Tipps und Informationen rund um das Energiesparen
Energie wird immer teurer – was tun?
Die Gaspreise steigen, die Strompreise auch. Seit Jahren gibt es diese Tendenz. Aber noch zu keinem Zeitpunkt war der Anstieg derart rasant wie in den letzten Monaten. Was soll man nun tun? Uns alle selbstversorgen mit Energie können wir nicht. Ist man Besitzer eines Eigenheims, hat man zumindest noch die Möglichkeit über Photovoltaik den eigenen Strom zu erzeugen.
Wenn man denn, nach Wegfall der Förderungen, das nötige Kleingeld dafür aufzubringen vermag. Das nächste Problem ist einen Handwerker zu finden, der einem die Platten auf das Dach bringt. Und wenn man einen Handwerker gefunden hat, kann der oft nicht liefern, weil die Photovoltaik-Platten vergriffen sind und Lieferengpässe, die Umsetzungszeit in weite Ferne rücken lassen.
Wenn man denn, nach Wegfall der Förderungen, das nötige Kleingeld dafür aufzubringen vermag. Das nächste Problem ist einen Handwerker zu finden, der einem die Platten auf das Dach bringt. Und wenn man einen Handwerker gefunden hat, kann der oft nicht liefern, weil die Photovoltaik-Platten vergriffen sind und Lieferengpässe, die Umsetzungszeit in weite Ferne rücken lassen.
All diese Probleme lasse sich nicht kurzfristig lösen und es bleibt zu hoffen, dass unserer Regierung pfiffige und schnelle Lösungen einfallen, die uns im Winter vor dem Frieren bewahren und davor, dass nicht nur in den Wohnungen sondern auch in den Betrieben, die Lichter ausgehen.
Damit Sie immer gut informiert sind, tragen wir auf dieser Seite hilfreiche Informationen für Sie rund um das Energiethema zusammen.
Sie haben Fragen zu einem anderen Thema? Wenden Sie sich gern an uns!
Energetische Sanierung von Immobilien voranbringen
IVD und GIH kooperieren für noch bessere Beratung
Im Berufsalltag von Maklern und Verwaltern spielt die Energieeffizienz von Gebäuden eine zunehmende Rolle. Ob beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie oder bei der Vermietung: Durch die wachsenden gesetzlichen Anforderungen an die Gebäudehülle, die Versorgung mit erneuerbaren Energien, die neuen Pflichten durch das Gebäudeenergiegesetz oder die Klimaschutz-Ziele im Allgemeinen kommen immer mehr Fragen auf. Besonders für die energetische Sanierung im Gebäudebestand brauchen Eigentümer und Kaufinteressierte eine umfassende Beratung, um die richtigen Investitionsentscheidungen auf verlässlicher Basis treffen zu können.
Der Immobilienverband Deutschland IVD kooperiert daher mit dem Bundesverband der Gebäudeenergieberater, Ingenieure und Handwerker (GIH), um seinen Mitgliedsunternehmen ein umfassendes Netzwerk an Experten für energetische Fragen zu erschließen. „Eigentümer und Kaufinteressierte können dadurch auch zu energetischen Fragen noch leichter qualitätsvoll und vollumfänglich beraten werden“, sagt IVD-Vizepräsident Markus Jugan.
Im Berufsalltag von Maklern und Verwaltern spielt die Energieeffizienz von Gebäuden eine zunehmende Rolle. Ob beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie oder bei der Vermietung: Durch die wachsenden gesetzlichen Anforderungen an die Gebäudehülle, die Versorgung mit erneuerbaren Energien, die neuen Pflichten durch das Gebäudeenergiegesetz oder die Klimaschutz-Ziele im Allgemeinen kommen immer mehr Fragen auf. Besonders für die energetische Sanierung im Gebäudebestand brauchen Eigentümer und Kaufinteressierte eine umfassende Beratung, um die richtigen Investitionsentscheidungen auf verlässlicher Basis treffen zu können.
Der Immobilienverband Deutschland IVD kooperiert daher mit dem Bundesverband der Gebäudeenergieberater, Ingenieure und Handwerker (GIH), um seinen Mitgliedsunternehmen ein umfassendes Netzwerk an Experten für energetische Fragen zu erschließen. „Eigentümer und Kaufinteressierte können dadurch auch zu energetischen Fragen noch leichter qualitätsvoll und vollumfänglich beraten werden“, sagt IVD-Vizepräsident Markus Jugan.
„Makler, Verwalter und Energieberater arbeiten heute oft Hand in Hand, um den Erwartungen der Marktteilnehmer gerecht zu werden. Unsere Kooperation ist eine wichtige Voraussetzung dafür, die energetische Sanierung von Immobilien voranzubringen und die Klimaschutz-Ziele im Gebäudesektor zu erreichen.“
Stefan Bolln, Bundesvorsitzender des GIH, sieht in der gemeinsamen Arbeit einen großen Gewinn für alle Beteiligten: „Mit der Kooperation können wir Eigentümern und Kaufinteressierten den direkten Draht zu qualifizierten Energie-Effizienz-Experten anbieten. Die energetische Sanierung rückt derzeit immer weiter in den Fokus. Wir merken auch, dass die Akzeptanz für nachhaltige Gebäude in der Bevölkerung zunimmt und unsere Fachkräfte zunehmend gefragt sind.“
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Stefan Bolln, Bundesvorsitzender des GIH, sieht in der gemeinsamen Arbeit einen großen Gewinn für alle Beteiligten: „Mit der Kooperation können wir Eigentümern und Kaufinteressierten den direkten Draht zu qualifizierten Energie-Effizienz-Experten anbieten. Die energetische Sanierung rückt derzeit immer weiter in den Fokus. Wir merken auch, dass die Akzeptanz für nachhaltige Gebäude in der Bevölkerung zunimmt und unsere Fachkräfte zunehmend gefragt sind.“
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Pflicht zur Renovierung: Worauf Käufer von älteren Häusern aktuell achten sollten.
In Deutschland besteht ein erheblicher Renovierungsbedarf: Ungefähr drei Millionen Wohngebäude befinden sich derzeit noch in der schlechteste Energieeffizienzklasse H. Dies wirkt sich nicht nur negativ auf die Umwelt aus, sondern führt auch zu einem erhöhten Energieverbrauch und entsprechend höheren Kosten für die Bewohner. Obwohl Immobilien weiterhin als effektiver Schutz vor Inflation gelten, stellt die Sanierungspflicht bei älteren Häusern insbesondere beim Kauf eine beträchtliche finanzielle Herausforderung dar. Im Folgenden erfahren Sie mehr zu diesem Thema.
ENERGETISCHE SANIERUNG: DIESE MASSNAHMEN MÜSSEN SIE AUSFÜHREN
Die energetische Ausstattung und die Verpflichtungen zur Sanierung von Wohngebäuden werden durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Seit seiner Verabschiedung im Jahr 2020 wurde es mehrfach aktualisiert und angepasst. Auch für 2024 sind weitere verbindliche Maßnahmen geplant. Derzeit umfassen die Sanierungspflichten für Bestandsimmobilien folgende Bereiche und Anforderungen:
WELCHE IMMOBILIEN MÜSSEN SANIERT WERDEN? WO BESTEHT SANIERUNGSPFLICHT?
Keine Regel ohne Ausnahme: Dies trifft auch auf die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankerte Sanierungspflicht zu. Eigenheimbesitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese bereits seit Jahrzehnten selbst bewohnen, sind von der Verpflichtung zu energetischen Sanierungen ausgenommen.
ENERGETISCHE SANIERUNG: DIESE MASSNAHMEN MÜSSEN SIE AUSFÜHREN
Die energetische Ausstattung und die Verpflichtungen zur Sanierung von Wohngebäuden werden durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt. Seit seiner Verabschiedung im Jahr 2020 wurde es mehrfach aktualisiert und angepasst. Auch für 2024 sind weitere verbindliche Maßnahmen geplant. Derzeit umfassen die Sanierungspflichten für Bestandsimmobilien folgende Bereiche und Anforderungen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Gemäß §47 GEG darf der Wärmedurchgangskoeffizient, auch bekannt als U-Wert, der obersten Geschossdecke maximal 0,24 W/m²K betragen. Falls dieser Wert überschritten wird, ist es erforderlich, die oberste Geschossdecke oder das Dach zusätzlich zu dämmen, bis der festgelegte Höchstwert erreicht ist.
- Erneuerung des Heizkessels: Gemäß §72 GEG müssen alte Öl- und Gasheizungen spätestens nach 30 Jahren Betriebsdauer ausgetauscht werden. Es gibt Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Bei einem Austausch muss die neu installierte Heizungsanlage selbstverständlich den Vorgaben des GEG entsprechen.
- Dämmung warmwasserführender Rohre: Gemäß §71 GEG ist vorgeschrieben, dass Heizungs- und Warmwasserrohre sowie zugehörige Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt sein müssen, um unnötige Wärmeverluste zu verhindern.
WELCHE IMMOBILIEN MÜSSEN SANIERT WERDEN? WO BESTEHT SANIERUNGSPFLICHT?
Keine Regel ohne Ausnahme: Dies trifft auch auf die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) verankerte Sanierungspflicht zu. Eigenheimbesitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese bereits seit Jahrzehnten selbst bewohnen, sind von der Verpflichtung zu energetischen Sanierungen ausgenommen.
Der Stichtag für diese Ausnahme ist der 1. Februar 2002. Bei Vererbung oder Verkauf des Wohneigentums greift jedoch die Sanierungspflicht in vollem Umfang. Die neuen Eigentümer haben dann eine Frist von zwei Jahren, um die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen. Versäumen sie dies, drohen hohe Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Aber wer überwacht eigentlich die Einhaltung der Sanierungspflicht?
Ein beauftragter Schornsteinfeger prüft im Rahmen der Feuerstättenschau nicht nur die Sicherheit der Heizungsanlage, sondern auch deren Energieeffizienz und ob sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht.
Zukünftige Hauskäufer sollten besonders aufmerksam sein! Es ist unbedingt ratsam, vor dem Erwägen des Immobilienkaufs den Energieausweis eines Gebäudes genau zu prüfen. Dieser gibt oft schon Aufschluss darüber, ob die Verpflichtung zur Sanierung nach dem Erwerb des Hauses zu zusätzlichen Kosten führen wird. Im Zuge eines Eigentümerwechsels schreibt der Gesetzgeber zudem ein Gespräch mit einem Energieberater vor. Dieser kann Hinweise und Informationen zur Sanierungspflicht geben sowie konkrete Maßnahmen vorschlagen.
WAS SOLLTEN SIE IN BEZUG AUF DIE SANIERUNGSPFLICHT BEACHTEN?
Die Pflicht zur Sanierung im Jahr 2023 bringt für Hauskäufer in der Praxis mit sich, dass sie besonders auf versteckte Kosten durch erforderliche Sanierungsmaßnahmen achten sollten. Denn viele bereits genutzte Häuser erscheinen auf den ersten Blick als attraktive Schnäppchen: Ein wenig Auffrischung hier und da, und schon hat man das perfekte Zuhause. Durch die Sanierungspflicht und den häufig vorhandenen Sanierungsstau in solchen Immobilien können die Sanierungskosten jedoch rasch in die Höhe schießen.
Obwohl es zahlreiche Fördermöglichkeiten und kostengünstige Kredite für energetische Sanierungen gibt, sollten die potenziellen zusätzlichen Kosten keinesfalls unterschätzt werden. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, die sich auf die Kosten einer energetischen Sanierung auswirken.
Hier folgt eine Auflistung der ungefähren Kosten. An diesen Werten können Sie sich orientieren:
Kosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke
Aber wer überwacht eigentlich die Einhaltung der Sanierungspflicht?
Ein beauftragter Schornsteinfeger prüft im Rahmen der Feuerstättenschau nicht nur die Sicherheit der Heizungsanlage, sondern auch deren Energieeffizienz und ob sie den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entspricht.
Zukünftige Hauskäufer sollten besonders aufmerksam sein! Es ist unbedingt ratsam, vor dem Erwägen des Immobilienkaufs den Energieausweis eines Gebäudes genau zu prüfen. Dieser gibt oft schon Aufschluss darüber, ob die Verpflichtung zur Sanierung nach dem Erwerb des Hauses zu zusätzlichen Kosten führen wird. Im Zuge eines Eigentümerwechsels schreibt der Gesetzgeber zudem ein Gespräch mit einem Energieberater vor. Dieser kann Hinweise und Informationen zur Sanierungspflicht geben sowie konkrete Maßnahmen vorschlagen.
WAS SOLLTEN SIE IN BEZUG AUF DIE SANIERUNGSPFLICHT BEACHTEN?
Die Pflicht zur Sanierung im Jahr 2023 bringt für Hauskäufer in der Praxis mit sich, dass sie besonders auf versteckte Kosten durch erforderliche Sanierungsmaßnahmen achten sollten. Denn viele bereits genutzte Häuser erscheinen auf den ersten Blick als attraktive Schnäppchen: Ein wenig Auffrischung hier und da, und schon hat man das perfekte Zuhause. Durch die Sanierungspflicht und den häufig vorhandenen Sanierungsstau in solchen Immobilien können die Sanierungskosten jedoch rasch in die Höhe schießen.
Obwohl es zahlreiche Fördermöglichkeiten und kostengünstige Kredite für energetische Sanierungen gibt, sollten die potenziellen zusätzlichen Kosten keinesfalls unterschätzt werden. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, die sich auf die Kosten einer energetischen Sanierung auswirken.
Hier folgt eine Auflistung der ungefähren Kosten. An diesen Werten können Sie sich orientieren:
Kosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke
- Bei einem nicht begehbaren Dachboden 25 – 50 Euro pro m²
- Bei einem begehbaren Dachboden ab 75 Euro pro m²
- Dachdämmung als Zwischensparrendämmung etwa 150 Euro pro m²
- Untersparrendämmung des Dachs etwa 100 Euro pro m²
- Wärmepumpe: 25.000 bis 40.000 Euro
- Pelletheizung: 30.000 bis 35.000 Euro
- Solarthermie: 13.000 bis 20.000 Euro
- Fassadenanstrich: etwa 30 Euro pro m²
- Fassadendämmung: 70 bis 400 Euro pro m²
- Innendämmung der Außenwände: 50 bis 200 Euro pro m²
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Mit weniger Energieverbrauch durch Herbst und Winter: 7 Tipps mit schneller Wirkung zum Energiesparen im Haushalt
Der Herbst hat Einzug gehalten und mit ihm steigt das Verlangen nach Wärme und Gemütlichkeit. Wenn die Temperaturen draußen sinken und ungemütlich werden, neigen wir dazu, es uns drinnen behaglich zu machen. Die Heizung läuft auf Hochtouren, beim Duschen erhöhen wir die Wassertemperatur und aufgrund der kürzeren Tage schalten wir die Lampen in der Wohnung deutlich früher ein als im Sommer. Für viele Hausbesitzer und Mieter bedeutet dies jedoch auch eine merkliche Steigerung der Energiekosten in der kalten Jahreszeit. Keine Sorge, es gibt zahlreiche Möglichkeiten, wie Sie Energie und somit auch Geld sparen können, ohne dabei auf eine gemütliche und warme Wohnung verzichten zu müssen. In diesem Blogbeitrag haben wir praktische Tipps für Sie zum Energiesparen im Haushalt zusammengestellt.
