Wie der Bundesgerichtshof BGH in seiner jüngsten Pressemitteilung mitgeteilt hat, wurde eine richtungsweisende Entscheidung zu den Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen, insbesondere bei Einrichtung eines Datenraumes, getroffen.

Im konkreten Fall ging es darum, dass im Nachhinein als relevant eingestufte Informationen zum Transaktionsobjekt durch den Verkäufer zum einen erst kurz vor dem Verkauf und zum anderen auch nur über einen Datenraum unreflektiert übermittelt wurden. Der Käufer vertrat die Auffassung, dass es notwendig wäre, ihn vor Beurkundung explizit und transparent über alle Informationen zur Transaktion zu informieren.

Der Sachverhalt gestaltete sich so, dass die Verkäuferin der Klägerin mit notariellem Vertrag mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von EUR 1,5 Mio. unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkaufte. In dem Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe, mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung mit wirtschaftlichen Auswirkungen von 5.600 € jährlich für den Käufer. Zudem versicherte die Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. In den Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer blieb ferner unerwähnt, dass aus einem Protokoll der Eigentümerversammlung ersichtlich war, dass durchaus ein über eine Sonderumlage zu finanzierender Instandhaltungsstau mit einem Volumen zwischen EUR 0,75 Mio. und EUR 50, Mio. bestand. Über die genaue Ausgestaltung sollte zu einem späteren Zeitpunkt beraten werden. Weiter heißt es stattdessen in dem Kaufvertrag, der Verkäufer habe dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben und der Käufer habe Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen. Tatsächlich wurde insbesondere das Protokoll der Eigentümerversammlung mit dem Hinweis auf vermutetet Instandhaltungsarbeiten erst kurz vor dem Notartermin, nämlich am Freitag vor dem am Montagvormittag stattfindenden Termin dem Kläger in einem Datenraum ohne weitere Hinweise auf neu eingestellte Dokumente zugänglich gemacht. Die Klägerin wurde nach erfolgreicher Beurkundung als Eigentümerin der Einheiten in das Grundbuch eingetragen.

In den Vorinstanzen wurde die Verantwortung für die Kenntnis zu derartigen Vorgängen völlig unabhängig von Medium und Zeitpunkt allein beim Käufer der Immobilie gesehen.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts (bis auf einen Nebenpunkt aufgehoben) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen keine sie treffende Aufklärungspflicht verletzt, ist rechtsfehlerhaft. Entscheidend ist, so der BGH, ob die Klägerin ausreichend aufgeklärt worden ist. Die Verkäuferin hat ihre Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass sie das Protokoll der Eigentümerversammlung in den Datenraum eingestellt hat. Ferner wurde gerügt, dass das in den vorinstanzlichen Verfahren nicht hinreichend gewürdigt wurde, dass zwischen dem Einstellen in den Datenraum und dem Beurkundungstermin faktisch kein vollständiger Werktag mehr gelegen hat. Dies im Zusammenhang mit der Bedeutung des Protokolls wurden als für den Käufer entscheidungsrelevant angesehen.

Im vorliegenden Fall konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin, die in dem Protokoll der Eigentümerversammlung enthaltenen Informationen noch vor Vertragsschluss zur Kenntnis nimmt und entsprechend würdigt, weil dies erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrages in den Datenraum eingestellt wurde, ohne die Klägerin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Klägerin hatte ohne gesonderten Hinweis auf das neu eingestellte Dokument keinen Anlass, in dem Zeitfenster zwischen dem Einstellen des Protokolls (im vorliegenden Fall an einem Freitag), und dem Notartermin (im vorliegenden Fall am darauffolgenden Montagvormittag) noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen.

Christian Osthus, stellvertretender Geschäftsführer und Justiziar beim IVD-Bundesverband erklärt dazu: „Es genügt nicht, dass der Verkäufer alle relevanten Tatsachen jenseits von Sach- und Rechtsmängeln ungefiltert vor die Füße kippt. Vielmehr kann man die Entscheidung so verstehen, dass der Verkäufer ihn mit der Nase darauf stoßen muss.“ Die Verpflichtungen des Verkäufers treffen damit auch implizit einen von ihm beauftragten Makler.

Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord begrüßt die Entscheidung des BGH:
„Es ist für die im IVD organisierten Makler selbstverständlich gegenüber den an einer Immobilientransaktion beteiligten offen, fair und transparent zu kommunizieren. Dies gebietet die für uns selbstverständliche Berufsethik.“

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Neue Regelungen seit 01/2023
Das häusliche Arbeitszimmer.

Neue Regelungen

Viele Arbeitnehmer und Selbständige haben sich zu Hause ein Arbeitszimmer eingerichtet, um nicht jeden Tag zur Arbeit fahren zu müssen. Die Kosten für diesen Arbeitsplatz können nach dem Grundsatz, der in § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 b EStG geregelt ist, nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden (für Werbungskosten ergibt sich dies aus dem Verweis in § 9 Abs. 5 EStG). Nur in bestimmten Ausnahmen, die in den Sätzen 2 und 3 der Vorschrift geregelt sind, dürfen die Kosten steuermindernd abgezogen werden.

Häusliches Arbeitszimmer

Unter die Beschränkung fallen jedoch nur Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer. Dabei versteht man unter einem Arbeitszimmer nur einen büromäßig eingerichteten Raum. Nicht unter die Einschränkung für Arbeitszimmer fallen dagegen Räume, die einer Betriebsstätte ähneln, wie etwa Werkstatt-, Lager- und Ausstellungsräume oder Praxisräume von Ärzten. Außerdem gilt die Einschränkung nur für Arbeitsräume, die „häuslich“ sind und sich räumlich als Teil der Wohnung darstellen. Bei einem Einfamilienhaus gilt dies für sämtliche Räume in dem Gebäude, auch wenn sie außerhalb der Wohnung liegen.

I. Abzugsfähigkeit der Kosten für ein Arbeitszimmer

Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit der Kosten ist zunächst, dass es sich bei dem Arbeitszimmer um einen selbständigen Raum handelt - und nicht bloß um eine Arbeitsecke. Dieser Raum muss ausschließlich oder so gut wie ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird. Ein private Mitbenutzung zu mehr als 10 Prozent ist schädlich.

