Ein Immobilienverkauf ist weitaus mehr als die bloße Übergabe eines Hausschlüssels. Wer schon einmal eine Immobilie verkauft hat, weiß: Der Weg von der ersten Verkaufsüberlegung bis hin zur tatsächlichen Übergabe ist ein komplexer Prozess, der fundiertes Wissen, strategisches Vorgehen und viel Fingerspitzengefühl verlangt. Gerade deshalb ist es für Eigentümer wichtig zu wissen, was sie erwartet – und wie sich der Verkauf optimal gestalten lässt. Als erfahrene Immobilienexperten bei Cakir Immobilien aus Braunschweig begleiten wir Sie auf diesem Weg Schritt für Schritt und sorgen dafür, dass Ihr Verkaufsprozess nicht nur rechtssicher, sondern auch wirtschaftlich erfolgreich abläuft.

Der erste Schritt: Die gründliche Vorbereitung des Verkaufs

Bevor Sie Ihre Immobilie öffentlich anbieten, sollten Sie sich mit den Grundlagen des Verkaufs auseinandersetzen. Denn ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt lange vor dem eigentlichen Inserat. Es geht zunächst darum, alle relevanten Unterlagen zusammenzustellen. Dazu zählen beispielsweise Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug und Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. Eine sorgfältige Aufbereitung dieser Dokumente schafft nicht nur Vertrauen bei potenziellen Käufern, sondern zeigt auch, dass Sie als Verkäufer professionell agieren. Gleichzeitig ist dies die Grundlage für eine realistische Wertermittlung Ihrer Immobilie.

In dieser Phase sollten Sie sich ebenfalls darüber klar werden, welche Erwartungen Sie an den Verkauf haben. Ist Ihnen ein schneller Abschluss wichtiger als der höchste Preis? Oder möchten Sie lieber einen solventen Käufer finden, auch wenn das länger dauert? Ihre Ziele beeinflussen maßgeblich die weitere Strategie – und hier kommen wir als kompetenter Immobilienpartner von Cakir Immobilien ins Spiel. Gemeinsam analysieren wir Ihre Immobilie, den regionalen Markt und entwickeln ein individuell abgestimmtes Verkaufskonzept.

Die marktgerechte Bewertung: Die Basis eines erfolgreichen Verkaufs

Eine präzise Wertermittlung ist essenziell. Viele Eigentümer neigen dazu, den emotionalen Wert ihrer Immobilie höher einzuschätzen als den tatsächlichen Marktwert. Das ist verständlich, schließlich hängen oft Erinnerungen, Lebensabschnitte und persönliche Geschichten an einem Haus oder einer Wohnung. Doch der Immobilienmarkt funktioniert nach klaren wirtschaftlichen Regeln. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt zahlreiche Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Größe, Energieeffizienz und rechtliche Rahmenbedingungen.

Wir bei Cakir Immobilien greifen dabei auf langjährige Erfahrung, aktuelle Marktanalysen und moderne Bewertungsverfahren zurück. Unser Ziel ist es, einen realistischen, marktgerechten Preis zu ermitteln, der einerseits Ihre wirtschaftlichen Interessen schützt und andererseits genügend Spielraum für Verhandlungen lässt. Denn ein zu hoch angesetzter Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis unnötige finanzielle Verluste bedeutet.

Die perfekte Präsentation: So wird Ihre Immobilie zur Wunschimmobilie

Der erste Eindruck entscheidet – und das gilt ganz besonders bei Immobilien. Wenn Ihre Immobilie auf einem der zahlreichen Online-Portale oder in unserem Netzwerk angeboten wird, muss sie sich aus der Masse hervorheben. Dazu gehört eine ansprechende Bildsprache ebenso wie ein überzeugender Exposétext, der nicht nur nüchterne Fakten vermittelt, sondern das Lebensgefühl transportiert, das Ihre Immobilie bietet.

Cakir Immobilien setzt auf professionelle Immobilienfotografie, gegebenenfalls auch auf virtuelle Rundgänge und Home Staging, um Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Auch kleine Maßnahmen wie ein frisch gestrichener Eingangsbereich, aufgeräumte Räume und dezente Dekorationen können einen entscheidenden Unterschied machen. Ziel ist es, beim Interessenten ein positives Gefühl zu erzeugen – denn Immobilienkauf ist immer auch eine emotionale Entscheidung.

Interessentenmanagement: Die richtigen Käufer erkennen und ansprechen

Sobald Ihre Immobilie online und im Markt platziert ist, beginnt die Phase der Interessentenanfragen. Diese können schnell überhandnehmen – gerade in begehrten Lagen. Doch nicht jede Anfrage ist seriös oder führt tatsächlich zu einem Verkauf.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Wir bei Cakir Immobilien übernehmen für Sie die Vorauswahl, prüfen die Bonität, stellen Rückfragen und vereinbaren Besichtigungstermine nur mit geprüften Interessenten.

Bei den Besichtigungen achten wir nicht nur auf eine professionelle und freundliche Atmosphäre, sondern auch auf die richtigen Informationen zur richtigen Zeit. Wir beantworten Fragen rund um Ausstattung, Sanierungsstand, Nachbarschaft, mögliche Umbauten oder Nutzungsmöglichkeiten – und sorgen gleichzeitig dafür, dass Ihre Privatsphäre gewahrt bleibt. Denn viele Immobilien sind noch bewohnt, was ein sensibles Vorgehen erfordert.

Die Verhandlung: Den besten Preis erzielen ohne Risiko

Wenn sich ein ernsthafter Käufer gefunden hat, beginnt die Preisverhandlung. Für viele Eigentümer ist dieser Schritt besonders herausfordernd, denn er berührt nicht nur finanzielle Interessen, sondern ist oft auch emotional belastet. Hier ist Erfahrung gefragt – und ein kühler Kopf. Wir verhandeln für Sie sachlich, professionell und mit dem Ziel, einen für beide Seiten fairen und marktgerechten Preis zu erzielen.

Verhandlungen beinhalten nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern oft auch Fragen zur Übernahme von Möbeln, zur Gestaltung der Übergabe oder zu gewünschten Fristen. Unsere langjährige Erfahrung hilft uns, auch bei komplexeren Fragen eine Lösung zu finden, mit der alle Parteien zufrieden sind. Dabei achten wir stets darauf, dass alle mündlichen Absprachen später auch schriftlich fixiert werden – denn nur so vermeiden Sie spätere Unklarheiten.

Der Notartermin: Rechtssicherheit für beide Seiten

Ist die Einigung erzielt, wird der Kaufvertrag vorbereitet. Dieser Schritt darf niemals unterschätzt werden, denn hier entscheidet sich, ob der Immobilienverkauf auch rechtlich einwandfrei abgewickelt wird. Der Kaufvertrag wird in Deutschland immer von einem Notar beurkundet. Wir bei Cakir Immobilien koordinieren diesen Schritt für Sie, empfehlen bei Bedarf erfahrene Notare in Braunschweig und prüfen alle Vertragsentwürfe sorgfältig auf Vollständigkeit und Korrektheit.

Vor dem Notartermin haben beide Seiten ausreichend Zeit, sich mit dem Vertragsinhalt vertraut zu machen. Änderungen oder Ergänzungen können nach Rücksprache jederzeit vorgenommen werden. Beim Termin selbst erläutert der Notar alle Inhalte noch einmal im Detail und sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher und einvernehmlich zustande kommt.

Die Übergabe: Ein neuer Lebensabschnitt beginnt

Nach dem Notartermin folgt die Übergabe – häufig der emotionalste Moment des gesamten Verkaufsprozesses. Hier werden nicht nur Schlüssel überreicht, sondern auch die Verantwortung für die Immobilie. Doch auch dieser Schritt muss gut vorbereitet sein. Wichtig ist, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, bevor Sie als Verkäufer die Immobilie übergeben. Wir begleiten Sie bis zur vollständigen Zahlung und prüfen die Zahlungsnachweise.

Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, in dem der Zustand der Immobilie, die Anzahl der Schlüssel, die übergebenen Unterlagen sowie Zählerstände genau festgehalten werden. So lassen sich spätere Unstimmigkeiten vermeiden. Auch in dieser Phase stehen wir Ihnen als Ihr Immobilienpartner zur Seite und sorgen dafür, dass alles reibungslos abläuft – und Sie sich mit einem guten Gefühl von Ihrer Immobilie verabschieden können.

Fazit: Vertrauen Sie beim Immobilienverkauf auf die Erfahrung von Cakir Immobilien

Ein Immobilienverkauf ist kein Selbstläufer. Er erfordert Marktkenntnis, rechtliches Know-how, psychologisches Feingefühl und ein professionelles Netzwerk. Bei Cakir Immobilien aus Braunschweig bekommen Sie all das aus einer Hand. Wir begleiten Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe – persönlich, verlässlich und mit dem klaren Ziel, für Sie das beste Ergebnis zu erzielen. Unsere umfassende Kundenbetreuung, unser Fachwissen und unsere individuelle Beratung sorgen dafür, dass Sie sich während des gesamten Verkaufsprozesses sicher fühlen können.

Vertrauen Sie auf unsere langjährige Expertise und unsere Leidenschaft für Immobilien. Denn wir wissen, dass hinter jeder Immobilie eine Geschichte steckt – und wir sorgen dafür, dass sie ein gutes Ende findet.

Wer ein Auto besitzt, hat es einfach: Alle wichtigen Informationen über seinen Wagen erfährt der Besitzer aus dem Fahrzeugschein oder dem Kfz-Brief. Bei Immobilien ist dies leider etwas anders. „Immer wieder stellen wir Immobilienmakler fest, dass das Wissen über die Fakten zur eigenen Immobilie sehr lückenhaft ist“, erläutert Burkhard Blandfort, Vorsitzender des IVD West. Oft fehlen Unterlagen oder Besitzer wissen nicht, wo welche Informationen zu finden sind.

Immobilienbesitz ist in der Regel das teuerste und wichtigste Gut, das Menschen käuflich erwerben. Wer aber einmal sein Traumhaus bezogen hat, denkt meist nicht mehr über Baupläne, Grundbuch und Energieausweis nach. Und doch leben wir in einer Gesellschaft, die von permanenter Veränderung geprägt ist. Flexibilität im Beruf ist Trumpf, auch die privaten Lebensumstände sind lange nicht mehr so beständig wie noch vor einigen Jahrzehnten. Burkhard Blandfort: „Da ist es durchaus ratsam, für alle Eventualitäten gerüstet zu sein. Und dazu gehört unbedingt auch der Gedanke an den möglichen Verkauf der eigenen Immobilie, denn Käufer und finanzierende Banken lieben Papiere.“ Beruhigt die Gegenwart genießen kann, wer gut vorbereitet ist für den Tag X. Doch welche Unterlagen sind eigentlich vonnöten, wenn es um den Hausverkauf geht?

Nur wer einen Plan hat, ist gut beraten. Konkret bedeutet dies, dass Bauplan und Grundrisse aller Etagen elementar sind in der Dokumentensammlung zur eigenen Immobilie. Eine exakte Berechnung von Wohn- und Nutzflächen sowie Zimmergrößen sollte ebenso vorliegen wie eine Berechnung des umbauten Raumes. Aus einer Kopie der Bauakte, die bei der zuständigen Kommune archiviert ist, lassen sich Baugenehmigung und Baubeschreibung ersehen. In einem Grundbuchauszug, der beim Amtsgericht besorgt werden kann, sind darüber hinaus die Grundstücksgröße sowie eventuelle Rechte Dritter verzeichnet. Aus der so genannten Flurkarte sind die Grundstücksgrenzen ersichtlich.

„Wer sein Haus verkaufen will, ist verpflichtet, allen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen. Also ist es durchaus ratsam, einen solchen Ausweis „auf Vorrat“ anfertigen zu lassen, er gilt nämlich 10 Jahre“, empfiehlt Immobilienexperte Blandfort. Dies lässt sich inzwischen problemlos und günstig online erledigen. Nachweise über etwaige Denkmalschutzbestimmungen sind darüber hinaus essentiell. Für unter Denkmalschutz stehende Gebäude entfällt übrigens die Energieausweispflicht.

Klar im Vorteil beim Verkauf der eigenen Immobilie ist derjenige, der einem Käufer Sanierungsnachweise und Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen vorlegen kann. Auch Wartungsnachweise sollten aufgehoben werden. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, sind weitere Unterlagen wichtig. Und zwar die Teilungserklärung, Jahreswirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen. Auch die Protokolle aus der Eigentümerversammlung können hilfreich sein. Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet, müssen Mietverträge vorliegen sowie Mieteinkünfte und Betriebskostenabrechnungen belegt werden.

Burkhard Blandfort fasst zusammen: „Was auf den ersten Blick nach ganz schön viel Arbeit aussieht, dürfte bei näherem Hinsehen aber nicht ganz so dramatisch sein. Und es lohnt sich auf jeden Fall: Denn je mehr aussagekräftige Unterlagen ein Verkäufer vorlegen kann, desto einfacher und effektiver gestaltet sich der Verkauf der eigenen Immobilie.“

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Es empfiehlt sich, bereits vor der Besichtigung mögliche Fragen von Kaufinteressenten zu bedenken. Die grundlegenden Informationen zur Immobilie, wie Grundstücksgröße, Wohnfläche, letzte Heizungswartung, Nebenkosten und Zustand, sollten präsent sein. Natürlich streben Sie an, Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren und ihre Vorzüge hervorzuheben – dies ist natürlich akzeptabel. Dennoch sollten bekannte Mängel keinesfalls verschwiegen werden, da dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen könnte. Eine optimale Vorbereitung auf die Besichtigung erfordert das Einfühlen in die Situation der Kaufinteressenten und eine gründliche Vorbereitung auf mögliche Fragen. Die Bereitschaft, die passenden Antworten zu geben, kann die Kaufentscheidung der Interessenten positiv beeinflussen.

DAS WICHTIGSTE IM ÜBERBLICK

• Umfassende und präzise Informationen zur angebotenen Immobilie, ihrer Lage, Umgebung, Infrastruktur und Energieeffizienz wünschen sich alle Kaufinteressenten.
• Zusätzlich interessiert sie, wann die Immobilie verfügbar ist und wann der Einzug möglich wäre. Natürlich spielen auch sämtliche relevanten Unterlagen für den Verkauf eine entscheidende Rolle und sollten seriösen Interessenten möglichst schnell bereitgestellt werden.
• Verkäufer, die unsere Unterstützung beim Immobilienverkauf in Anspruch nehmen, vertrauen auf unsere kompetente und fachkundige Beantwortung sämtlicher Fragen. Käufer erhalten nicht nur professionelle Auskunft bezüglich der Immobilie, sondern auch über den gesamten Kaufprozess. Diese Herangehensweise stärkt das Vertrauen und wirkt sich positiv auf den Verkaufsprozess aus.

TYPISCHE FRAGEN ZUR IMMOBILIE

• Wie komme ich am besten mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in die Innenstadt? Wie lange dauert die Fahrt?
• Sind weitere Verkehrsanbindungen in Planung?
• Wo befinden sich Schulen, Kindergarten und Einkaufsmöglichkeiten?
• Gibt es eventuell Geruchsbelästigung oder Lärmbelästigungen?
• Wie sieht es mit Strahlung durch Hochspannungsmasten oder eine Mobilfunkantenne?
• Welche Erholungsmöglichkeiten bietet der Standort? (insbesondere Parks, Seen, Wälder)
• Gibt es Naherholungsgebiete?
• Wie sieht es mit Kulturangeboten aus?
• Gibt es Sport- oder Spielplätze in der Nähe?
• In welcher Entfernung liegen die nächsten medizinischen Einrichtungen?
• Stehen in der Nachbarschaft Bauvorhaben an? Wenn ja, welche?
• Die Entfernung zur nächsten Einkaufsmöglichkeit und Bäckerei?

Fragen zum Grundstück

• Welche Bebauungsmöglichkeiten sind durchsetzbar?
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
• Wie hoch ist der Grundwasserspiegel?
• Kann das Grundstück geteilt werden?
• Gibt es Vorbelastungen?

Fragen zum Haus

• Wie ist die Beschaffenheit der Bausubstanz?
• In welchem Zustand ist das Dach?
• Welche Dacheindeckung hat das Haus?
• Welche Bauweise hat das Haus? (Mauerwerk, Skelettbauweise, Stahlbeton, Fertigbauweise, etc.)
• Ist eine Schallisolierung vorhanden?
• Wurden frühere Mängel beseitigt? Wenn ja, welche und wann war es genau?
• Wie hoch sind die aktuellen Betriebskosten?
• Welche Wände sind tragend?
• Welche Renovierungsarbeiten wurden seit dem Baujahr durchgeführt und wann genau?
• Gibt es Probleme mit Feuchtigkeit?
• Wurde die Immobilie energetisch saniert? Wann erfolgte die Sanierung, war es?
• Sind separate Sicherungen vorhanden (etwa FI-Schalter)?
• Wie schnell ist die Internetverbindung?