1. ÜBERPRÜFUNG UND VERBESSERUNG DER DÄMMUNG
Eine entscheidende Maßnahme für effektives Energiesparen im Haushalt ist eine wirksame Dämmung. Gut gedämmte Wohnräume geben im Winter weniger Wärme nach außen ab und verlangsamen im Sommer den Wärmefluss von außen nach innen. Dies führt dazu, dass Heiz- und Kühlsysteme weniger intensiv arbeiten müssen, was wiederum den Energieverbrauch und die Kosten reduziert. Falls Sie feststellen, dass Ihr Zuhause in den kälteren Monaten nicht ausreichend warm wird oder die Heizkosten unverhältnismäßig hoch sind, könnte unzureichende Dämmung die Ursache sein.
Beginnen Sie mit einer Überprüfung von Fenstern, Türen und Wänden. Selbst kleinste Spalten können dazu führen, dass Zugluft eindringt und somit erheblichen Wärmeverlust verursacht. Einfache Maßnahmen wie das Anbringen von Dichtungsstreifen an Fenstern und Türen machen bereits einen großen Unterschied. Für umfangreichere Projekte wie die Dämmung von Wänden, Dach oder Boden stehen verschiedene Materialoptionen zur Verfügung, darunter Mineralwolle, Zellulose oder Schaumstoff.
Wenn Sie unsicher sind, wo Sie anfangen sollen, kann eine professionelle Energieberatung äußerst hilfreich sein. Ein Experte führt eine detaillierte Analyse Ihres Hauses durch und gibt entsprechende Empfehlungen für Verbesserungen. Oft berät er auch bei der Beantragung von Fördermitteln. Obwohl die Kosten für eine hochwertige Dämmung zunächst hoch erscheinen mögen, rechtfertigen die langfristigen Einsparungen und der gesteigerte Wohnkomfort oft die Investition. Zusätzlich kann eine verbesserte Dämmung den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie erhöhen.
Die Massivbauweise bietet insbesondere den Vorteil eines angenehmen Raumklimas und sorgt im Winter für eine effiziente Wärmespeicherung. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollte die Frage nach der Heizung und der Energieeffizienz der Immobilie zu den wichtigsten Aspekten beim Hauskauf gehören.
2. EFFIZIENTE STEUERUNG DER HEIZUNG FÜR ENERGIEEINSPARUNGEN IM HAUSHALT
In den kalten Monaten zählt die Heizung zu den Hauptverbrauchern von Energie im Haushalt. Eine intelligente Steuerung ermöglicht eine deutliche Reduktion des Energieverbrauchs, ohne dass Sie dabei auf Komfort verzichten müssen. Programmierbare Thermostate stellen eine unkomplizierte, aber wirkungsvolle Methode dar, die Raumtemperatur automatisch an Ihren Tagesablauf anzupassen und somit das Energiesparen im Haushalt zu fördern.
Sie haben die Möglichkeit, die Heizung so zu programmieren, dass sie die Temperatur automatisch reduziert, wenn Sie nicht zu Hause sind oder schlafen, und rechtzeitig vor Ihrer Rückkehr oder dem Aufwachen wieder ansteigt. Moderne Smart-Home-Systeme bieten sogar die Option, die Heizung von unterwegs über eine App zu steuern. Einige dieser Systeme sind lernfähig und passen sich automatisch Ihren Gewohnheiten an. Zudem ermöglicht die individuelle Temperaturregelung für verschiedene Räume zusätzliche Einsparungen.
Die Wärmebedürfnisse variieren je nach Raum; beispielsweise kann die Temperatur im Schlafzimmer niedriger sein als in anderen Wohnbereichen. Heizkörper sollten nicht blockiert werden, da sie sonst die Wärme nicht optimal in den Raum abgeben können. Daher ist es ratsam, Möbelstücke wie Sofas nicht zu nah an den Heizkörpern zu platzieren und sicherzustellen, dass Gardinen oder Heizkörperverkleidungen die Heizung nicht verdecken. Durch bewusstes Heizen können Sie Heizkosten einsparen und den Energieverbrauch erheblich reduzieren.
Es ist immer sinnvoll, die Heizung in regelmäßigen Abständen von einem Fachmann warten zu lassen, um sicherzustellen, dass sie maximal effizient arbeitet und somit beim Energiesparen im Haushalt unterstützt.
3. EFFIZIENTE BELEUCHTUNG SPART ENERGIE
Besonders in den Herbst- und Wintermonaten, wenn die Tage kürzer werden und der Bedarf an künstlichem Licht zunimmt, spielt energieeffiziente Beleuchtung eine entscheidende Rolle beim Energiesparen im Haushalt. Der Umstieg auf LED-Lampen ist eine unkomplizierte, aber äußerst wirksame Maßnahme, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Im Vergleich zu herkömmlichen Glühbirnen sind LEDs nicht nur langlebiger, sondern auch erheblich energieeffizienter. Sie liefern die gleiche Helligkeit, benötigen jedoch nur einen Bruchteil der Energie. Zusätzlich zeichnen sich LEDs durch sofortige volle Leuchtkraft aus und sind in vielen Fällen dimmbar, was eine Anpassung der Lichtintensität nach Bedarf ermöglicht. Die Energieeffizienzklasse, die auf der Verpackung angegeben ist (A++ bis G), gibt Auskunft über den Grad der Energieeffizienz, wobei A++ die höchste und G die niedrigste ist.
Um sicherzustellen, dass das Licht nicht durch eine Staubschicht gedämpft wird, ist es wichtig, Lampen und Leuchten zu reinigen. Dabei sollten die Lampen vorher ausgeschaltet und ausreichend abgekühlt sein. In Räumen wie Fluren oder Kellern, die nicht kontinuierlich genutzt werden, bieten sich Bewegungsmelder oder Zeitschaltuhren an. Diese gewährleisten, dass das Licht nur dann eingeschaltet ist, wenn es wirklich benötigt wird.
4. AUF STANDBY VERZICHTEN ZUM ENERGIESPAREN IM HAUSHALT
Der Standby-Modus stellt einen heimlichen Energiefresser dar, der häufig unterschätzt wird. Elektronische Geräte wie Fernseher, Computer und Küchengeräte verbrauchen selbst im Standby-Modus Strom. Obwohl der Energieverbrauch in diesem Zustand niedriger ist als im aktiven Betrieb, addiert er sich im Laufe der Zeit und kann einen spürbaren Anteil an der Stromrechnung ausmachen.
1. ÜBERPRÜFUNG UND VERBESSERUNG DER DÄMMUNG
Eine entscheidende Maßnahme für effektives Energiesparen im Haushalt ist eine wirksame Dämmung. Gut gedämmte Wohnräume geben im Winter weniger Wärme nach außen ab und verlangsamen im Sommer den Wärmefluss von außen nach innen. Dies führt dazu, dass Heiz- und Kühlsysteme weniger intensiv arbeiten müssen, was wiederum den Energieverbrauch und die Kosten reduziert. Falls Sie feststellen, dass Ihr Zuhause in den kälteren Monaten nicht ausreichend warm wird oder die Heizkosten unverhältnismäßig hoch sind, könnte unzureichende Dämmung die Ursache sein.
Beginnen Sie mit einer Überprüfung von Fenstern, Türen und Wänden. Selbst kleinste Spalten können dazu führen, dass Zugluft eindringt und somit erheblichen Wärmeverlust verursacht. Einfache Maßnahmen wie das Anbringen von Dichtungsstreifen an Fenstern und Türen machen bereits einen großen Unterschied. Für umfangreichere Projekte wie die Dämmung von Wänden, Dach oder Boden stehen verschiedene Materialoptionen zur Verfügung, darunter Mineralwolle, Zellulose oder Schaumstoff.
Wenn Sie unsicher sind, wo Sie anfangen sollen, kann eine professionelle Energieberatung äußerst hilfreich sein. Ein Experte führt eine detaillierte Analyse Ihres Hauses durch und gibt entsprechende Empfehlungen für Verbesserungen. Oft berät er auch bei der Beantragung von Fördermitteln. Obwohl die Kosten für eine hochwertige Dämmung zunächst hoch erscheinen mögen, rechtfertigen die langfristigen Einsparungen und der gesteigerte Wohnkomfort oft die Investition. Zusätzlich kann eine verbesserte Dämmung den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie erhöhen.
Die Massivbauweise bietet insbesondere den Vorteil eines angenehmen Raumklimas und sorgt im Winter für eine effiziente Wärmespeicherung. Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, sollte die Frage nach der Heizung und der Energieeffizienz der Immobilie zu den wichtigsten Aspekten beim Hauskauf gehören.
2. EFFIZIENTE STEUERUNG DER HEIZUNG FÜR ENERGIEEINSPARUNGEN IM HAUSHALT
In den kalten Monaten zählt die Heizung zu den Hauptverbrauchern von Energie im Haushalt. Eine intelligente Steuerung ermöglicht eine deutliche Reduktion des Energieverbrauchs, ohne dass Sie dabei auf Komfort verzichten müssen. Programmierbare Thermostate stellen eine unkomplizierte, aber wirkungsvolle Methode dar, die Raumtemperatur automatisch an Ihren Tagesablauf anzupassen und somit das Energiesparen im Haushalt zu fördern.
Sie haben die Möglichkeit, die Heizung so zu programmieren, dass sie die Temperatur automatisch reduziert, wenn Sie nicht zu Hause sind oder schlafen, und rechtzeitig vor Ihrer Rückkehr oder dem Aufwachen wieder ansteigt. Moderne Smart-Home-Systeme bieten sogar die Option, die Heizung von unterwegs über eine App zu steuern. Einige dieser Systeme sind lernfähig und passen sich automatisch Ihren Gewohnheiten an. Zudem ermöglicht die individuelle Temperaturregelung für verschiedene Räume zusätzliche Einsparungen.
Die Wärmebedürfnisse variieren je nach Raum; beispielsweise kann die Temperatur im Schlafzimmer niedriger sein als in anderen Wohnbereichen. Heizkörper sollten nicht blockiert werden, da sie sonst die Wärme nicht optimal in den Raum abgeben können. Daher ist es ratsam, Möbelstücke wie Sofas nicht zu nah an den Heizkörpern zu platzieren und sicherzustellen, dass Gardinen oder Heizkörperverkleidungen die Heizung nicht verdecken. Durch bewusstes Heizen können Sie Heizkosten einsparen und den Energieverbrauch erheblich reduzieren.
Es ist immer sinnvoll, die Heizung in regelmäßigen Abständen von einem Fachmann warten zu lassen, um sicherzustellen, dass sie maximal effizient arbeitet und somit beim Energiesparen im Haushalt unterstützt.
3. EFFIZIENTE BELEUCHTUNG SPART ENERGIE
Besonders in den Herbst- und Wintermonaten, wenn die Tage kürzer werden und der Bedarf an künstlichem Licht zunimmt, spielt energieeffiziente Beleuchtung eine entscheidende Rolle beim Energiesparen im Haushalt. Der Umstieg auf LED-Lampen ist eine unkomplizierte, aber äußerst wirksame Maßnahme, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Im Vergleich zu herkömmlichen Glühbirnen sind LEDs nicht nur langlebiger, sondern auch erheblich energieeffizienter. Sie liefern die gleiche Helligkeit, benötigen jedoch nur einen Bruchteil der Energie. Zusätzlich zeichnen sich LEDs durch sofortige volle Leuchtkraft aus und sind in vielen Fällen dimmbar, was eine Anpassung der Lichtintensität nach Bedarf ermöglicht. Die Energieeffizienzklasse, die auf der Verpackung angegeben ist (A++ bis G), gibt Auskunft über den Grad der Energieeffizienz, wobei A++ die höchste und G die niedrigste ist.
Um sicherzustellen, dass das Licht nicht durch eine Staubschicht gedämpft wird, ist es wichtig, Lampen und Leuchten zu reinigen. Dabei sollten die Lampen vorher ausgeschaltet und ausreichend abgekühlt sein. In Räumen wie Fluren oder Kellern, die nicht kontinuierlich genutzt werden, bieten sich Bewegungsmelder oder Zeitschaltuhren an. Diese gewährleisten, dass das Licht nur dann eingeschaltet ist, wenn es wirklich benötigt wird.
4. AUF STANDBY VERZICHTEN ZUM ENERGIESPAREN IM HAUSHALT
Der Standby-Modus stellt einen heimlichen Energiefresser dar, der häufig unterschätzt wird. Elektronische Geräte wie Fernseher, Computer und Küchengeräte verbrauchen selbst im Standby-Modus Strom. Obwohl der Energieverbrauch in diesem Zustand niedriger ist als im aktiven Betrieb, addiert er sich im Laufe der Zeit und kann einen spürbaren Anteil an der Stromrechnung ausmachen.
Tatsächlich entstehen etwa acht Prozent des Stromverbrauchs von Haushalten durch den Standby-Betrieb elektrischer Geräte.
Eine unkomplizierte Lösung für dieses Problem besteht oft darin, die Geräte vollständig auszuschalten. Falls kein dedizierter Ausschaltknopf vorhanden ist, kann der Stecker gezogen oder eine abschaltbare Steckerleiste verwendet werden. Letztere verfügt über einen Schalter, der alle angeschlossenen Geräte simultan vom Stromnetz trennt, wodurch der Standby-Verbrauch eliminiert wird.
Jedoch ist Vorsicht geboten, da es Geräte gibt, die nicht unmittelbar nach der Nutzung ausgeschaltet werden sollten, wie beispielsweise OLED-Fernseher. Diese führen im Standby-Modus einen Prozess zur Erhaltung der Bildqualität durch, um den sogenannten Einbrenneffekt zu verhindern. Um das Gerät nicht dauerhaft zu beeinträchtigen, ist hier die Verwendung einer programmierbaren Steckerleiste empfehlenswert. Diese ermöglicht es, dass das Gerät nach der Nutzung für einen von Ihnen bestimmten Zeitraum im Standby-Modus bleibt und sich erst dann automatisch abschaltet (bei einem OLED-Fernseher idealerweise frühestens nach etwa einer Stunde). Durch das Vermeiden des permanenten Standby-Modus sparen Sie nicht nur Energie und Kosten, sondern tragen auch zu einer verlängerten Lebensdauer der Geräte bei.
