Vermietung als Werbungskosten abgezogen haben, sind dem Veräußerungsgewinn wieder hinzuzurechnen. Im Ergebnis entspricht der auf diese Weise ermittelte Gewinn demjenigen, der sich ergeben würde, wenn die Wohnung zu einem Betriebsvermögen gehört hätte. Kosten für die Vermarktung der Immobilie, wie etwa für Inserate oder den Makler, können als Werbungskosten von dem Veräußerungsgewinn abgezogen werden (Transaktionskosten).

Der Steuersatz

Einen begünstigten Steuersatz sieht das Gesetz für den Veräußerungsgewinn nicht vor. Der Gewinn ist vielmehr mit dem normalen, „tariflichen“ Steuersatz zu versteuern. Denn der Gewinn aus der Veräußerung der Wohnung wird einfach den übrigen Einkünften (mit Ausnahme der Einkünfte aus Kapitalvermögen, die dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent unterliegen) hinzugerechnet und bildet mit diesen zusammen die „Summe der Einkünfte“. Nach Abzug weiterer „privater“ Ausgaben ergibt sich der Gesamtbetrag der Einkünfte, der mit dem sich aus der Steuertabelle ergebenden „tariflichen“ Steuersatz versteuert wird. Da der Steuersatz progressiv ist und mit zunehmender Höhe des Gesamtbetrags der Einkünfte steigt, erhöht sich durch den Veräußerungsgewinn auch der Steuersatz für die übrigen „normalen“ Einkünfte. Wenn der Eigentümer bereits aufgrund seiner übrigen Einkünften einem hohen Steuersatz unterliegt, wird auch der Veräußerungsgewinn hoch besteuert.

Verlagerung des Veräußerungsgewinns

Um den Tücken des progressiven Steuersatzes zu entkommen, ist ein Eigentümer auf eine schlaue Idee gekommen. Kurz vor der Veräußerung der Wohnung schenkte er diese je zur Hälfte seinem Sohn und seiner Tochter. Diese verkauften die Wohnung anschließend an den Kaufinteressenten zu dem Preis, den dieser mit ihrem Vater ausgehandelt hatte.

Die Entstehung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns konnte dadurch zwar nicht vermieden werden, der Gewinn wurde dadurch aber auf die Kinder verlagert und unterlag nur dem für sie geltenden Steuersatz. Die Vorschrift des § 23 EStG über die Steuerpflicht eines sog. Spekulationsgewinns greift ein, wenn der Verkäufer das Grundstück innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft hat, in der Sprache des Steuerrechts: wenn er es angeschafft hat. Um zu verhindern, dass die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns umgangen wird, indem der Eigentümer das Grundstück vor der Veräußerung an einen anderen verschenkt, hat der Gesetzgeber in § 23 Abs. 1 Satz 3EStG geregelt, dass bei einer Schenkung dem Beschenkten die Anschaffung des Grundstücks durch den Schenker zuzurechnen ist. Dies gilt sowohl für den Zeitpunkt der Anschaffung als auch für die Höhe der Anschaffungskosten. Die Kinder werden also so behandelt, als hätten sie selbst das Grundstück zu dem Zeitpunkt erworben, in dem es von ihrem Vater gekauft worden ist. Aufgrund der vorherigen Schenkung ist der Veräußerungsgewinn jedoch nicht in der Person des Vaters, sondern bei den Kinder entstanden. Da die Kinder kaum andere Einkünfte erzielt haben, unterlag der Gewinn bei ihnen nur einem niedrigen Steuersatz und erhöhte bei dem Vater nicht den Steuersatz für seine übrigen Einkünfte.

Das Finanzamt war der Meinung, die Gestaltung stelle einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i.S. des § 42 AO dar, und versteuerte den Veräußerungsgewinn bei dem Vater. Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt. Der Vater legte jedoch Revision ein und bekam vom Bundesfinanzhof recht (BFH, Urt. v. 23.4.2021, IX R (8/20). Nach Ansicht des BFH kann § 42 AO in derartigen Fällen nicht angewendet werden, weil die Regelung in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bereits eine spezielle Vorschrift zur Verhinderung von Steuerumgehungen ist, sodass daneben gem. § 42 Abs. 1 Satz 2 AO die allgemeine Missbrauchsregelung des § 42 AO nicht angewendet werden darf. Vor Einführung der § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG waren die Voraussetzungen des § 23 EStG nicht erfüllt, wenn der Verkäufer des Grundstücks dieses nicht gekauft, sondern durch eine Schenkung oder Erbschaft unentgeltlich erworben hatte. Fälle, in denen das Grundstück von dem Veräußerer kurz vorher unentgeltlich erworben wurden, hat die Rechtsprechung als Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeit behandelt. Diese Rechtsprechung ist mit dem § 23 Abs 1 Satz 3 EStG in das Gesetz übernommen worden. Gem. § 42 Abs. 1 Satz 2 AO bestimmt sich die Rechtsfolge daher ausschließlich nach der speziellen Missbrauchsregelung des § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, sodass daneben eine Anwendung der allgemeinen Regelung des § 42 AO nicht möglich ist.