Fragen zur Eigentumswohnung
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellen Kaufinteressenten ähnliche Fragen, wie bei einem Haus.

Allerdings gibt es hier einige Fragen, die für Wohnungen typisch sind.

• Ist ein Hausmeister vorhanden und welche Arbeiten werden von ihm durchgeführt?
• Wie setzt sich die Eigentümergemeinschaft zusammen?
• Wie hoch ist der Anteil der vermieteten Wohnungen in der Anlage?
• Gibt es einen Wasch- und Trockenraum?
• Kann man in dem Waschraum eine eigene Waschmaschine anschließen?
• Wie werden die Verantwortlichkeiten für Winterdienst und Treppenreinigung innerhalb der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt?
• Welche Fahrradabstellmöglichkeiten sind vorhanden?
• Wie hoch ist aktuell das Hausgeld und die angesparte Instandhaltungsrücklage?
• Welche Pläne gibt es für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums?
• Welche Richtlinien gibt es in Bezug auf Tierhaltung?

Fragen zum energetischen Zustand der Immobilie

Der Energieausweis ist bei Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung vom Gesetz her verpflichtend und muss den Kaufinteressenten zur Einsicht vorgelegt werden. Es ist hilfreich, den Interessenten die Aussagekraft des Energieausweises fachkundig zu erklären. Ebenso kommen bei Besichtigungen oft folgende Fragen zu dem energetischen Zustand des Gebäudes:

• Ist die Immobilie gedämmt? Wenn ja, welche Wärmedämmung wurde angebracht?
• Welches Baujahr hat die Heizungsanlage?
• Welche energetischen Sanierungen wurden seit dem Baujahr durchgeführt?
• Bei Wohnungen: Welche Sanierungsmaßnahmen sind in Bezug auf den energetischen Zustand geplant?

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Über Jahre hinweg erlebte der Immobilienmarkt in ganz Deutschland einen Boom. Trotz rapide steigender Immobilien- und Baupreise fanden Eigentumswohnungen in Großstädten und Häuser auf dem Land reißenden Absatz – zumindest in wirtschaftlich prosperierenden Regionen wie unserer, der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg. Die Zinsen erreichten historisch niedrige Werte, teilweise sogar unter 1 Prozent (während der Pandemie im Jahr 2020 lag der Tiefstand der Bauzinsen bei 0,6 Prozent). Dann setzte die Inflation ein, begleitet von einem Anstieg der Bauzinsen und Baukosten. Dies führte zu einem Rückgang der Immobilienpreise – auf das Niveau von vor mehr als 20 Jahren – und einem stark verhaltenem Kauf- und Bauinteresse der Menschen. Sie warten ab und gucken, wie sich die Lage entwickelt.


Wieso befinden sich die Kreditzinsen in einem Abwärtstrend?

Der aktuelle Zeitpunkt könnte für potenzielle Immobilienerwerber optimal sein, um eine Immobilie zu erwerben oder ein Eigenheim zu errichten. Warum? Seit dem Jahreswechsel 2024 verzeichnen die Zinsen erstmals wieder einen Rückgang.

Die überraschend starke Verringerung der Inflationsrate in Europa und den USA hatte zur Konsequenz, dass die Renditen für Bundesanleihen und Pfandbriefe auf dem Kapitalmarkt gesunken sind. Dies führte wiederum zu einem Absinken der Bauzinsen.

Banken haben zu Beginn des Jahres 2024 Baukredite an Immobilienkäufer mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit bereits ab 3 Prozent für eine Zinsbindung von 10 bis 20 Jahren vergeben. Verglichen mit Ende Oktober des vorherigen Jahres bedeutet dies etwa 0,9 Prozentpunkte weniger Zinsen pro Jahr.


Rechnung an einem Beispiel: Wieviel Immobilienkäufer durch den neuen Zinssatz sparen können

Schon minimalste Senkungen jenseits des Dezimalkommas bedeuten für Kreditnehmer eine erhebliche finanzielle Entlastung oder eine verkürzte Zinsbindungsdauer. Laut Check24 ergibt sich folgendes Szenario: Bei einer Baufinanzierung von 400.000 Euro und einem Zinssatz von 2,93 Prozent pro Jahr belaufen sich die Zinskosten auf 104.569 Euro über einen Zeitraum von 10 Jahren. Die monatliche Rate beträgt in diesem Fall 1.643 Euro. Im Vergleich zum vorherigen Zinssatz vor einem Monat reduzieren sich die Zahlungen der Immobilienkäufer nun um 12.673 Euro bei einer um 120 Euro verringerten Monatsrate. Das bietet seit langer Zeit eine äußerst verlockende Möglichkeit für angehende Immobilienkäufer, ihre Bau- oder Kaufvorhaben jetzt in die Realität umzusetzen.


Welche Gründe gab es in den letzten 2 Jahren für den massiven Zinsanstieg?

Über eine lange Zeitspanne befanden sich die Zinsen auf einem abwärts gerichteten Kurs. Woher kam dann der plötzliche Anstieg der Bauzinsen? Dies lässt sich auf verschiedene Faktoren zurückführen, wobei einer der entscheidenden die deutlich ansteigende Inflation ist.

Seit Juli 2022 erhöhte die EZB den Leitzins zehn aufeinanderfolgende Male. Danach erfolgte eine Pause, in der der EZB-Leitzins zweimal nicht anstieg, jedoch auch nicht sank, sondern konstant bei 4,5 Prozent verblieb.

Aufgrund dieser Entwicklung müssen Banken nunmehr höhere Zinsen entrichten, wenn sie Geld von der Zentralbank ausleihen. Diese zusätzlichen Kosten werden in die aktuellen Bauzinsen eingerechnet, was sich wiederum auf Kreditnehmer auswirkt. Zugleich ist es nicht mehr jedem ohne weiteres möglich, einen Kredit zu erhalten. Die Finanzaufsicht schreibt vor, dass Banken nun größere finanzielle Sicherheitsreserven – sprich ausreichend Eigenkapital seitens der Kreditnehmer – für Immobilienkredite vorhalten müssen. Auch diese gestiegenen Anforderungen haben zu einer Erhöhung der Kreditkosten geführt.


Ein Blick in die Zukunft: Werden die Zinsen weiter sinken?

Gegenwärtig verzeichnet man zwar einen Rückgang der Bauzinsen, jedoch lässt sich noch keineswegs von einem durchgängigen Abwärtstrend sprechen. Experten, darunter Ökonomen der Deutschen Bank, prognostizieren, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2024 erneut steigen werden. Analysten gehen davon aus, dass die Inflation in Deutschland bei über 2 Prozent verharren könnte, angesichts steigender Löhne. Infolgedessen könnten auch die Hypothekenzinsen im Verlauf des Jahres 2024 ansteigen. Gemäß einer aktuellen Studie wird erwartet, dass die fünf- bis zehnjährigen Hypothekenzinsen bis Ende 2024 wieder auf 3,8 Prozent steigen. Daher wird empfohlen, dass Interessenten, die bereits seit längerer Zeit den Bau oder Kauf eines Hauses planen, jetzt zur Tat schreiten und ihr Vorhaben umsetzen.


Fazit: Wie entwickelt sich der Zins für Kredite?

Diejenigen, deren Träume vom Eigenheim oder dem Aufbau von Vermögen durch Immobilien als Kapitalanlage in den letzten zwei Jahren in weite Ferne gerückt sind, könnten nun die Gelegenheit nutzen. Denn derzeit kommen zwei positive Entwicklungen für Immobilienkäufer zusammen: Einerseits sind die Zinsen für Baukredite endlich wieder gesunken, andererseits haben sich die Immobilienpreise im vergangenen Jahr drastisch reduziert. Es war also schon lange nicht mehr so preisgünstig, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Zur Veranschaulichung: In den 1990er Jahren lagen die Zinsen noch bei 9 Prozent. Erst vor 20 Jahren begannen die Zinsen zu sinken, im Juni 2000 musste man 6 Prozent für Immobilienkredite aufbringen. Langfristig betrachtet befinden sich die aktuellen Zinsen also auf einem moderaten Niveau. Für alle, die jetzt den Kauf oder Bau von Immobilien in Erwägung ziehen, bedeutet dies: Sie sollten die veränderten Rahmenbedingungen für ihre Immobilienfinanzierung bestmöglich nutzen.

Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite!

Immobilienfinanzierung aktuell

Derzeit erleben wir einen Rückgang der Bauzinsen, was positive Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung hat. Dies ist besonders erfreulich für Kreditnehmer und Kreditnehmerinnen. In den letzten Wochen sind die Zinsen für Baukredite gesunken, und gleichzeitig zeigen sich leichte Rückgänge bei den Immobilienpreisen. Diese Entwicklung hat Auswirkungen auf die Gestaltung der Immobilienfinanzierung. Hier sind die wesentlichen Informationen im Überblick.

Die wichtigsten Punkte kurz zusammengefasst:

• In den letzten Wochen, also gegen Ende 2023 und zu Beginn des Jahres 2024, haben die Bauzinsen für Personen mit sehr guter Kreditwürdigkeit nachgelassen.
• Eine Analyse zeigt, dass die besten Konditionen für zehnjährige Baufinanzierungen seit Anfang Dezember 2023 um 0,36 bis 0,8 Prozentpunkte gesunken sind.
• Mit attraktiven Zinsen, flexiblen Laufzeiten und individueller Beratung lässt sich Ihre Baufinanzierung optimal gestalten.

Es tut sich etwas bei den Bauzinsen

Nachdem es schien, als sei die Ära der niedrigen Bauzinsen vorbei, verzeichnet nun eine positive Wendung: Die FMH-Finanzberatung in Frankfurt beobachtet einen Rückgang der Bauzinsen für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit. Seit Dezember 2023 sind die Zinsen um 0,36 Prozentpunkte gesunken und im Vergleich zu Ende Oktober 2023 sogar um 0,8 Prozentpunkte. Diese Entwicklung wird auch von anderen Experten bestätigt, die durchschnittlichen Bauzinsen für eine zehnjährige Finanzierung bewegen sich laut aktuellen Auswertungen zwischen etwa 3,2 und 3,6 Prozent (zuvor 4,1 bis 4,5 Prozent effektiv).

Die Gründe dafür sind unter anderem:

• Rückläufige Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen seit ihrem Höchststand im Herbst 2023, die die Bauzinsen beeinflussen.
• Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), der trotz der Zurückhaltung der EZB aufgrund der fallenden Inflation von Ökonomen erwartet wird, in der ersten Jahreshälfte 2024 gesenkt zu werden. Dies wird voraussichtlich zu einer Anpassung der Finanzierungskonditionen führen.

Diese Veränderungen wirken sich auch auf die Rahmenbedingungen für angehende Immobilienbesitzerinnen und Häuslebauer aus. Es ist jedoch zu beachten, dass die Prozentpunkte weiterhin von Faktoren wie der Höhe des Kreditrahmens, des eingebrachten Eigenkapitals und der individuellen Kreditwürdigkeit abhängig sind.

Ihre örtliche Sparkasse steht Ihnen mit Expertenberatung zur Seite, um Ihre Finanzierung entsprechend Ihren Wünschen umzusetzen.

Rechenbeispiel

Niedrigere Bauzinsen sparen Geld

Dank der derzeit leicht günstigeren Zinssätze ergeben sich für potenzielle Immobilienkäufer finanzielle Einsparungsmöglichkeiten. Die Reduzierung der Zinsbelastung hat einen positiven Einfluss auf die Gesamtkosten einer Baufinanzierung und eröffnet somit finanzielle Spielräume für angehende Immobilienbesitzerinnen und -besitzer.

Beispiel mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent (statt 4,0 Prozent) und einer Tilgungsrate von 2 Prozent:

Nehmen Sie einen Kredit von 300.000 Euro für den Hausbau auf

• zahlen Sie insgesamt 177.593 Euro Zinsen über die zehn Jahre.
• Die monatliche Rate beträgt in diesem Rechenbeispiel 1.375 Euro.

Verglichen mit einem Zinssatz von 4,0 Prozent sparen Sie als Käufer oder Käuferin

• 17.606 Euro an Zinskosten,
• während Ihre monatliche Rate mit 1.375 Euro zugleich um125 Euro niedriger ist (statt 1.500 Euro).

Die Schwankungen der Bauzinsen

Bauzinsen oder Hypothekenzinsen entstehen, wenn Sie einen Kredit für die Finanzierung Ihrer Immobilie aufnehmen. Diese Zinsen, zusammen mit der festgelegten Tilgungsrate, zahlen Sie in monatlichen Raten an Ihre Sparkasse oder Bank zurück, bis der gesamte Kredit abgezahlt ist.

Obwohl Experten in der Vergangenheit steigende Bauzinsen prognostiziert hatten, hatte kaum jemand mit einem so rapiden Anstieg wie in den Jahren 2022 und 2023 gerechnet. Aktuell sind die Bauzinsen gesunken, jedoch lässt sich noch nicht von einem klaren Abwärtstrend sprechen. Es besteht die Möglichkeit, dass die Bauzinsen im Verlauf des Jahres 2024 erneut steigen. Für diejenigen, die aktuell bauen oder kaufen möchten, bedeutet dies: Sie sollten die veränderten Rahmenbedingungen für ihre Immobilienfinanzierung bestmöglich nutzen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die aktuellen Zinsen langfristig auf einem moderaten Niveau liegen. Daher könnte es sich für Sie lohnen, den Traum von Ihrem eigenen Haus oder Ihrer eigenen Wohnung jetzt zu verwirklichen. Es ist jedoch umso bedeutender, diese Entscheidung gut zu planen und mit Ihrer Unterstützung den passenden Baukredit zu günstigen Konditionen zu finden.

Der Winter steht vor der Tür. In der kalten Jahreszeit drohen Schnee und Eis – und damit auch so genannte Verkehrssicherungspflichten. Doch wer muss sich eigentlich um die Schneeräumung und das Streuen der angrenzenden Gehwege kümmern? Und ab welchem Zeitpunkt muss reagiert werden?

Jüngsten Gerichtsurteilen zufolge ist schon bei „ernsthafter lokaler Glättegefahr“ der Streupflicht nachzukommen – und nicht erst, wenn die Wege und Straßen überregional vereist sind. Nach den Satzungen der Städte und Gemeinden ist fürs Streuen und Schneeschippen der Anlieger, also der Grundstücks- und Immobilieneigentümer oder auch eine etwaige Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Kommen die Eigentümer diesen Pflichten nicht, nicht sachgemäß oder nicht rechtzeitig nach, drohen Bußgelder. Gehwege vor dem Wohngrundstück müssen von Anliegerinnen und Anliegern in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite von Schnee befreit werden. Auf Straßen, bei denen keine Trennung von Gehweg und Fahrbahn vorhanden ist, ist die erforderliche Breite für Fußgänger 1 Meter. Bei Glätte müssen zusätzlich alle Gehwege, Fußgängerüberwege und gefährlichen Stellen bestreut werden, die an das Wohngrundstück grenzen. Auch Zugänge und Rampen zu Tiefgaragen sowie Haltestellen für den ÖPNV müssen zugänglich gemacht werden.

Natürlich kann der Eigentümer die Streupflicht etwa bei einem Mehrfamilienhaus auch an einen Mieter übertragen. Er muss nur dafür sorgen, dass die Räumung der Wege dann auch wirklich erfolgt. Grundsätzlich gilt, dass der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und häufig auch der Weg zu den Mülltonnen verkehrssicher sein müssen. Die Pflicht zur Schneebeseitigung und zur Ausbringung von Granulat oder Sand besteht bei entsprechender Witterung in der Regel werktags zwischen 7 und 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen zwischen 9 und 20 Uhr. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch weiß, dass Passanten sein Grundstück schon früher betreten, kann er für Unfälle auch schon vor 7.00 Uhr haftbar gemacht werden. Schneit es mehrfach am Tag oder bildet sich wiederholt Glatteis, bedeutet das, dass unter Umständen mehrmals dem Winterdienst nachgekommen werden muss. Sollte es andauernd und kontinuierlich schneien oder sich Eis bilden, darf mit den Streu- und Räumungsarbeiten gewartet werden, bis sich die Witterungsverhältnisse bessern. Allerdings ist in einem solchen Fall Vorsicht geboten. Im Streitfall müssen die Anlieger das Gericht davon überzeugen, dass das Streuen oder Schneeschippen zum fraglichen Zeitpunkt vollkommen sinnlos war.

Hausbesitzer sind insbesondere bei länger anhaltenden Schneefällen und Kälteperioden verpflichtet, Eiszapfen oder Schneeüberhänge unverzüglich zu beseitigen oder den Gefahrenbereich zu sichern. Anwohner und Hausbesitzer sollten Eiszapfen (etwa an Balkonen) aber nur dann selbst entfernen, wenn dies ohne Risiko möglich ist. Sollte dies nicht gefahrlos zu bewerkstelligen sein, sollten die Hauseigentümer eine Fachfirma, zum Beispiel eine Dachdeckerfirma, damit beauftragten.