5. SPARSAMER UMGANG MIT WARMWASSER
Die effiziente Nutzung von Warmwasser spielt eine bedeutende Rolle beim Energiesparen im Haushalt und sollte daher nicht vernachlässigt werden. Etwa 12 bis 35 Prozent des gesamten Energieverbrauchs entfallen auf die Erwärmung von Wasser. Besonders in den kälteren Monaten besteht die Neigung, länger und heißer zu duschen oder ein Vollbad zu nehmen, was den Energieverbrauch für die Warmwasserbereitung erhöht.
Eine einfache Möglichkeit, hier Einsparungen zu erzielen, ist der Verzicht auf Vollbäder. Das Duschen verbraucht in der Regel deutlich weniger Wasser und somit auch weniger Energie zur Erwärmung. Durch eine leichte Reduzierung der Wassertemperatur beim Duschen lässt sich ebenfalls sparen. Oft reicht eine etwas niedrigere Temperatur aus, um ein angenehmes Duscherlebnis zu gewährleisten, und der Körper passt sich schnell an die Veränderung an. Mit einer Duschtemperatur von beispielsweise 36 Grad anstelle von 40 Grad kann der Energieverbrauch um etwa ein Fünftel reduziert werden.
Eine weitere Empfehlung ist die Installation eines Durchflussbegrenzers oder einer wassersparenden Duschbrause, die den Wasserverbrauch minimiert, ohne den Komfort einzuschränken. Beim Händewaschen und Geschirrspülen sparen Sie Energie, indem Sie das Warmwasser nur so lange laufen lassen, wie es tatsächlich benötigt wird. Bei Wasch- und Spülmaschinen ist die Nutzung des Öko-Waschgangs ratsam. Kurzprogramme sollten vermieden werden, da sie oft mehr Wasser und Strom verbrauchen, da bei kürzerer Laufzeit höhere Temperaturen erforderlich sind. Darüber hinaus sollten die Geräte stets vollständig beladen werden.
6. KOCHEN UND BACKEN – SPAREN SIE ENERGIE IM HAUSHALT
Effizientes Kochen und Backen sind wesentliche Aspekte des Energiesparens im Haushalt. Die Verwendung von Deckeln für Töpfe und Pfannen verhindert den Wärmeverlust und verkürzt somit die Garzeit, was zu Energieeinsparungen führt. Beim Kochen im Backofen ist es oft möglich, auf das Vorheizen zu verzichten und dabei bis zu 20 Prozent Energie zu sparen. Der Einsatz von Umluft statt Ober- und Unterhitze beim Backen ermöglicht eine zusätzliche Energieeinsparung von etwa 15 Prozent. Darüber hinaus ist es ratsam, die Restwärme des Ofens und der Herdplatten zu nutzen. Beim Backen kann der Ofen beispielsweise bis zu zehn Minuten vor Ende der Backzeit ausgeschaltet werden. Bei Elektroherden empfiehlt es sich ebenfalls, die Kochplatte einige Minuten vor dem eigentlichen Kochende abzuschalten und die verbleibende Restwärme zur Fertigstellung des Gerichts zu nutzen.
Im Allgemeinen lässt sich feststellen, dass die Zubereitung von Speisen im Backofen bis zu zehnmal mehr Energie verbraucht als im Kochtopf oder in der Pfanne. Daher ist es ratsam, wenn möglich eher den Herd zu verwenden und auf Schnellkochtöpfe sowie Schongarer anstelle herkömmlicher Töpfe zurückzugreifen. Falls Sie mehrere Gerichte gleichzeitig zubereiten, sollten Sie in Erwägung ziehen, ob sie diese im selben Ofen oder auf derselben Herdplatte garen können – dies spart nicht nur Energie, sondern auch Zeit.
7. ENERGIEEFFIZIENTE HAUSHALTSGERÄTE
Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen, Kühlschränke und Geschirrspüler sind häufig im Dauerbetrieb und können, wenn sie nicht energieeffizient sind, zu höheren Stromkosten führen. Die Auswahl dieser Geräte hat daher erheblichen Einfluss auf den Energieverbrauch in Ihrem Zuhause. Beim Erwerb neuer Geräte ist es entscheidend, auf die Energieeffizienzklasse zu achten. Modelle der Klasse A+++ gelten in der Regel als besonders sparsam und bieten langfristig beträchtliche Einsparungen. Eine Investition in hochwertige Geräte rentiert sich, da die anfänglich höheren Kosten oft durch die langfristigen Energieeinsparungen mehr als aufgewogen werden.
Auch bei kleineren Geräten wie Wasserkochern oder Toastern ist es ratsam, den Energieverbrauch zu beachten. Viele moderne Geräte bieten Energiesparmodi oder effiziente Programme, die den Verbrauch minimieren, ohne die Leistung zu beeinträchtigen. Der größte Beitrag zur Energieeinsparung erfolgt jedoch durch die bewusste Entscheidung, auf Geräte zu verzichten, die nicht zwingend notwendig sind. Überlegen Sie, ob beispielsweise der Wäschetrockner oder der zusätzliche Kühlschrank in der Garage wirklich erforderlich ist. Vergessen Sie dabei nicht, alte Geräte ordnungsgemäß zu entsorgen oder zu recyceln, um die Umweltauswirkungen zu minimieren.
ZUSAMMENFASSUNG
Die kalten Monate des Herbstes und Winters müssen nicht zwangsläufig zu einem Anstieg Ihrer Energiekosten führen. Durch die oben genannten Maßnahmen zum Energiesparen im Haushalt können Sie Energie sparen und gleichzeitig Komfort genießen. Setzen Sie die Tipps um, dann sparen Sie bares Geld und Sie leisten darüber hinaus einen wertvollen Beitrag zum Umweltschutz.
Eine unkomplizierte Lösung für dieses Problem besteht oft darin, die Geräte vollständig auszuschalten. Falls kein dedizierter Ausschaltknopf vorhanden ist, kann der Stecker gezogen oder eine abschaltbare Steckerleiste verwendet werden. Letztere verfügt über einen Schalter, der alle angeschlossenen Geräte simultan vom Stromnetz trennt, wodurch der Standby-Verbrauch eliminiert wird.
Jedoch ist Vorsicht geboten, da es Geräte gibt, die nicht unmittelbar nach der Nutzung ausgeschaltet werden sollten, wie beispielsweise OLED-Fernseher. Diese führen im Standby-Modus einen Prozess zur Erhaltung der Bildqualität durch, um den sogenannten Einbrenneffekt zu verhindern. Um das Gerät nicht dauerhaft zu beeinträchtigen, ist hier die Verwendung einer programmierbaren Steckerleiste empfehlenswert. Diese ermöglicht es, dass das Gerät nach der Nutzung für einen von Ihnen bestimmten Zeitraum im Standby-Modus bleibt und sich erst dann automatisch abschaltet (bei einem OLED-Fernseher idealerweise frühestens nach etwa einer Stunde). Durch das Vermeiden des permanenten Standby-Modus sparen Sie nicht nur Energie und Kosten, sondern tragen auch zu einer verlängerten Lebensdauer der Geräte bei.
5. SPARSAMER UMGANG MIT WARMWASSER
Die effiziente Nutzung von Warmwasser spielt eine bedeutende Rolle beim Energiesparen im Haushalt und sollte daher nicht vernachlässigt werden. Etwa 12 bis 35 Prozent des gesamten Energieverbrauchs entfallen auf die Erwärmung von Wasser. Besonders in den kälteren Monaten besteht die Neigung, länger und heißer zu duschen oder ein Vollbad zu nehmen, was den Energieverbrauch für die Warmwasserbereitung erhöht.
Eine einfache Möglichkeit, hier Einsparungen zu erzielen, ist der Verzicht auf Vollbäder. Das Duschen verbraucht in der Regel deutlich weniger Wasser und somit auch weniger Energie zur Erwärmung. Durch eine leichte Reduzierung der Wassertemperatur beim Duschen lässt sich ebenfalls sparen. Oft reicht eine etwas niedrigere Temperatur aus, um ein angenehmes Duscherlebnis zu gewährleisten, und der Körper passt sich schnell an die Veränderung an. Mit einer Duschtemperatur von beispielsweise 36 Grad anstelle von 40 Grad kann der Energieverbrauch um etwa ein Fünftel reduziert werden.
Eine weitere Empfehlung ist die Installation eines Durchflussbegrenzers oder einer wassersparenden Duschbrause, die den Wasserverbrauch minimiert, ohne den Komfort einzuschränken. Beim Händewaschen und Geschirrspülen sparen Sie Energie, indem Sie das Warmwasser nur so lange laufen lassen, wie es tatsächlich benötigt wird. Bei Wasch- und Spülmaschinen ist die Nutzung des Öko-Waschgangs ratsam. Kurzprogramme sollten vermieden werden, da sie oft mehr Wasser und Strom verbrauchen, da bei kürzerer Laufzeit höhere Temperaturen erforderlich sind. Darüber hinaus sollten die Geräte stets vollständig beladen werden.
6. KOCHEN UND BACKEN – SPAREN SIE ENERGIE IM HAUSHALT
Effizientes Kochen und Backen sind wesentliche Aspekte des Energiesparens im Haushalt. Die Verwendung von Deckeln für Töpfe und Pfannen verhindert den Wärmeverlust und verkürzt somit die Garzeit, was zu Energieeinsparungen führt. Beim Kochen im Backofen ist es oft möglich, auf das Vorheizen zu verzichten und dabei bis zu 20 Prozent Energie zu sparen. Der Einsatz von Umluft statt Ober- und Unterhitze beim Backen ermöglicht eine zusätzliche Energieeinsparung von etwa 15 Prozent. Darüber hinaus ist es ratsam, die Restwärme des Ofens und der Herdplatten zu nutzen. Beim Backen kann der Ofen beispielsweise bis zu zehn Minuten vor Ende der Backzeit ausgeschaltet werden. Bei Elektroherden empfiehlt es sich ebenfalls, die Kochplatte einige Minuten vor dem eigentlichen Kochende abzuschalten und die verbleibende Restwärme zur Fertigstellung des Gerichts zu nutzen.
Im Allgemeinen lässt sich feststellen, dass die Zubereitung von Speisen im Backofen bis zu zehnmal mehr Energie verbraucht als im Kochtopf oder in der Pfanne. Daher ist es ratsam, wenn möglich eher den Herd zu verwenden und auf Schnellkochtöpfe sowie Schongarer anstelle herkömmlicher Töpfe zurückzugreifen. Falls Sie mehrere Gerichte gleichzeitig zubereiten, sollten Sie in Erwägung ziehen, ob sie diese im selben Ofen oder auf derselben Herdplatte garen können – dies spart nicht nur Energie, sondern auch Zeit.
7. ENERGIEEFFIZIENTE HAUSHALTSGERÄTE
Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen, Kühlschränke und Geschirrspüler sind häufig im Dauerbetrieb und können, wenn sie nicht energieeffizient sind, zu höheren Stromkosten führen. Die Auswahl dieser Geräte hat daher erheblichen Einfluss auf den Energieverbrauch in Ihrem Zuhause. Beim Erwerb neuer Geräte ist es entscheidend, auf die Energieeffizienzklasse zu achten. Modelle der Klasse A+++ gelten in der Regel als besonders sparsam und bieten langfristig beträchtliche Einsparungen. Eine Investition in hochwertige Geräte rentiert sich, da die anfänglich höheren Kosten oft durch die langfristigen Energieeinsparungen mehr als aufgewogen werden.
Auch bei kleineren Geräten wie Wasserkochern oder Toastern ist es ratsam, den Energieverbrauch zu beachten. Viele moderne Geräte bieten Energiesparmodi oder effiziente Programme, die den Verbrauch minimieren, ohne die Leistung zu beeinträchtigen. Der größte Beitrag zur Energieeinsparung erfolgt jedoch durch die bewusste Entscheidung, auf Geräte zu verzichten, die nicht zwingend notwendig sind. Überlegen Sie, ob beispielsweise der Wäschetrockner oder der zusätzliche Kühlschrank in der Garage wirklich erforderlich ist. Vergessen Sie dabei nicht, alte Geräte ordnungsgemäß zu entsorgen oder zu recyceln, um die Umweltauswirkungen zu minimieren.
ZUSAMMENFASSUNG
Die kalten Monate des Herbstes und Winters müssen nicht zwangsläufig zu einem Anstieg Ihrer Energiekosten führen. Durch die oben genannten Maßnahmen zum Energiesparen im Haushalt können Sie Energie sparen und gleichzeitig Komfort genießen. Setzen Sie die Tipps um, dann sparen Sie bares Geld und Sie leisten darüber hinaus einen wertvollen Beitrag zum Umweltschutz.
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Herbstanfang: Richtig Heizen und Geld sparen
Der Herbst beginnt und mit ihm die diesjährige Heizperiode. Jedoch kommt es aufgrund eines vermeintlichen Umwelt- und Sparsamkeitsbewusstseins oft vor, dass Heizkosten durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten gespart werden sollen. Die Folge können höhere Heizkosten und sogar dramatische Schäden wie die Bildung von Schimmel sein. „Viele Menschen schalten morgens, bevor Sie zur Arbeit gehen, die Heizung aus. Abends wird dann nach dem Zurückkommen doppelt so stark geheizt“, beschreibt Burkhard Blandfort, Vorsitzender des IVD West, ein häufiges, ungünstiges Heizverhalten.
Wie ein behagliches Raumklima in der Wohnung hergestellt und dennoch Heizkosten gespart werden können, zeigt der Immobilienverband Deutschland IVD, Region West, auf. Besonders wichtig ist, auch innerhalb der Wohnung möglichst alle Türen geschlossen zu halten. Der Luftaustausch bei geöffneten Türen kann aus bauphysikalischen Gründen zu raumklimatischen Problemen führen, die neben erhöhten Heizkosten Feuchteerscheinungen zur Folge haben. Diese wiederum gelten als Hauptursache für Schimmelbildungen. Die Art der Raumbeheizung ist ein weiterer wichtiger Punkt. Hier gilt: Jeder Raum sollte separat und gleichmäßig beheizt werden. Ausgekühlte Wohnungen sind anfällig für die Bildung von Schimmel, da kalte Wandflächen die im Raum befindliche Luftfeuchtigkeit zum Kondensieren bringen. Deshalb ist richtiges Heizen und Lüften aller Räume notwendig.
Richtig Heizen bedeutet, dass gerade in der kalten Jahreszeit die Wohnung gleichmäßig beheizt wird. Dabei soll die Heizung aber nicht im vollen Betrieb laufen. Es reicht, wenn die Heizkörper niedrig eingestellt werden. Wenn Wohnräume allerdings nur „nach Bedarf“ beheizt werden, führt dies erwiesenermaßen nicht etwa zu einer Einsparung, sondern zu deutlich höheren Heizkosten, Auch die Wärmeträger wie Möbel und Wände müssen dann erst wieder „aufgeheizt“ werden.