Bei entsprechenden Gestaltungen muss man natürlich die übrigen Steuerarten im Auge behalten. Soweit die Freibeträge überschritten werden, fällt Schenkungsteuer an. Grunderwerbsteuer entsteht bei einer Schenkung dagegen gem. § 3 Nr. 2 GrEStG nicht, auch wenn es sich bei dem Beschenkten nicht um einen Verwandten in gerader Linie handelt. Dies gilt auch dann, wenn im konkreten Fall keine Schenkungssteuer zu zahlen ist, weil die Freibeträge nicht überschritten werden.

Wichtig ist, dass man die wirtschaftlichen Folgen der Schenkung auch tatsächlich eintreten lässt. Wenn die Kinder den Verkaufserlös in irgendeiner Form wieder auf den Schenker zurückübertragen müssen, ist die Gestaltung m.E. trotz der Sperrwirkung des § 42 Abs. 1 Satz 2 AO nach den allgemeinen steuerlichen Grundsätzen nicht anzuerkennen.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Wenn der Sohn oder die Tochter studieren wollen, bleibt den Eltern häufig nichts anderes übrig, als ihnen eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn das Kind die Wohnung nicht mehr braucht, verkauft man die Wohnung wieder. Da die Preise in den letzten Jahren erheblich gestiegen sind, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Veräußerungsgewinn steuerfrei ist.

Wird die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, ist der Gewinn nur steuerfrei, wenn eine der beiden Ausnahmen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vorliegt. Dafür ist erforderlich, dass die Wohnung eine bestimmte Zeit lang selbst genutzt worden ist. Hierfür gelten folgende Grundsätze:

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn der Eigentümer die Wohnung einem Kind unentgeltlich zu Wohnzwecken überlässt, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat.
Die Überlassung der Wohnung an einen anderen Angehörigen stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar, auch wenn der Eigentümer dem Angehörigen zum Unterhalt verpflichtet ist.
Wird die Wohnung unentgeltlich einem Kind überlassen, für die der Eigentümer Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat, gilt dies auch dann als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, wenn die Wohnung von einem Dritten mitbenutzt wird, für den die Voraussetzungen des § 32 EStG nicht vorliegen.
Wenn die Voraussetzungen des § 32 EStG entfallen, etwa weil das Kind die Altersgrenze überschreitet, muss die Wohnung noch in dem betreffenden Jahr verkauft werden. Anderenfalls muss man den Ablauf der 10-Jahres-Frist abwarten.

Hintergrund
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn der Verkauf erst 10 Jahre nach der Anschaffung stattfindet. Maßgeblich sind dabei die beiden Kaufverträge. Wird die Wohnung innerhalb dieser sog. Spekulationsfrist verkauft, ist der Verkauf nur in den beiden Ausnahmefällen des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei.

1. Die Wohnung ist während des gesamten Zeitraums zwischen der Anschaffung und der Veräußerung von dem Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden.
2. Die Wohnung ist im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden.
Nach der Rechtsprechung des BFH (Urt. v. 18.1.2006, IX R 18/03) liegt eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch vor, wenn der Eigentümer die Wohnung unentgeltlich einem Kind überlässt, das bei ihm nach § 32 EStG einkommensteuerlich zur berücksichtigen ist (BFH, Urt. v. 18.1.2011, IX R 13/10).
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Nach § 32 Abs. 3 EStG wird ein Kind den Eltern einkommensteuerlich bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres zugerechnet. Bis zur Vollendung des 21. Lebensjahres wird es den Eltern gem. § 32 Abs. 4 Nr. 1 EStG zugerechnet, wenn es nicht in einem Beschäftigungsverhältnis steht und als arbeitslos gemeldet ist. Bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres wird es den Eltern nach § 32 Abs. 4 Nr. 2 EStG zugerechnet, wenn es
a) für einen Beruf ausgebildet wird oder
b) sich in einer Übergangszeit von höchstens vier Monaten befindet, die zwischen zwei Ausbildungsabschnitten oder zwischen einem Ausbildungsabschnitt und der Ableistung des gesetzlichen Wehr- oder Zivildienstes … liegt, oder
c) eine Berufsausbildung mangels Ausbildungsplatzes nicht beginnen oder fortsetzen kann oder
d) ein freiwilliges Soziales Jahr oder ein freiwilliges ökologisches Jahr … leistet oder
e) wegen körperlicher geistiger oder seelischer Behinderung außerstande ist sich selbst zu unterhalten. Voraussetzung ist, dass die Behinderung vor Vollendung des 25. Lebensjahres eingetreten ist.