In Mietshäusern ist es dem Eigentümer gestattet, die Sicherungspflicht auf die Bewohner zu übertragen. Das muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag festgelegt sein. Eine entsprechende Klausel in der Hausordnung ist nur wirksam, wenn der Mieter diese vor Vertragsabschluss einsehen konnte. Beauftragt ein Eigentümer einen professionellen Winterdienst, steht er als Auftraggeber in der Kontrollpflicht. Wurden Schneeräumung und Streuung nicht ordnungsgemäß ausgeführt, muss nachgebessert werden. Wer seinen Reinigungs- und Winterwartungspflichten nicht nachkommt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einer teils saftigen Geldbuße belegt werden.


Einmal alles zusammengefasst:

Pflicht zur Beseitigung von Glätte – wer ist verantwortlich?

„Diejenigen, die für die Sicherheit der öffentlichen Wege verantwortlich sind, müssen die Gehwege räumen und streuen, um Unfälle aufgrund von Schnee und Glätte zu verhindern. Wenn die verantwortliche Person ihre Aufgabe zur Schnee- und Eisbeseitigung vernachlässigt, kann sie unter Umständen für die Konsequenzen von Unfällen, die auf diese Fahrlässigkeit zurückzuführen sind, haftbar gemacht werden“, erläutert Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner, Rechtsberaterin des Referats Immobilienverwalter im IVD.

Grundsätzlich liegt die Zuständigkeit für die Räum- und Streupflicht bei der örtlichen Gemeinde. Allerdings überträgt diese in der Regel diese Pflicht per Satzung auf die Eigenheimbesitzer.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):

Die WEG ist dazu verpflichtet, ihre Immobilie und das Grundstück so zu unterhalten, dass niemand Schaden erleidet. Das schließt die Räum- und Streupflicht im Winter mit ein. Missachtet die WEG die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, haftet sie für Verletzungen und kann Schadensersatzforderungen ausgesetzt sein (BGH VI ZR 126/07). Eine WEG hat drei Möglichkeiten, den Winterdienst zu erledigen:

Die Wohnungseigentümer räumen und streuen selbst.

Sie können einen professionellen Dienstleister beauftragen.
Bei vermietetem Eigentum:
Hauseigentümer können die Räum- und Streupflicht durch eine Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf den Mieter weitergeben (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Mai 2006, Az. 2 O 324/06 = ZMR 2006, 698).

Es gibt jedoch Ausnahmen:

• Gebrechliche Senioren (Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 30. August 2006, Az. 318A C 146/06);
• Mieter mit gesundheitlichen Einschränkungen, wenn weder private noch gewerbliche Dritte die Aufgaben übernehmen können (Landgericht Münster, Urteil vom 19. Februar 2004, Az. 8 S 425/03).

Was ist zu beachten?

Bei Schneefall oder Glättebildung beginnt die Räum- und Streupflicht werktags um 7.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen um 9.00 Uhr und endet jeweils um 20.00 Uhr. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch weiß, dass Passanten sein Grundstück schon früher betreten, kann er auch vor 7.00 Uhr für Unfälle haftbar gemacht werden (Urteil des OLG Koblenz, Az. 5 U 1479/14). Bei starkem Schneefall sollte gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Zweifel mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (Az. VI ZR 49/83). Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht, insbesondere bei Blitzeis.

• Grundsätzlich gilt, dass der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und häufig auch der Weg zu den Mülltonnen verkehrssicher sein müssen.
• Bei Eckgrundstücken müssen alle Wege geräumt und gestreut werden, die das Grundstück umgeben. Die Begrenzung auf die direkte Zufahrt zum Haus wird als grob fahrlässig angesehen (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 19. März 2008, Az. 4 U 55/07).
• Die Räum- und Streupflicht erstreckt sich auch auf Zugänge und Rampen zu Tiefgaragen (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2008, Az. 14 U 107/07).
• Private Wege und Zufahrten, die von Besuchern benutzt werden müssen, um ein Grundstück zu erreichen, unterliegen ebenfalls der Räumpflicht. Wege, die nur als Abkürzung dienen, müssen jedoch nicht geräumt und gestreut werden.

Welches Streumittel ist einzusetzen?

Welches Streumittel einzusetzen ist, kann in den kommunalen Straßenreinigungssatzungen vorgegeben sein. Allgemein wird Granulat oder Split ausreichen. Nur in besonderen Fällen, zum Beispiel bei starkem Gefälle, wird der Einsatz von Salz notwendig sein (LG Rottweil – 2 O 312/07; OLG Thüringen – 4 U 218/05).

Wie ist mit Eiszapfen an den Dachrinnen umzugehen?

Hausbesitzer haben die Pflicht, insbesondere bei anhaltendem Schneefall und längeren Kälteperioden, Eiszapfen und Schneeüberhänge unverzüglich zu entfernen oder den Gefahrenbereich abzusichern. Es ist ratsam, Eiszapfen, beispielsweise an Balkonen, selbst zu entfernen, wenn das ohne Risiko möglich ist. Wenn dies jedoch nicht gefahrlos möglich ist, sollten die Hauseigentümer eine Fachfirma, wie eine Dachdeckerfirma, damit beauftragen.

Für Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses kann der Vermieter mietvertraglich die Pflicht zur Entfernung von Eiszapfen am Dach festlegen. Das gilt besonders dann, wenn der Mietvertrag dem Mieter sämtliche Verkehrssicherungspflichten für das Haus überträgt. Bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten jedoch andere Regeln. Da die Mieter jeweils nur einen Teil des Gebäudes mieten, können ihnen die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf Dachlawinen oder Eiszapfen nicht vollständig übertragen werden.

Wer trägt die Kosten?

Wer die Kosten für die Räum- und Streupflicht zu tragen hat, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Der Mieter muss jedenfalls dann die Kosten tragen, wenn er sich durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag dazu verpflichtet hat (AG Wuppertal, Urteil vom 3. Februar 1982, Az.: 31 C 500/81 = WM 82, 114). Der Mieter muss auch dann die Kosten tragen, wenn die Arbeiten von einer Firma durchgeführt werden und die Kosten im Rahmen der Nebenkosten dem Mieter auferlegt sind. In der Wohnungseigentümergemeinschaft sind diese Kosten auf alle Eigentümer nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Maßstab umzulegen. Die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf einzelne beziehungsweise alle Eigentümer per Beschluss ist nicht möglich und erfordert stets eine gesonderte Vereinbarung.

Was geschieht bei einem Verstoß gegen die Räum- und Streupflicht?
Wenn die verantwortliche Person ihren Winterdienst nicht ordnungsgemäß durchführt, kann das zu einem Ordnungswidrigkeitsverfahren mit empfindlichen Geldbußen führen. Darüber hinaus ist es möglich, dass auf Kosten des Eigentümers eine Ersatzvornahme angeordnet wird.

Bei Personenschäden kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich eines Strafverfahrens wegen Körperverletzung. Je nach Schwere des Unfalls kann der Verantwortliche möglicherweise auch für Verdienstausfälle, Behandlungskosten, Schmerzensgeld oder lebenslange Ausgleichszahlungen an die verletzte Person haften.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Meist ist es nur einmal im Leben, dass man eine Immobilie kauft, und es ist die größte Investition im Leben des Erwerbers. Dabei ist Kompetenz des Vertragspartners der beste Ratgeber. Entsprechend ist es auch nur einmal im Leben, dass man eine Immobilie verkauft, und man möchte einen angemessenen Preis dafür erzielen und das möglichst schnell. Durch einen kompetenten Immobilienmakler sichert sich der Kunde eine umfassende Beratung, die auch die finanziellen Interessen des Verbrauchers schützt.

Die Beratungsleistung des Immobilienmaklers ist sehr komplex geworden. Schon längst beschränken sich Makler nicht mehr ausschließlich auf das einfache Nachweisen von Immobilien oder die Einstellung der Immobiliendaten in ein Exposé oder das Internet. Sie begutachten Grundstücke und Gebäude, erstellen Marktanalysen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertragsrecht und helfen, die passende Finanzierung zu finden. Für den Verbraucher ist es oft schwer, seriöse und gut qualifizierte Dienstleister von „schwarzen Schafen“ zu unterscheiden. Der Immobilienverband IVD hat eine Checkliste zusammengestellt, die dabei hilft, einen kompetenten Makler zu erkennen.


1. Marktkenntnis:

Professionelle Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort. Sie informieren über Preise, Mieten und Marktentwicklungen und stehen bereits im Vorfeld mit Sachkenntnis bei der Bewertung der Immobilie zur Verfügung. Sie kennen Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments und betreuen Käufer und Verkäufer mit transparenten Informationen rund um das Grundstücksgeschäft.


2. Auftragsverhältnis:

IVD-Mitglieder haben sich über die Standesregeln des Verbandes verpflichtet nur tätig zu werden, wenn ihnen ein Auftrag des Eigentümers oder Kunden vorliegt. Der IVD empfiehlt, dass alle Vereinbarungen zwischen dem Kunden und dem Immobilienmakler schriftlich festgehalten werden.


3. Beratung ohne Zeitdruck:

Ein qualifizierter Makler ist bereit, sich für das Anliegen seiner Kunden in seinem Büro oder zuhause beim Kunden Zeit zu nehmen. Er wird niemals auf einen Vertragsabschluss unter Zeitdruck hinarbeiten, sondern dem Kunden eine ausführliche Prüfung des Angebots gestatten. Ein Alarmsignal für Kunden sind Behauptungen des Maklers, der richtige Käufer oder Verkäufer sei schon in der Kartei und der erfolgreiche Verkauf nur noch Formsache. Gegen die Einbeziehung externer Hilfe, beispielsweise eines Sachverständigen oder Rechtsanwalts, wird ein seriöser Makler nichts einwenden. Zudem wird er niemals eine Immobilie ohne Besichtigungstermin vermitteln. Die Beratung sollte nicht nur am Telefon durchgeführt werden. Der Immobilienmakler sollte vor Ort sein, so dass ihn der Kunde in seinem Büro aufsuchen kann.


4. Individuelle Beratung:

Ein professionell arbeitender Makler spricht mit dem Kunden intensiv über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse sowie seine wirtschaftliche Situation, ehe er einen ersten Vorschlag macht. Er wird alle Einwände des Kunden ernst nehmen und ihn von sich aus vor Risiken warnen. Auf keinen Fall wird er Vorauszahlungen verlangen. Die Wünsche des Kunden lassen sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf das Internet und die Vermarktung durch Online-Portale beantworten. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, sollte sich genau beschreiben lassen, wie der Makler vorzugehen gedenkt und welche Aktivitäten er im Detail plant. Ein guter Makler ist in der Lage, ein genaues Bild der Marktlage zu geben.

Er wird seine Aufgabe, die in Frage kommenden Zeiträume für die Abwicklung aller Formalitäten und den voraussichtlichen Aufwand klar benennen.


5. Besichtigungstermine und weitere Beratung:

Bei der Besichtigung treffen Verkäufer und Käufer in der Regel zum ersten Mal aufeinander. Hier werden auch die unterschiedlichen Interessen der beiden Parteien besonders deutlich. Ein professionell arbeitender Immobilienmakler ist bei jeder Besichtigung dabei. Vor Ort lassen sich alle wichtigen Fragen besonders gut klären. Die Kenntnis der Immobilie, der genauen Lage eines Grundstücks, des Zustands der Immobilie, etwaige erforderliche Investitionen bei der Renovierung oder energetischen Verbesserung einer Immobilie und die Beantwortung der vielen Fragen rund um die konkrete Immobilie helfen beiden Parteien bei dem Abschluss der Verhandlungen.


6. Haftpflicht:

Der Makler sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Auch qualifizierte Makler sind nicht vor Fehlern gefeit. Im Ernstfall kann etwas so Simples wie ein übersehener Zahlendreher finanzielle Folgen erheblichen Ausmaßes haben. Professionelle Makler sichern daher sich und damit ihre Kunden vor möglichen Schäden aufgrund einer Panne, eines Irrtums oder eines Versehens ab. Die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine solche Versicherung abzuschließen.


7. Problembewusste Beratung:

Ein qualifizierter Immobilienmakler ist ein Berater, der realistische Einschätzungen über einen Kauf- oder Verkaufswunsch abgibt. Er wird genauestens prüfen, wo eventuell Probleme bestehen oder auftauchen könnten und wird bei deren Lösung helfen. In Teilungserklärungen oder in Sondernutzungsrechten von Eigentumswohnungen verbergen sich beispielsweise mitunter komplizierte Sachverhalte.


8. Provision:

Kunden sollten mit ihrem Immobilienmakler einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem auch alle Vergütungsfragen geregelt sind. Die Provision ist ein erfolgsabhängiges Honorar, das nur am Ende einer erfolgreichen Vermittlung der Immobilie an den Immobilienmakler gezahlt wird.


9. Kundenpflege:

Ein professioneller Makler behandelt seinen Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages als Kunden und bleibt Ansprechpartner für die Beteiligten bis zum Abschluss des Immobiliengeschäfts. Kompetente Makler verfügen über eine umfassende Ausbildung und über mehrjährige praktische Erfahrung. Jeder professionell arbeitende Makler wird daher Referenzen seiner bisherigen Tätigkeit vorweisen können – also auf erfolgreich vermittelte Objekte und zufriedene Kunden verweisen können.


10. Mitgliedschaft im Fachverband:

Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. Der Kunde sollte keine Scheu davor haben, den Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft. Der IVD beispielsweise verpflichtet seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen, um auf dem aktuellen Wissensstand rund um die Immobilie zu sein. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

IVD-Präsident Wohltorf fordert „Doppel-Wumms“ für den Neubau

Die Zahl der Baugenehmigungen ist weiter rückläufig, meldet heute das statistische Bundesamt (Destatis) für den April 2023. Demnach wurden 31,9 Prozent Wohnungen weniger als im Vorjahresmonat genehmigt. Bei den genehmigten Einfamilienhäusern gab es im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Einbruch um 33,5 Prozent, bei den Zweifamilienhäusern sogar um 52,1 Prozent. Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser sind um 27,1 Prozent ebenfalls stark rückläufig.

Dazu sagt Dirk Wohltorf, neuer Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, auf dem Deutschen Immobilientag 2023 in Berlin: „Wann kommt endlich die Zeitenwende in der Neubauförderung? Um das geflügelte Wort des Bundeskanzlers aufzugreifen: Deutschland braucht einen "Doppel-Wumms" für mehr bezahlbaren Wohnungsbau.

Das am 1. Juni gestartete Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ hat enttäuscht und wird seine Wirkung verfehlen. Die Fördervoraussetzungen wie der Effizienzhausstandard 40 überfordern Familien. Die jeweilige Darlehnssumme reicht vielerorts nicht aus, um ein Eigenheim zu erwerben. Das Programmvolumen von 350 Millionen Euro ist - über ganz Deutschland betrachtet - zu gering. Wenn die Bundesregierung nicht wirklich etwas tut, werden die steigenden Zinsen, die hohen Baukosten und die staatlichen und kommunalen Vorschriften den Neubau weiter abwürgen.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Wohnungseigentümer-Gemeinschaften können sich künftig auch virtuell versammeln. Eine entsprechende Gesetzesänderung, die der Bundesminister der Justiz Dr. Marco Buschmann plant, wird vom Immobilienverband Deutschland IVD begrüßt.

„Eigentümer erhalten dadurch künftig die Möglichkeit, wichtige Entscheidungen auf digitalem Wege miteinander zu treffen“, sagt Prof. Rainer Hummelsheim, Vorsitzender des IVD-Bundesfachausschusses Verwalter. Ein solch vereinfachtes Verfahren sei in anderen Bereichen längst bewährte Praxis, etwa bei Vereinen.

Im Referentenentwurf des Ministeriums ist vorgesehen, dass Eigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, die Versammlung innerhalb von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Anwesenheit der Wohnungseigentümer und des Verwalters stattfinden zu lassen.

Das vereinfacht und beschleunigt künftig die Beschlussfassung. „Ein etwaiger Folgebeschluss für weitere drei Jahre oder kürzer sollte dann auf einer Präsenz-Versammlung getroffen werden, um denjenigen eine Chance zu geben, sich an der Entscheidung zu beteiligen, die entweder erst später in die Gemeinschaft eingetreten sind oder beispielsweise keinen Zugang zum Internet haben“, sagt Prof. Rainer Hummelsheim.

Der IVD hatte sich schon im Zuge der letzten umfassenden Gesetzesreform im Jahre 2020 dafür eingesetzt, virtuelle Eigentümerversammlungen zu ermöglichen. Wenn dies nun Gesetzeslage wird, fällt es Verwaltern sicher leichter, solche Versammlungen einzuberufen, erwartet Prof. Rainer Hummelsheim.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Immobilientransaktionsvolumen 2022 bei 329,4 Milliarden Euro
• Minus 6,7 Prozent zum Vorjahreswert
• Im Osten gegen den Trend mehr investiert

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland insgesamt 329,4 Milliarden Euro auf den privaten und gewerblichen Immobilienmärkten investiert. Damit ist der von vielen Branchenkennern bereits vorhergesagte Rückgang weniger dramatisch als befürchtet. Das Transaktionsvolumen lag mit 23,8 Milliarden Euro beziehungsweise 6,7 Prozentpunkten unter dem Vorjahresvolumen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland (IVD) auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen.