Die bisherige Regelung

Wenn für die betreffende Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand, konnten die Aufwendungen bisher bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.

Stellte das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit dar, konnten die Kosten in vollem Umfang abgezogen werden. Als Kosten können bei einer Mietwohnung die anteilige Miete und Betriebskosten abgezogen werden, bei einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus auch die anteilige Gebäude AfA, Schuldzinsen und Instandhaltungskosten.

Bis 2022

Häusliches Arbeitszimmer


Prinzip = Kein Abzug
Dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung = Höchstbetrag 1.250 EUR
Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit = Abzug der gesamten Kosten

Ab 2023

Durch das Jahressteeurgesetz 2022 ist § 4 Abs. 5 Nr. Satz 1 Nr. 6 b EStG wie folgt geändert worden:

„Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung. Dies gilt nicht, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet. Anstelle der Aufwendungen kann pauschal ein Betrag von 1 260 Euro (Jahrespauschale) für das Wirtschafts- oder Kalenderjahr abgezogen werden. Für jeden vollen Kalendermonat, in dem die Voraussetzungen nach Satz 2 nicht vorliegen, ermäßigt sich der Betrag von 1 260 Euro um ein Zwölftel.“

Nach dem Regierungsentwurf für das Jahressteuergesetz 2022 sollte die Abzugsfähigkeit der Kosten für ein Arbeitszimmer eingeschränkt werden. Auch wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit darstellt, sollten die Kosten nur dann abzugsfähig sein, wenn kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Auf den Vorschlag des Finanzausschusses des Bundestages hin ist die Regelung jedoch verbessert worden: Bildet das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit, können die Aufwendungen – wie bisher – in voller Höhe als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt auch dann, wenn ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

Anstelle der tatsächlichen Aufwendungen kann der Steuerpflichtige jedoch auch einen pauschalen Betrag in Höhe des Höchstbetrages der Tagespauschale nach der Nr. 6 c in Höhe von 1.260 Euro geltend machen. Die Kosten müssen daher nicht mehr nachgewiesen werden. Bei dieser sog. Jahrespauschale handelt es sich um einen personenbezogenen Betrag, weil er sich an dem Höchstbetrag der Tagespauschale nach Nr. 6 c orientiert und Steuerpflichtige mit einem häuslichen Arbeitszimmer nicht schlechter gestellt sein sollen als solche, die nur die Tagespauschale abziehen können. Für Fälle, in denen das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, aber kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, ist die Regelung dagegen eingeschränkt worden. Wenn der Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit nicht im dem Arbeitszimmer liegt, kann die Jahrespauschale – abweichend von dem Regierungsentwurf - auch dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. In diesen Fällen kommt ein Abzug der Aufwendungen nur im Rahmen der Home-Office Pauschale nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 c EStG in Betracht.

Liegen die Voraussetzungen für den Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nicht im gesamten Jahr vor, wird die Jahrespauschale nach dem neuen Satz 4 entsprechend gekürzt. Für diesen Kürzungszeitraum kann die Tagespauschale zu gewähren sein.

Häusliches Arbeitszimmer
Prinzip = Kein Abzug
Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit = Abzug der gesamten nachgewiesenen Kosten ODER
Jahrespauschale 1.260 €

Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit

Der volle Abzug der Aufwendungen für das Arbeitszimmer oder die Jahrespauschale können nur dann geltend gemacht werden, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Betätigung bildet.

Für die Frage, ob das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit darstellt, ist nicht auf die Arbeitszeit abzustellen, die in dem Arbeitszimmer aufgewendet wird, sondern auf inhaltliche Gesichtspunkte. In dem Arbeitszimmer muss diejenige Tätigkeit ausgeübt werden, die für die betreffende berufliche Tätigkeit wesentlich und prägend ist (BMF-Schreiben vom 6.10.2017, BStBl. I 2017, S. 1320, Tz. 9). Bei einem Makler wird die prägende Tätigkeit beispielsweise nicht im Büro ausgeübt, sondern bei dem Besuch des Kunden und der Besichtigung des Objekts. Auch bei einem Sachverständigen dürfte die prägende Tätigkeit in der Besichtigung des Objekts bestehen.

Home-Office-Pauschale (Tagespauschale)

Durch das Jahressteuergesetz 2022 ist in § 4 Abs.

5 Satz 1 folgernde Nr. 6 c EStG eingefügt worden:

„Für jeden Kalendertag, an dem die betriebliche oder berufliche Tätigkeit überwiegend in der häuslichen Wohnung ausgeübt und keine außerhalb der häuslichen Wohnung belegene erste Tätigkeitsstätte aufgesucht wird, kann für die gesamte betriebliche und berufliche Betätigung ein Betrag von 6 Euro (Tagespauschale), höchstens 1 260 Euro im Wirtschafts- oder Kalenderjahr, abgezogen werden. Steht für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, ist ein Abzug der Tagespauschale zulässig, auch wenn die Tätigkeit am selben Kalendertag auswärts oder an der ersten Tätigkeitsstätte ausgeübt wird. Der Abzug der Tagespauschale ist nicht zulässig, soweit für die Wohnung Unterkunftskosten im Rahmen der Nummer 6a oder des § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 5 abgezogen werden können oder soweit ein Abzug nach Nummer 6b vorgenommen wird.“

Da es sich bei dem Arbeitszimmer um einen gesonderten Raum handeln muss, konnten alle, die nur eine kleine Wohnung haben und sich deshalb nur eine „Arbeitsecke“ einrichten konnten, von der Abzugsmöglichkeit keinen Gebrauch machen. Um auch den Menschen zu helfen, die wegen der Corona-Pandemie zu Hause arbeiten mussten, ist mit dem Jahressteuergesetz 2020 die sog. Homeoffice-Pauschale eingeführt worden (§ 4 Abs. 5 Nr. 6 b Satz 4 EStG). In den Steuererklärungen für die Jahre 2020, 2021 und 2022 konnte man für jeden Kalendertag, an dem man ausschließlich zu Hause gearbeitet hat, einen pauschalen Betrag von 5 Euro in der Steuererklärung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben ansetzen. Die Pauschale war auf maximal 120 Arbeitstage im Home-Office begrenzt, sodass im Jahr höchstens 600 Euro geltend gemacht werden konnten.