In dem Streitfall hatte ein Vater die von ihm erworbene Wohnung seinen drei Söhnen unentgeltlich zur gemeinsamen Nutzung überlassen. Als der Vater die Wohnung verkaufte, war die Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen. Da zu diesem Zeitpunkt nur eines der drei Kinder die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllte, unterwarf das Finanzamt den Gewinn aus der Veräußerung der Einkommensteuer.
Hingegen erhob der Vater Klage und machte geltend, auch wenn die Voraussetzungen des § 32 für zwei der Kinder nicht mehr vorlagen, müsse deren Nutzung ihm als Eigennutzung zugerechnet werden, da er sämtlichen Kindern gegenüber unterhaltspflichtig sei. Der BFH habe lediglich typisierend darauf abgestellt, ob ein Anspruch auf Kindergeld bestehe. Inhaltlich komme es aber nicht auf das Bestehen eines Anspruches auf Kindergeld an, sondern lediglich darauf, ob der Eigentümer der Wohnung dem Kind gegenüber unterhaltspflichtig sei. Dies ergebe sich auch aus § 4 EigZulG, wonach eine unentgeltliche Nutzung durch Angehörige i.S. des § 15 AO als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anzusehen sei.

Im Übrigen reiche es aus, dass er für eines der drei Kinder einen Anspruch auf Kindergeld habe. Eine Mitbenutzung der Wohnung durch Dritte sei unschädlich.

Das Urteil
Das Niedersächsische Finanzgericht hat dem Finanzamt Recht gegeben und die Klage mit Urteil vom 16.6.2021 - Az. 9 K 16/20 - abgewiesen. Damit hat sich der Kläger jedoch nicht abgefunden und Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Die Revision ist vom BFH zugelassen worden und unter dem Aktenzeichen Az. IX R 28/21 anhängig.

Anmerkung
Der Fall enthält zwei unterschiedliche Probleme.
Zum einen, ob eine unentgeltliche Überlassung an das Kind nur so lange als Eigennutzung gilt, wie für das Kind die Voraussetzungen des § 32 EStG vorliegen oder ob es ausreicht, wenn der Eigentümer dem Kind gegenüber unterhaltspflichtig ist. Außerdem, ob es unschädlich ist, wenn die Wohnung von dem Kind zusammen mit einer anderen Person genutzt wird, für das die Voraussetzungen des § 32 EStG nicht vorliegen.

Zu der ersten Frage, unter welchen Voraussetzungen die Überlassung an ein Kind als Eigennutzung i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG gilt, enthält das Gesetz selbst keine Aussage. Es enthält überhaupt keine Regelung, was unter „eigenen” Wohnzwecken zu verstehen ist.

Die Finanzverwaltung vertritt hierzu die Auffassung, eine Eigennutzung liege auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung einem Kind unentgeltlich zu Wohnzwecken überlässt, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat. Die unentgeltliche Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte - Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.

des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. I 2000, S. 1383, Rz. 22). Diese Auffassung beruht letztlich auf der entsprechenden Auslegung der Vorschriften des § 10 e und § 10 f EStG durch den BFH, in denen ebenfalls der Begriff der "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" verwendet wird (vgl. zu § 10 f EStG BFH, Urt. v. 18.1.2011, X R 13/10 und zu § 10 e EStG BFH, Urt. v. vom 26. Januar 1994 X R 17/91, BStBl. II 1994, 544 sowie Urt. v. 18.1.2006, IX R 18/03).

Zwar ist in § 4 Satz 2 Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) ausdrücklich geregelt, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch vorliegt, soweit eine Wohnung unentgeltlich an einen Angehörigen i. S. des § 15 AO zu Wohnzwecken überlassen wird. Mit dem o.g. erwähnten Urteil vom 18.1.2011 hat der BFH jedoch entschieden, dass aus dieser Vorschrift nicht gefolgert werden kann, dass der Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. des § 10 f Abs. 1 EStG entsprechend § 4 Sätze 1 und 2 EigZulG auszulegen ist. Denn die Wohnungsüberlassung an Angehörige ist nicht mehr vom Wortsinn des Begriffs der „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken” gedeckt. Dies spiegele sich letztlich darin wider, dass der Gesetzgeber die sachliche Erweiterung der Eigennutzung in § 4 Satz 2 EigZulG als regelungsbedürftig angesehen hat.