„Die Nachfrage insbesondere nach Wohnimmobilien bleibt groß“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Mit Blick auf die zurückliegenden fünf Jahre lasse sich feststellen, dass das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr immer noch einen Spitzenwert darstellt. Im Fünf-Jahres-Zeitraum sei nur im Jahr 2021 noch mehr in Immobilien investiert worden.

Schick weiter: „Die Menschen wissen, dass in Zeiten von Inflation und globaler Unsicherheit der Erwerb von Immobilien eine gute Entscheidung ist – auch zugunsten der eigenen Altersvorsorge.“ Mit Investitionen abzuwarten, werde sich nicht auszahlen, sagt der IVD-Präsident. Die Zinsen würden auch mittelfristig auf dem erreichten Niveau bleiben, eher noch leicht steigen.

Schick: „Die Märkte sind auf absehbare Zeit volatil“.

Der Osten Deutschlands legt gegen den Trend zu

Bundesweit zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Die östlichen Bundesländer trotzten dem Trend und legten bei den Investitionen in Immobilien sogar zu. Den höchsten Zuwachs verzeichnet Thüringen mit 13,4 Prozent. Auch in Brandenburg, Berlin, Sachsen-Anhalt und Sachsen wurde im vergangenen Jahr mehr investiert. Lediglich Mecklenburg-Vorpommern blieb in etwa auf dem Vorjahresniveau. IVD-Präsident Schick stellt fest: „Der Osten holt weiter auf und die Immobilienmärkte in der Region Berlin-Brandenburg gewinnen gemeinsam weiter an Bedeutung.“

Zur Ermittlungsmethode

Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.

Die Pressemitteilung mit allen Grafiken finden Sie zum Download hier.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Mit gezielter Förderung kann wichtiger Beitrag gegen Altersarmut und für mehr Klimaschutz geleistet werden

Laut der neuen Studie des IPS Eduard Pestel Instituts, im Auftrag des „Verbändebündnis Wohneigentum“, kann mit einer gezielten Förderung von Wohneigentum ein wichtiger Beitrag zur sozialen Sicherung und zum Klimaschutz geleistet werden. Das Pestel Institut regt unter anderem an, Haushalte mit mittlerem bis niedrigen Einkommen bei einer Förderung von Wohneigentum stärker in den Fokus zu nehmen.

„Da Altersarmut in erster Linie Mieterarmut ist, wird eine stärkere Wohneigentumsbildung auch die Armutsgefährdung langfristig abschwächen. Wenn Haushalte mit mittlerem bis niedrigen Einkommen verstärkt in die Wohneigentumsbildung einbezogen werden, würde der Belastungssprung durch Wohnkosten mit dem Eintritt in die Ruhestandsphase entfallen. Die Sozialkasse würde enorm entlastet“, sagt Matthias Günther, Vorstand des Eduard Pestel Instituts. Als Kernzielgruppe identifizierte das Institut Haushalte mit einem Einkommen zwischen 1.400 und 3.500 Euro je Monat und einem Alter der Bezugsperson zwischen 25 und 40 Jahren. Trotz der steigenden Bau- und Finanzierungskosten sei mit entsprechender Förderung die Bildung von „kleinem“ – wohnflächenbegrenztem – Wohneigentum möglich.

Angesichts einer Wohneigentumsquote in Deutschland, die zu den niedrigsten in Europa gehört und weiter abzunehmen droht, fordert das „Verbändebündnis Wohneigentum“ die Politik auf, Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer einzuführen. „Beim Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum sollte ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer von 250.000 Euro pro Erwachsenen und 150.000 Euro pro Kind eingeführt oder auf die Einnahme der Grunderwerbssteuer komplett verzichtet werden“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer.

Dr. Ronald Rast, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau DGfM, ergänzt dazu: „Da sich die realen Baukosten seit 2000 mehr als verdoppelt haben, wird die tatsächliche Steuerlast bei gleichbleibenden oder sogar noch erhöhten Prozentanteilen bei der Grunderwerbssteuer für die Bauherren immer größer. Diese Entwicklung muss durch die Politik auf Ebene von Bund und Ländern jetzt unbedingt gestoppt werden, da sie sonst den Traum vom Eigenheim mehr und mehr unmöglich macht.“

Zudem müsse die Bundesregierung den erstmaligen Erwerb selbstgenutzter Immobilien insbesondere für Familien mit geringen und mittleren Einkommen noch ab diesem Jahr fördern.

Hierfür sollte ein spezielles KfW-Wohneigentumsprogramm geschaffen und mit langfristig zinsgünstigen Baukrediten ausgestattet werden.

„Wenn die Bundesregierung das Ziel von 400.000 Wohneinheiten erreichen will, ist das Wohneigentum ein unerlässlicher Baustein zur Realisierung“, betont Michael Hölker, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel.

Das Pestel Institut ermittelte in seiner Studie auch, dass Ein- und Zweifamilienhäuser einen beträchtlichen Beitrag zum Klimaschutz leisten können. Demnach bieten die mehr als 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland Dachflächen, auf denen bereits heute eine wirtschaftliche Stromproduktion über Photovoltaikanlagen möglich ist. Zusammen mit den bereits auf Dachflächen installierten Anlagen ergebe sich eine mögliche Produktion von 115 bis 120 TWh, die zumindest bilanziell an den Stromverbrauch aller privaten Haushalte (rund 130 TWh) heranreicht.

Vor diesem Hintergrund regt das „Verbändebündnis Wohneigentum“ unter anderem an, rechtliche Voraussetzungen für Contracting-Modelle zu schaffen, damit Eigentümerhaushalte, die über keine ausreichende Liquidität verfügen, dennoch das Potenzial für regenerative Energieerzeugung nutzen können.

„Die Frage der Wohneigentumsbildung bildet nicht nur sozialen Sprengstoff in der Ansparphase, sondern auch beim energetischen Sanieren. Hier sind dringend politische Lösungen nötig, um Aufstiegswilligen ohne reiches Elternhaus den Weg nicht zu verbauen“, so Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren.

Dem „Verbändebündnis Wohneigentum“ gehören vier Verbände an: der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel, die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau, der VPB Verband Privater Bauherren e.V. und der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer.

Hier finden Sie die komplette Studie „Faktencheck Wohneigentum".

Hier finden Sie das Positionspapier.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Bereits bei lokaler Glättegefahr gilt Räum- und Streupflicht
• Ob eine ernsthafte lokale Glättegefahr besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

Eine winterliche Räum- und Streupflicht kann nicht nur bei allgemeiner Glätte, sondern auch bei einer ernsthaften lokalen Glättegefahr bestehen, so urteilte das Kammergericht Berlin am 06.12.20212. Dies richtet sich jeweils nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei kommt es stets auf den Pflichtenmaßstab an, der an den primär Verkehrssicherungspflichtigen zu stellen ist, der den Verkehr auf der in Rede stehenden Fläche eröffnet hat, so auch bei der Übertragung auf Dritte (Kammergericht Berlin, Urteil v. 06.12.2022 – 21 U 56/22).

„Um Unfälle auf Straßen und Wegen bei Schnee und Glatteis zu vermeiden, kommt es stets darauf an, wer in der Verpflichtung steht, Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Kommt der Verantwortliche seiner Räum- und Streupflicht nicht nach, muss er unter Umständen für die Folgen von dadurch verursachten Unfällen haften“, sagt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des IVD.

Wer ist zuständig?

Grundsätzlich ist die zuständige Gemeinde für die Räum-und Streupflicht verantwortlich. Diese überträgt jedoch in der Regel durch Satzung die Pflicht auf die Hauseigentümer.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Die WEG ist verpflichtet, ihre Immobilie und das Grundstück so zu unterhalten, dass niemand zu Schaden kommt. Dazu zählt auch die Räum- und Streupflicht im Winter. Missachtet die WEG die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, haftet sie bei Verletzungen auf Schadensersatz (BGH VI ZR 126/07). Eine WEG hat drei Möglichkeiten, den Winterdienst zu erledigen:

• Die Wohnungseigentümer räumen und streuen selbst
• oder sie beauftragen einen Dienstleister
• oder übertragen bei vermieteten Wohnungen den Winterdienst auf den Mieter.

Vermietetes Eigentum:
Der Hauseigentümer kann die Räum- und Streupflicht durch Regelung im Mietvertrag oder durch die Hausordnung an den Mieter weitergeben (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 30.05.2006, Az. 2 O 324/06 = ZMR 2006, 698).

Wird die Winterpflicht ausdrücklich dem Mieter übertragen, so darf der Vermieter grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Mieter seiner Pflicht auch nachkommt (Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 20.06.1996, Az. 7 U 905/96). Der Vermieter muss aber kontrollieren, dass der Mieter seiner Räum- und Streupflicht tatsächlich nachkommt (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.06.2000, Az. 1 O 60/00). Kommt der Mieter seinen übertragenen Pflichten nicht nach, haftet er für eingetretene Schäden infolge eines Sturzes wegen Glatteis (Amtsgericht Ulm, Urteil vom 05.08.1986, Az. 6 C 968/86 - 03).

Ausnahmen:

• Gebrechliche Senioren müssen dem Winterdienst nicht nachkommen (vgl. für eine 80 jährige Mieterin (Amtsgericht Hamburg-Altona, Urteil vom 30.08.2006, Az. 318A C 146/06).
• Mieter mit gesundheitlichen Einschränkungen, wenn weder private noch gewerbliche Dritte zur Übernahme der Arbeiten zu finden sind (Landgericht Münster, Urteil vom 19.02.2004, Az. 8 S 425/03).

Was ist zu tun?

Bei Schneefall oder Glättebildung beginnt eine Räum- und Streupflicht werktags um 7.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen um 09.00 Uhr und endet jeweils um 20.00 Uhr. Wenn der Grundstückseigentümer jedoch weiß, dass Passanten sein Grundstück schon früher betreten, kann er für Unfälle auch schon vor 7.00 Uhr haftbar gemacht werden (Urteil des OLG Koblenz, Az. 5 U 1479/14). Bei starkem Schneefall muss nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Zweifel mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden (Az. VI ZR 49/83). Bei Glatteisbildung besteht zudem sofortige Streupflicht (beispielsweise „Blitzeis“).

• Grundsätzlich gilt, dass der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und häufig auch der Weg zu den Mülltonnen verkehrssicher sein müssen.
• Eckgrundstücke: Ist die Immobilie an mehreren Seiten von Wegen umgeben, sind alle zu streuen und zu räumen. Wer nur die direkte Zufahrt zum Haus streut, handelt grob fahrlässig (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 19.03.2008, Az. 4 U 55/07).
• Tiefgarage: Die Räum-und Streupflicht umfasst auch Zugänge und Rampen zu Tiefgaragen
• Private Wege und Zufahrten: Sind Besucher darauf angewiesen, einen einzigen Weg zu einem Grundstück zu nutzen, ist dieser räumpflichtig.

Wege ohne Verkehrsbedürfnis, die zum Beispiel als Abkürzung genutzt werden, müssen nicht gestreut und geräumt werden.

Die Räum- und Streupflicht gilt auch für die Zugangsrampe zur Tiefgarage (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008, Az. 14 U 107/07).

Wer trägt die Kosten?

Zu der Kostentragungspflicht für die Räum- und Streupflicht gibt es noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung. Der Mieter muss jedenfalls dann die Kosten tragen, wenn er sich aufgrund ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag dazu verpflichtet hat (AG Wuppertal, Urt. v. 03.02.1982, Az.: 31 C 500/81 = WM 82, 114) oder aber die Kosten werden im Rahmen der Nebenkosten dem Mieter auferlegt, wenn die Arbeiten von einer Firma vorgenommen werden. In der GdW sind diese Kosten auf alle Eigentümer nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Maßstab umzulegen. Die Räum- und Streupflicht kann nicht per Beschlussfassung auf die Eigentümer übertragen werden. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung.

Welches Streumittel ist einzusetzen?

Vorgaben welches Streumittel einzusetzen ist, können die kommunalen Straßenreinigungssatzungen vorsehen. Allgemein wird Granulat oder Split ausreichen. Nur in besonderen Fällen, wie zum Beispiel bei starken Gefällen, wird der Einsatz von Salz notwendig sein (LG Rottweil – 2 O 312/07; OLG Thüringen – 4 U 218/05).

Wie gehe ich mit Eiszapfen an den Dachrinnen um?

Hausbesitzer sind insbesondere bei länger anhaltenden Schneefällen und Kälteperioden verpflichtet, Eiszapfen oder Schneeüberhänge, unverzüglich zu beseitigen oder den Gefahrenbereich zu sichern. Anwohner und Hausbesitzer sollten Eiszapfen (etwa an Balkonen) aber nur dann selbst entfernen, wenn dies ohne Risiko möglich ist. Sollte dies nicht gefahrlos möglich sein, sollten die Hauseigentümer eine Fachfirma, zum Beispiel eine Dachdeckerfirma, damit beauftragten.

Auch Mieter eines Ein- oder Zweifamilienhauses kann der Vermieter mietvertraglich dazu verpflichten, Eiszapfen am Dach zu entfernen. Das gilt insbesondere auch dann, wenn dem Mieter im Mietvertrag sämtliche Verkehrssicherungspflichten für das Haus übertragen wurden. Bei Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern ist dies anders. Da die Mieter jeweils nur einen Teil des Gebäudes mieten, können ihnen die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf Dachlawinen oder Eiszapfen nicht vollständig übertragen werden.

Wohin mit dem geräumten Schnee?

Wer die betroffenen Gehwege räumt, darf den Schnee auf dem Gehweg am Fahrbahnrand ablegen, jedoch nicht auf der Straße. Auch der Rinnstein oder Gullys, Ein- oder Ausfahrten, Radfahrstreifen und Haltestellenbereiche der öffentlichen Verkehrsmittel müssen frei bleiben. Neben Fußgängerüberwegen, Straßeneinmündungen und -kreuzungen darf der Schnee nur so hoch angehäuft werden, dass keine Sichtbehinderungen entstehen.

Was sollen Mieter beachten, wenn sie für den Winterdienst einen externen Dienstleister beauftragen wollen?

Man sollte auf örtlich ansässige bekannte Unternehmen mit einem größeren Personalstamm zurückgreifen, da erfahrungsgemäß häufige krankheitsbedingte Ausfälle zu verzeichnen sind. Grundsätzlich gilt hier: Wird die Tätigkeit auf einen Dritten übertragen verkürzen sich die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen auf Kontroll- und Überwachungspflichten. Wird festgestellt, dass die Räumung nicht erfolgt ist, muss wiederum für Ersatz gesorgt werden.

Was geschieht bei einem Verstoß gegen die Räumpflicht?

Kommt der Verpflichtete seiner Pflicht für den Winterdienst nicht nach, kann dies ein Ordnungswidrigkeitsverfahren mit empfindlichen Geldbußen auslösen. Des Weiteren kann eine Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers angeordnet werden. Kommt es zu einem Personenschaden, kann dies durchaus in einem Strafverfahren wegen Körperverletzung münden. Je nach Schwere des Unfalls haftet der Verpflichtete eventuell auch für Verdienstausfälle, Behandlungskosten, Schmerzensgeld oder sogar lebenslange Ausgleichszahlungen an die verletzte Person.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Büromieten überschreiten Vor-Corona-Niveau
• Uneinheitliches Bild bei den Top-7-Städten

Die Mietpreise für Büroflächen, welche in den vergangenen beiden Jahren erhebliche Rückgänge zu verzeichnen hatten, haben sich erstmals wieder stabilisiert und leicht angezogen. Die Mieten für Büroflächen für das erste Halbjahr 2022 liegen damit wieder über dem Niveau von 2020. Im gewichteten Deutschlandmittel stiegen die Preise um 2,0 bis 2,5 Prozent. Die durchschnittliche Büromiete beträgt 10,60 Euro pro Quadratmeter und Monat in Büroimmobilien mit mittlerem Nutzungswert sowie 14,80 Euro in solchen mit gutem Nutzungswert. Das geht aus dem IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2022/2023 auf Basis von Daten aus ca. 400 Städten aus dem ersten Halbjahr 2022 hervor.

„Der deutsche Büromarkt befindet sich nach den Corona-bedingten Einschnitten in einer Art Regenerierungsphase. In den meisten Städten und Regionen Deutschlands stiegen die Preise für Büroflächen im ersten Halbjahr 2022 wieder auf moderatem Niveau, bleiben aber im Mittel weit hinter der Inflationsrate zurück“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer, die aktuelle Datenlage.

Top-7-Städte – uneinheitliches Bild bei den Büromieten

An den Top-7-Standorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Einerseits stiegen etwa in München (+5,8 Prozent) und Frankfurt am Main (+8,1 Prozent) die Mieten in Büroobjekten mit gutem Nutzungswert weiter stark an, andererseits konnten vergleichbare Objekte in Berlin (+2,1 Prozent), Hamburg (+1,4 Prozent) und Stuttgart (+1,2 Prozent) nur gering zulegen.