Diese Möglichkeit ist durch das JStG 2022 in einer neuen Nummer 6 c des § 4 Abs. 5 Satz 1 EStG gesondert geregelt worden. Dabei sind einige Verbesserungen und der gesetzliche Begriff der Tagespauschale eingeführt worden.

Die Home-Office-Pauschale wird auf 6 Euro je Tag angehoben. Außerdem wird sie dauerhaft entfristet und der Höchstbetrag von 600 Euro auf 1.260 Euro angehoben (210 Tage x 6 Euro). Dadurch sollen die Steuerpflichtigen begünstigt werden, die nach dem Regierungsentwurf die Jahrespauschale von 1.250 Euro hätten in Anspruch nehmen können, weil das Arbeitszimmer zwar nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, ihnen aber kein andrer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Dies Steuerpflichtigen sind jetzt auf die Tagespauschale verwiesen.

Bisher war erforderlich, dass man an den betreffenden Tagen ausschließlich zu Hause gearbeitet hat. Nach der Neuregelung genügt es, wenn die berufliche Tätigkeit an dem betreffenden Tag überwiegend in der Wohnung ausgeübt wird und keine außerhalb der Wohnung belegene erste Tätigkeitsstätte aufgesucht wird. Unschädlich ist es, wenn dem Steuerpflichtigen ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

Steht für die berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, ist ein Abzug der Tagespauschale auch dann zulässig, wenn die Tätigkeit am gleichen Kalendertag auch auswärts oder an der ersten Tätigkeitsstätte ausgeübt wird. In diesen Fällen kann sowohl die Entfernungspauschale als auch die Tagespauschale geltend gemacht werden.

Steht dem Steuerpflichtigen für die berufliche Tätigkeit ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, ist der Abzug der Tagespauschale für die Kalendertage ausgeschlossen, an denen die Voraussetzungen für den Abzug der Entfernungspauschale gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 EStG erfüllt sind, weil neben der Tätigkeit in der Wohnung die erste Tätigkeitsstätte aufgesucht wurde.

Beispiel:

Ein angestellter Bauingenieur fährt an einem Tag erst auf die Baustelle. Anschließend erledigt er die Büroarbeiten nicht am Arbeitsplatz seines Arbeitgebers (erste Tätigkeitsstätte), sondern in seiner Wohnung.

Für diesen Tag kann der Steuerpflichtige sowohl Reisekosten für die Fahrt zur Baustelle als auch die Tagespauschale abziehen, wenn die Arbeit überwiegend in der häuslichen Wohnung ausgeübt wurde, d.h. wenn mehr als die Hälfte der gesamten Arbeitszeit dieses Tages in der Wohnung aufgewendet wurde.

Ein Abzug der Tagespauschale ist nicht zulässig, soweit für die berufliche Tätigkeit in der Wohnung Unterkunftskosten im Rahmen des § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6 a EStG oder des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG (doppelte Haushaltsführung) abgezogen werden können. Bisher bestand dagegen die Möglichkeit, die Home-Office-Pauschale für Tage, an denen die berufliche Tätigkeit ausschließlich in der Wohnung am Beschäftigungsort (Zweitwohnung) ausgeübt wurde, zusätzlich zu den Kosten für die Zweitwohnung anzusetzen. Für Tage, an denen die berufliche Tätigkeit ausschließlich in der Hauptwohnung am Erstwohnsitz ausgeübt wurde, konnte die Home-Office-Pauschale geltend gemacht werden, ohne dass die Kosten für die Zweitwohnung gekürzt wurden.

Ein Abzug der Tagespauschale ist nicht zulässig, wenn die Kosten für das Arbeitszimmer nach Nr. 6 b abgezogen werden, also entweder in Höhe der vollen Kosten oder mit der Jahrespauschale von 1.260 Euro. Sind sowohl die Voraussetzungen der Nr. 6 b für den Abzug der Jahrespauschale (oder der vollen Kosten) als auch diejenigen für den Abzug der Tagespauschale nach der Nr. 6 c erfüllt, hat der Steuerpflichtige – wie bisher - ein Wahlrecht zwischen beiden Möglichkeiten.

Mit der Home-Office- Pauschale sind sämtliche Raumkosten abgegolten. Nicht abgegolten sind jedoch Aufwendungen für Arbeitsmittel.

Wie bisher wird die Home-Office-Pauschale in den Arbeitnehmer-Pauschbetrag mit eingerechnet und nicht zusätzlich gewährt. Danach zieht das Finanzamt bei jedem Arbeitnehmer eine Werbungskostenpauschale ab. Seit 2011 betrug diese Pauschale 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Durch das Steuerentlastungsgesetz 2022 ist der Pauschbetrag rückwirkend zum 1.1.2022 auf 1.200 Euro erhöht worden und ist durch das JStG 2022 zum auf 1.1.2023 auf 1.230 Euro angehoben worden. Wenn die Home-Office-Pauschale zusammen mit den übrigen Werbungskosten nicht mehr als 1.230 Euro betragen, wirkt sich die Home-Office Pauschale somit nicht aus.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Mit gleichlautenden Erlassen der Länder vom 7.12.2022 (BStBl. I 2022, S. 1671) hat die Finanzverwaltung zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes gem. § 198 BewG Stellung genommen und erklärt, wer zur Erstellung des Sachverständigengutachtens berechtigt ist, und wann auf einen stichtagsnahen Kauf zurückgegriffen werden kann. Anlass war die Änderung des § 198 BewG durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 22.7.2021 (BGBl. I 2021, 2931), mit dem die Vorschrift um den Absatz 3 erweitert wurde. Danach kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch ein Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Eine entsprechende Regelung war bisher nur in den Richtlinien zum Bewertungsgesetz enthalten (R B 198 Abs. 4 Satz 1 und 2 ErbStR 2019).

Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert des erworbenen Grundstücks niedriger ist als es sich aus den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ergibt. Der Nachweis ist für die gesamt wirtschaftliche Einheit zu führen. Die Vorlage von Auszügen aus der Kaufpreissammlung genügt hierfür nicht. Der Nachweis kann nur durch ein Gutachten oder einen stichtagsnahen Kaufvertrag erbracht werden.

Sachverständigengutachten

Das Gutachten ist von

• dem zuständigen Gutachterausschuss i.S. der §3 192 ff BauGB,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
• von Personen, die von einer nach den DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind,

zu erstellen.

Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Grundlagen des Gutachtens. Für den Nachweis gelten die Vorschriften der ImmoWertV.

Danach sind sämtliche wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie z. B. Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte. Mit Ausnahme des Nachweises der ist Ein Nachweis des niedrigeren Wertes einzelner in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG enthaltenen Bewertungsgrundlagen, z. B. hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten, nicht zulässig. Eine Ausnahme gilt nur für die üblichen Miete (RB 186.5 Absatz 5 ErbStR 2019).

Stichtagsnaher Kaufpreis

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann gem. § 198 Absatz 3 BewG auch der Kaufvertrag dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Maßgeblich für die Frist ist das Datum des notariellen Kaufvertrags. Wurde der Kaufvertrag vor Ergehen des Steuerbescheides abgeschlossen, kann man gegen den Bescheid Einspruch einlegen und den Kaufvertrag vorlegen. Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kann man einen Antrag auf Änderung des Bescheides nach § 173 Abs. Nr. 2 Abgabenordnung (AO) stellen. Voraussetzung für eine Änderung des Bescheides ist, dass dem Finanzamt der Verkauf bei Erlass des Bescheides nicht bekannt war und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass das Finanzamt von dem Verkauf erst nach Erlas des Bescheides erfahren hat.

Ist das Grundstück erst nach Erlass des Bescheides verkauft worden, kann man eine Änderung des Bescheides nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO beantragen. Liegen sowohl ein Sachverständigengutachten als auch ein zeitnah abgeschlossener Kaufvertrag vor, hat der Kaufvertrag Vorrang.

Bewertungsgesetz (BewG)
§ 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
(1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.

(2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.

(3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Ab Januar 2023 müssen sich Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe teilen. Bisher trug diese Belastung alleine der Mieter, was auch nicht ganz unlogisch ist, da sich diese am individuellen Energieverbrauch orientiert. Der Energieverbrauch ist abhängig vom persönlichen Nutzerverhalten. Der Grad des Heizens und Lüftens wirken sich unmittelbar auf den Energieverbrauch aus. Die Befürworter der Neuregelung sehen aber auch eine Verantwortlichkeit des Vermieters, weil er über den Zustand der Gebäudehülle und der Heizungsanlage entscheidet.

Im Nichtwohnbereich ist eine Fity-fifty-Teilung vorgesehen. Im Wohnbereich ist es etwas komplizierter. Hier ist eine Einstufung in zehn Stufen vorgesehen. Maßgeblicher Faktor ist der CO2-Ausstoß in kg und m² pro Jahr. Bei hohen Emissionen zahlt der Vermieter 90 Prozent und der Mieter 10 Prozent. Entspricht das Gebäude dem künftigen Neubaustandard EH 55, zahlt der Vermieter 5 und der Mieter 95 Prozent der CO2-Abgabe, die im Jahr 2023 wie in 2022 nochmals 30 Euro pro Tonne CO2 beträgt. Ab 2024 beträgt der Preis pro Tonne dann 35 Euro.


Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr

< 12 kg CO 2/m²/a | Anteil Mieter: 100 %| Anteil Vermieter: 0 %
12 bis < 17 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 90 %| Anteil Vermieter: 10 %
17 bis < 22 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 80 %| Anteil Vermieter: 20 %
22 bis < 27 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 70 %| Anteil Vermieter: 30 %
27 bis < 32 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 60 %| Anteil Vermieter: 40 %
32 bis < 37 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 50 %| Anteil Vermieter: 50 %
37 bis < 42 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 40 %| Anteil Vermieter: 60 %
42 bis < 47 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 30 %| Anteil Vermieter: 70 %
47 bis < 52 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 20 %| Anteil Vermieter: 80 %
> = 52 kg CO 2/m²/a| Anteil Mieter: 5 %| Anteil Vermieter: 95 %

Beispiel

Nimmt man eine 63 m²-Standard-Wohnung mit einer Emission von 24 KG CO2 pro m² und Jahr, führt dies zu einer Belastung des Vermieters mit 30 Prozent der CO2-Kosten. Das sind in 2023 umgerechnet 13,60 Euro pro Jahr.

Wohnung mit 63m2, 24 kg CO2 m2/a, Anteil Vermieter 30 %/Anteil Mieter 70 %

43% der Wohnung befinden sich in der Spanne zwischen 20 und 30kg CO2/m2 a

CO2-Preis 30 € (2023) | CO2-Preis 35 € (2024)
Jahresbelastung insgesamt: 45,36 € | 52,92 €
Vermieteranteil insgesamt: 13,60 € | 15,88 €
Jahresbelastung je m2 insgesamt: 0,72 € | 0,84 €
Vermieteranteil je m²: 0,22 € | 0,25 €

Besondere Gebäude
Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude unter Denkmalschutz oder wird das Gebäude aufgrund eines Anschluss- und Benutzungswangs mit Fernwärme beheizt oder befindet es sich in einem sog. Erhaltungsgebiet nach dem BauGB, so ist der Anteil des Vermieters um die Hälfte zu kürzen, was wiederum zu einer höheren Belastung des Mieters führt.