Wie ein behagliches Raumklima in der Wohnung hergestellt und dennoch Heizkosten gespart werden können, zeigt der Immobilienverband Deutschland IVD, Region West, auf. Besonders wichtig ist, auch innerhalb der Wohnung möglichst alle Türen geschlossen zu halten. Der Luftaustausch bei geöffneten Türen kann aus bauphysikalischen Gründen zu raumklimatischen Problemen führen, die neben erhöhten Heizkosten Feuchteerscheinungen zur Folge haben. Diese wiederum gelten als Hauptursache für Schimmelbildungen. Die Art der Raumbeheizung ist ein weiterer wichtiger Punkt. Hier gilt: Jeder Raum sollte separat und gleichmäßig beheizt werden. Ausgekühlte Wohnungen sind anfällig für die Bildung von Schimmel, da kalte Wandflächen die im Raum befindliche Luftfeuchtigkeit zum Kondensieren bringen. Deshalb ist richtiges Heizen und Lüften aller Räume notwendig.
Richtig Heizen bedeutet, dass gerade in der kalten Jahreszeit die Wohnung gleichmäßig beheizt wird. Dabei soll die Heizung aber nicht im vollen Betrieb laufen. Es reicht, wenn die Heizkörper niedrig eingestellt werden. Wenn Wohnräume allerdings nur „nach Bedarf“ beheizt werden, führt dies erwiesenermaßen nicht etwa zu einer Einsparung, sondern zu deutlich höheren Heizkosten, Auch die Wärmeträger wie Möbel und Wände müssen dann erst wieder „aufgeheizt“ werden.
Dieses Verhalten steigert den Bedarf an Heizenergie erheblich.
In der kalten Jahreszeit sparen viele Menschen fälschlicherweise auch beim Lüften. Der Austausch von Raumluft ist jedoch sehr wichtig. Optimal gelüftet wird ein Raum, indem man das Fenster für kurze Zeit weit öffnet. In wenigen Minuten ist die komplette Luft im Raum ausgetauscht. Das kurze, intensive Lüften sorgt für einen geringeren Abfall der Raumtemperatur als längeres Lüften, z.B. mit einem gekippten Fenster. „Langes Lüften kühlt die Wandoberflächen ab und bei zu hohen Zimmertemperaturen kann sich Feuchtigkeit bilden. Die Spaltlüftung ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Gekippte Fenster bleiben oft sehr lange geöffnet, dadurch kommt es während der kalten Jahreszeit zu unnötigen Energieverlusten und Schimmelbefall kann durch die stärkere Auskühlung der Fensterrahmen begünstigt werden.“, so IVD Vorsitzender Blandfort.
Einen weiteren Hinweis hält der IVD West für Bauherren bereit: Auch während der Bauphase ist im Winter auf eine ausreichende Beheizung zu achten. Denn wer den Rohbau nicht ausreichend schützt und beheizt, bekommt das fertige Haus nur langsam und teuer wieder trocken. Mehrere tausend Liter Heizöl über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren seien beispielsweise vonnöten, um ein einfaches Einfamilienhaus trocken zu heizen.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
In der kalten Jahreszeit sparen viele Menschen fälschlicherweise auch beim Lüften. Der Austausch von Raumluft ist jedoch sehr wichtig. Optimal gelüftet wird ein Raum, indem man das Fenster für kurze Zeit weit öffnet. In wenigen Minuten ist die komplette Luft im Raum ausgetauscht. Das kurze, intensive Lüften sorgt für einen geringeren Abfall der Raumtemperatur als längeres Lüften, z.B. mit einem gekippten Fenster. „Langes Lüften kühlt die Wandoberflächen ab und bei zu hohen Zimmertemperaturen kann sich Feuchtigkeit bilden. Die Spaltlüftung ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Gekippte Fenster bleiben oft sehr lange geöffnet, dadurch kommt es während der kalten Jahreszeit zu unnötigen Energieverlusten und Schimmelbefall kann durch die stärkere Auskühlung der Fensterrahmen begünstigt werden.“, so IVD Vorsitzender Blandfort.
Einen weiteren Hinweis hält der IVD West für Bauherren bereit: Auch während der Bauphase ist im Winter auf eine ausreichende Beheizung zu achten. Denn wer den Rohbau nicht ausreichend schützt und beheizt, bekommt das fertige Haus nur langsam und teuer wieder trocken. Mehrere tausend Liter Heizöl über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren seien beispielsweise vonnöten, um ein einfaches Einfamilienhaus trocken zu heizen.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Das Gebäudeenergie-Gesetz
Was ist das Gebäudeenergiegesetz?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen es an Heizungen und Gebäude gibt, Energie zu sparen.
Ab dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden. Was das für Mieter, Vermieter und Eigentümer bedeutet, lesen Sie auf dieser Themenseite.
Aktueller Stand des Gesetzentwurfs
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Dieser wurde innerhalb der Koalition nochmals überarbeitet. Das Gesetz sollte kurz vor der Sommerpause des Deutschen Bundestages verabschiedet werden, nachdem sich die Koalition auf einen finalen Gesetzentwurf (Beschlussvorlage) und ein Förderkonzept in Gestalt eines Entschließungsantrages geeinigt hatte. Hierzu ist es aber nicht gekommen, weil das Bundesverfassungsgericht im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes – auf Antrag des Bundestagsabgeordneten Heilmanns, CDU – eine Verabschiedung untersagt hat. Begründung: Die Parlamentarier hatten nicht ausreichend Zeit, sich mit dem geänderten Gesetzentwurf zu befassen. Das Gesetz wurde diesen und den Verbänden am Freitag, den 30. Juni 2023 vorgelegt. Eine zweite Sachverständigenanhörung, an der die BID, in welcher der IVD vertreten ist, fand am 3. Juli 2023 statt. Die Verabschiedung war für den 6. oder 7. Juli geplant. Die Koalition hat angekündigt, den Gesetzentwurf Anfang September ohne weitere Beratungen in den Ausschüssen zur Verabschiedung auf die Tagesordnung des Bundestages zu bringen.
Was steht drin?
Wenn Heizung (Öl, Gas, Kohle) wurde vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde.
Unter bestimmten Voraussetzungen können auch nach dem 1. Januar 2024 neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden.
Wurde diese vor dem 19. April 2023 bestellt, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.
Wurde die Heizung nach dem 19. April 2023 bestellt und liegt noch keine kommunale Wärmeplanung im Sinn des Gebäudeenergiegesetzes vor, muss darauf geachtet werden, dass die Heizung ab 2029 mit 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2024 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben wird.
Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 1. Juli 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müsse diese bis zum 1. Juli 2026 vorlegen. Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.
Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet bereits vor, kann eine nach dem 1. Januar 2024 eingebaute Gasheizung bis Ende 2044 mit 100 Prozent Wasserstoff betrieben werden, sofern diese mit 100% Wasserstoff betrieben werden kann und wird.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Anforderungen es an Heizungen und Gebäude gibt, Energie zu sparen.
Ab dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden. Was das für Mieter, Vermieter und Eigentümer bedeutet, lesen Sie auf dieser Themenseite.
Aktueller Stand des Gesetzentwurfs
Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Dieser wurde innerhalb der Koalition nochmals überarbeitet. Das Gesetz sollte kurz vor der Sommerpause des Deutschen Bundestages verabschiedet werden, nachdem sich die Koalition auf einen finalen Gesetzentwurf (Beschlussvorlage) und ein Förderkonzept in Gestalt eines Entschließungsantrages geeinigt hatte. Hierzu ist es aber nicht gekommen, weil das Bundesverfassungsgericht im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes – auf Antrag des Bundestagsabgeordneten Heilmanns, CDU – eine Verabschiedung untersagt hat. Begründung: Die Parlamentarier hatten nicht ausreichend Zeit, sich mit dem geänderten Gesetzentwurf zu befassen. Das Gesetz wurde diesen und den Verbänden am Freitag, den 30. Juni 2023 vorgelegt. Eine zweite Sachverständigenanhörung, an der die BID, in welcher der IVD vertreten ist, fand am 3. Juli 2023 statt. Die Verabschiedung war für den 6. oder 7. Juli geplant. Die Koalition hat angekündigt, den Gesetzentwurf Anfang September ohne weitere Beratungen in den Ausschüssen zur Verabschiedung auf die Tagesordnung des Bundestages zu bringen.
Was steht drin?
Wenn Heizung (Öl, Gas, Kohle) wurde vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde.
Unter bestimmten Voraussetzungen können auch nach dem 1. Januar 2024 neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden.
Wurde diese vor dem 19. April 2023 bestellt, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.
Wurde die Heizung nach dem 19. April 2023 bestellt und liegt noch keine kommunale Wärmeplanung im Sinn des Gebäudeenergiegesetzes vor, muss darauf geachtet werden, dass die Heizung ab 2029 mit 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2024 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben wird.
Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 1. Juli 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müsse diese bis zum 1. Juli 2026 vorlegen. Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.
Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet bereits vor, kann eine nach dem 1. Januar 2024 eingebaute Gasheizung bis Ende 2044 mit 100 Prozent Wasserstoff betrieben werden, sofern diese mit 100% Wasserstoff betrieben werden kann und wird.
In der Zwischenzeit erfolgt Dekarbonisierung entsprechend dem Fahrplan des Gas-/Wasserstoff-Netzbetreibers.
Wo wir Nachbesserungsbedarf sehen
Mietrechtliche Regelungen
Obwohl sich der Gesetzentwurf gegenüber dem Vorentwurf der Bundesregierung verbessert hat, sehen der IVD und die anderen Immobilienverbände noch Nachbesserungsbedarf.
Problematisch erscheinen die mietrechtlichen Regelungen. Diese wirken noch sehr unausgegoren. So ist unter anderem vorgesehen, dass
Nach Auffassung des IVD ist die Förderung im Mehrfamilienhaus zu gering bemessen, da hier kein Speedbonus vorgesehen ist. Außerdem erscheint der Betrag von 3.000 Euro ab der 7. Wohneinheit zu gering bemessen. Hier ist noch nachzubessern.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Wo wir Nachbesserungsbedarf sehen
Mietrechtliche Regelungen
Obwohl sich der Gesetzentwurf gegenüber dem Vorentwurf der Bundesregierung verbessert hat, sehen der IVD und die anderen Immobilienverbände noch Nachbesserungsbedarf.
Problematisch erscheinen die mietrechtlichen Regelungen. Diese wirken noch sehr unausgegoren. So ist unter anderem vorgesehen, dass
- nach der Installation einer neuen Heizungsanlage, die das 65%-EE-Ziel erfüllt (§ 71 GEG neu), die Modernisierungsmieterhöhung auf 0,50 Euro begrenzt ist (für die übrigen Kosten des neuen Heizungssystems gilt weiterhin die Kappungsgrenze von 2 Euro oder 3 Euro,
- gegen eine Modernisierungsmieterhöhung kann seitens des Mieters stets eine wirtschaftliche Härte geltend gemacht werden, wenn es sich um eine neue Heizungsanlage nach § 71 GEG neu handelt,
- Indexmieterhöhungen ausgeschlossen sind, wenn es sich um eine neue Heizungsanlage nach § 71 GEG neu handelt,
- sich der „Umlagesatz“ von acht auf zehn Prozent erhöht, wenn der Vermieter eine Förderung aus Drittmitteln in Anspruch nimmt.
Finanzierung
Das größte Problem des Gesetzes ist aber, wie die Umsetzung der Maßnahmen finanziert werden soll. Hierzu hat die Koalition einen Entschließungsantrag formuliert, der aber auch nicht zur Abstimmung gekommen ist.
Dieser sieht die folgenden Eckpunkte vor, die aber noch konkretisiert werden müssen:
- Gefördert wird, was § 71 GEG-E (65%-Ziel) entspricht. Verbrennungsheizungen für Gas und Öl werden weiterhin nicht gefördert. Bzgl. künftig auch mit Wasserstoff betreibbaren Heizungen gilt, dass nur die zusätzlichen Kosten für die „H2-Readiness“ der Anlage förderfähig sind.
- Grundförderung von 30 Prozent.
- Geschwindigkeitsbonus (Umstieg bis 2028) in Höhe von 20 Prozent. Ab 2028 sinkt diese Fördermöglichkeit um 3 Prozentpunkte alle 2 Jahre. Damit setzen wir einen starken Anreiz, beim Klimaschutz Tempo zu machen.
- Für Menschen mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro gibt es einen einkommensabhängigen Bonus von 30 Prozent (45% aller Eigentümer von selbstgenutztem Eigentum liegen unterhalb darunter).
- Boni können addiert werden. In der Summe dürfen sie eine Höhe von 70 Prozent aber nicht übersteigen.
- Einfamilienhaus: 30.000 Euro
- Mehrfamilienhaus: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, für die 2.-6. Wohneinheit bei je 10.000 Euro, ab der 7. Wohneinheit 3.000 je Wohneinheit. Diese Regelung ist auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften entsprechend anzuwenden. Bei Nichtwohngebäuden gelten ähnliche Grenzen nach Quadratmeterzahl.
Nach Auffassung des IVD ist die Förderung im Mehrfamilienhaus zu gering bemessen, da hier kein Speedbonus vorgesehen ist. Außerdem erscheint der Betrag von 3.000 Euro ab der 7. Wohneinheit zu gering bemessen. Hier ist noch nachzubessern.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Darauf müssen Sie beim Einbau von Heizungen achten
Viele Hauseigentümer fragen sich, wie sie auf das neue Gebäudeenergiegesetz reagieren sollen. Klar ist, dass auch im Gebäudebereich die Transformation zu einer klimafreundlicheren Wärmeversorgung gelingen muss. Die Vorgehensweise der Bundesregierung hat jedoch allgemein verunsichert. Noch steht der Beschluss des Gesetzes im Deutschen Bundestag aus. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt anhand des Gesetzentwurfs bereits eine Übersicht, was gelten soll, welche Fristen zu beachten sind und welche Handlungsmöglichkeiten sich hieraus für Hauseigentümer hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.
Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?
Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Es sei denn, sie muss vorher ausgetauscht werden, weil sie nicht mehr repariert werden kann. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer nach längstens 30 Jahren nach Einbau.
Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Rahmenbedingungen und die Marktlage klarer sind, empfiehlt der IVD.
Was gilt für den Einbau einer neuen Heizung ab dem kommenden Jahr?
Ab dem 1. Januar 2024 sollen Hauseigentümer dann grundsätzlich verpflichtet sein, nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen. Es sei denn, dass eine konventionelle Heizung noch vor dem 19. April 2023 bestellt wurde. Dann kann diese Anlage noch bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Es gibt weitere Abweichungen, die auch mit der kommunalen Wärmeplanung zu tun haben.
Die kommunale Wärmeplanung macht den Unterschied
Diese wird bald für die Städte und Gemeinden Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.
Wird eine Öl- oder Gasheizung vor dem Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien erst ab dem 1. Januar 2029. Der verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt dann zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 60 Prozent.
Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien am Brennstoff von 65 Prozent.
Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?
Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Es sei denn, sie muss vorher ausgetauscht werden, weil sie nicht mehr repariert werden kann. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer nach längstens 30 Jahren nach Einbau.
Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Rahmenbedingungen und die Marktlage klarer sind, empfiehlt der IVD.
Was gilt für den Einbau einer neuen Heizung ab dem kommenden Jahr?
Ab dem 1. Januar 2024 sollen Hauseigentümer dann grundsätzlich verpflichtet sein, nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen. Es sei denn, dass eine konventionelle Heizung noch vor dem 19. April 2023 bestellt wurde. Dann kann diese Anlage noch bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden. Es gibt weitere Abweichungen, die auch mit der kommunalen Wärmeplanung zu tun haben.
Die kommunale Wärmeplanung macht den Unterschied
Diese wird bald für die Städte und Gemeinden Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.
Wird eine Öl- oder Gasheizung vor dem Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, besteht die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien erst ab dem 1. Januar 2029. Der verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt dann zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 60 Prozent.
Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien am Brennstoff von 65 Prozent.
In jedem Fall darf ab dem 1. Januar 2045 nur noch Biomasse oder Wasserstoff als Brennstoff genutzt werden.
Einbau neuer Gasheizungen
Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffgebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird. Wenn die Umstellung von Erdgas auf Wasserstoff scheitert oder die Kommune kein Wasserstoffgebiet ausweist oder der Umstellungs-Fahrplan des Gaslieferanten nicht genehmigt wird, dann muss in allen diesen Fällen innerhalb von drei Jahren die Heizungsanlage die Vorgabe erfüllen, zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben zu sein.
Eine weitere wissenswerte Regelung: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Als Nachweis muss vom Hauseigentümer bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.
Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?
Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung beantragen. Weitere 20 Prozent Förderung erhalten Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). Unter Umständen können weitere Zuschüsse und vergünstigte Kredite hinzukommen.
Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Als Vermieter können Sie die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, gilt offenbar weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter
Seit Januar 2023 müssen sich Vermieter und Mieter die CO2-Abgabe auf fossile Energieträger teilen. Bisher trug diese Belastung alleine der Mieter, was auch nicht ganz unlogisch ist, da sich diese am individuellen Energieverbrauch und damit am Nutzerverhalten orientiert. Die Befürworter der Neuregelung sehen aber auch eine Verantwortlichkeit des Vermieters, weil er über den Zustand der Gebäudehülle und der Heizungsanlage entscheidet. Durch die Beteiligung an der CO2-Abgabe soll der Vermieter zu einer energetischen Modernisierung gebracht werden.
Im Nichtwohnbereich ist eine Fifty-fifty-Teilung vorgesehen. Im Wohnbereich ist es etwas komplizierter. Hier ist eine Einstufung in zehn Stufen vorgesehen. Maßgeblicher Faktor ist der CO2-Ausstoß in kg und m² pro Jahr. Bei hohen Emissionen zahlt der Vermieter 95 Prozent und der Mieter 5 Prozent. Entspricht das Gebäude dem aktuellen Neubaustandard EH 55, trägt der Mieter die CO2-Abgabe weiterhin alleine. Denn hier hat der Vermieter bereits das Ziel des Gesetzes erreicht.
Im Jahr 2023 beträgt der Preis für die Tonne CO2 wie in 2022 nochmals 30 Euro. Ab 2024 soll der Preis dann 35 Euro pro Tonne betragen.
Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Anteil des Vermieters in %
< 12 kg CO 2/m²/a = 0 %
12 bis < 17 kg CO 2/m²/a = 10 %
17 bis < 22 kg CO 2/m²/a = 20 %
22 bis < 27 kg CO 2/m²/a = 30 %
27 bis < 32 kg CO 2/m²/a = 40 %
32 bis < 37 kg CO 2/m²/a = 50 %
37 bis < 42 kg CO 2/m²/a = 60 %
42 bis < 47 kg CO 2/m²/a = 70 %
47 bis < 52 kg CO 2/m²/a = 80 %
> = 52 kg CO 2/m²/a = 95 %
Hierzu ein Beispiel: Nimmt man eine 63 m²-Standard-Wohnung mit einer Emission von 24 KG CO2 pro m² und Jahr, führt dies zu einer Belastung des Vermieters mit 30 Prozent der CO2-Kosten. Das sind in 2023 umgerechnet 13,60 Euro pro Jahr.
43% der Wohnung befinden sich in der Spanne zwischen 20 und 30kg CO2/m2.
Konkrete Umsetzung der Neuregelung durch Vermieter
Die Umsetzung der Aufteilung erscheint nicht unproblematisch, da der Vermieter oder Verwalter verschiedene Angaben ermitteln muss, die bisher nicht relevant waren. Bislang war die CO2-Abgabe ein Preisbestandteil, der einfach an den Mieter weitergegeben wurde. Um dem Vermieter die gestaffelte Abrechnung zu ermöglichen, ist er auf die Unterstützung der Brennstoff- und Wärmelieferanten angewiesen. Diese sind nach § 3 CO2-KostAufG auch verpflichtet, entsprechende Informationen zur Verfügung stellen. Hierzu gehören die folgenden Angaben:
Im Nichtwohnbereich ist eine Fifty-fifty-Teilung vorgesehen. Im Wohnbereich ist es etwas komplizierter. Hier ist eine Einstufung in zehn Stufen vorgesehen. Maßgeblicher Faktor ist der CO2-Ausstoß in kg und m² pro Jahr. Bei hohen Emissionen zahlt der Vermieter 95 Prozent und der Mieter 5 Prozent. Entspricht das Gebäude dem aktuellen Neubaustandard EH 55, trägt der Mieter die CO2-Abgabe weiterhin alleine. Denn hier hat der Vermieter bereits das Ziel des Gesetzes erreicht.
Im Jahr 2023 beträgt der Preis für die Tonne CO2 wie in 2022 nochmals 30 Euro. Ab 2024 soll der Preis dann 35 Euro pro Tonne betragen.
Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Anteil des Vermieters in %
< 12 kg CO 2/m²/a = 0 %
12 bis < 17 kg CO 2/m²/a = 10 %
17 bis < 22 kg CO 2/m²/a = 20 %
22 bis < 27 kg CO 2/m²/a = 30 %
27 bis < 32 kg CO 2/m²/a = 40 %
32 bis < 37 kg CO 2/m²/a = 50 %
37 bis < 42 kg CO 2/m²/a = 60 %
42 bis < 47 kg CO 2/m²/a = 70 %
47 bis < 52 kg CO 2/m²/a = 80 %
> = 52 kg CO 2/m²/a = 95 %
Hierzu ein Beispiel: Nimmt man eine 63 m²-Standard-Wohnung mit einer Emission von 24 KG CO2 pro m² und Jahr, führt dies zu einer Belastung des Vermieters mit 30 Prozent der CO2-Kosten. Das sind in 2023 umgerechnet 13,60 Euro pro Jahr.
43% der Wohnung befinden sich in der Spanne zwischen 20 und 30kg CO2/m2.
Konkrete Umsetzung der Neuregelung durch Vermieter
Die Umsetzung der Aufteilung erscheint nicht unproblematisch, da der Vermieter oder Verwalter verschiedene Angaben ermitteln muss, die bisher nicht relevant waren. Bislang war die CO2-Abgabe ein Preisbestandteil, der einfach an den Mieter weitergegeben wurde. Um dem Vermieter die gestaffelte Abrechnung zu ermöglichen, ist er auf die Unterstützung der Brennstoff- und Wärmelieferanten angewiesen. Diese sind nach § 3 CO2-KostAufG auch verpflichtet, entsprechende Informationen zur Verfügung stellen. Hierzu gehören die folgenden Angaben:
- die Brennstoffemissionen der Brennstoff- oder Wärmelieferung in Kilogramm Kohlendioxid,
- bestimmte Standardwerte und Berechnungsvorgaben zur rechnerischen Ermittlung der Brennstoffemissionen für den jeweiligen Zeitpunkt der Lieferung ergebenden Preisbestandteil der Kohlendioxidkosten für die gelieferte oder zur Wärmeerzeugung eingesetzte Brennstoffmenge,
- den heizwertbezogenen Emissionsfaktor des gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffs angeben in Kilogramm Kohlendioxid pro Kilowattstunde,
- den Energiegehalt der gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffmenge in Kilowattstunden sowie
- einen Hinweis darauf, dass Selbstversorger einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter einen Erstattungsanspruch haben können.
Hinsichtlich des Adressaten der Informationen legt sich das Gesetz nicht auf einen bestimmten Personenkreis fest. Diese Angaben sind auf allen Brennstoffrechnungen zu machen, so dass auch der Mieter, Contractor und jeder andere Vertragspartner des Lieferanten diese erhält, sofern eine entsprechende Vertragsbeziehung besteht. Soweit der Brennstofflieferant Wärme liefert (vgl. § 3 Abs. 1 CO2KostAuftG), sind weitere Angaben nach Abs. 4 der Vorschrift notwendig. So ist beispielsweise anstelle der Brennstoffe auf die zur Erzeugung der gelieferten Wärme eingesetzten Brennstoffe abzustellen.
Liegen dem Vermieter die notwendigen Angaben vor, muss er seinerseits gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2-KostAufG im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes, nämlich den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ermitteln. Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kohlendioxidkosten zwischen Mieter und Vermieter richtet sich dann nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des gesamten Gebäudes.
In derselben Vorschrift sind auch Aufteilungsmaßstäbe geregelt, in denen der Vermieter nur einzelne Wohnungen in einem Gebäude vermietet oder sich in der Wohnung eine vom Vermieter betriebene Gasetagenheizung betrieben wird. In diesen Fällen ist die Wohnfläche der Wohnung oder der Wohnungen maßgeblich. Ob gesamtes Gebäude, mehrere Wohnungen oder eine einzelne Wohnung, der ermittelte Wert in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ist in die Tabelle der Anlage zum CO2-KostAufG einzuordnen, um das maßgebliche Aufteilungsverhältnis zu ermitteln, wobei dieser auf die erste Nachkommastelle zu runden ist.
Ist ein Abrechnungszeitraum von unter einem Jahr vereinbart, so sind die Werte anteilig zu kürzen. Weichen die Abrechnungszeiträume der Brennstoff- oder Wärmelieferungen von den zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Abrechnungszeiträumen ab, sind die auf den Rechnungen ausgewiesenen Brennstoffemissionen auf den vereinbarten Zeitraum umzurechnen (vgl. § 5 CO2-KostAuftG).
Sonderfall Selbstversorgung durch den Mieter
Haben Mieter eine Gasetagenheizung und beziehen sie das Gas direkt vom Gasversorger, können sie sich einen Teil des CO2-Preises, den sie an den Versorger zahlen, vom Vermieter erstatten lassen. Auch in diesem Fall ist die Tabelle maßgeblich, welche das Stufenmodell enthält. Zahlen muss der Vermieter aber nicht sofort. Er kann bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung warten und die Mieterforderung verrechnen. Findet keine Nebenkostenabrechnung statt, hat er zwölf Monate Zeit, nachdem der Mieter die Kosten geltend gemacht hat.
Wird vom Mieter noch ein Gasherd betrieben, der am selben Gaszähler hängt, ist der Anspruch des Mieters um fünf Prozent zu kürzen.
Übergangsregelung/Anwendungszeitpunkt
Letztlich haben Vermieter und Verwalter noch Zeit, auch wenn das Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist. Denn nach der Übergangsregelung soll das Gesetz erst für Abrechnungszeiträume gelten, die am 1. Januar 2023 oder später beginnen. Zudem soll die Bundesregierung bis zum 1. Juni 2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten für Vermieter und Mieter bereitstellen.
Unterlässt der Vermieter es, den einzelnen auf den Mieter entfallenden Kohledioxidkosten-Anteil zu bestimmen oder weist er die Informationen ihm gegenüber nicht aus, so kann er seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2-KostAufG).
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Liegen dem Vermieter die notwendigen Angaben vor, muss er seinerseits gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 CO2-KostAufG im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes, nämlich den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ermitteln. Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kohlendioxidkosten zwischen Mieter und Vermieter richtet sich dann nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des gesamten Gebäudes.
In derselben Vorschrift sind auch Aufteilungsmaßstäbe geregelt, in denen der Vermieter nur einzelne Wohnungen in einem Gebäude vermietet oder sich in der Wohnung eine vom Vermieter betriebene Gasetagenheizung betrieben wird. In diesen Fällen ist die Wohnfläche der Wohnung oder der Wohnungen maßgeblich. Ob gesamtes Gebäude, mehrere Wohnungen oder eine einzelne Wohnung, der ermittelte Wert in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ist in die Tabelle der Anlage zum CO2-KostAufG einzuordnen, um das maßgebliche Aufteilungsverhältnis zu ermitteln, wobei dieser auf die erste Nachkommastelle zu runden ist.
Ist ein Abrechnungszeitraum von unter einem Jahr vereinbart, so sind die Werte anteilig zu kürzen. Weichen die Abrechnungszeiträume der Brennstoff- oder Wärmelieferungen von den zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Abrechnungszeiträumen ab, sind die auf den Rechnungen ausgewiesenen Brennstoffemissionen auf den vereinbarten Zeitraum umzurechnen (vgl. § 5 CO2-KostAuftG).
Sonderfall Selbstversorgung durch den Mieter
Haben Mieter eine Gasetagenheizung und beziehen sie das Gas direkt vom Gasversorger, können sie sich einen Teil des CO2-Preises, den sie an den Versorger zahlen, vom Vermieter erstatten lassen. Auch in diesem Fall ist die Tabelle maßgeblich, welche das Stufenmodell enthält. Zahlen muss der Vermieter aber nicht sofort. Er kann bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung warten und die Mieterforderung verrechnen. Findet keine Nebenkostenabrechnung statt, hat er zwölf Monate Zeit, nachdem der Mieter die Kosten geltend gemacht hat.
Wird vom Mieter noch ein Gasherd betrieben, der am selben Gaszähler hängt, ist der Anspruch des Mieters um fünf Prozent zu kürzen.
Übergangsregelung/Anwendungszeitpunkt
Letztlich haben Vermieter und Verwalter noch Zeit, auch wenn das Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist. Denn nach der Übergangsregelung soll das Gesetz erst für Abrechnungszeiträume gelten, die am 1. Januar 2023 oder später beginnen. Zudem soll die Bundesregierung bis zum 1. Juni 2023 eine elektronische Anwendung zur Berechnung und Aufteilung der Kohlendioxidkosten für Vermieter und Mieter bereitstellen.
Unterlässt der Vermieter es, den einzelnen auf den Mieter entfallenden Kohledioxidkosten-Anteil zu bestimmen oder weist er die Informationen ihm gegenüber nicht aus, so kann er seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2-KostAufG).