In Objekten mit mittlerem Nutzungswert konnten von den Top-7-Städten Hamburg (+8,8 Prozent), Frankfurt (+6,7 Prozent) und Köln (+3,6 Prozent) am stärksten zulegen. Geringfügige Steigerungen gab es in Berlin (+1,9 Prozent) und München (+1,7 Prozent). Stuttgarts Büromieten in dieser Kategorie blieben im Vergleich zum Vorjahr auf dem gleichen Niveau.

Entwicklung abseits der Top-7-Städte

Die Mietpreissteigerungen in den Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) betrugen durchschnittlich 2,5 Prozent, und das sowohl für Büroimmobilien mit mittlerem Nutzungswert (im Durchschnitt 11,80 Euro pro Quadratmeter) als auch für solche mit gutem Nutzungswert (im Durchschnitt 16,60 Euro pro Quadratmeter). Deutlich preisgünstiger sind die Büromieten in Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) und Kleinstädten (5.000 bis 20.000 Einwohner). Dort bewegten sich die Preissteigerungen im Rahmen von rund einem bis zwei Prozent.

München mit Abstand auf Rang eins

In der Kategorie mittlerer Nutzungswert belegt München mit einer Quadratmetermiete von 30,00 Euro die Spitzenposition, in weitem Abstand gefolgt von Frankfurt am Main mit 16,00 Euro pro Quadratmeter. Auch bei Büroflächen mit gutem Nutzungswert liegt München mit einem Quadratmeterpreis von 36,50 Euro auf Platz eins. Der zweite Rang in dieser Kategorie liegt ein Drittel darunter und geht mit 24,50 Euro an Berlin, gefolgt von Düsseldorf mit 22,50 Euro.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Laut statistischem Bundesamt lag die Inflation im September 2022 bei 10 Prozent. Ein Höchststand seit der Wiedervereinigung – und kein Grund zur Freude. Der Trend zu höheren Preisen zeichnet sich schon seit dem zweiten Quartal des Jahres ab. Der Krieg in der Ukraine sorgte zusätzlich für einen Anstieg der Inflationsrate.

Um die Inflation in den Griff zu bekommen, erhöhten die Zentralbanken den Leitzins. Der erwünschte Effekt ist allerdings nicht eingetreten. Die europaweite Inflation von 7,6 Prozent im Juni 2022 kletterte weiter auf die Rekordhöhe von 9,1 Prozent im August. Zur Erinnerung: Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist eine jährliche Inflationsrate von 2 Prozent. Um diesem Ziel wieder näher zu kommen hat die EZB den Leitzins bereits am 8. September 2022 um 0,75 Prozent auf 1,25 Prozent angehoben. Mit der jüngsten – und dritten – Erhöhung in diesem Jahr am 27. Oktober ist der Leitzins zuletzt um weitere 0,75 Prozent auf 2,0 Prozent gestiegen.

Diese Änderung hat natürlich Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Hohe Zinsen verunsichern viele Investoren, die sich – berechtigterweise – fragen: Soll man jetzt eine Immobilie kaufen oder noch warten?

Anhand konkreter Berechnungen möchten wir Ihnen aufzeigen, wie die Inflation Ihnen beim Kauf einer Immobilie durchaus in die Hände spielen kann – und ein Immobilienkauf durchaus einen guten Schutz gegen Inflation bietet. Wir helfen Ihnen also dabei, die komplexen Dynamiken von Inflation, Zinsen, Mieteinnahmen und den damit verbundenen steuerlichen Implikationen zu verstehen und beginnen zum Einstieg mit dem Vorteil der Eigenkapital-Multiplikation.

1. Inflation als Eigenkapital-Multiplikator

Die Inflation wird meist sehr einseitig negativ beschrieben. Dabei kann sie durchaus als Werttreiber für Immobilien-Käufer arbeiten – zumindest, solange Sie die Immobilie zu Teilen fremdfinanziert haben. Denn dann erhöht die Inflation im Allgemeinen den Nominalwert Ihrer Immobilie. Zur Erklärung: Obwohl der nominelle Wert Ihrer Immobilie steigt, verändert sich der Finanzierungsbetrag nicht. Im Gegenteil: Dieser feststehende Betrag nimmt relativ gesehen – also bezogen auf die Kaufkraft – über die jährliche Inflation und die Tilgung sogar ab.

Zur Veranschaulichung zeigen wir Ihnen ein einfaches Rechenbeispiel. Dabei gehen wir von folgenden Annahmen aus:

• Immobilienwert bei Ankauf: 450.000 €
• Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises: 360.000 € (80 % des Kaufpreises)
• Eingesetztes Eigenkapital: 90.000 € (20 % des Kaufpreises)
• Jährliche Tilgung des Kredits: 2 %
• Inflation (und damit jährliche Preissteigerung der Immobilie): 3.5 %

Anhand unserer vereinfachten Berechnung sehen Sie gut, wie Ihr Eigenkapitalanteil von der Inflation profitiert. In diesem Szenario verdoppelt sich Ihr Eigenkapitalanteil innerhalb von 10 Jahren, während sich der Immobilienwert beim Ankauf von 450.000 Euro innerhalb von zehn Jahren auf 634.725 Euro erhöht.
So kann Inflation auch aussehen. Das verstehen viele Menschen nicht, weil sie sich nicht mit Zinsrechnung beschäftigen.

2. Indexierte Mietverträge als Inflationsabsicherung

Sie haben Angst, dass Sie die Miete nicht an die Inflation anpassen können und so jeden Monat Rendite einbüßen? Auch dafür gibt es eine einfache Lösung: indexierte Mietverträge. Durch einen indexierten Mietvertrag stellen Sie sicher, dass die zu erhaltende Miete ihren realen Kaufkraftwert auch bei steigender Inflation erhält.

Liegt die Inflation beispielsweise bei 4,5 Prozent, bedeutet dies, dass die reale Kaufkraft des Euros um ca. 4,5 Prozent abnimmt. In einem indexierten Mietvertrag wird vereinbart, dass die jährliche Miete an den CPI (‚Consumer Price Index‘ oder auf Deutsch „Verbraucherpreisindex“) gekoppelt ist. Die Lebenshaltungskosten werden anhand der durchschnittlichen Preisentwicklung von Dienstleistungen und Waren wie Lebensmittel, Kleidung und Benzin sowie Gas und Öl berechnet.

Bei einer Inflation von 4,5 Prozent wird daher bei einer Indexierung von 100 Prozent auch die jährliche Miete um 4,5 Prozent erhöht. So behalten Ihre Mieteinnahmen den realen Wert bei.

Da die indexierten Mieten jährlich steigen, die zu Beginn des Investments aber fest vereinbarten Zins- und Tilgungsraten konstant bleiben, profitieren Sie von einem zunehmend größer werdenden Cashflow – Ihre Rendite verbessert sich quasi von alleine.

Gut zu wissen: Die Vereinbarung zur Indexmiete ist Teil des Mietvertrages und sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Die Miete darf frühestens nach 12 Monaten erhöht werden und muss schriftlich angekündigt werden. Das gilt für die erste Erhöhung nach Einzug, ebenso wie für die nachfolgenden Erhöhungen.

3. Steuervorteil durch Verlustvortrag

Was noch vor einem Jahr unrealistisch schien, ist heute Realität: Wir agieren aktuell in einem Umfeld hoher Zinsen. Die gängige Strategie, Wohnungen mit hohem Fremdkapitalanteil zu kaufen und von der erzielten Miete die Zinsen und Tilgungen decken zu können, ist durch die gestiegenen Zinsen deutlich schwerer geworden.

Doch auch hier können wir Ihnen eine positive Perspektive anbieten: Der dadurch resultierende Verlust kann Ihnen einen nicht zu unterschätzenden Steuervorteil erwirtschaften. Wenn Ihre Zinsen steigen, kann die Differenz zwischen den Zinsen und den erzielten Mieten als steuermindernder Verlustvortrag geltend gemacht werden, was zu einem zusätzlichen positiven Cashflow aus Steuererstattungen führt.

Bei gleichzeitigem Wertzuwachs der Immobilie können Sie als Anleger also doppelt profitieren. Zur Veranschaulichung gehen wir bei der folgenden Berechnung von dieser Annahme aus:

• Kaufpreis 600.000 Euro
• Darlehensbetrag 540.000 Euro
• Zinsen: 3 %
• Tilgung: 2 %
• Rendite: 2,8 %
• AFA (auf 80 % d. KP): 2 %
• Einkommen (alleinstehend): 90.000 Euro

Jetzt berechnen wir für Sie den potenziellen Steuervorteil.

Rechenbeispiel Steuervorteil
Mieteinnahmen p.a. 16.800 Euro

• Zinskosten p.a. 16.050 Euro
• Abschreibung (AFA) p.a. 9.600 Euro

Steuerlicher Verlustvortrag: 8.850 Euro
Möglicher Steuervorteil: 4.159 Euro

Der Vorteil: Beim Verlustvortrag können Sie als Steuerzahler den Verlust eines Jahres in einer späteren Steuererklärung verrechnen lassen. Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen, wodurch Sie Steuern sparen.

Fazit: Darum lohnt es sich heute zu kaufen

Wenn uns die vergangenen Jahre eines gelehrt haben, dann, dass der ideale Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie niemals kommen wird. Selbst wenn es keinen Krieg und keine Inflation gäbe, wäre die Branche immer noch von Fachkräftemangel und Ressourcenknappheit betroffen. Auch die steigenden Baukosten werden in den nächsten Jahren nicht wie von Zauberhand verschwinden. Auf eine bessere Zukunft zu hoffen, wenn es um den Kauf einer Immobilie fürs Leben geht, ist also nichts weiter als Spekulation.

Wie in unserem Beitrag erklärt, ist die Inflation kein Grund, der gegen den Immobilienkauf spricht – sondern vielmehr ein Argument dafür. Denn Eigenkapital fungiert immer noch als Multiplikator von Wohlstand und Indexmieten sind ein legales Instrument zur Sicherung des realen Kaufkraftwertes. Zudem kann im Worst-Case-Szenario immer noch ein ordentlicher Verlustvortrag steuerlich geltend gemacht werden, der finanzielle Einbußen mindert.

Eigentum zu besitzen, bedeutet gerade in Zeiten der Krise Freiheit. Deshalb sollten Sie unbedingt in naher Zukunft investieren – und nicht auf ein Wunschszenario warten, das realistisch betrachtet nicht eintreten wird.

Also schieben Sie Ihre Kaufentscheidung nicht auf und warten Sie auf keinen Fall auf das Ende des Krieges!

• Die Durchschnittspreise steigen deutschlandweit um neun bis zehn Prozent
• starke Dynamik in den Metropolen, besonders München sticht heraus
• Preise für Baugrundstücke explodieren

Eigentümer können sich über weitere Wertzuwächse ihrer Wohnung beziehungsweise ihres Hauses im Zeitraum des vergangenen Jahres freuen. Der Anstieg bewegt sich sogar über dem Niveau der vergangenen Jahre. Dabei ist – wie bereits in den Vorjahren – das Einfamilienhaus erneut eine attraktive Kategorie.

Das ist ein zentrales Ergebnis aus dem neuen IVD-Wohn-Preisspiegel 2022/2023 auf Basis von Daten aus ca. 450 Städten aus dem ersten Halbjahr 2022. „Die geopolitische Lage, die hohe Inflation und die steigenden Zinsen wirken sich selbstverständlich auch auf die Angebots-, Nachfrage- und Preisstrukturen auf dem Wohnimmobilienmarkt aus. Aber längst nicht so gravierend und andauernd, wie es andere Wirtschaftssegmente zu befürchten haben. Der Wunsch nach einem Zuhause, das den individuellen Bedürfnissen gerecht wird, wird immer bleiben, aber auch die Nachfrage zeigt sich von den diversen Krisensituationen relativ unbeeindruckt“, ordnet IVD-Präsident Jürgen Michael Schick die Datenlage anlässlich der Veröffentlichung des neuen IVD-Wohn-Preisspiegels ein. „Die Nachfrage ist zwar mittlerweile quantitativ rückläufig beziehungsweise verlagert sich innerhalb der Preisklassen, bewegt sich aber immer noch auf einem Level, das keine nennenswerten Preisabschläge zulässt. Das Angebot hat deutlich zugenommen, wird aber in den meisten Segmenten von der Nachfrage absorbiert.

Im Einzelnen stiegen die Durchschnittspreise deutschlandweit um neun bis zehn Prozent. Insbesondere Stuttgart und Frankfurt am Main verzeichneten hohe Preisanstiege. Dort kostet ein Einfamilienhaus mittleren Standards rund 900.000 Euro. Berlin bleibt, trotz ebenfalls deutlicher Preisanstiege, die günstigste Metropole beim Wohneigentum in der Kategorie Einfamilienhaus.

„Die gute Nachricht lautet: Wer jetzt sein Haus verkauft, erhält einen Kaufpreis, der nie höher war als heute“, erklärt Schick. Deutschlandweit übertreffen die Preissteigerungsraten sogar die der Vorjahre leicht, bei den Eigentumswohnungen im Bestand gar deutlich. Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosteten rund 12,1 Prozent mehr als im Vorjahr, damit liegt die Steigerungsrate noch einmal über 3 Prozentpunkte höher als im vergangenen Jahr.

„Wenn der Neubau aufgrund Material- und Personalmangel weit hinter der Nachfrage zurückbleibt, steigen nicht nur die Preise für Neubau-Wohnungen und -Häuser, sondern auch Bestandsimmobilien werden per se wertvoller“, bringt Schick die aktuellen Entwicklungen auf den Punkt.

Über alle betrachteten Städteklassen hinweg haben die Preise in der Kategorie Eigentumswohnungen stärker zugelegt als im Vorjahr. Zu beachten gilt jedoch, dass die Datenerhebung zwar weitgehend nach dem Kriegsausbruch in der Ukraine erfolgte, Entwicklungen wie der signifikante Zinsanstieg, die anhaltend hohe Inflation, die Energiekrise in Deutschland und andere Ereignisse sich aber noch kaum in diesen Preisdaten widerspiegeln.

Besonders stark hat die Dynamik im Bestand in den Großstädten zugenommen. Selbst in der teuersten Metropole München steigen die Werte weiter an, sogar überdurchschnittlich. Dies hat zur Folge, dass die absoluten Preissteigerungen hier mit +1.200 Euro (mittlerer Wohnwert, 8.000 Euro pro Quadratmeter) und +1.350 Euro (guter Wohnwert, 9.500 Euro pro Quadratmeter) pro Quadratmeter mit Abstand am höchsten sind.

Im Neubau ist das Bild ähnlich. München ist mit Spitzen-Preisanstiegen von 1.750 Euro pro Quadratmeter (guter Wohnwert, 11.700 Euro pro Quadratmeter) und mit Abstand die teuerste Metropole, gefolgt von Stuttgart, wo ebenfalls Preissteigerungen jenseits der 1.000 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen sind (7.600 Euro beim mittleren Wohnwert und 9.450 Euro beim guten Wohnwert pro Quadratmeter).

In den Top-7 Städten stechen in der Kategorie Einfamilienhäuser besonders Frankfurt und Stuttgart mit hohen Preissprüngen heraus. Die beiden größten Metropolen Berlin und Hamburg bleiben in der Kategorie der Einfamilienhäuser weiterhin die günstigsten der sieben Städte. In den Klein- und Mittelstädten fallen die Preissteigerungen etwas moderater aus und bewegen sich auf Höhe der gegenwärtigen Inflationsrate. Die absoluten Durchschnittspreise (Kleinstädte rund 240.000 bis 310.000 Euro, Mittelstädte 320.000 bis 420.000 Euro) liegen hier deutlich unterhalb der Durchschnittspreise der Großstädte und Metropolen (560.000 bis 780.000 Euro sowie 740.000 bis 1.060.000 Euro).

Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sind in dem betrachteten Zeitraum hingegen so stark wie nie gestiegen. Den Ergebnissen des IVD-Wohn-Preisspiegels zufolge kosten in einzelnen Städten und Regionen der Quadratmeter Bauland inzwischen mehr, als andernorts für gutes Wohneigentum bezahlt werden muss. „Diese starken Preisanstiege sowie steigende Bauzinsen, stark gestiegene Baustoffpreise und geringe Kapazitäten im Handwerk sorgen zunehmend dafür, dass junge Familien bei der Eigentumsbildung immer mehr auf den Bestand ausweichen“, so der IVD-Präsident.


Pressemitteilung vom 28. September 2022

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Anpassung der Bewirtschaftungskosten

Ohne Anpassung der Bewirtschaftungskosten drohen 2023 massive Nachzahlungen für Mieter und Eigentümer

Der Russland-Ukraine-Krieg hat die Belastung der Unternehmen durch hohe Energie- und Rohstoffpreise nochmals verstärkt. Aber schon kurz vor Kriegsbeginn waren die Energie- und Rohstoffpreise gestiegen. Derzeit liegen diese Werte so hoch wie noch nie.