Konkrete Umsetzung der Neuregelung
Problematisch ist nun aber die Umsetzung. Hier sind zunächst die Brennstoff- und Wärmelieferanten gefragt. Sie müssen nach § 3 CO2-KostAuftG folgende Informationen zur Verfügung stellen:

1. die Brennstoffemissionen der Brennstoff- oder Wärmelieferung in Kilogramm Kohlendioxid,
2. bestimmte Standardwerte und Berechnungsvorgaben zur rechnerischen Ermittlung der Brennstoffemissionen für den jeweiligen Zeitpunkt der Lieferung ergebenden Preisbestandteil der Kohlendioxidkosten für die gelieferte oder zur Wärmeerzeugung eingesetzte Brennstoffmenge,
3. den heizwertbezogenen Emmissionsfaktor des gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffs angeben in Kilogramm Kohlendioxid pro Kilowattstunde,
4. den Energiegehalt der gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffmenge in Kilowattstunden sowie
5. einen Hinweis darauf, dass Selbstversorger einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch haben können.

Messdienstleister arbeiten ebenfalls an Lösungen, um den Vermieter bei der Erfüllung seiner neuen Pflichten zu unterstützen.
Vermieter müssen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAuftG im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes, nämlich den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. In derselben Vorschrift sind auch Aufteilungsmaßastäbe geregelt, in denen der Vermieter nur einzelne Wohnungen vermietet oder sich in der Wohnung eine von ihm betriebene Gasetagenheizung betrieben wird. In diesen Fällen ist die Wohnfläche der jeweiligen Wohnung maßgeblich.

Übergangsregelung

Letztlich haben Vermieter und Verwalter noch Zeit, auch wenn das Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft tritt. Denn nach der Übergangsregelung soll das Gesetz erst für Abrechnungszeiträume gelten, die am 1. Januar 2023 oder später beginnen. Zudem soll die Bundesregierung bis zum 1. Juni 2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten für Vermieter und Mieter bereitstellen.

Unterlässt der Vermieter es, den einzelnen auf den Mieter entfallenden Kohledioxidkosten-Anteil zu bestimmen oder weist er die Informationen ihm gegenüber nicht aus, so kann er seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 Co2-KostAuftG).

Sonderfall Selbstversorgung durch den Mieter
Haben Mieter eine Gasetagenheizung und beziehen sie das Gas direkt vom Gasversorger, können sie sich einen Teil des CO2-Preises, den sie an den Versorger zahlen, sich vom Vermieter erstatten lassen. Zahlen muss der Vermieter aber nicht sofort. Er kann bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung warten und die Mieterforderung verrechnen. Findet keine Nebenkostenabrechnung statt, hat er zwölf Monate Zeit, nachdem der Mieter die Kosten geltend gemacht hat.

Meine Zahl des Tages lautet heute 5. Und zwar wird der Erstattungsanspruch des Mieters um 5 Prozent gekürzt, wenn beispielsweise noch ein Gasherd vom Mieter betrieben wird. Ob das angemessen ist, ist abhängig vom jeweiligen Kochverhalten. Dass der Vermieter sich nun bei einem ausgeprägten Kochverhalten auch an den Zubereitungskosten von Mahlzeiten beteiligt, finde ich zumindest merkwürdig.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Recht vom 13. Juli 2022

Am 24. Februar 2022 hat sich die Welt mit dem Überfall russischer Truppen auf die Ukraine grundlegend verändert. Die westliche Welt hat hierauf mit Waffenlieferungen und Wirtschaftssanktionen gegen Russland und Weißrussland/Belarus reagiert. Die Sanktionspakete werden laufend erweitert.

Von den Sanktionen ist auch die deutsche Wirtschaft betroffen. Bestimmte Produkte dürfen nicht mehr nach Russland geliefert werden. Zudem gibt es im Hinblick auf bestimmte Personen und Unternehmen bzw. Gruppen Einschränkungen im Wirtschaftsleben. Konkret bedeutet dies, dass kein Wirtschaftsbeteiligter Geld für Waren oder Dienstleistungen an Personen oder Gruppen auszahlen darf, die auf den Sanktionslisten geführt werden. Ebenso dürfen keine Produkte sowie wirtschaftliche Ressourcen bereitgestellt werden, anhand derer wiederum finanzielle Mittel freigesetzt werden könnten. Hierbei ist zu beachten, dass auch eine mittelbare Bereitstellung unzulässig sein kann. Das ist dann der Fall, wenn einem Gesellschafter, der sich auf der Sanktionsliste befindet, direkt oder indirekt mehr als 50 % der Eigentumsrechte oder eine Mehrheitsbeteiligung an einem Unternehmen zustehen. Dann wird die Eigentümerstellung des Gesellschafters vermutet. Eine Bereitstellung von Ressourcen wäre dann verboten.

Was bedeutet das für den Immobilienbereich?
Sanktionierten Personen dürfen keine Immobilien verkauft werden. Von einer solchen Person darf auch kein Grundstück erworben werden. Derartige Grundstückskaufverträge würden gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und damit nichtig sein. Bei der gewerblichen Vermietung gibt es ebenfalls Einschränkungen. An sanktionierte Personen und Gruppen darf nicht gewerblich vermietet werden. Derartige Gewerbemietverträge sind verboten und werden nach dem Außenwirtschaftsgesetz sanktioniert. Die Wohnungsvermietung ist zwar grundsätzlich von den Regelungen ausgenommen. Anders könnte dies aber im Hinblick auf die Rückzahlung bzw. Erstattung von Nebenkosten oder der Kaution sein. Denn in diesem Fall würde ja der sanktionierten Person finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt.

Die Regelungen sind grundsätzlich nicht neu.

Sie gehen auf eine EU-Resolution zurück, die 2002 im Kampf gegen Osama Bin Laden sowie das Al Qaida-Netzwerk und die Taliban erlassen wurde. Mit der entsprechenden EU Verordnung Nr. 881/2002 vom 27. Mai 2002 wurde auch die Sanktionsliste aufgestellt, auf die etwa Osama bin Laden gesetzt wurde. Mittlerweile befinden sich mehr als eintausend Personen und Unternehmen auf der Liste, so dass die Wahrscheinlichkeit größer wird, einen Treffer zu haben. Die Listen werden laufend aktualisiert und umfangreicher.

Anfang Juli 2022 wurde in Berlin erstmals ein diesbezüglicher Fall bekannt. Eine auf der Sanktionsliste geführte Frau wollte eine Immobilie verkaufen. Der Verkauf wurde gestoppt.