Dies muss m.E. in gleicher Weise für die Vorschrift des § 23 EStG gelten. Der Argumentation des Klägers, dass auch die Überlassung der Wohnung an die beiden Söhne, für die die Voraussetzungen des § 32 EStG nicht vorlagen, als Eigennutzung gelten müsse, ist deshalb m.E. nicht zu folgen.

Trotzdem müsste die Revision des Klägers m.E. im Ergebnis Erfolg haben. Denn etwas anderes gilt für die Frage, ob es für die Anwendung der Ausnahmeregelung in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ausreicht, wenn eines der Kinder, denen der Kläger die Wohnung überlassen hat, die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllt oder ob es schädlich ist, wenn dieses Kind die Wohnung zusammen mit einem oder mehreren Dritten bewohnt, die nicht die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllen. Wenn der Eigentümer der Wohnung diese selbst nutzt, ist anerkannt und unstreitig, dass die Mitbenutzung durch einen oder mehrere Dritte, die nicht Eigentümer der Wohnung sind, unschädlich sind. Auch in diesem Fall gilt die Wohnung in vollem Umfang als zu einen Wohnzwecken genutzt. Wenn die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an ein Kind, für das die Voraussetzungen des § 32 EStG vorliegen, wie eine Selbstnutzung durch den Eigentümer zu behandeln ist, folgt daraus m.E., dass in diesem Fall die Mitbenutzung durch einen Dritten, der nicht die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllt, unschädlich ist. Trotz der Mitbenutzung durch Dritte, die nicht die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllen, muss die unentgeltliche Überlassung der Wohnung in vollem Umfang als Eigennutzung durch den Eigentümer behandelt werden. Es ist nicht erforderlich, dass die Wohnung dem berücksichtigungsfähigen Kind zur alleinigen Nutzung überlassen wird.

Beispiel
Vater V hat im April 2020 eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin gekauft. Nach dem Auszug der Mieter überlässt er die Wohnung unentgeltlich seiner Tochter, die zum 1. Dezember 2020 einzieht. Im Juli 2021 vollendet die Tochter das 25. Lebensjahr, sodass sie die Voraussetzungen des § 32 EStG nicht mehr erfüllt. Da die Tochter ihr Studium abbrechen und aus Berlin wegziehen will, verkauft V die Wohnung im November 2021.

Lösung
Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei.
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 Alternative 2 EStG ist der Gewinn auch bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren – ununterbrochen – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die unentgeltliche Überlassung der Wohnung an die Tochter gilt als Eigennutzung solange die Voraussetzungen des § 32 EStG erfüllt waren. Mit Vollendung des 25. Lebensjahres sind diese Voraussetzungen jedoch weggefallen. Seit August 2021 gilt die Nutzung der Wohnung durch Tochter nicht mehr als Eigennutzung, sodass bei Verkauf der Wohnung im November 2021 die Voraussetzung der Eigennützung nicht mehr erfüllt war.

Da V die Wohnung vom 1. Dez. 2020 bis zum Juli 2021 einem Kind unentgeltlich überlassen hat, für das die Voraussetzungen des § 32 EStG vorlagen, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Nach der Rechtsprechung des BFH ist nicht erforderlich, dass die Voraussetzungen der Eigennutzung in dem letzten Jahr, also dem Jahr der Veräußerung, während des gesamten Jahres erfüllt waren (BFH, Urt. v. 27.6.2017, IX R 37/16, BStBl. II 2017, S. 1192). Das Gleiche gilt für das Erstjahr des Dreijahreszeitraums. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung während dieses Zeitraums ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Im Ergebnis würde es also genügen, wenn die Wohnung vom 31. Dez. 2020 bis zum 1. Jan. 2022 zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es wäre sogar unschädlich, wenn V nach dem Auszug der Tochter im Jahre 2022 die Wohnung vermieten würde (BFH, Urt. v. 3.9.2019, IX R 10/19, BStBl. 2020 II S. 31). Voraussetzung ist lediglich, dass die Wohnung noch im Jahre 2022 verkauft wird.

1. Abwandlung
V verkauft die Wohnung erst im Jahre 2023.
Lösung
Der Gewinn ist steuerpflichtig. Denn in diesem Fall hat V die Wohnung im Jahr der Veräußerung nicht mehr einem Kind überlassen, für das die Voraussetzungen des § 32 EStG vorliegen.
V müsste mit dem Verkauf bis zum Ablauf der 10-Jahresfrist im Jahre im April 2023 warten.