Unser Tipp

Immobilienverwalter sollten mit den Eigentümern und Mietern bereits jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen (im Wesentlichen Heizkosten, aber auch Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise) vereinbaren, da anderenfalls jedenfalls für das Kalenderjahr 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten sind. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben.

Zur Vermeidung von unter Umständen sehr hohen Nachzahlungen im Rahmen der nächsten Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung sollten Mieter eine Rücklage bilden, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden. Auch Eigentümern ist zu raten eine Rücklage zu bilden oder den Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft anzupassen.

Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 IV BGB. Die Erklärung wirkt für die nächste Mietzahlung. Im Regelfall wird dies vertraglich geregelt.

Wie kann eine Anpassung im Mietverhältnis erfolgen?

Die Formulierung des Gesetzestextes „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll, um die voraussichtlich künftig entstehenden Kosten transparent zu regeln. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Es ist allerdings nicht zwingend, dass die Anpassung zeitlich unmittelbar mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt.

Eine Anpassung der Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen (Mieter, Vermieter). Dies gilt auch für eine unterjährige Anpassung- die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung während des laufenden Jahres ist rechtlich umstritten und kann derzeit nicht empfohlen werden.

Nehmen Sie jetzt Kontakt zu Ihren Mietern auf und vereinbaren Sie höhere Energiekostenvorauszahlungen.

Abschluss neuer Mietverträge

Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen sollte dies berücksichtigt und die Vorauszahlungen sehr großzügig bemessen werden.

Nach Aussagen der Bundesnetzagentur (Juli 2022) müssen sich Gaskunden auf drei Mal so hohe Abschläge im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau einstellen.

Das bedeutet eine Festsetzung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in Ihren Mietverträgen um das Dreifache im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau.

Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum

Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt.

Es bietet sich an, den Verbrauch ähnlich wie in der Vergangenheit anzusetzen, wenn keine wesentlichen Veränderungen im Verbrauchsverhalten zu erwarten sind. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst muss anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.

Wie kann eine Anpassung im Wohnungseigentum erfolgen?

Über den Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen bei geänderten Bedingungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft über einen angepassten Wirtschaftsplan herbeigeführt werden.

Unabhängig davon, ob die GdW noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden. Auch die Bildung einer zweckgebundenen Erhaltungsrücklage ist möglich und in diesem Fall zu empfehlen.

Maßnahmen zur Senkung der Heizkosten

Hauseigentümer

Investive Maßnahmen der Hauseigentümer

• Offen verlaufende Heizungsrohre&Warmwasserrohre dämmen
• Effizientere Heizungspumpe einbauen
• Alte Heizkörper gegen flache austauschen
• Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen. Ggf. nachstellen und/oder abdichten
• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
• – Hydraulischer Abgleich, komplett
• – Hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist)
• – regelmäßige Heizungswartung vornehmen
• neue Ventile/ Thermostate (präzisere Steuerung)
• zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen
• Wände hinter der Heizung/ in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen
• Solaranlage und/ oder Wärmepumpe installieren
• Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen

Weitere Maßnahmen der Hauseigentümer

• Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
• – Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und ggf. weniger steil einstellen
• – Heizungsvorlauf- und Warmwassertemperaturen prüfen und ggf. senken
• Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden
• Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte
• Heizkörper regelmäßig entlüften

Mieter

Maßnahmen durch Änderung des Verhaltens der Mieter/ Nutzer

• Kontrollieren ob Warmwasserhähne tropfen und ggf. abdichten
• Duschen mit Sparkopf ausrüsten
• Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate optimal nutzen (nach Anleitung)
• Raumtemperatur um zwei Grad senken (freiwillig)
• Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften
• Heizkörper regelmäßig von Staub oder Flusen reinigen
• Thermostate reinigen, wenn verstaubt
• wärmeisolierende Vorhänge und/ oder Rollläden anbringen und nachts schließen
• Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern
• Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc. halten)
• Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Mietpreis-Rückgang in München von 26,8 Prozent, in Stuttgart von 20,3 Prozent
• Klein- und Mittelstädte zeigen sich in den Einzelhandelsmieten robuster
• Umnutzungspotenziale rücken in Klein- und Mittelstädten in den Fokus

Der Einzelhandel in Deutschland ist gegenwärtig von vier starken Trends gekennzeichnet. Erstens: Es zeigt sich in der bereits vor Corona schwächelnden Branche im Zuge der Pandemie insbesondere in Innenstädten ein ausgeprägter Leerstand von Ladenflächen. Zweitens: Es gibt eine deutliche Preiskorrektur der Einzelhandelsmieten. Je höher die Mietpreise zuvor waren, desto stärker sind sie zurückgegangen. Davon betroffen sind insbesondere Top-7-Städte und andere Großstädte. Drittens: Die Einzelhandelsmieten in Klein- und Mittelstädten sind hingegen im Vergleich zu den Großstädten stabiler. Viertens: Es deutet sich wegen des ausgeprägten Leerstands ein verstärkter Fokus auf Umnutzungspotenziale für Einzelhandelsflächen in Wohnraum an – das betrifft vor allem Klein- und Mittelstädte. Dies sind die zentralen Ergebnisse aus dem aktuellen Gewerbepreisspiegel 2021/2022 des IVD – Die Immobilienunternehmer.

In seinem jährlich veröffentlichten Gewerbepreisspiegel erfasst der IVD-Research die Entwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts in circa 370 Städten und Gemeinden der Bundesrepublik. Grundlage für die Preisangaben bilden Marktpreise aus dem ersten Halbjahr des Jahres 2021. Um den Markt möglichst vollständig zu erfassen, sind die einzelnen Immobilienarten in Kategorien wie die Einzelhandelsparte untergliedert worden.

Der sich bereits in den vergangenen Jahren abzeichnende Leerstand in der Einzelhandelsbranche hat pandemiebedingt einen großen Schub bekommen. Laut Erhebung des IVD-Research betrug die Leerstandsquote im Sommer 2021 im bundesweiten Durchschnitt circa 20 Prozent. 77 Prozent der Immobilienunternehmen gaben an, dass sich der Leerstand bei Ladenflächen in den Innenstädten in den vergangenen acht Monaten noch einmal erhöht hat. Eine deutliche Mehrheit (62 Prozent) der IVD-Marktexperten sieht diesen Prozess außerdem als unumkehrbar an.

Einzelhandelsmieten 1A-Lage, kleine Ladengeschäfte: Vergleich nach Städtekategorien

Starke Preiskorrekturen sind im Bereich der Einzelhandelsmieten insbesondere bei den Top-7 und anderen Großstädten zu verzeichnen. Dabei zeigte sich, dass der Rückgang umso drastischer war, je höher das Preisniveau vor Pandemie-Beginn lag. An der Spitze steht vor diesem Hintergrund München mit einem Mietpreis-Rückgang von 26,8 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit 20,3 Prozent.

Wesentlich robuster sind die Einzelhandelsmieten in den Klein- und Mittelstädten durch die Pandemie gekommen. Teils befanden sich die Mieten seit fünf Jahren auf unverändertem Niveau (Kleinstädte, Geschäftskern, 1A-Lage, große und kleine Flächen), teils konnten sich die Mietpreise sogar leicht erholen (Kleinstädte, Geschäftskern, 1B-Lage, große Ladenflächen). Die Durchschnittsmieten sind bei kleinen Flächen im Vergleich zum Vorjahr in Mittelstädten um 5,6 Prozent und in Kleinstädten um 1,3 Prozent zurückgegangen. Dennoch deuten die Marktdaten auch in diesen Städteklassen auf einen eingesetzten Strukturwandel in den Innenstädten hin.

Einzelhandelsmieten 1A-Lage, kleine Ladengeschäfte: Vergleich Top-7 Städte

Der durch die Pandemie weiter verschärfte Leerstand rückt Umnutzungspotenziale in den Vordergrund. Sinkende Mietpreise und verbreiteter Leerstand bei Einzelhandelsflächen einerseits und weit verbreiteter Nachfrageüberhang nach Wohnraum auf der anderen Seite machen Umnutzungen vor allem außerhalb der Metropolen und Großstädte attraktiver. In einer Expertenumfrage kam der IVD-Research zu dem Ergebnis, dass mehr als 68 Prozent der Immobilienunternehmen Nachfrage erwarten würden, wenn man Einzelhandelsflächen in Wohnraum umwandeln würde. Zudem seien Vermieter bereit, Gewerbeeinheiten in Wohnungen umzuwandeln, wenn es wirtschaftlich darstellbar wäre.
IVD-Präsident Jürgen Michael Schick: „Der Leerstand in vielen Innenstädten – insbesondere in B- und Nebenkernlagen und in Klein- und Mittelstädten – ist kein vorübergehendes Phänomen. Deswegen gewinnen dort Umnutzungspotenziale im Bereich des Einzelhandels, insbesondere mit Blick auf zusätzlichen Wohnraum, an Bedeutung. Vermieter müssen in die Lage versetzt werden, Einzelhandelsflächen, deren Zuschnitt und Belichtung sich für eine Wohnnutzung eignen, entsprechend umzubauen. Derzeit steht dem jedoch insbesondere das Bauordnungsrecht entgegen. Mit der Umnutzung ist ein Bauantrag zu stellen und damit das aktuelle Baurecht einzuhalten, was wirtschaftlich schwer umsetzbar ist. Diesem sollte das Bauordnungsrecht der Länder Rechnung tragen und zugunsten von Wohnraum Ausnahmen schaffen.“

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Der Gewinn aus der Veräußerung der selbstgenutzten Wohnung ist auch hinsichtlich des Arbeitszimmers steuerfrei, wenn das Arbeitszimmer im Rahmen der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit genutzt wurde.

Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Er wird den übrigen Einkünften hinzugerechnet und mit diesen nach dem normalen tariflichen Steuersatz versteuert. Eine Ausnahme gilt aber in bestimmten Fällen für die selbstgenutzte Wohnung.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf der selbstgenutzten Wohnung in zwei Fällen steuerfrei auch wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft wird. Nach der 1. Alternative ist Voraussetzung, dass die Wohnung während des gesamten Zeitraums zwischen der Anschaffung und dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Sie darf also niemals vermietet gewesen sein. Eine bestimmte Mindestdauer verlangt das Gesetz hierfür nicht.

Die zweite Alternative ist etwas komplizierter: Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies heißt aber nicht, dass die Wohnung volle drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muss. Es genügt, wenn sie am ersten Tag der Veräußerung, im gesamten vorangegangenen Jahr und am letzten Tag des davor liegenden Jahres zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Wird die Wohnung beispielsweise im Jahre 2021 verkauft, genügt es, wenn sie vom 31.12.2019 bis zum 1.1.2021 ununterbrochen selbst bewohnt wurde. In der Praxis fragt man den Verkäufer, ob er in der Wohnung an den letzten beiden Sylvester gewohnt hat.

Streitig war bisher, ob der Gewinn in diesen Fällen auch insoweit steuerfrei ist, wie er auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt. Nach Ansicht der Finanzverwaltung sollte der Gewinn insoweit nicht steuerfrei sein, weil ein Arbeitszimmer nicht zu Wohnzwecken genutzt werde. Der BFH hat diese Frage jetzt mit Urteil vom 1.3.2021 (IX R 27/19) jedoch zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden. Nach seiner Ansicht wird die selbstgenutzte Wohnung insgesamt und damit auch hinsichtlich des Arbeitszimmers zu eigenen Wohnzwecken genutzt, da es in den häuslichen Bereich eingebunden ist. Dies gelte auch dann, wenn der Steuerpflichtige die Kosten für das Arbeitszimmer als Werbungskosten geltend gemacht hat.

Dies gilt allerdings nur, wenn das Arbeitszimmer im Rahmen der sog Überschusseinkünfte genutzt wird, also insbesondere für die Erzielung von Einkünften aus nichtselbständiger. Wird das Arbeitszimmer dagegen für eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit verwendet, gilt die Steuerbefreiung des § 23 abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht für den Teil des Gewinns, der auf das Arbeitszimmer entfällt. Denn dabei handelt es sich um sog Gewinneinkünfte, sodass das Arbeitszimmer zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen gehört (BFH, Urt. vom 16.6.2020, VIII R 15/17, BStBl. II 2020, S. 841). Obwohl die Kosten für das Arbeitszimmer gem. § 4 Abs. 5 EStG nur eingeschränkt abgezogen werden konnten, ist der Gewinn in der vollen Höhe der Differenz zwischen dem Buchwert und dem Veräußerungserlös zu versteuern.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck
Rechtsberater Referat Steuern

Trotz gestiegener Immobilienpreise in 2020 bleiben Wohnimmobilien in vielen Regionen Deutschlands für Durchschnittsverdiener erschwinglich. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind aktuell ähnlich erschwinglich wie im Jahr 2010. Das Baukindergeld wirkte sich positiv aus und erhöhte die Erschwinglichkeit deutlich. Das ist das Ergebnis des IVD-Erschwinglichkeitsindex aus dem dritten Quartal 2020.

Der Erschwinglichkeitsindex führt die Faktoren Immobilienpreise, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an. Ist der Wert größer als hundert, gilt die Immobilie als erschwinglich. In diesem Fall müssen weniger als 25 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden.

Der IVD Research verzeichnet aktuell für Eigentumswohnungen im mittleren Wohnwert einen bundesweiten Indexwert von 199,9 Punkten (2010, Q1: 220,2). Das entspricht einer anteiligen Belastung am Haushaltseinkommen von 12,5 Prozent. Unter Hinzunahme des staatlichen Baukindergelds (ein Kind) mussten sogar nur 8,8 Prozent (Indexwert von 282,7) des Einkommens für eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert ausgegeben werden.

In den Top-7-Städten liegt der aktuelle Indexwert für Eigentumswohnungen bei 117,3. Auch hier hat sich der Einsatz von Baukindergeld gelohnt. Bei einem Kind erhöhte sich die Erschwinglichkeit auf 135,7 und bei zwei Kindern auf 161,3 Punkten.

Deutlich erschwinglicher sind Eigentumswohnungen (Bestand, mittlerer Wohnwert) in kleinen Mittelstädten zwischen 20.000 bis 50.000 Einwohnern. Hier beträgt der Indexwert aktuell 342,2 Punkte. Die Entlastung durch das Baukindergeld wirkte hier mit 554,2 (für ein Kind) und 625,0 (für zwei Kinder) am stärksten.

Bei Einfamilienhäusern fielen die Preissteigerungen zuletzt stärker als bei Eigentumswohnungen aus. Entsprechend geringer ist die Erschwinglichkeit.

Häuser im Bestand (mittlerer Wohnwert) weisen im bundesweiten Durchschnitt einen Indexwert von 88,1 Punkten auf. Das entspricht einer anteiligen Belastung am Haushaltseinkommen von 28,4 Prozent. Mit dem Baukindergeld für zwei Kinder ließ sich die Belastung auf 19,8 Prozent reduzieren.

Auffällig auch hier: Besonders in vielen Klein- und Mittelstädten sind Häuser erschwinglicher. In Mittelstädten zwischen 20.000 bis 100.000 Einwohnern beispielsweise verzeichnen Einfamilienhäuser im mittleren Wohnwert einen Indexwert von 130,8 Punkten. Mit einem Baukindergeld für zwei Kinder würde sich der Wert und damit die Erschwinglichkeit auf 222,6 Punkte deutlich erhöhen.

Laut IVD Research sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser derzeit besonders im Umland von Metropolen und Großstädten – aber vor allen in den ländlichen Regionen – nach wie vor erschwinglich. Das Baukindergeld hatte einen erheblichen Effekt. Sein Förderzeitraum endete allerdings am 31. März 2021.

„Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in den vergangenen Monaten auch Corona-bedingt deutlich gestiegen. Diesem anhaltenden Trend sollte die Bundesregierung gerecht werden und das Baukindergeld entfristen. Es besteht dadurch eine große Chance, die Wohneigentumsquote in Deutschland zu erhöhen und vielen Familien kapitalgedeckte Altersvorsorge zu ermöglichen. Das Baukindergeld sollte darüber hinaus um weitere Komponenten erweitert werden. So könnte der Neubau gegenüber dem Kauf von Bestandswohnungen privilegiert werden, denn nur ein Viertel des Baukindergeldes fließt derzeit in den Neubau. Zudem könnte das Baukindergeld um eine energetische Komponente erweitert werden, um entsprechende Sanierungsmaßnahmen in Bestandsimmobilien voranzutreiben“ so Schick.

Zur Info: Weitere Zahlen und Fakten zum IVD-Erschwinglichkeitsindex finden Sie hier: https://ivd.net/2019/10/erschwinglichkeitsindex/.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Für die große Mehrheit der Mieter in Deutschland ist Wohnen bezahlbar. Zuletzt ging die Wohnkostenbelastung sogar leicht zurück, obwohl Mieter im Schnitt auf einer immer größeren Fläche wohnen, wie aus dem „Vierten Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland“ hervorgeht.