Bevor also ein Grundstücksgeschäft oder eine gewerbliche Vermietung erfolgt, sollten die beteiligten Makler und Verwalter unbedingt auf die Sanktionsliste schauen, wobei Makler das im Rahmen ihrer Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz bereits ohnehin seit Längerem im Blick haben sollten. Zwar müssen Notare bei Grundstückskaufverträgen auch auf die Sanktionsliste schauen. Einem Makler sollte es aber nicht passieren, dass ein solcher Umstand erst beim Notar aufgedeckt wird.

Die Liste ist im Internet verfügbar (https://www.finanz-sanktionsliste.de/fisalis/). Wer aber ganz sicher gehen will, kann einen Dienstleister wie Kerberos Compliance oder die ClariLab (supported by SCHUFA) damit beauftragen, was sich oftmals anbietet, da es bei den Namen oftmals unterschiedliche Schreibweisen gibt. Besonders ist die Inanspruchnahme eines Profis aber dann geboten, wenn es sich um eine Geschäftsbeziehung mit einem Unternehmen handelt, dass entweder direkt sanktioniert ist oder eine sanktionierte Person zu mehr als 50 Prozent an diesem beteiligt ist (mittelbares Bereitstellungsverbot). Bei diesen Unternehmen besteht die Herausforderung nämlich darin, unter den Gesellschaftern die insoweit wirtschaftlich Berechtigten zu identifizieren, um diese dann mit der Sanktionsliste abzugleichen.



Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Recht vom 13. Juli 2022

Haben Sie eine Grillparty geplant? Ja, dann sollten Sie als Mieter und Eigentümer einige wichtige Regeln beachten, um Streit mit Nachbarn und Vermieter zu vermeiden. „Die Rechtslage in Bezug aufs Grillen ist in Deutschland überall unterschiedlich, wobei ein generelles Grillrecht vorherrscht. Dies kann der Vermieter aber einschränken, weshalb dazu geraten wird, sich vorab bei der Hausverwaltung oder im Mietvertrag zu informieren“, sagt Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin im Referat Immobilienverwalter beim Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer.

Nachfolgend einige wichtige Aspekte, die aus Sicht des IVD besonders beachtet werden sollten.

Grillen auf dem Balkon oder im Garten
In Einfamilienhäusern stellt das Grillen im Garten meistens kein Problem dar, da genügend Abstand zu den Nachbarhäusern gehalten werden kann und es so zu einer geringeren Rauch- und Lärmbelästigung kommt. Im Falle von Mehrfamilienhäusern muss im Mietvertrag überprüft werden, ob der gemeinsame Garten für eine Grillparty genutzt werden darf.

Wer auf dem wohnungseigenen Balkon grillen möchte, muss besonders auf die im Mietvertrag gestatteten Nutzungsmöglichkeiten achten. Trotz des generellen Grillrechts ist es dem Vermieter erlaubt, das Grillen einzuschränken oder komplett zu untersagen. Gerade aufgrund der Nähe zu anderen Mietern muss die Vorgabe vom Vermieter eingehalten werden, da es ansonsten zu einer Abmahnung oder im schlimmsten Fall sogar zu einer Kündigung des Mietverhältnisses kommen kann.

Rücksichtnahme auf Nachbarn
Eines der wichtigsten Aspekte, die in Bezug auf die Grillsaison beachtet werden müssen, ist die potenzielle Beeinträchtigung der Nachbarn. Aufgrund der Rauch- und Geruchsentwicklung sowie der mit dem Grillen häufig erhöhten Lärmpegel sollte auf entsprechend Abstand zu weiteren Mietparteien und Nachbarn geachtet werden. Um rechtliche Konflikte zu vermeiden, kommt es auf die richtige Kommunikation an: Ein kurzer, gut sichtbar platzierter Hinweis oder ein Gespräch mit den Nachbarn vorab kann Konflikte vorbeugen.

Das richtige Equipment
Wer über eine Erlaubnis zum Grillen verfügt, kann bei der Wahl des Grills die möglichen Beschwerden verringern. Wer sich statt eines Holzkohlegrills für einen Elektro- oder Gasgrill entscheidet, kann die Rauch- und die Geruchsentwicklung vermindern, sodass benachbarte Mieter und Eigentümer weniger beeinträchtigt werden. Das kann gerade bei Grillaktivitäten auf Balkonen von Bedeutung sein, da auf diese Weise weniger Rauch in die Wohnräume der Nachbarn gelangt. Zudem bergen Elektro- oder Gasgrill weniger potenzielle Feuergefahren als ein Holzkohlegrill. Durch die Verwendung von Grillschalen aus Aluminium wird die Qualmentwicklung ebenfalls begrenzt.

Das OLG Oldenburg (13 U 53/02) entschied dazu: Nach 22 Uhr müssen die Nachbarn weder Gerüche noch Geräusche hinnehmen, die mit dem Grillen zusammenhängen. Vier Mal im Jahr zu besonderen Anlässen darf ein Grillabend aber bis 24 Uhr verlängert werden.

Rechtslagen zum Grillen im Freien
Grundsätzlich gilt bei Grillfesten die Einhaltung der Ruhezeiten, die meistens zwischen 22 Uhr und 6 Uhr liegen. Darüber hinaus können weitere, individuelle Regelungen auf Stadt- oder Bundeslandebene gelten, die sich auf den Ort, die genehmigten Uhrzeiten oder auf die erlaubte Häufigkeit, an denen pro Jahr gegrillt werden darf, beziehen.

Da es keine grundsätzliche gesetzliche Regelung gibt, wird empfohlen sich über die Rechtsprechung und die regionalen Besonderheiten in Bezug auf das Grillrecht zu informieren. Häufig finden sich regional geltende Grillverbote an öffentlichen Plätzen oder solche Plätze werden ausdrücklich als solche ausgewiesen. Hier sollte man die individuelle Ausschilderung vor Ort beachten.