2. Abwandlung
V hat die Wohnung im Jahre 2020 nicht nur seiner Tochter, sondern auch Ihrem Verlobten zur gemeinsamen Benutzung unentgeltlich überlassen. Er verkauft die Wohnung im Jahre 2022.
Lösung
M.E. sind in diesem Fall die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung erfüllt, wenn V die Wohnung spätestens in dem Jahr veräußert, in dem für seine Tochter die Voraussetzungen des § 32 EStG entfallen. Die unentgeltliche Überlassung der Wohnung zur Mitbenutzung an einen Dritten, der nicht die Voraussetzungen des § 32 EStG im Verhältnis zu V erfüllt, ist unschädlich.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Steuern vom 22. März 2022

An der Höhe der ab 2019 entstandenen Säumniszuschläge bestehen verfassungsrechtliche Zweifel. Dies hat der 12. Senat des Finanzgerichts Münster mit Beschluss vom 16. Dezember 2021 (Az. 12 V 2684/21) entschieden.

Wird eine Steuer nicht bis zum Ablauf des Fälligkeitstages entrichtet, so ist für jeden angefangenen Monat der Säumnis ein Säumniszuschlag von 1 Prozent des abgerundeten rückständigen Steuerbetrags zu entrichten. Dies entspricht einem Zinssatz von jährlich 12 Prozent.

Im Hinblick auf die sog. Vollverzinsung nach § 233 a und 238 AO hat das BVerfG mit Beschluss vom 8. Juli 2021 (Az. 1 BvR 2237/14 und 1 BvR 2422/17) entschieden, dass Nachzahlungszinsen nach § 233a AO verfassungswidrig sind, soweit sie auf Verzinsungszeiträume ab 2014 entfallen. Allerdings gelte die verfassungswidrige Regelung bis zum 31. Dezember 2018 fort.

Daher stellt sich die Frage, ob dies auch für Säumniszuschläge gilt. Denn Säumniszuschläge haben ebenfalls einen Zinscharakter: Sie stellen nicht nur ein Druckmittel dar, um den Steuerpflichtigen zur pünktlichen Zahlung anzuhalten, sondern sollen auch den Zinsvorteil ausgleichen, den der Steuerpflichtige durch die verspätete Zahlung hat.

In dem Verfahren vor dem FG Münster hat der Steuerpflichtige darauf hingewiesen, dass der BFH mit Beschluss vom 31. August 2021 (Az. VII B 69/21) die Vollziehung der Säumniszuschläge zur Hälfte ausgesetzt habe. Nach Ansicht des BFH ist die Entscheidung des BVerfG zu Nachzahlungszinsen insoweit auf Säumniszuschläge übertragbar wie ihnen nicht die Funktion eines Druckmittels, sondern eine zinsähnliche Funktion zukomme. Da sich das Begehren auf Aussetzung der Vollziehung im dortigen Verfahren nur auf die Hälfte der Säumniszuschläge beschränkte, musste der BFH keine Entscheidung über die darüber hinaus gehenden Beträge treffen. Er musste die Sache auch nicht dem BVerfG vorlegen, weil es sich nur um ein Verfahren im vorläufigen Rechtsschutz handelte.

In gleicher Weise hatte der BFH bereits mit Beschluss vom 26. Mai 2021, VII B 13/21 über die Aussetzung der Vollziehung entschieden. Das FG Münster hat die Vollziehung der Säumniszuschläge jedoch nicht nur zur Hälfte, sondern in vollem Umfang ausgesetzt.

Da das Finanzamt gegen die Entscheidung des FG Beschwerde eingelegt hat, ist das Verfahren jetzt beim BFH anhängig (Az. beim BFH VII B 54/21 (AdV). Weitere Verfahren zu dieser Rechtsfrage sind beim BFH unter dem Aktenzeichen VII R 55/20 und VII R 19/21 anhängig.

In der Hauptsache werden die Finanzgerichte die Rechtsfrage dem BVerfG zur Entscheidung vorlegen müssen. Das BVerfG hat jedoch bereits in der Entscheidung zu den Nachzahlungszinsen darauf hingewiesen, dass andere Verzinsungstatbestände einer eigenständigen verfassungsrechtlichen Wertung bedürfen und dass dabei zu berücksichtigen sei, dass Steuerpflichtige im Bereich der Teilverzinsungstatbestände grundsätzlich die Wahl haben, ob sie den steuerlichen Zinssatz von 0,5% pro Monat hinnehmen oder sich die zur Tilgung der Steuerschuld erforderlichen Geldmittel anderweitig zu günstigeren Konditionen beschaffen.