Dem Bericht zufolge gaben Haushalte im Jahr 2019 im Durchschnitt rund 28 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten aus, einschließlich der Nebenkosten sowie Strom. Dies war ein Prozentpunkt weniger als zu Beginn des Betrachtungszeitraums 2017. Die sogenannte Wohnbelastungsquote liegt damit durchschnittlich weit unterhalb des oft zitierten Grenzwertes von 40 Prozent. Gleichzeitig stieg zwischen 2014 und 2018 die mittlere Wohnungsfläche pro Kopf von 44,6 m² auf 45,1 m² an.

Als finanziell durch Wohnkosten überlastet galten im Jahr 2019 laut Statistischem Bundesamt 14 Prozent aller Haushalte. Nur 1,4 Prozent der Haushalte hatten im Jahr 2019 (vor der Corona-Pandemie) einen Rückstand bei Hypotheken­ oder Mietzahlungen.

Laut des diesjährigen Gutachtens des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen ist die Wohnkostenquote auch in langfristiger Betrachtung nur in geringem Maße angestiegen (siehe Grafik). Besonders belastet sind Mieter mit einem Haushalteinkommen von weniger als 1.000 Euro netto im Monat.

Die Analyse des IVD-Research zeigt auch, dass die Mietpreisentwicklung nicht von der wirtschaftlichen Entwicklung losgelöst ist.

Die nettokalten Neuvertragsmieten sind in Deutschland zwischen 2012 und 2018 um 22,6 Prozent, die Bestandsmieten um 8,4 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum nahm das mittlere Haushaltseinkommen um 19,3 Prozent zu.

IVD-Präsident Jürgen Michael Schick sieht in den Daten einen klaren Handlungsauftrag an die Politik: „Die Analyse zeigt: Für die große Mehrheit der Mieter ist Wohnen bezahlbar. Obwohl die Menschen heute im Schnitt in größeren Wohnungen leben als früher, gibt es keinen Anstieg bei der Belastung der Haushalte. Die Gruppen, die bei Wohnkosten überbelastet sind, lassen sich recht genau eingrenzen. Einkommensschwache Familien, Alleinerziehende und Senioren in Großstädten sollte der Staat schnell und gezielt unterstützen, beispielsweise durch weitere Anpassungen des Wohngelds oder die Ausschreibung von Belegungsrechten für diese Personengruppe. Zudem ist gerade in den Metropolregionen weiterhin der Bau neuer Wohnungen dringend notwendig, um den Markt zu entlasten. Weitere staatliche Eingriffe sind dagegen nicht die Lösung und werden auch nicht dem Willen der Mieter gerecht. Laut Sachverständigenrat für Verbraucherfragen finden 86 Prozent der Bürger ihre Wohnkosten angemessen.“


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Nachdem Sie die Kaufnebenkosten zu dem Kaufpreis dazugerechnet, die Sanierungsmaßnahmen abgeklärt und die Renovierungskosten einkalkuliert haben, müssen Sie noch die monatlichen Kosten abdecken können. Auch wenn Sie jetzt im Besitz einer Immobilie sind und keine Miete mehr bezahlen müssen, bleiben Ihnen die Betriebskosten und laufenden Kosten nicht erspart. Außerdem sollten Sie zusätzliche Versicherungen für selbst genutztes Wohneigentum abschließen.

Wasser und Abwasser

Die Bereitstellung von Wasser liegt in Deutschland in kommunaler Verantwortung. Je nach Verfügbarkeit, Beschaffungs- und Aufbereitungskosten sind die Preise der einzelnen Versorger sehr unterschiedlich. Sie sollten pro Jahr zwischen 800 und 1200 Euro für Wasser- und Abwasserkosten einberechnen.

Heizkosten

Vor allem in den kalten Jahreszeiten können hohe Heizkosten anfallen. Die Kosten lassen sich nicht einfach pauschalisieren, da sie davon abhängig sind, ob Sie Gas, Öl, Fernwärme oder Wärmepumpe benutzen und ob die Heizenergie effizient genutzt wird.

Tipp: Um Wasser- und Abwasserkosten zu sparen, können Sie sich eine Immobilie in einer Stadt kaufen, die im Vergleich günstigere Preise bietet. Wenn Sie sparsamer mit Wasser umgehen, sparen Sie natürlich auch Geld. Um Heizkosten zu sparen, sollten Sie in Erwägung ziehen die Temperatur zu senken und stattdessen wärmere Kleidung anzuziehen. Die Wahl der Heizungsart und in wie vielen Räumen Sie heizen spielt ebenfalls eine tragende Rolle.


Strom

Auch die Stromkosten hängen von Ihrer Wahl des Anbieters und wie viel Strom Sie verbrauchen ab. Um Strom zu sparen, können Sie einerseits darauf achten, dass Sie keine alten elektrischen Geräte verwenden, die häufig hohe Kosten verursachen und andererseits Strom sogar selbst produzieren.

Hierbei sollten Sie sich informieren, ob sich eine Solaranlage auf Ihrem Dach lohnen würde.

Wohngebäudeversicherung

Sie sollten Ihr wertvolles Eigentum vor Sturm- und Brandschäden schützen, sowie vor Wasserschäden, wenn Sie in einem Hochwassergebiet wohnen. Die jährlichen Kosten belaufen dabei, abhängig von Ihrem Anbieter und dem Wert Ihrer Immobilie, auf etwa 200 bis 600 Euro im Jahr.

Private Haftpflichtversicherung

Sollten andere Personen durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu Schaden kommen, tritt Ihre private Haftpflichtversicherung ein. Sie ist vergleichsweise günstig mit unter 100 Euro im Jahr, sollte aber in jedem Fall abgeschlossen werden.

Hausratsversicherung

Eine Hausratsversicherung setzt unter anderem bei Einbrüchen oder Vandalismus ein und ersetzt Ihnen gestohlenen oder beschädigten Hausrat, den Sie selbst nicht ersetzen können. Die Kosten setzen sich aus der Versicherungssumme zusammen, bei der es einen Preis pro Quadratmeter gibt, der mit Ihrer Wohnfläche multipliziert wird.

Wie hilft mir Cakir bei einem Immobilienkauf?

Jeder Immobilienkauf sollte gezielt und umfassend vorbereitet sein. Als Käufer sollten Sie den Marktwert der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilie realistisch einschätzen können. Außerdem müssen Sie etwaige Folgekosten berücksichtigen. Dann heißt es, die Finanzierung zusammen zu stellen, Bankkonditionen zu vergleichen und vieles mehr. Dabei unterstützen wir Sie gerne. Cakir Immobilien GmbH ist Ihr erfahrener Partner in der Großraumregion Braunschweig. Wir wahren Ihre Interessen, damit Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung finden und zu einem fairen Preis erwerben können.

Nachdem Sie die Notar- und Grundbuchkosten, sowie die Grunderwerbsteuer und Maklergebühr eingeplant haben, können Sie im nächsten Schritt ermitteln, ob Sanierungsmaßnahmen notwendig sind. Als Käufer sollten Sie sich fragen, wie es mit der Energieeffizienz aussieht und was eine Sanierung des Kellers oder der Ausbau des Dachbodens kosten würde. Oft liefert der Verkäufer auch schon einen Sanierungsplan mit.

Austausch der alten Heizung

Heizungen müssen nach gesetzlicher Vorschrift spätestens nach 30 Jahren ausgetauscht werden. In älteren Immobilien ist die Heiztechnik oft veraltet und heizt nicht energieeffizient. Die Höhe der Einbau-Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise von dem Heizungstyp. Sie sollten für die Erneuerung der Heizungen mehrere tausend Euro einplanen.

Dämmen der Rohrleitungen

Zusätzlich müssen die Heizungsleitungen, aber auch Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie im kalten Keller gedämmt werden. Das Dämmen von Rohrleitungen vermindert den Wärmeverlust des erwärmten Wassers in den Rohren. Aber auch gegen Korrosion, Tauwasserbildung und Schallübertragung kann eine Dämmung oder Umhüllung sinnvoll bzw. notwendig sein. Als potenzieller Käufer sollten sie sich vorher die Dämmstärke der wasserführenden Rohrleitungen genau ansehen. Eine gute Nachricht: Selbst, wenn die Dämmung der Rohrleitungen erneuert werden muss, sind die Kosten dafür überschaubar.

Dämmen von Dach oder Dachboden

Ist das Dach kaputt oder zu alt? Als Käufer sind Sie dazu verpflichtet, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach einer älteren Immobilie zu dämmen. Das ist dann zu tun, wenn das Haus vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurde. Grundsätzlich hat der Käufer zur Dämmung von Dach oder Dachboden zwei Jahre Zeit. Ziehen Sie im Jahr 2021 ein, ist also eine Nachrüstpflicht bis spätestens 2023 zu erfüllen.

Achtung! Die Einhaltung der Sanierungspflichten wird unter anderem durch das örtliche Bauamt geprüft. Sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben nicht erfüllen, droht Ihnen eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro. Klären Sie vor dem Kauf ab, ob und welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.

Wenn Sie an einer älteren Immobilie interessiert sind, sollten Sie neben den Sanierungsmaßnahmen ebenfalls darauf achten, ob allgemeiner Renovierungsbedarf besteht. Altbauten bieten häufig größere Grundstücke und im Vergleich zum Neubau niedrige Kaufpreise, sind aber dafür mit höheren Sanierungs- und Renovierungskosten verbunden. Die Kosten für Renovierungsmaßnahmen fallen natürlich sehr unterschiedlich aus. Rechnen Sie daher vor dem Kauf aus, wie viel renoviert werden muss, damit Sie wissen, ob sich der Kauf trotzdem lohnt oder ob Sie eventuell doch nach einem Neubau suchen sollten.

Substanzschäden

Dazu gehören Risse in den Wänden oder am Haus, die meistens nicht zu übersehen sind. Aber auch Schädlingsbefall, der sich nicht sofort zeigt, kann beispielsweise im Dachstuhl oder in den Zwischendecken schwere Schäden anrichten und sollte daher überprüft werden.

Schimmel

Entdecken Sie bei der Besichtigung Schimmelspuren, sollte geprüft werden, wie stark das entsprechende Areal befallen ist, damit eine Kosteneinschätzung vorgenommen werden kann.

Schimmel ist allerdings nicht immer gleich sichtbar, oft erkennt man ihn aber anhand seines modrigen Geruches. Sie sollten die Beseitigung von entsprechenden Fachbetrieben durchführen lassen.

Asbest

Alte Häuser oder Wohnungen enthalten mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit Asbest. Die Verwendung und Herstellung von Asbest ist nämlich erst seit 1993 in Deutschland verboten. Asbest ist ein eindeutig krebserregender Stoff und kann in Form von feinen Fasern in Ihre Lunge eindringen. Entsprechende Fachbetriebe können anhand von Laborproben Asbest nachweisen und daraufhin beseitigen. Die Kosten sind sehr variabel und sind von der Menge und dem Aufwand abhängig.

Chemikalien

Ebenfalls schwer nachvollziehbar bei der ersten Besichtigung ist die Verwendung von Chemikalien wie zum Beispiel Holzschutzmitteln, die heutzutage als gesundheitsschädlich gelten oder Baustoffklebern, die unter anderem Asbest enthalten können. Wenn Sie nicht regelmäßig alle Räume durchlüften möchten, sollten Sie auch diese Stoffe entfernen lassen.

Fußboden

Knarrt der alte Holzfußboden? Ist der Teppich voll mit Flecken? Strahlen die Fliesen nicht mehr? Fußböden sind in vielen Räumen täglicher Belastung ausgesetzt. Da wird es irgendwann einmal Zeit den Fußboden erneuern zu lassen. Die Kosten hängen von dem gewählten Bodenbelag und der Größe der Fläche ab.

Fenster

Sollten sich die Fenster nicht mehr richtig öffnen lassen, die Glasscheibe so schmutzig sein, dass Sie sich nicht mehr reinigen lässt oder sogar Risse aufweisen, sind neue Fenster fällig. Pro Standard-Fenster müssen Sie mit über 600 Euro, einschließlich Einbaukosten rechnen.

Türen

Wenn die Klinke stark abgenutzt ist, die Türen quietschen oder vielleicht einfach nicht mehr schön aussehen, überlegen Sie wahrscheinlich neue Türen einzusetzen. Manchmal lassen sich Türen auch nicht mehr abschließen, weil es Probleme mit den Schlössern gibt. In diesem Zuge sollten Sie vor allem darauf achten, dass die Eingangstür guten Einbruchsschutz bietet und gegebenfalls nachrüsten.

Möbel

Bei Ihrem ersten Immobilienkauf besitzen sie entweder noch nicht genug Möbel oder sind mit Ihren Möbeln nicht glücklich, weil sie nicht mehr in das Gesamtbild passen. Vielleicht sind sie aber auch schon zu alt und nicht mehr funktionsfähig. Ein neuer Schrank, ein neues Sofa oder Bett kann je nach Qualität teuer werden.

Tipp: Sie können viel Geld sparen, wenn Sie die Renovierungsarbeiten selbst durchführen. Sollten Sie selbst Handwerker sein oder zumindest über handwerkliches Fachwissen verfügen, können Sie Arbeiten, wie Malern und Tapezieren selbst übernehmen oder sogar den Bodenbelag verlegen. Unterschätzen Sie aber nicht den zeitlichen Aufwand, bitten Sie Ihre Freunde oder Familie hierbei um Unterstützung. Bei komplizierteren Maßnahmen wie zum Beispiel Dämmarbeiten sollten Sie aber entsprechende Fachbetriebe kontaktieren.

Sie haben ein vielversprechendes Objekt zu einem angemessenen Preis gefunden? Bevor Sie sich dazu entscheiden eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie bedenken, dass der Kaufpreis nicht das Einzige ist, was Sie bezahlen müssen. Bereits beim Kauf fallen Nebenkosten an, die zusätzlich mit einberechnet werden. Dazu folgen regelmäßige Kosten, die Sie nicht außer Acht lassen sollten. Die wahren Kostentreiber sind allerdings – zumindest bei älteren Immobilien – anstehende Sanierungs- und Renovierungskosten. Wir zeigen Ihnen, wie die verschiedenen Nebenkosten aussehen und womit Sie rechnen müssen.

Notarkosten

Notare haben die Aufgabe, Sie bei wichtigen Vereinbarungen unparteiisch zu betreuen und zu beraten. Daneben sind sie unter anderem für die Beurkundung von Rechtsgeschäften des Grundstücksrechts zuständig. Damit auch juristisch unerfahrene Personen die Tragweite einer Vereinbarung erkennen, verlangt der Gesetzgeber bei folgenschweren Rechtsgeschäften eine notarielle Beurkundung. Ein Notar erhebt Gebühren für seine Tätigkeiten, die sich an der Höhe des Kaufpreises orientieren. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie.

Grundbuchkosten

Zu dem Kaufvertrag einer Immobilie gehört ein Grundbuchauszug, welcher nachweist, dass der Verkäufer auch der tatsächliche Eigentümer ist. Dieser ist auch für Sie als Käufer relevant, da der Notar sich beim Hauskauf den Grundbuchauszug ansieht und den Inhalt im Kaufvertrag protokolliert. Das Grundbuch wird vom zuständigen Grundbuchamt geführt.

Die anfallenden Kosten bei der Beantragung einer einfachen Kopie des Grundbuchblattes oder eines beglaubigten Grundbuchauszuges sind im Verhältnis gering, müssen aber mit eingeplant werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und ist eine wichtige Voraussetzung, um das Grundbuch umschreiben zu lassen. Sie variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Damit macht sie den größten Teil der Kaufnebenkosten bei Immobilien aus.

Maklergebühr/ -provision

Für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie haben wir als Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision. Die Provisionshöhe hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet. Die Maklercourtage wird seit Ende 2020 zwischen beiden Vertragsparteien aufgeteilt, wobei die jeweiligen Anteile meist regional bestimmt werden. Die Obergrenze der Weitergabe der Maklerprovision an den Käufer liegt bei der Hälfte der Provision, also maximal 50 Prozent. Das bedeutet, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 3,4 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur maximal 3,4 Prozent Provision verlangen.

Die genannten Kosten lassen sich mit Hilfe von Nebenkostenrechnern ausrechnen. Es ist sehr wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf darüber informieren, wie viel zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.

Insbesondere zu Zeiten eines sehr schnelllebigen Immobilienmarktes ist für den erfolgreichen Immobilienverkauf eine gute Vorbereitung das A und O. So sollten Verkäufer in der Lage sein, potenziellen Kaufinteressenten frühzeitig und vollständig die entscheidungsrelevanten Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen – denn fehlende Objektunterlagen können sowohl die Entscheidungsfindung des Interessenten, als auch die ihrer finanzierenden Bank erheblich verzögern. Nicht selten führen fehlende Objektunterlagen zu einer gänzlichen Absage. Doch welche Unterlagen benötige ich für einen erfolgreichen Immobilienverkauf? Um dies zu beantworten, ist eine Unterscheidung in verschiedene Objekttypen notwendig.