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Energiewende ganz privat: Werden Mini-Solar-Anlagen jetzt attraktiver?
Angesichts drastisch steigender Energiepreise denken immer mehr Menschen über den Kauf einer Solaranlage nach. Besonders begehrt sind dabei kompakte Balkonkraftwerke, die sich auch auf engstem Raum für wenig Geld installieren lassen. Wohnungseigentümern und Mietern ist es nun möglich, Solarstrom für den direkten Eigenverbrauch zu erzeugen und so einen Teil ihres Strombedarfs mit Steckersolaranlagen selbst zu decken. Diese Mini-PV-Anlagen können auf Balkon, Garten, Dach oder gänzlich ohne Halterungen installiert werden.
Nach dem Willen der Politik soll es jetzt noch attraktiver werden, eine solche Anlage zu betreiben. So könnten die Anlagen künftig mit einem SCHUKO-Stecker betrieben werden. Bisher entspricht dieser Steckertyp noch nicht dem Standard, wird aber weitgehend geduldet. Zudem soll die Einspeiseleistung für den Betrieb im vereinfachten Verfahren von 600 Watt auf 800 Watt erhöht und die PV-Anlage an jeden Stromzähler angeschlossen werden, auch wenn dieser dann rückwärts läuft. Das ist Teil der Solarstrom-Strategie, die am 10. März 2023 im Bundeswirtschaftsministerium auf einem PV-Gipfel beschlossen wurde.
Balkonkraftwerke sind von der Mehrwertsteuer befreit
Bis 2022 wurden beim Kauf einer Mini-Solar-Anlage 19 Prozent Mehrwertsteuer fällig. Das Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, dass für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp, so auch „Balkonkraftwerke“, seit dem 1. Januar 2023 eine Umsatzsteuer von null Prozent auf Lieferungs- und Installationskosten gilt.
Wer kann?
Wohnungseigentümer: Die Nutzung von Balkon-Solaranlagen an Balkon- und Terrassenbrüstungen sowie an den zum Wohneigentum gehörenden Fassadenflächen kann für alle Eigentümer beschlossen werden. Die gewählten Montagelösungen sollten den geltenden Normen entsprechen und möglichst eine neutrale Farbwahl aufweisen. Die Solarmodule sind so auszuwählen, dass sie das Fassadenbild und die Funktion möglichst wenig beeinflussen. Vermietende Eigentümer sollten diese Vorgaben in zukünftig abzuschließende Mietverträge mit aufnehmen.
Mieter: Wer als Mieter Mauern, Geländer oder eine Haus-Fassade mit Solarpanelen ausrüsten möchte, sollte vorher unbedingt mit den Vermietern sprechen, insbesondere darüber, wo die Anlage aufgestellt oder wie sie befestigt wird. Schließlich kann beispielsweise durch das Anbohren einer Mauer nicht nur ein optischer Makel, sondern schlimmstenfalls auch ein Schaden an der Bausubstanz entstehen.
Nach dem Willen der Politik soll es jetzt noch attraktiver werden, eine solche Anlage zu betreiben. So könnten die Anlagen künftig mit einem SCHUKO-Stecker betrieben werden. Bisher entspricht dieser Steckertyp noch nicht dem Standard, wird aber weitgehend geduldet. Zudem soll die Einspeiseleistung für den Betrieb im vereinfachten Verfahren von 600 Watt auf 800 Watt erhöht und die PV-Anlage an jeden Stromzähler angeschlossen werden, auch wenn dieser dann rückwärts läuft. Das ist Teil der Solarstrom-Strategie, die am 10. März 2023 im Bundeswirtschaftsministerium auf einem PV-Gipfel beschlossen wurde.
Balkonkraftwerke sind von der Mehrwertsteuer befreit
Bis 2022 wurden beim Kauf einer Mini-Solar-Anlage 19 Prozent Mehrwertsteuer fällig. Das Jahressteuergesetz 2022 sieht vor, dass für Photovoltaikanlagen bis 30 kWp, so auch „Balkonkraftwerke“, seit dem 1. Januar 2023 eine Umsatzsteuer von null Prozent auf Lieferungs- und Installationskosten gilt.
Wer kann?
Wohnungseigentümer: Die Nutzung von Balkon-Solaranlagen an Balkon- und Terrassenbrüstungen sowie an den zum Wohneigentum gehörenden Fassadenflächen kann für alle Eigentümer beschlossen werden. Die gewählten Montagelösungen sollten den geltenden Normen entsprechen und möglichst eine neutrale Farbwahl aufweisen. Die Solarmodule sind so auszuwählen, dass sie das Fassadenbild und die Funktion möglichst wenig beeinflussen. Vermietende Eigentümer sollten diese Vorgaben in zukünftig abzuschließende Mietverträge mit aufnehmen.
Mieter: Wer als Mieter Mauern, Geländer oder eine Haus-Fassade mit Solarpanelen ausrüsten möchte, sollte vorher unbedingt mit den Vermietern sprechen, insbesondere darüber, wo die Anlage aufgestellt oder wie sie befestigt wird. Schließlich kann beispielsweise durch das Anbohren einer Mauer nicht nur ein optischer Makel, sondern schlimmstenfalls auch ein Schaden an der Bausubstanz entstehen.
Grundsätzlich dürfen Vermieter eine Mini-Solar-Anlage nicht einfach untersagen, sofern diese fachgerecht installiert und betrieben wird. Eine Ausnahme kann eintreten, wenn der Mietvertrag den Betrieb individualvertraglich ausschließt.
Was ist zu tun?
Gemäß der Niederspannungsanschlussverordnung und der VDE Anwendungsregel "Erzeugungsanlagen am Niederspannungsnetz" (VDE-AR-N 4105) ist vor Inbetriebnahme einer Mini-PV-Anlage eine Anmeldepflicht beim zuständigen Netzbetreiber erforderlich. Zusätzlich müssen Verbraucher ihre Mini-PV-Anlagen über das Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registrieren. Die überarbeitete Version der VDE-AR-N 4105 gestattet Verbrauchern, ihre Kleinanlage zur privaten Stromerzeugung mit einer Gesamtleistung von bis zu 600 Watt eigenständig beim Netzbetreiber anzumelden, anstatt wie bisher einen Elektroinstallateur hinzuzuziehen. Auch der Anschluss kann nach dieser Anwendungsregel bis zu der Grenze von 600 Watt durch den Verbraucher selbst – an die SCHUKO-Steckdose – erfolgen. Die Hinzuziehung eines Elektroinstallateurs ist auch insoweit nicht mehr nötig.
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer oder Mieter grundsätzlich selbst.
Checkliste: Schritt für Schritt zum Stecker-Solargerät
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Was ist zu tun?
Gemäß der Niederspannungsanschlussverordnung und der VDE Anwendungsregel "Erzeugungsanlagen am Niederspannungsnetz" (VDE-AR-N 4105) ist vor Inbetriebnahme einer Mini-PV-Anlage eine Anmeldepflicht beim zuständigen Netzbetreiber erforderlich. Zusätzlich müssen Verbraucher ihre Mini-PV-Anlagen über das Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registrieren. Die überarbeitete Version der VDE-AR-N 4105 gestattet Verbrauchern, ihre Kleinanlage zur privaten Stromerzeugung mit einer Gesamtleistung von bis zu 600 Watt eigenständig beim Netzbetreiber anzumelden, anstatt wie bisher einen Elektroinstallateur hinzuzuziehen. Auch der Anschluss kann nach dieser Anwendungsregel bis zu der Grenze von 600 Watt durch den Verbraucher selbst – an die SCHUKO-Steckdose – erfolgen. Die Hinzuziehung eines Elektroinstallateurs ist auch insoweit nicht mehr nötig.
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer oder Mieter grundsätzlich selbst.
Checkliste: Schritt für Schritt zum Stecker-Solargerät
- Eignen sich die örtlichen Gegebenheiten für den Anschluss eines Stecker-Solargerätes? Ist dort möglichst viel Sonne?
- Sind der Montageort, die Steckdose und der Stromkreis auf dem aktuellen Stand?
- Sind Vermieter oder Eigentümergemeinschaft einverstanden?
- Welche Anforderungen stellt der Netzbetreiber und der eventuelle Fördergeber?
- Haben Sie das passende Angebot gefunden, das alle Anforderungen erfüllt? (Technik, Preis/Leistung, Lieferung, Montage und Anschluss, DGS-Sicherheitsstandard)
- Haben Sie ans Monitoring gedacht, um die Leistung zu checken?
- Haben Sie Fachleute oder eine örtliche Selbstbaugruppe an der Hand, die Sie im Zweifel fragen können?
- Ist alles klar mit der Anmeldung und einem eventuell nötigen Zählertausch?
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Energiepreiskrise: Tipps und Handlungsempfehlungen für Verwalter
Anpassung der Bewirtschaftungskosten
Ohne Anpassung der Bewirtschaftungskosten drohen 2023 massive Nachzahlungen für Mieter und Eigentümer
Der Russland-Ukraine-Krieg hat die Belastung der Unternehmen durch hohe Energie- und Rohstoffpreise nochmals verstärkt. Aber schon kurz vor Kriegsbeginn waren die Energie- und Rohstoffpreise gestiegen. Derzeit liegen diese Werte so hoch wie noch nie.
Unser Tipp
Immobilienverwalter sollten mit den Eigentümern und Mietern bereits jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen (im Wesentlichen Heizkosten, aber auch Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise) vereinbaren, da anderenfalls jedenfalls für das Kalenderjahr 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten sind. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben.
Zur Vermeidung von unter Umständen sehr hohen Nachzahlungen im Rahmen der nächsten Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung sollten Mieter eine Rücklage bilden, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden. Auch Eigentümern ist zu raten eine Rücklage zu bilden oder den Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft anzupassen.
Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum
Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich nun an, die aktuellen und voraussichtlich zu erwartenden Energiekosten anzupassen. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst kann anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.
Wie kann eine Anpassung im Mietverhältnis erfolgen?
Die Formulierung des Gesetzestextes „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll, um die voraussichtlich künftig entstehenden Kosten transparent zu regeln. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Es ist allerdings nicht zwingend, dass die Anpassung zeitlich unmittelbar mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
Eine Anpassung der Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen (Mieter, Vermieter). Dies gilt auch für eine unterjährige Anpassung- die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung während des laufenden Jahres ist rechtlich umstritten und kann derzeit nicht empfohlen werden.
Nehmen Sie jetzt Kontakt zu Ihren Mietern auf und vereinbaren Sie höhere Energiekostenvorauszahlungen.
Abschluss neuer Mietverträge
Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen sollte dies berücksichtigt und die Vorauszahlungen sehr großzügig bemessen werden.
Nach Aussagen der Bundesnetzagentur (Juli 2022) müssen sich Gaskunden auf drei Mal so hohe Abschläge im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau einstellen.
Das bedeutet eine Festsetzung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in Ihren Mietverträgen um das Dreifache im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau.
Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum
Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich an, den Verbrauch ähnlich wie in der Vergangenheit anzusetzen, wenn keine wesentlichen Veränderungen im Verbrauchsverhalten zu erwarten sind. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst muss anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.
Wie kann eine Anpassung im Wohnungseigentum erfolgen?
Über den Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen bei geänderten Bedingungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft über einen angepassten Wirtschaftsplan herbeigeführt werden.
Unabhängig davon, ob die GdW noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden. Auch die Bildung einer zweckgebundenen Erhaltungsrücklage ist möglich und in diesem Fall zu empfehlen.
Maßnahmen zur Senkung der Heizkosten
Hauseigentümer
Investive Maßnahmen der Hauseigentümer
Weitere Maßnahmen der Hauseigentümer
Mieter
Maßnahmen durch Änderung des Verhaltens der Mieter/ Nutzer
Ohne Anpassung der Bewirtschaftungskosten drohen 2023 massive Nachzahlungen für Mieter und Eigentümer
Der Russland-Ukraine-Krieg hat die Belastung der Unternehmen durch hohe Energie- und Rohstoffpreise nochmals verstärkt. Aber schon kurz vor Kriegsbeginn waren die Energie- und Rohstoffpreise gestiegen. Derzeit liegen diese Werte so hoch wie noch nie.
Unser Tipp
Immobilienverwalter sollten mit den Eigentümern und Mietern bereits jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen (im Wesentlichen Heizkosten, aber auch Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise) vereinbaren, da anderenfalls jedenfalls für das Kalenderjahr 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten sind. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben.
Zur Vermeidung von unter Umständen sehr hohen Nachzahlungen im Rahmen der nächsten Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung sollten Mieter eine Rücklage bilden, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden. Auch Eigentümern ist zu raten eine Rücklage zu bilden oder den Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft anzupassen.
Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum
Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich nun an, die aktuellen und voraussichtlich zu erwartenden Energiekosten anzupassen. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst kann anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.
Wie kann eine Anpassung im Mietverhältnis erfolgen?
Die Formulierung des Gesetzestextes „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll, um die voraussichtlich künftig entstehenden Kosten transparent zu regeln. In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Es ist allerdings nicht zwingend, dass die Anpassung zeitlich unmittelbar mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
Eine Anpassung der Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen (Mieter, Vermieter). Dies gilt auch für eine unterjährige Anpassung- die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung während des laufenden Jahres ist rechtlich umstritten und kann derzeit nicht empfohlen werden.
Nehmen Sie jetzt Kontakt zu Ihren Mietern auf und vereinbaren Sie höhere Energiekostenvorauszahlungen.
Abschluss neuer Mietverträge
Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen sollte dies berücksichtigt und die Vorauszahlungen sehr großzügig bemessen werden.
Nach Aussagen der Bundesnetzagentur (Juli 2022) müssen sich Gaskunden auf drei Mal so hohe Abschläge im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau einstellen.
Das bedeutet eine Festsetzung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in Ihren Mietverträgen um das Dreifache im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau.
Rechtliche Situation der Vorauszahlungen im Wohnungseigentum
Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich an, den Verbrauch ähnlich wie in der Vergangenheit anzusetzen, wenn keine wesentlichen Veränderungen im Verbrauchsverhalten zu erwarten sind. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst muss anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.
Wie kann eine Anpassung im Wohnungseigentum erfolgen?
Über den Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen bei geänderten Bedingungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung der Gemeinschaft über einen angepassten Wirtschaftsplan herbeigeführt werden.
Unabhängig davon, ob die GdW noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden. Auch die Bildung einer zweckgebundenen Erhaltungsrücklage ist möglich und in diesem Fall zu empfehlen.