Vorsorglich sollte man sich daher gegen Säumniszuschläge wenden. Verfahrensrechtlich ist dabei zu beachten, dass Säumniszuschläge nicht durch einen Bescheid festgesetzt werden, gegen den man Einspruch einlegen könnte, sondern kraft Gesetzes entstehen. Will man sich gegen Säumniszuschläge wenden, muss man deshalb zunächst einen Antrag auf Erlass eines Abrechnungsbescheids i. S. d. § 218 Abs. 2 AO stellen und gegen diesen dann Einspruch einlegen.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Steuern vom 26. Januar 2022

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Statt der Einheitswerte werden dann in den meisten Bundesländern die Grundsteuerwerte der Besteuerung zugrunde gelegt, in einigen Bundesländern nur die Fläche. Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss daher nächstes Jahr eine Steuererklärung abgeben. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer hin und beantwortet die wichtigsten Fragen zur Ermittlung der Grundsteuerwerte und zur Steuererklärung.

Wer ist für die Steuererklärung zuständig?

Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Damit die Finanzämter ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen, sollen die Steuerklärungen bereits vom 1. Juli bis Ende Oktober 2022 abgegeben werden. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt (https://www.elster.de/portal/registrierung-auswahl). Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung wird nicht erfolgen. Es wird lediglich eine öffentliche Bekanntmachung geben.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

„Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland Ihr Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Welcher Wert gilt: Ertragswert …

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen.

Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Den Bodenrichtwert kann man über das Bodenrichtwert-Informationssystem https://www.bodenrichtwerte-boris.de in Erfahrung bringen. Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden.

Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 11979 bis 1990 und 1991 bis 200 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden.

Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

… oder Sachwert?
Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Zunächst muss auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich ist die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Brutto-Grundfläche benötigt. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen. Dieser Wert liegt den meisten Eigentümern bisher nicht vor. Da bei der Ermittlung besondere Regeln zu beachten sind, wird damit in der Regel ein Sachverständiger beauftragt werden müssen.

Was passiert in den Bundesländern, die nicht dem Bundesmodell folgen?

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich. Die in den Ländern Saarland und Sachsen erlassenen Grundsteuergesetze folgen weitgehend dem Bundesmodell und verlangen ebenfalls eine Wertermittlung.

Baden-Württemberg
Baden-Württemberg hat ein so genanntes modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Dabei spielt der Wert des Grundstücks keine Rolle. Es kommt lediglich auf die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an.

Bayern
Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes spielt keine Rolle.

Hamburg
Hamburg hat eine so genanntes Wohnlagemodell eingeführt. Maßgeblich ist dabei die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage. Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich an dem Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.

Hessen
Hessen hat ein so genanntes Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Das Modell folgt im Prinzip dem Flächenmodell des Landes Bayern, ergänzt dieses aber um einen lagebezogenen Faktor.

Niedersachsen
Das Land Niedersachsen hat eine Fläche-Lage-Modell eingeführt. Es entspricht weitgehen dem Modell des Landes Hessen.

Saarland
Das Saarland hat zwar ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Dieses folgt aber inhaltlich weitgehend dem Bundesmodell und weicht lediglich hinsichtlich der Steuermesszahl von dem Bundesmodell ab.

Sachsen
Das Land Sachsen hat ein so genanntes Nutzungsartmodell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Bundesmodell, sieht aber für verschiedene Nutzungsarten unterschiedliche Steuermesszahlen vor.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Im Jahre 2022 werden alle Grundstückeigentümer für die neue ab 2025 geltende Grundsteuer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abgeben müssen.

Eigentümer von Wohnungen und Einfamilienhäusern werden kaum Probleme haben, die erforderlichen Angaben zu machen. Die Bodenrichtwerte kann man dem Internet entnehmen. Die Wohnfläche kann man z.B. aus den Mietverträgen entnehmen. Es ist nicht erforderlich, die Wohnfläche für Grundsteuer nachmessen zu lassen. Eigentümer von Geschäftsgrundstücke i.S. des § 250 Abs. 3 BewG müssen jedoch Angaben über die Brutto-Grundfläche machen. Diese Zahl ist in vielen Fällen nicht bekannt und muss daher in der nächsten Zeit ermittelt werden. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 % -berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche - eigenen oder fremden betrieblichen Zwecken dienen sowie gemischt genutzte Grundstücke.

Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben

Am 1.1.2025 wird die die neue Grundsteuer in Kraft treten. Hierfür muss jeder Eigentümer eines Grundstücks eine besondere Erklärung abgeben. Bei Eigentumswohnungen ist jeder Eigentümer selbst zuständig, nicht der WEG-Verwalter.
Anzugeben sind die Werte zum 1.1.2022. Dies heißt aber nicht, dass die Eigentümer die Erklärung bereits zum 1.1.2022 abgeben müssen, sondern dass die Verhältnisse zum 1.1.2022 maßgeblich sind. Die Erklärung sind voraussichtlich erst ab dem 1. Juli 2022 abzugeben. Derzeit stehen hierfür noch keine Erklärungsvordrucke zur Verfügung. Das Bundesministerium der Finanzen hat lediglich einen Entwurf der Erklärungsvordrucke veröffentlich sowie den Entwurf eines Anwendungserlasses für die neue Vorschriften (Anwendungserlass Bewertungsgesetz, AE-B). Eine persönliche Aufforderung zu Abgabe der Erklärung werden die Eigentümer von ihrem Finanzamt nicht erhalten. Die Aufforderung wird vielmehr durch eine öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger erfolgen, voraussichtlich im März 2022. Darauf werden wir als IVD aufmerksam machen. Die Erklärungen sind elektronisch per ELSTER zu übermitteln (§ 228 Abs. 6 BewG). Hierfür wird es eine Frist bis Ende Oktober geben. Wer bei Elster noch nicht registriert ist, muss dies nachholen.

Es kommt darauf an, in welchem Bundesland das Grundstück liegt

Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Nach der Reform der Grundsteuer wird nämlich nicht überall in Deutschland dasselbe Gesetz gelten. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein Bundesgesetz erlassen, dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende eigene Gesetz erlassen.

Im Folgenden soll nur das Bundesgesetz besprochen werden.
Wenn das Grundstück in einem der anderen Länder liegt, also in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen Niedersachsen, Saarland oder Sachsen müssen sich die Eigentümer nach dem dortigen Gesetz richten. Diese Länder werden eigene Erklärungsvordrucke herausgeben.

Der neue Grundsteuerwert anstelle des bisherigen Einheitswertes

Nach dem Bundesgesetz ist die Grundsteuer von dem Wert des Grundstücks abhängig. Hierzu ermittelt das Finanzamt für jedes Grundstück einen Grundsteuerwert, der an die Stelle des bisher maßgeblichen Einheitswertes tritt, und stellt diesen durch einen gesonderten Bescheid fest. Der Bescheid wird schriftlich bekannt gegeben. Nach Aussage der Finanzverwaltung soll die Mehrzahl der Bescheide bis zum Ende des Jahres 2023 ergehen. Wenn der Eigentümer mit dem festgestellten Grundsteuerwert nicht einverstanden ist, kann er gegen diesen Einspruch einlegen. Durch einen Einspruch gegen den späteren Grundsteuerbescheid können Sie Einwände gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht mehr geltend machen. Durch Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Steuermesszahl (§§ 14 – 15 GrStG) errechnet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag, den es der Gemeinde übermittelt. Diese wendet dann auf den Grundsteuermessbetrag den von ihr festgesetzten Hebesatz an und errechnet daraus die Grundsteuer, die es durch einen weiteren Bescheid festsetzt. In Berlin sind die Finanzämter auch für die Festsetzung der Grundsteuer zuständig. Dennoch können auch hier Einwendungen gegen die Feststellung des Grundsteuerwertes nicht durch einen Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid geltend gemacht werden. Dieser muss sich gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes wenden. Insofern hat sich durch die Reform der Grundsteuer an dem Verfahren nichts geändert.

Änderungen sind jedoch hinsichtlich der Ermittlung des maßgeblichen Grundsteuerwertes eingetreten. Wie sich der Grundsteuerwert errechnet, ist ziemlich kompliziert und soll hier nicht weiter erläutert werden, da der Wert vom Finanzamt errechnet wird. Eigentümer müssen dem Finanzamt lediglich die Daten mitteilen, die es zur Ermittlung des Grundstückswertes benötigt.

Welche Daten das Finanzamt benötigt, hängt davon ab, nach welcher Methode das Grundstück zu bewerten ist. Dies hängt wiederum davon ab, um welche Art von Grundstück es sich handelt.

Unbebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke werden nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert bewertet (§ 247 Abs. 1 BewG). Den Bodenwert kann in fast allen Bundeländer dem Internet entnommen werden - unter dem Suchbegriff Boris-D (BodenRichtwertInformationsSystem.). Besondere Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.

Bebaute Grundstücke
Für bebaute Grundstücke gilt entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Wohngrundstücke


Wohngrundstücke werden in einem typisierten Ertragswertverfahren bewertet (§ 252 ff BewG) – vermietet oder unvermietet. Unter Wohnungen versteht man eine Zusammenfassung von Räumen, die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglicht und von anderen Räumen baulich abgeschlossen ist. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m² betragen (§ 249 Abs. 10 BewG). Wichtig ist, dass der Ertragswert nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet wird, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.