Für alle Immobilientypen:

Exposé
Ein aussagekräftiges Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie! Neben einer ansprechenden Bebilderung sollte das Exposé eine ausführliche textliche Beschreibung des Objektes (Bauart, Raumaufteilung, Innenausstattung, etc.) sowie der Lage enthalten und die Interessenten emotional ansprechen. Weiterhin sind im Exposé wesentliche Eckdaten zur Immobilie aufzuführen, anhand derer sich die Kaufinteressenten einen ersten Überblick verschaffen können. Der erste Eindruck zählt – dies gilt nicht nur für zwischenmenschliche Beziehungen, sondern auch für den Immobilienverkauf. Daher empfiehlt es sich, das Exposé durch einen Experten erstellen zu lassen.

Achtung! Sowohl das Exposé, als auch mögliche Online-Inserate sollten die gesetzlichen Pflichtangaben zum Energieausweis sowie zum eventuellen Erbbaurecht enthalten – andernfalls droht auch Privatverkäufern eine kostspielige Abmahnung.

Grundbuchauszug
Das Grundbuch ist der Personalausweis Ihrer Immobilie – ein aktueller Auszug darf bei keinem Immobilienverkauf fehlen. Neben der Beschaffenheit des zu verkaufenden Objektes wie der Lage, der Nutzungsart oder der Grundstücksfläche können dem Grundbuch weiterhin Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen (bspw. Wohn- oder Nießbrauchrechte) sowie Schuldverhältnisse (bspw. Grundschulden oder Hypotheken gegenüber finanzierenden Banken) entnommen werden. Da Banken im Regelfall die Vorlage eines Grundbuchauszugs wünschen, der nicht älter als drei Monate ist, sollte dieser unmittelbar vor Vermarktungsbeginn neu beantragt werden.

Achtung! Es ist zwischen einem vollständigen Grundbuchauszug und einer simplen Eintragungsbekanntmachung zu unterscheiden. Oftmals wird die Eintragungsbekanntmachung, welche Eigentümer bei Eintragung einer Bemerkung im Grundbuch erhalten, fälschlicher Weise als Grundbuchauszug interpretiert.

amtliche Liegenschaftskarte
In Verbindung mit dem Grundbuchauszug gibt die amtliche Liegenschaftskarte Aufschluss über die exakte Lage und Einbettung des Grundstückes. Hier können weitergehende Informationen zur genehmigten Bebauung, zur Nutzungsart und zur Anbindung des Grundstückes entnommen werden – letzteres ist insbesondere bei Hinterliegergrundstücken ohne direkte Straßenanbindung von großer Bedeutung. Ebenfalls gehen aus der Liegenschaftskarte die exakten Grenzpunkte und Grenzlinie hervor. Auch bei diesem Dokument erwarten finanzierende Banken im Regelfall die Vorlage einer Liegenschaftskarte nicht älter als drei Monate. Daher sollte auch diese unmittelbar vor Vermarktungsbeginn neu beantragt werden.

Energieausweis
Die Vorlage eines zulässigen Energieausweises bei Verkauf der Immobilie ist nicht nur empfehlenswert, sondern gar gesetzlich vorgeschrieben. Vielen Eigentümern ist nicht bekannt, dass gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits das simple Inserat einer Immobilie Angaben zum Energieausweis beinhalten muss, sofern zum Zeitpunkt der Angebotserstellung ein solcher Energieausweis vorliegt. Ist letzteres nicht der Fall, muss der Energieausweis potenziellen Kaufinteressenten spätestens zum Besichtigungstermin vorgelegt werden können – andernfalls droht eine kostspielige Abmahnung, auch für Privatverkäufer.

Energieausweise sind in bedarfs- und verbrauchsorientierte Ausweise zu unterscheiden. Der Gesetzgeber sieht hierbei klare Regeln vor, welche Ausweisart für welche Gebäudetypen zulässig ist. Dem Energieausweis können neben einzelnen energetischen Eckdaten wie dem Alter der Heizungsanlage, dem Energieträger sowie dem Endenergieverbrauch / -bedarf auch Angaben zu empfehlenswerten Modernisierungen entnommen werden.

Grundriss-, Gebäude- und Bauzeichnungen
Für gewöhnlich wird seitens des Interessenten ein bemaßter Grundriss zur Immobilie benötigt, um die Korrektheit der Wohnflächenangaben zu prüfen und insbesondere im Falle der beabsichtigten Selbstnutzung die Einrichtung zu planen. Doch auch finanzierende Banken erwarten als Mindestvoraussetzung die Vorlage eines Grundrisses, um die Begebenheiten vor Ort besser beurteilen und bewerten zu können sowie Flächenangaben auf Plausibilität zu überprüfen. Sofern vorliegend sind Banken ergänzend zu aktuellen Objektfotos für die Übermittlung weiterer Bauzeichnungen wie Außenansichten oder Gebäudeschnitte dankbar – dies ist jedoch in den seltensten Fällen zwingende Voraussetzung. Originale Bauzeichnungen sind für gewöhnlich gebündelt der Bauakte zu entnehmen.

Achtung! Oftmals weicht die tatsächliche Begebenheit vor Ort von ursprünglichen Bauzeichnungen ab. Um Haftungsrisiken des Verkäufers zu vermeiden, empfiehlt sich bei jedem Immobilienverkauf die Überprüfung des Grundrisses vor Ort durch einen Experten.

Wohnflächenberechnung
Ergänzend zu den zuvor erläuterten Bauzeichnungen erwarten ein Großteil der Banken die Vorlage einer Wohnflächenberechnung – nur in Einzelfällen muss diese von einem Architekten unterzeichnet sein. Die Wohnflächenberechnung ermittelt anhand der bereits im Grundriss bemaßten Flächen auf rechnerisch nachvollziehbarem Wege die Flächenangabe der Immobilie.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Nahezu jeder Immobilienkaufvertrag beinhaltet einen Verweis auf eventuell vorhandene Baulasten. Im Regelfall bestätigt der Verkäufer, dass ihm etwaige Baulasten nicht bekannt sind – oft im Unwissen über tatsächlich eingetragene Belastungen. Es empfiehlt sich daher, im Vorhinein der Vermarktung eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu beantragen und diese potenziellen Kaufinteressenten zur Verfügung zu stellen. Zu sogenannten Baulasten können bspw. Wegerecht gegenüber Behörden oder Leitungsrechte gegenüber örtlichen Energieversorgern zählen, aber auch die Gestattung von Abstandsunterschreitungen zwischen Nachbargrundstücken kann über Baulasten begründet werden.

aktueller Grundsteuerbescheid
Die vierteljährlich zu zahlende Grundsteuer sollte nicht mit der einmalig bei Immobilienkauf zu zahlenden Grunderwerbsteuer verwechselt werden. Je nach Art und Größe des Grundstückes beläuft sich die Grundsteuer für Wohnimmobilien auf einen zwei- bis dreistelligen Bereich pro Jahr, nur bei größeren Grundstücken kann die Grundsteuer einen vierstelligen Jahresbetrag ausmachen. Um Kaufinteressenten eine möglichst transparente Kostenschätzung des Immobilienkaufes zu ermöglichen, empfiehlt sich die Vorlage des aktuellen Grundsteuerbescheides.

Modernisierungsübersicht
Um käuferseitig den gegenwärtigen Zustand und den künftig zu erwartenden Instandhaltungsaufwand besser beurteilen zu können, empfiehlt sich die Erstellung einer Übersicht durchgeführter Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre. Um insbesondere hochwertig verwendeten Materialien (bspw. Luxusfliesen und -armaturen im Rahmen einer Badsanierung) Aussagekraft zu verleihen, kann die Auflistung der Maßnahmen unter Angabe der entstandenen Kosten ratsam sein.

zusätzlich für Häuser (freistehende Häuser, Reihenhäuser, Doppelhäuser, ungeteilte Mietshäuser):

Baubeschreibung
Sowohl für Kaufinteressenten, als auch für finanzierende Banken stellt sich im Rahmen des Hauskaufes grundsätzlich die Frage des Zustands der baulichen Substanz. Um diesen besser beurteilen zu können, empfiehlt sich die Vorlage einer Baubeschreibung. Diese kann im Regelfall Angaben zu möglich verbauten Schadstoffen wie Asbest enthalten und so ausbleibende Antworten auf unangenehme Fragen der Interessenten während der Besichtigung vermeiden.

Eine Baubeschreibung ist nur in seltenen Fällen bankenseitig zwingend erforderlich. Entsprechende Unterlagen sind – sofern vorhanden – ebenfalls der Bauakte zu entnehmen.

aktueller Gebäudeversicherungsschein
Die Wohngebäudeversicherung geht gemäß gesetzlicher Regelung erst mit Eigentumseintragung der Käufer im Grundbuch auf diese über. Da die Eigentumseintragung jedoch erst einige Zeit nach Zahlung des Kaufpreises sowie im Regelfall nach Schlüsselübergabe erfolgt – nicht selten vergehen dazwischen mehrere Wochen – ist sowohl für Käufer, als auch für finanzierende Banken die Bestätigung über die Gültigkeit und den Umfang der Gebäudeversicherung ein besonders wichtiger und im Regelfall unerlässlicher Faktor. Denn tritt zwischen Übergabe des Objektes und Eintragung des Käufers im Grundbuch ein Objektschaden auf, fällt dieser bereits in die Verantwortung der Käuferpartei. Ist aufgrund einer mangelnden Gebäudeversicherung dieser Schaden nicht abgedeckt, muss die Behebung für gewöhnlich zu Lasten des Käufers erfolgen.

Zwar ist der Nachweis über die vorhandene Versicherung nach aktueller BGH-Rechtsprechung keine Pflicht – dennoch werden Sie als Verkäufer mit hoher Wahrscheinlichkeit nach entsprechendem Versicherungsschein gefragt. Im Falle von Eigentumswohnungen erfolgt die Gebäudeversicherung im Regelfall über die Hausverwaltung.

zusätzlich für Eigentumswohnungen:

Eigentümerversammlungsprotokolle
Die Eigentümerversammlungsprotokolle geben den Kaufinteressenten zum einen Aufschluss über die Stimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zum anderen gehen aus den Versammlungsprotokollen Anregungen oder Beschlüsse zu künftigen Instandhaltungsmaßnahmen und deren Finanzierung hervor. Um Käufern und finanzierenden Banken einen umfassenden Einblick zu ermöglichen und zeitkostende Rückfragen zu vermeiden, empfiehlt sich die Vorlage aller Protokolle der vergangenen fünf Jahre.

Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung von mehrparteilich genutzten Immobilien. Zum einen definiert sie Anteile bzw. Beteiligungsverhältnisse am Gesamtobjekt, sogenannte Miteigentumsanteile. Weiterhin sind im Rahmen der Teilungserklärung die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander definiert. Für Käufer und finanzierende Banken ist sie in Verbindung mit den Versammlungsprotokollen ein entscheidendes Dokument, um bspw. auch die finanzielle Zuständigkeit bei beabsichtigten Instandhaltungsmaßnahmen beurteilen zu können. Die Vorlage einer Teilungserklärung bei Wohnungsverkauf ist unumgänglich, die Kenntnisnahme muss für gewöhnlich käuferseitig im Rahmen des Notarvertrages bestätigt werden.

Achtung! Gelegentlich werden nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen. Um Haftungsrisiken und schnell schussige Falschaussagen zu vermeiden, sollten Verkäufer von Eigentumswohnungen die vollständige Teilungserklärung nebst sämtlichen Änderungen zur Verfügung stellen. Ob und wie viele Änderungen existieren, kann dem Bestandsverzeichnis des Grundbuches entnommen werden.

Hausgeldabrechnungen & aktueller Wirtschaftsplan
Sowohl für künftige Kapitalanleger / Vermieter, als auch für potenzielle Selbstnutzer ist sowohl die Höhe, als auch die Zusammensetzung des Hausgeldes eine wichtige Kalkulationsgrundlage. Letztlich benötigen im Regelfall auch die finanzierenden Banken entsprechende Unterlagen, um das Finanzierungskonstrukt des Käufers optimal zu gestalten. Damit Rückschlüsse auf mögliche Tendenzen gezogen werden können und möglicherweise jährlich immer wieder auftretende Hausgeldguthaben durch Geringverbräuche ersichtlich werden, empfiehlt sich die Bereitstellung von Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre sowie des aktuellen Wirtschaftsplanes.

Übersicht Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage wird für gewöhnlich monatlich im Rahmen der Hausgeldzahlungen zugeführt. Sie ist dafür vorgesehen, Sanierungen oder Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, ohne dass auf die Eigentümer erhebliche einmalige Kosten – sogenannte Sonderumlagen – zukommen. Um in Verbindung mit den Versammlungsprotokollen Rückschlüsse auf künftige Sanierungen und deren Finanzierung ziehen zu können, benötigen Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken einen Überblick über den aktuellen Stand der Rücklage. Es bietet sich an, eine Übersicht zur Rücklagenentwicklung der vergangenen drei Jahre beizufügen, um Tendenzen zu verdeutlichen.

Verwaltervertrag & Hausordnung

Im Falle einer fremdverwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft tritt jeder Käufer einer Eigentumswohnung in den bestehenden Verwaltervertrag ein und bestätigt dies im Regelfall im Rahmen des Kaufvertrages. Aus dem Verwaltervertrag gehen sowohl die vereinbarten Verwaltungskosten, als auch die Zuständigkeit des Verwalters hervor. Ergänzend sollte auch die Vorlage einer für gewöhnlich von der Verwaltung erstellten Hausordnung erfolgen – die regelt die jeweiligen Rechte und Pflichten im Hinblick auf den wohnlichen und gemeinschaftlichen Umgang der Bewohner untereinander. Zwar werden diese Unterlagen in den seltensten Fällen käuferseitig eingefordert – dennoch verhindert die rechtzeitige Vorlage im Zweifelsfalle zeitverzögernde Rückfragen. Für Banken sind diese Unterlagen für gewöhnlich nicht von Bedeutung.

zusätzlich für vermietete Immobilien:

aktuelle Mietverträge & Informationen zu durchgeführten Mieterhöhungen
Da der Käufer bei Erwerb einer vermieteten Immobilie unverändert in das bestehende Mietverhältnis eintritt, sind für ihn die Mietvertragsbestandteile von erheblicher Bedeutung. Im Falle der beabsichtigten Weitervermietung stellen die vertraglich vereinbarten Mietkonditionen sowie die Möglichkeiten der Mieterhöhung eine wichtige Kalkulationsgrundlage dar. Für eine beabsichtigte Selbstnutzung durch den Käufer sind dem Mietvertrag Regelungen im Hinblick auf eine erforderliche Eigenbedarfskündigung zu entnehmen.

Mietnebenkostenabrechnungen
Insbesondere für Käufer, welche eine Weitervermietung Ihrer Immobilie beabsichtigen, sind die Mietnebenkostenabrechnungen als Ergänzung zur Hausgeldabrechnung eine zusätzliche Unterstützung. Zwar beinhalten die Mietnebenkostenabrechnungen im Wesentlichen nur Positionen, die den zuvor beschriebenen Unterlagen (den Hausgeldabrechnungen, dem Gebäudeversicherungsschein sowie dem Grundsteuerbescheid) entnommen werden können – dennoch ersparen sie dem Kaufinteressenten Rechen- und Kalkulationsaufwand und beschleunigen so die Entscheidungsfindung. Als Ergänzung zu den Hausgeldabrechnungen empfiehlt sich die Vorlage von Mietnebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

zusätzlich für Immobilien auf Erbbaugrundstücken:

Erbbaurechtsvertrag
Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück, ist den Käufern in jedem Falle der Erbbaurechtsvertrag zur Verfügung zu stellen. Dieser enthält neben Angaben zur Höhe des Erbbauzinses auch Informationen zur Laufzeit und zum Umfang des Erbbaurechtes. Ebenfalls ist die Vorlage des Erbbaurechtsvertrages seitens des Käufers bei seiner finanzierenden Bank zwingendes Erfordernis.

Achtung! Wie bereits oben erläutert, sind im Rahmen des Inserates Pflichtangaben zum Erbbaurecht vorzunehmen. So ist nicht nur auf das Erbbaurecht zu verweisen, auch ist die Restlaufzeit sowie die Höhe des Erbbauzinses zu benennen. Sind diese Angaben fehlerhaft oder unvollständig, droht auch Privatverkäufern eine kostspielige Abmahnung.

Wie hilft mir Cakir Immobilien bei der Zusammenstellung der vollständigen Unterlagen?
Die Aufbereitung vorhandener und die Beschaffung fehlender Unterlagen ist elementarer Bestandteil unserer Immobilienvermittlung. Sie übergeben uns vorhandene Unterlagen (gerne auch unsortiert) und wir übernehmen für Sie den Rest. Die Kosten für die Beantragung und Erstellung der Unterlagen sind in unserem Hause mit der erfolgsabhängigen Vermittlungsprovision bereits abgegolten – Ihnen entstehen keine zusätzlichen Kosten.