Maßnahmen zur Senkung der Heizkosten
Hauseigentümer
Investive Maßnahmen der Hauseigentümer
- Offen verlaufende Heizungsrohre&Warmwasserrohre dämmen
- Effizientere Heizungspumpe einbauen
- Alte Heizkörper gegen flache austauschen
- Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen. Ggf. nachstellen und/oder abdichten
- Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
– Hydraulischer Abgleich, komplett
– Hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist)
– regelmäßige Heizungswartung vornehmen - neue Ventile/ Thermostate (präzisere Steuerung)
- zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen
- Wände hinter der Heizung/ in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen
- Solaranlage und/ oder Wärmepumpe installieren
- Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen
Weitere Maßnahmen der Hauseigentümer
- Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
– Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und ggf. weniger steil einstellen
– Heizungsvorlauf- und Warmwassertemperaturen prüfen und ggf. senken - Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden
- Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte
- Heizkörper regelmäßig entlüften
Mieter
Maßnahmen durch Änderung des Verhaltens der Mieter/ Nutzer
- Kontrollieren ob Warmwasserhähne tropfen und ggf. abdichten
- Duschen mit Sparkopf ausrüsten
- Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate optimal nutzen (nach Anleitung)
- Raumtemperatur um zwei Grad senken (freiwillig)
- Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften
- Heizkörper regelmäßig von Staub oder Flusen reinigen
- Thermostate reinigen, wenn verstaubt
- wärmeisolierende Vorhänge und/ oder Rollläden anbringen und nachts schließen
- Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern
- Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc.
halten)Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen
Übersicht zur Entwicklung der Gaspreise Deutschland 2022
(Quelle aller Zahlen: BDEW Gaspreisanalyse April 2022)Die Gaspreise im Markt steigen aufgrund der bestehenden Gasknappheit in diesem Jahr sehr stark an. Da die Gasknappheit weiter besteht und sich ggf. sogar verschärfen wird, ist davon auszugehen, dass die Lage sich nicht entspannt und die Gaspreise in den nächsten Monaten sogar noch weiter ansteigen werden.
Preisentwicklung für Gas für Haushalte
Die Preise für Haushalte im Einfamilienhaus und für Haushalte im Mehrfamilienhaus haben sich folgendermaßen entwickelt:
Preisentwicklung für Gas für Haushalte in Prozent, Anstieg ggü. dem mittleren Preis 2021
4. Quartal 2021:
EFH + 19 % | MFH + 26 %
1. Quartal 2022:
EFH + 73 % | MFH + 83 %
2. Quartal 2022:
EFH + 117 % | MFH + 127 %
Entwicklung der monatlichen Gasrechnung für Haushalte
Für Haushalte in EFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von
117,58€ auf 229,43€ (+95%)
Für Haushalte in MFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von
70,50€ auf 147,29€ (+109%)
Weiterer Ausblick
Nach IVD-eigenen Recherchen werden nach einer kurzzeitigen extremen Spitze Anfang März die Großhandelspreise nun weiter kontinuierlich ansteigen, sodass es wahrscheinlich ist, dass sie im 3. Quartal 2022 und im 4. Quartal 2022 noch höher liegen werden. Sollten im 2. Halbjahr 2022 Gasknappheiten und damit Versorgungsprobleme auftreten, sind noch höhere Preisspitzen bei der Entwicklung der Gaspreise möglich.
Empfehlung
Es sollten bereits jetzt Rücklagen für die zu erwartenden hohen Gaskosten für 2022 gebildet werden. Ebenso sollten möglichst schnell kurzfristige Maßnahmen zur Senkung des Gasverbrauch bzw. des Heizungsaufwandes umgesetzt werden.
Preissteigerungen im Wärmebereich (Deutschland 2022)
Die durch die allgemeine Lage stark gestiegenen Preise des fossilen Energiebezugs (Heizöl, Erdgas, Steinkohle) sowie die Erhöhung der Brennstoffsteuer schlagen zeitlich verzögert auf die Energiepreise für Verbraucher durch. Schon für Mai 2022 sind nach IVD-eigenen Recherchen bereits deutliche Preiserhöhungen in den Verbraucherpreisen sichtbar:
Steigerung der Verbraucherpreise Mai 2022 ggü. Mittelwert 2021
Leichtes Heizöl + 79 %
Erdgas + 53 %
Fernwärme * 22 %
Die Steigerung der Einfuhrpreise war 2022 oft höher als die bisherige Steigerung der Verbraucherpreise, es ist deshalb damit zu rechnen, dass die Preissteigerungen des Energiebezugs mit Zeitverzögerung an die Verbraucher weitergereicht werden.
Steigerung der Einfuhrpreise Mai 2022
Preise Mai ‘22/ Mittel ‘21Preise Mai ‘22/ Mai ‘21
Erdöl+72%+80%
Erdgas+123%+236%
Steinkohle+204%+333%
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Indizes des Statistischen Bundesamtes
Ausblick auf die weitere Entwicklung
Fernwärme
Fernwärmepreise werden regelmäßig automatisch an die Preisentwicklung u.a. der Einfuhrpreise von Steinkohle und Erdgas angepasst, allerdings mit einem Vierteljahr oder halbem Jahr Verzögerung. Insbesondere die besonders starke Erhöhung der Einfuhrpreise für Steinkohle wird sich deshalb in vielen Fernwärmegebieten in einer Erhöhung von ca. 60%-70% des Arbeitspreises der Fernwärme niederschlagen, wenn man die bestehenden vertraglichen Preisgleitklauseln anwendet. Die Preiserhöhungen beim Erdgasbezug führen analog zu Preissteigerungen von weiteren 10%-35% (je nach Brennstoffstruktur der Erzeugung) bei den Fernwärme- Arbeitspreisen
Für Fernwärme sind deshalb Arbeitspreissteigerungen von insgesamt 70%- 105% in diesem Jahr wahrscheinlich. Hinzu kommen mögliche Erhöhungen des Grundpreises.
In einzelnen Versorgungsgebieten kam es 2022 bereits zu hohen Preissteigerungen bei der Fernwärme:
München+120%
Berlin+30% bis +45% (je nach Tarif)
Ludwigsburgca. +60%
Kielca. +60%
(Quelle: Presserecherchen).
Erdgas
Bereits im 2. Quartal 2022 sind für neue Abschlüsse von Erdgasverträgen weitere, zusätzliche Preissteigerungen zu verzeichnen:
Preise Juni‘22/ Mittel ‘21
Erdgas für EFH+117%
Erdgas für MFH+127%
(Quelle: BDEW Gaspreisanalyse).
Diese Preissteigerungen zeigen, dass die höheren Bezugspreise an die Verbraucher weitergegeben werden, sobald dies vertraglich möglich ist. Der Trend zu Preiserhöhungen über 100% gegenüber dem Vorjahr wird sich deshalb sehr wahrscheinlich fortsetzen.
Angesichts möglicher weiterer Verknappungen des Erdgasbezuges sind auch Preissteigerungen über diese Größenordnung hinaus im Jahr 2022 möglich.
Sollten Preissteigerungen beim Erdgasbezug auch gegen bestehende vertragliche Regelungen mit den Kunden an diese weitergereicht werden, würde der Trend zu deutlichen Preiserhöhungen für alle Verbraucher weiter beschleunigt werden.
Leichtes Heizöl
Die Bezugspreise für Erdöl haben sich im Juni und Juli stabilisiert. Tendenziell ist – wie in vielen Jahren bisher auch – jedoch eine weitere Preissteigerung zum Jahresende hin zu erwarten. Sollte es beim Erdöl zu Verknappungen kommen, sind auch höhere Preissteigerungen möglich.
Zusammenfassung
Aufgrund der derzeitigen Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen ist bei Heizöl und Erdgas in diesem Jahr wahrscheinlich mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr um 100% (also Verdopplung) oder mehr für die Verbraucher zu rechnen, beim Erdgas tendenziell sogar noch höher. Auch bei der Fernwärme, in deren Preisen sich die Preise der Brennstoffe zeitverzögert niederschlagen, müssen 2022 Preiserhöhungen von mindestens 70% bis über 100% angenommen werden.
Sollte sich beim Energiebezug eine Knappheit einstellen, könnten sich Weltmarktpreise für Erdöl, Erdgas und Kohle im nächsten Winter noch deutlich darüber hinaus erhöhen und entsprechend auf die Preise für Verbraucher durchschlagen. Dies gilt insbesondere für Erdgas, für das die Versorgung für den Winter 2022/23 derzeit nicht sicher gegeben ist.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Übersicht zur Entwicklung der Gaspreise Deutschland 2022
(Quelle aller Zahlen: BDEW Gaspreisanalyse April 2022)Die Gaspreise im Markt steigen aufgrund der bestehenden Gasknappheit in diesem Jahr sehr stark an. Da die Gasknappheit weiter besteht und sich ggf. sogar verschärfen wird, ist davon auszugehen, dass die Lage sich nicht entspannt und die Gaspreise in den nächsten Monaten sogar noch weiter ansteigen werden.
Preisentwicklung für Gas für Haushalte
Die Preise für Haushalte im Einfamilienhaus und für Haushalte im Mehrfamilienhaus haben sich folgendermaßen entwickelt:
Preisentwicklung für Gas für Haushalte in Prozent, Anstieg ggü. dem mittleren Preis 2021
4. Quartal 2021:
EFH + 19 % | MFH + 26 %
1. Quartal 2022:
EFH + 73 % | MFH + 83 %
2. Quartal 2022:
EFH + 117 % | MFH + 127 %
Entwicklung der monatlichen Gasrechnung für Haushalte
Für Haushalte in EFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von
117,58€ auf 229,43€ (+95%)
Für Haushalte in MFH bedeutet dies für 2022 eine mittlere Erhöhung der monatlichen Rechnung von
70,50€ auf 147,29€ (+109%)
Weiterer Ausblick
Nach IVD-eigenen Recherchen werden nach einer kurzzeitigen extremen Spitze Anfang März die Großhandelspreise nun weiter kontinuierlich ansteigen, sodass es wahrscheinlich ist, dass sie im 3. Quartal 2022 und im 4. Quartal 2022 noch höher liegen werden. Sollten im 2. Halbjahr 2022 Gasknappheiten und damit Versorgungsprobleme auftreten, sind noch höhere Preisspitzen bei der Entwicklung der Gaspreise möglich.
Empfehlung
Es sollten bereits jetzt Rücklagen für die zu erwartenden hohen Gaskosten für 2022 gebildet werden. Ebenso sollten möglichst schnell kurzfristige Maßnahmen zur Senkung des Gasverbrauch bzw. des Heizungsaufwandes umgesetzt werden.
Preissteigerungen im Wärmebereich (Deutschland 2022)
Die durch die allgemeine Lage stark gestiegenen Preise des fossilen Energiebezugs (Heizöl, Erdgas, Steinkohle) sowie die Erhöhung der Brennstoffsteuer schlagen zeitlich verzögert auf die Energiepreise für Verbraucher durch. Schon für Mai 2022 sind nach IVD-eigenen Recherchen bereits deutliche Preiserhöhungen in den Verbraucherpreisen sichtbar:
Steigerung der Verbraucherpreise Mai 2022 ggü. Mittelwert 2021
Leichtes Heizöl + 79 %
Erdgas + 53 %
Fernwärme * 22 %
Die Steigerung der Einfuhrpreise war 2022 oft höher als die bisherige Steigerung der Verbraucherpreise, es ist deshalb damit zu rechnen, dass die Preissteigerungen des Energiebezugs mit Zeitverzögerung an die Verbraucher weitergereicht werden.
Steigerung der Einfuhrpreise Mai 2022
Preise Mai ‘22/ Mittel ‘21Preise Mai ‘22/ Mai ‘21
Erdöl+72%+80%
Erdgas+123%+236%
Steinkohle+204%+333%
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Indizes des Statistischen Bundesamtes
Ausblick auf die weitere Entwicklung
Fernwärme
Fernwärmepreise werden regelmäßig automatisch an die Preisentwicklung u.a. der Einfuhrpreise von Steinkohle und Erdgas angepasst, allerdings mit einem Vierteljahr oder halbem Jahr Verzögerung. Insbesondere die besonders starke Erhöhung der Einfuhrpreise für Steinkohle wird sich deshalb in vielen Fernwärmegebieten in einer Erhöhung von ca. 60%-70% des Arbeitspreises der Fernwärme niederschlagen, wenn man die bestehenden vertraglichen Preisgleitklauseln anwendet. Die Preiserhöhungen beim Erdgasbezug führen analog zu Preissteigerungen von weiteren 10%-35% (je nach Brennstoffstruktur der Erzeugung) bei den Fernwärme- Arbeitspreisen
Für Fernwärme sind deshalb Arbeitspreissteigerungen von insgesamt 70%- 105% in diesem Jahr wahrscheinlich. Hinzu kommen mögliche Erhöhungen des Grundpreises.
In einzelnen Versorgungsgebieten kam es 2022 bereits zu hohen Preissteigerungen bei der Fernwärme:
München+120%
Berlin+30% bis +45% (je nach Tarif)
Ludwigsburgca. +60%
Kielca. +60%
(Quelle: Presserecherchen).
Erdgas
Bereits im 2. Quartal 2022 sind für neue Abschlüsse von Erdgasverträgen weitere, zusätzliche Preissteigerungen zu verzeichnen:
Preise Juni‘22/ Mittel ‘21
Erdgas für EFH+117%
Erdgas für MFH+127%
(Quelle: BDEW Gaspreisanalyse).
Diese Preissteigerungen zeigen, dass die höheren Bezugspreise an die Verbraucher weitergegeben werden, sobald dies vertraglich möglich ist. Der Trend zu Preiserhöhungen über 100% gegenüber dem Vorjahr wird sich deshalb sehr wahrscheinlich fortsetzen.
Angesichts möglicher weiterer Verknappungen des Erdgasbezuges sind auch Preissteigerungen über diese Größenordnung hinaus im Jahr 2022 möglich.
Sollten Preissteigerungen beim Erdgasbezug auch gegen bestehende vertragliche Regelungen mit den Kunden an diese weitergereicht werden, würde der Trend zu deutlichen Preiserhöhungen für alle Verbraucher weiter beschleunigt werden.
Leichtes Heizöl
Die Bezugspreise für Erdöl haben sich im Juni und Juli stabilisiert. Tendenziell ist – wie in vielen Jahren bisher auch – jedoch eine weitere Preissteigerung zum Jahresende hin zu erwarten. Sollte es beim Erdöl zu Verknappungen kommen, sind auch höhere Preissteigerungen möglich.
Zusammenfassung
Aufgrund der derzeitigen Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen ist bei Heizöl und Erdgas in diesem Jahr wahrscheinlich mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr um 100% (also Verdopplung) oder mehr für die Verbraucher zu rechnen, beim Erdgas tendenziell sogar noch höher. Auch bei der Fernwärme, in deren Preisen sich die Preise der Brennstoffe zeitverzögert niederschlagen, müssen 2022 Preiserhöhungen von mindestens 70% bis über 100% angenommen werden.