Nach § 254 Bewertungsgesetz (BewG) ergibt sich der Rohertrag des Grundstücks aus den in der Anlage 39 zum Bewertungsgesetz angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Die Beträge sind aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleitet worden. Die Höhe der Miete ist von dem jeweiligen Bundesland, in dem das Grundstück liegt, von der Gebäudeart, der Wohnungsgröße und dem Baujahr des Gebäudes abhängig. Durch den Ansatz typisierter Durchschnittswerte erübrigt sich in Fällen, in denen die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich überlassen wird, die Ermittlung einer üblichen Miete im Sinne des § 79 Absatz 2 BewG.

Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z. B. abweichende erzielbare Erträge, Baumängel/-schäden, eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden im Rahmen dieser typisierenden Wertermittlung nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt. Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, gelten als Wohnfläche. Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je Quadratmeter Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren.

Mietniveaustufen

Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen verschiedenen Gemeinden eines Landes sind die sich aus der Anlage 39 zu § 254 BewG ergebenden Nettokaltmieten durch folgende Ab- oder Zuschläge anzupassen:

Mietniveaustufe 1 – 20,0 %
Mietniveaustufe 2 – 10,0 %
Mietniveaustufe 3 +/– 0 %
Mietniveaustufe 4 + 10,0 %
Mietniveaustufe 5 + 20,0 %
Mietniveaustufe 6 + 30,0 %
Mietniveaustufe 7 + 40,0 %


Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen und der dafür maßgebliche Gebietsstand ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) vom 18. August 2021. Danach gehört beispielsweise die gesamte Gemeinde Berlin zur Mietstufe 4, ebenso wie die Gemeinde Potsdam. Stuttgart gehört zur Mietstufe 6, zur Stufe 7 gehören beispielsweise München und Starnberg.

Die erforderlichen Angaben

Aufgrund der Typisierung sind für ein Wohngrundstück nur folgende Angaben erforderlich:

Angaben zum Boden:
Fläche des Grundstücks und Bodenrichtwert je m².

Angaben zur Ermittlung des Ertragswertes (durchschnittliche Nettokaltmiete):

• Baujahr des Gebäudes, bei einer Kernsanierung das Jahr der Fertigstellung der Sanierung,
• Anzahl der Garagenstellplätze,
• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern die gesamte Wohn und Nutzfläche,
• Anzahl der Wohnungen mit einer Wohnfläche von:
o unter 60 m²
o 60 – 100 m²
o mehr als 100 m²
• und deren gesamte Wohnfläche.

Außerdem ist die Nutzfläche der Räume anzugeben, die nicht Wohnräume sind und auch nicht Zubehörräume wie beispielsweise Keller und Waschküchen. Dabei handelt es sich um Verkaufsräume, Lagerräume oder Büros. Für diese Flächen wird vom Finanzamt die für Wohnungen unter 60 m² geltende Nettokaltmiete angesetzt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind diese Flächen der jeweiligen Wohnfläche hinzuzurechnen (AE-B § 254 Abs. 3).

Sachwertverfahren

Wenn das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten ist, weil es sich um ein Geschäftsgrundstück, ein gemischt genutztes Grundstück ein Teileigentum oder ein sonstiges bebautes Grundstück handelt (§ 250 Abs. 3 BewG), sind neben der Gebäudeart das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer Kernsanierung anzugeben. Außerdem ist die Brutto-Grundfläche anzugeben und welcher Teil davon dem Zivilschutz dient.

Die Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche liegt vielen Eigentümern nicht vor und muss erst noch ermittelt werden. Dabei handelt es sich nach AE-B § 254 um die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1: 2005-02 und deren konstruktive Umschließungen (siehe Anlage 42, I. Teil zum Bewertungsgesetz). Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln. Die Brutto-Grundflächen sind in Quadratmeter anzugeben. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche wird zwischen folgenden Bereichen unterschieden:

Bereich a): überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b): überdeckt jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c): nicht überdeckt.

Die Normalherstellungskosten berücksichtigen nur die Brutto-Grundfläche der Bereiche a) und b), der Bereich c) wird nicht erfasst.

Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Konstruktionen) in Höhe der Boden- oder Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Brutto-Grundfläche des Bereichs b) sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion über ihrer Überdeckung zu ermitteln. Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen (z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken). Nicht berücksichtigt werden bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche außerdem
• Kriechkeller,
• Kellerschächte,
• Außentreppen,
• nicht nutzbare Dachflächen, auch Zwischendecken,
• Balkone, auch wenn sie überdeckt sind und
• Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

Den kompletten Artikel mit umfangreichen Tabellen finden Sie zum Download hier.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.