Das Grillen im Wald ist allerdings grundsätzlich verboten. Doch es gibt Ausnahmeregelungen. In einigen Wäldern weisen Schilder auf extra ausgewiesene Plätze oder Lichtungen im Wald hin, an denen das Grillen erlaubt ist. Die meisten Landesgesetze haben explizite Ausnahmeregelungen.

Es gibt zum Thema Grillen auf dem Balkon oder in der Nachbarschaft zahlreiche Urteile. Eine allgemeingültige Regelung, wie oft und mit welchem Grillgerät man grillen darf, ergibt sich daraus nicht. Vielmehr kommt es immer auf den Einzelfall an.

Das Amtsgericht Halle/Saale (120 C 1126/12) entschied zum Beispiel, dass Wohnungseigentümer nur vier Mal im Jahr mit Holzkohle grillen dürfen. Zudem müssen sie das den Nachbarn 24 Stunden vorher ankündigen.

Das Landgericht München (36 S 8058/12 WEG) hat das Grillverbot per Hausordnung bejaht. Hier hatten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, dass das Grillen auf offener Flamme in der Anlage verboten werden soll. Diese neue Regelung musste in die Hausordnung aufgenommen werden.

Auch das Amtsgericht Westerstede (22 C 614/09 (II)) beschränkte das Grillen mit Holzkohle auf zwei Mal im Monat und höchstens zehn Mal im Jahr. Hierbei ging der Streit um einen Grillkamin an der Grundstücksgrenze.

Das Landgericht München (15 S 22735/03) urteilte: Sommerliches Grillen im Garten ist erlaubt, wenn die Nachbarn nicht oder nur unwesentlich dadurch beeinträchtigt werden. Fühlen sich die Nachbarn gestört, müssten sie genau nachweisen, dass es sich um eine nicht unwesentliche Beeinträchtigung handelt.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Pressemitteilung vom 21. Juni 2022

Die Formulare für die Widerrufsbelehrung und das Widerrufsformular für den Warenverkauf und für Dienstleistungen ändern sich zum 28. Mai 2022 aufgrund einer gesetzlichen Neuregelung. Im internen Bereich der Webseite des IVD finden Sie die neuen Formulare zum Download. Bitte verwenden Sie die alten nicht mehr, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Verwendung dieser zur Unwirksamkeit der Belehrung führen kann.

Das ändert sich: Die bisher gesetzlich geforderte Angabe einer gegebenenfalls vorhandenen Faxnummer in der Widerrufsbelehrung und dem Musterwiderrufsformular entfällt. Nach dem im Gesetz enthaltenen Gestaltungshinweis sind eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse in der Widerrufsbelehrung in jedem Fall als Pflichtangabe mitzuteilen. In der Widerrufsbelehrung sind somit ab dem 28.5.2022 die folgenden Angaben aufzunehmen: Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse.

Grundsätzlich hat der Verbraucher noch die Möglichkeit, den Widerruf per Fax zu erklären, auch wenn es in der Widerrufsbelehrung bei der Angabe der möglichen Mittel nicht mehr aufgeführt wird. Der Klammerzusatz nach dem Wort „Erklärung“ ist nun wie folgt gefasst: „(z. B. ein mit der Post versandter Brief oder eine E-Mail)“. Korrespondierend hierzu ist das „An-Feld“ im Musterwiderrufsformular wie folgt zu gestalten: „An [Name, Anschrift und E-Mail-Adresse des Unternehmers durch den Unternehmer]:“ Das betroffene Feld im Musterwiderrufsformular muss vorausgefüllt sein.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Recht vom 16. März 2022

In Deutschland sind seit Beginn des Krieges in der Ukraine mittlerweile 160.000 Menschen angekommen (Stand: 15. März 2022), um hier und in anderen Ländern vor dem russischen Angriffskrieg Zuflucht zu suchen. Vor allem sind es Frauen und Kinder, die unterwegs sind, weil die Männer zur Verteidigung im Land bleiben mussten.

Die Hilfsbereitschaft der Bürger in Deutschland und anderenorts ist enorm. Mit Sach- und Geldspenden versuchen die meisten zu helfen. Es gibt aber auch viele, die sich bereit erklären, Geflüchtete bei sich aufzunehmen oder ihnen eine Wohnung zu überlassen. Da Menschen aus der Ukraine ein befristeter Verbleib von mindestens einem Jahr in der EU und das Arbeiten gestattet sind, bestehen insoweit grundsätzlich keine Probleme. Diese können aber an anderer Stelle auftreten, insbesondere im Miet- und Steuerrecht.

Was müssen Vermieter in mietrechtlicher Hinsicht beachten, wenn sie Geflüchteten Wohnraum überlassen?

Wenn eine Wohnung an einen Geflüchteten überlassen wird, sollte das nicht ohne Vereinbarung erfolgen. Die maßgeblichen Regelungen richten sich nach dem im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Wohnraummietrecht. Besonderheiten für Mietverträge mit Geflüchteten sieht das deutsche Mietrecht nicht vor, so dass ein regulärer unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden könnte. Für diesen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, wobei der Vertrag natürlich jederzeit durch eine Vereinbarung aufgehoben werden kann. Aufgrund der noch sehr unübersichtlichen und dynamischen Situation in der Ukraine, kommen erst einmal vor allem befristete Mietverträge in Betracht, zumal die betroffenen Menschen kaum Planungssicherheit für die nächste Zeit haben. Bei einem befristeten Mietvertrag unterscheidet man zwischen

• einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit und
• einem Mietvertrag zur Überlassung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) kann nur wirksam vereinbart werden, wenn der Vermieter ein gesetzlich anerkanntes Befristungsinteresse hat (vgl. § 575 BGB). Hierzu zählt beispielsweise der sog. Eigenbedarf. Die Laufzeit des Mietvertrages kann frei vereinbart werden. Der Abschluss des Mietvertrages bedarf der Schriftform.

Liegt ein solches Befristungsinteresse nicht vor, kommt ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch in Betracht. In Abgrenzung zum Zeitmietvertrag handelt es sich dabei um einen Mietvertrag, bei dem Vermieter und Mieter davon ausgehen, dass die Wohnung nicht zum ständigen Lebensmittelpunkt des Mieters wird, sondern lediglich auf Grund solcher Anlässe genutzt wird, die ihrer Natur nach von kurzer Dauer sind. Anerkannte Gründe sind die Überbrückung bis der eigene Wohnraum fertiggestellt ist oder der bloße Besuch. Das Wohnen soll dabei nicht im Vordergrund stehen. Die Dauer eines solchen Mietervertrages ist gesetzlich nicht geregelt, wobei nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von drei Monaten nicht überschritten werden sollte. In der vorliegenden aktuellen Situation ist anzunehmen, dass mit der Suche nach Zuflucht ein Grund für eine Befristung vorliegt und die Dauer von drei Monaten nicht so genau zu nehmen ist. Dasselbe gilt für die Zweckentfremdungsverbote, die in Städten wie Berlin zum Schutz der Wohnungssuchenden kurzfristige Vermietungen nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung als Ferienwohnung grundsätzlich nicht erlauben. Sofern ein solches Zweckentfremdungsverbot besteht, sollten Vermieter sich bei den zuständigen Behörden über die geplante Verwendung der Wohnung insoweit informieren.

Ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch unterliegt im Übrigen keinen weiteren Regelungen. Insbesondere die Kündigungsregelungen und die Höhe der Miete (keine Anwendung der Mietpreisbremse) kann frei vereinbart werden.

Was müssen Vermieter in steuerrechtlicher Hinsicht beachten?

Wenn Vermieter sich dafür entscheiden nur eine geringe Miete zu verlangen, müssen sie dabei das Steuerrecht beachten. Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung der betreffenden Wohnung stehen, können unter Umständen nicht in vollem Umfang als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist dann der Fall, wenn die verlangte Miete weniger als 66 % der örtlichen Miete beträgt. Beträgt die Miete mehr als 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt seit 1.Januar 2021 eine Sonderregelung.

In diesem Fall wird geprüft, ob die Absicht zur Erzielung von Einkünften vorliegt.

Wenn ja, werden alle Werbungskosten berücksichtigt. Ansonsten können sie nur anteilig abgezogen werden. Diese Regelung sind entwickelt worden, soweit es die Vermietung an Verwandte und sonstige nahestehende Personen betrifft. Es ist anzunehmen, dass diese aber auch für die Vermietung an Geflüchtete gelten, da die maßgebliche Vorschrift des § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz nur auf die Höhe der Miete abstellt. Entschließt sich ein Vermieter sogar dazu, auf eine Miete ganz zu verzichten, verliert er die Möglichkeit des Werbungskostenabzuges im Zusammenhang mit der betroffenen Wohnung vollständig.

Grundsätzlich ist eine mietfreie Überlassung auch nicht erforderlich, selbst dann nicht, wenn die Personen mittellos sind, da sie Ansprüche aus dem Asylbewerberleistungsgesetz haben. Hierzu muss aber ein Antrag bei der zuständigen Kommune gestellt werden. Ohnehin ist Vermietern zu empfehlen, vor Abschluss des Mietvertrages, die Kommune zu informieren. Viele Kommunen haben hierzu Hotlines eingerichtet.

Eine Alternative wäre es, mit einer öffentlichen Stelle wie der Kommune einen Mietvertrag zu schließen, in dem dann die Nutzung durch Geflüchtete vereinbart wird. Hierbei handelt es sich dann in der Regel um einen Gewerberaummietvertrag, in dem die Bedingungen frei vereinbart werden können.

Ist eine Unterbringung in einem Wohnwagen oder Gartenhaus zulässig?

Eine kurzfristige Unterbringung in einem Wohnwagen oder Gartenhaus ist zwar grundsätzlich möglich. Diese kann auch entgeltlich sein. Aufgrund der Wohnverhältnisse kann dies aber nur eine vorrübergehende Lösung sein. Hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, also beispielsweise auf die Frage, der Hygiene, der Kochgelegenheiten, der Beheizung, des Brandschutzes und der Belegungsanzahl. Zudem könnten durch mögliche Emissionen Nachbarrechte beeinträchtigt werden, so dass diese gegebenenfalls mit ins Boot geholt werden sollten.

Dürfen Wohnungsmieter geflüchtete Personen aufnehmen?

Viele Mieter wollen auch helfen, indem sie bei sich Menschen aus der Ukraine aufnehmen. Grundsätzlich steht diesem nichts im Wege. Mieter können für die Dauer eines normalen Besuches auch ohne Nachfrage oder gar Erlaubnis des Vermieters Menschen aufnehmen. Auch eine kurzfristige Überbelegung ist zulässig. Wollen Mieter Geflüchtete länger als sechs bis acht Wochen aufnehmen, ist dies in der Regel auch unproblematisch. Nach § 553 BGB kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Überlassung an Dritte nur dann versagen, wenn dem Vermieter diese nicht zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder ein Umstand in der Person des Dritten begründet ist. Die Eigenschaft als Geflüchteter oder Ausländer ist dabei unerheblich.

Will der Mieter den gesamten Wohnraum an einen Dritten untervermieten, darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Weiteres verweigern, sofern nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Pflicht zur Zustimmung begründen können.

Findet der Vermieter heraus, dass in der Wohnung über längere Zeit Dritte aufgenommen wurden, kann er das bei seinem Mieter abmahnen und anschließend fristlos kündigen. Zudem kann er seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter ihm wegen der höheren Abnutzung der Wohnung eine höhere Miete zahlt (vgl. § 553 Abs. 2 BGB).

Die wahrscheinlich höheren Betriebskosten schuldet weiterhin der Hauptmieter. Zudem haftet der Mieter auch für Schäden an der Mietsache.

Handelt es sich bei den Personen, die aufgenommen wurden oder denen die Wohnung vollständig überlassen wurde, um bestimmte Verwandte (Kinder, Enkel, Eltern; nicht Geschwister, Onkel/Tante, Neffe/Nichte) des Mieters, ist eine Zustimmung des Vermieters bis zur Grenze der Überbelegung nicht erforderlich. Eine solche Nutzung entspricht grundsätzlich dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. – Fachartikel Recht vom 16. März 2022