Sollte sich beim Energiebezug eine Knappheit einstellen, könnten sich Weltmarktpreise für Erdöl, Erdgas und Kohle im nächsten Winter noch deutlich darüber hinaus erhöhen und entsprechend auf die Preise für Verbraucher durchschlagen. Dies gilt insbesondere für Erdgas, für das die Versorgung für den Winter 2022/23 derzeit nicht sicher gegeben ist.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Das große Entlastungspaket: Kosten für Energie
Durch das so genannte "Dritte Entlastungspaket" soll der Kreis der Wohngeldempfänger auf zwei Millionen Bürger erweitert werden.
Außerdem soll das Wohngeld in Zukunft eine dauerhafte Klimakomponente und eine dauerhafte Heizkostenkomponente enthalten. Hierzu sollte man den in § 9 Abs. 1 WoGG enthaltenen Begriff der Umlagen entsprechend der mietrechtlichen Terminologie durch denjenigen der Betriebskosten ersetzen. Dementsprechend sollten in § 9 Abs. 2 WoGG die Nummer 1 bis 3 gestrichen werden.
Nach § 9 Abs. 1 WoGG ist unter der Miete das vereinbarte Entgelt einschließlich aller Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen gemeint. Allerdings gehören nach Absatz 2 Nrn. 1- 3 des § 9 WoGG Heizkosten und Kosten für die Erwärmung von Wasser, Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser nicht zu der maßgeblichen Miete. Dies ist nicht angemessen. Gerade Bezieher von Wohngeld leben häufig in Wohnungen, die noch nicht energetisch saniert sind. Aus diesem Grund ist zwar die Kaltmiete relativ gering, dafür sind aber häufig die Kosten für die Heizung besonders hoch.
In vielen Fällen wird das Warmwasser nicht mehr zentral von dem Vermieter geliefert, sondern dezentral von dem Mieter in seiner Wohnung mit Hilfe von elektrischen Boilern oder Durchlauferhitzern erzeugt. Um diese Mieter nicht schlechter zu behandeln, sollten auch diese Kosten- zusätzlich zu der Miete – berücksichtigt werden. Hierzu könnte ein bestimmter Anteil der Stromkosten pauschal angesetzt werden.
Außerdem soll das Wohngeld in Zukunft eine dauerhafte Klimakomponente und eine dauerhafte Heizkostenkomponente enthalten. Hierzu sollte man den in § 9 Abs. 1 WoGG enthaltenen Begriff der Umlagen entsprechend der mietrechtlichen Terminologie durch denjenigen der Betriebskosten ersetzen. Dementsprechend sollten in § 9 Abs. 2 WoGG die Nummer 1 bis 3 gestrichen werden.
Nach § 9 Abs. 1 WoGG ist unter der Miete das vereinbarte Entgelt einschließlich aller Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen gemeint. Allerdings gehören nach Absatz 2 Nrn. 1- 3 des § 9 WoGG Heizkosten und Kosten für die Erwärmung von Wasser, Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser nicht zu der maßgeblichen Miete. Dies ist nicht angemessen. Gerade Bezieher von Wohngeld leben häufig in Wohnungen, die noch nicht energetisch saniert sind. Aus diesem Grund ist zwar die Kaltmiete relativ gering, dafür sind aber häufig die Kosten für die Heizung besonders hoch.
In vielen Fällen wird das Warmwasser nicht mehr zentral von dem Vermieter geliefert, sondern dezentral von dem Mieter in seiner Wohnung mit Hilfe von elektrischen Boilern oder Durchlauferhitzern erzeugt. Um diese Mieter nicht schlechter zu behandeln, sollten auch diese Kosten- zusätzlich zu der Miete – berücksichtigt werden. Hierzu könnte ein bestimmter Anteil der Stromkosten pauschal angesetzt werden.
Anlage
Wohngeldgesetz (WoGG) § 9 Miete
(1) Miete ist das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum auf Grund von Mietverträgen oder ähnlichen Nutzungsverhältnissen einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen.
(2) Bei der Ermittlung der Miete nach Absatz 1 bleiben folgende Kosten und Vergütungen außer Betracht:
- Heizkosten und Kosten für die Erwärmung von Wasser,
- Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, soweit sie den in Nummer 1 bezeichneten Kosten entsprechen,
- die Kosten der Haushaltsenergie, soweit sie nicht von den Nummern 1 und 2 erfasst sind,
- Vergütungen für die Überlassung einer Garage sowie eines Stellplatzes für Kraftfahrzeuge,
- Vergütungen für Leistungen, die über die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum hinausgehen, insbesondere für allgemeine Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste.
- Ergeben sich diese Beträge nicht aus dem Mietvertrag oder entsprechenden Unterlagen, sind Pauschbeträge abzusetzen.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Steuerliche Begünstigungen für Betreiber von kleinen Photovoltaikanlagen
Besitzer von Einfamilienhäusern, die kleine Photovoltaikanlagen installieren wollen, profitieren zukünftig von weiteren Vereinfachungen und steuerlichen Begünstigungen. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland IVD hin. Der IVD bezieht sich dabei auf ein sogenanntes BMF-Schreiben (BStBl. 2021 I, S. 722, vom 2. Juni 2021) vom Bundesministerium der Finanzen.
Demnach kann das Finanzamt neuerdings auf schriftlichen Antrag des Steuerpflichtigen davon ausgehen, dass mit dem Betrieb der Anlage kein Gewinn erzielt werden soll und eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegt. Begünstigt sind Photovoltaikanlagen mit einer installierten Leistung bis zu 10 Kilowatt. Dies hat zur Folge, dass der Steuerpflichtige für die entsprechende Anlage keine Einkünfteermittlung mehr erstellen muss.
„Wurde der Antrag gestellt und wird der Betrieb der Anlage als Liebhaberei gewertet, können Kosten für die Installation und die Wartung nach § 35 a EStG als Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Als abzugsfähig gelten die Aufwendungen in dem Jahr, in dem sie bezahlt wurden“, erläutert Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD. Die Regelung sorgt neben der durch das Jahressteuergesetz 2019 geschaffenen Befreiung von der Gewerbesteuer (§ 3 Nr.
Demnach kann das Finanzamt neuerdings auf schriftlichen Antrag des Steuerpflichtigen davon ausgehen, dass mit dem Betrieb der Anlage kein Gewinn erzielt werden soll und eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegt. Begünstigt sind Photovoltaikanlagen mit einer installierten Leistung bis zu 10 Kilowatt. Dies hat zur Folge, dass der Steuerpflichtige für die entsprechende Anlage keine Einkünfteermittlung mehr erstellen muss.
„Wurde der Antrag gestellt und wird der Betrieb der Anlage als Liebhaberei gewertet, können Kosten für die Installation und die Wartung nach § 35 a EStG als Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Als abzugsfähig gelten die Aufwendungen in dem Jahr, in dem sie bezahlt wurden“, erläutert Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD. Die Regelung sorgt neben der durch das Jahressteuergesetz 2019 geschaffenen Befreiung von der Gewerbesteuer (§ 3 Nr.
32 GewStG) – und damit auch von der IHK-Pflichtmitgliedschaft (§ 2 Abs. 1 IHKG) – für weitere Vereinfachungen für Betreiber kleiner Anlagen.
Laut dem IVD-Steuerexperten sollte allerdings der Zeitpunkt der Antragsstellung gut gewählt sein. Wer in den vergangenen Jahren Verluste aus seiner Anlage geltend gemacht hat, sollte den Antrag erst stellen, wenn die betreffenden Bescheide nicht mehr änderbar sind. Solange diese Bescheide noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder vorläufig sind, wird das Finanzamt diese aufgrund des Antrags ändern und die Verluste streichen. Wurde die Anlage von einem Voreigentümer übernommen, bleiben geltend gemachte Verluste unberücksichtigt.
Auf die umsatzsteuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen hat das BMF-Schreiben von Anfang Juni keine Auswirkung. Für Besitzer von Eigentumswohnungen gilt die Neuregelung in der Regel nicht, da die Einkünfte nicht von den einzelnen Eigentümern erzielt werden, sondern von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Übrigen dürften derartige Anlagen in der Regel auch die vorgeschriebene Größe überschreiten.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Laut dem IVD-Steuerexperten sollte allerdings der Zeitpunkt der Antragsstellung gut gewählt sein. Wer in den vergangenen Jahren Verluste aus seiner Anlage geltend gemacht hat, sollte den Antrag erst stellen, wenn die betreffenden Bescheide nicht mehr änderbar sind. Solange diese Bescheide noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder vorläufig sind, wird das Finanzamt diese aufgrund des Antrags ändern und die Verluste streichen. Wurde die Anlage von einem Voreigentümer übernommen, bleiben geltend gemachte Verluste unberücksichtigt.
Auf die umsatzsteuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen hat das BMF-Schreiben von Anfang Juni keine Auswirkung. Für Besitzer von Eigentumswohnungen gilt die Neuregelung in der Regel nicht, da die Einkünfte nicht von den einzelnen Eigentümern erzielt werden, sondern von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Übrigen dürften derartige Anlagen in der Regel auch die vorgeschriebene Größe überschreiten.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Energie sparen: Maßnahmen für den kleinen und größeren Geldbeutel
„Angesichts der derzeitigen Energiekrise und aus Gründen des Klimaschutzes sind Vermieter, Mieter und Eigentümer in der Pflicht, Energie zu sparen. Alle Potenziale müssen genutzt werden. Einige Maßnahmen sind aufwendig und entsprechend kostenintensiv. In vielen Fällen können aber schon kleine Veränderungen für große Effekte sorgen“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD | Die Immobilienunternehmer. Der IVD gibt Handlungsempfehlungen für den kleinen und größeren Geldbeutel.
Das können Mieter/Nutzer tun – einfach umzusetzende Maßnahmen:
Das können Hauseigentümer tun – einfache Maßnahmen:
Das können Mieter/Nutzer tun – einfach umzusetzende Maßnahmen:
- Kontrollieren, ob Warmwasserhähne tropfen und gegebenenfalls abdichten.
- Nicht unnötig das Wasser laufen lassen.
- Duschen statt baden.
- Duschen mit Sparkopf ausrüsten.
- Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate nutzen.
- Raumtemperatur selbst um zwei Grad absenken.
- Lüftung optimieren, Zimmer nur zweimal am Tag stoßlüften.
- Thermostate regelmäßig reinigen.
- Wärme-isolierende Vorhänge und/oder Jalousien anbringen und nachts schließen.
- Zimmertüren möglichst geschlossen halten, um optimale Luftzirkulation im Raum zu sichern.
- Heizkörper freistellen (ausreichenden Abstand zu Möbeln etc. halten).
- Temperaturen in den Zimmern mit Thermometer kontrollieren, um Thermostat optimal einzustellen.
Das können Hauseigentümer tun – einfache Maßnahmen:
- Allgemein: Heizkessel und Heizanlage effizient einstellen:
- Heizkurve (Reaktion auf Außentemperaturänderung) prüfen und gegebenenfalls weniger steil einstellen.
- Heizungstemperatur so weit absenken, dass bisherige garantierte Raumtemperaturen nicht mehr erreicht werden.
- Nachtabsenkung in der Heizungsanlage unter bisherige Mindestwerte.
- Heizkörper regelmäßig entlüften.
- Überprüfen, ob alle Fenster dicht schließen, gegebenenfalls nachstellen und/oder abdichten
Das können Hauseigentümer tun – Maßnahmen mit mittlerem und höherem Aufwand:
- Offen verlaufende Heizungsrohre und Warmwasserrohre dämmen.
- Effizientere Heizungspumpe einbauen.
- Alte Heizkörper gegen flache austauschen.
- Allgemein: Heizkessel und Heizanlage überprüfen:
- hydraulischer Abgleich, komplett.
- hydraulischer Abgleich, vereinfacht (alle Ventile so einstellen lassen, dass der Durchlaufdruck überall etwa gleich ist).
- regelmäßige Heizungswartung vornehmen,
- Neue Ventile/Thermostate (präzisere Steuerung) einbauen.
- Zeitlich programmierbare oder fernsteuerbare Thermostate einbauen.
- Wände hinter der Heizung/in der Heizungsnische von innen zusätzlich dämmen.
- Solaranlage und/oder Wärmepumpe installieren.
- Bisher nicht ausreichend gedämmte Keller- oder Geschossdecken zusätzlich dämmen.
- Neue Fenster mit besserer Verglasung einbauen.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Raumtemperatur versus Energiekosten: Das richtige Maß ist entscheidend
Das Bundeswirtschaftsministerium hat heute eine Gesetzesänderung angekündigt, die private Verbraucher hinsichtlich der Mindesttemperatur in Mietwohnungen betreffen. Die Bundesregierung prüft demnach eine gesetzliche Regelung, die Mietern gestattet, Energie einzusparen und die Heizung nach eigenem Ermessen herunterregeln zu dürfen. Derzeit gibt es vereinzelt mietvertragliche Verpflichtungen, die eine Mindesttemperatur voraussetzen.
„Viel wichtiger wäre eine gesetzliche Klarstellung durch die Bundesregierung, dass die Unterschreitung einer bestimmten Raumtemperatur bei Tag und in der Nacht sowie die Unterschreitung der Brauchwassertemperatur keinen Mietminderungsgrund darstellt“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD | Die Immobilienunternehmer. Jugan merkt an: „Das richtige Maß ist entscheidend: Heizsparsamkeit kann auch zu Schäden an der Bausubstanz beitragen. Zu sparsam ist daher nicht immer sachgerecht.“
Aufgrund der derzeitigen Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen müssen Verbraucher bei Heizöl und Erdgas in diesem Jahr mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr um mindestens 100 Prozent rechnen. „Deshalb sollten Immobilienverwalter mit den Eigentümern und Mietern jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen – im Wesentlichen sind das Heizkosten, aber auch Wartungs-Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise – vereinbaren. Anderenfalls sind für die Betriebskostenabrechnungen 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben“, so Jugan.
Vorauszahlung im Mietverhältnis
„Eine unterjährige Anpassung beziehungsweise Änderung der festgelegten Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur in gegenseitigem Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter erfolgen.
„Viel wichtiger wäre eine gesetzliche Klarstellung durch die Bundesregierung, dass die Unterschreitung einer bestimmten Raumtemperatur bei Tag und in der Nacht sowie die Unterschreitung der Brauchwassertemperatur keinen Mietminderungsgrund darstellt“, sagt Markus Jugan, Vizepräsident und Vorsitzender des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter beim IVD | Die Immobilienunternehmer. Jugan merkt an: „Das richtige Maß ist entscheidend: Heizsparsamkeit kann auch zu Schäden an der Bausubstanz beitragen. Zu sparsam ist daher nicht immer sachgerecht.“
Aufgrund der derzeitigen Versorgungs- und Preislage bei fossilen Rohstoffen müssen Verbraucher bei Heizöl und Erdgas in diesem Jahr mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr um mindestens 100 Prozent rechnen. „Deshalb sollten Immobilienverwalter mit den Eigentümern und Mietern jetzt in Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen – im Wesentlichen sind das Heizkosten, aber auch Wartungs-Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise – vereinbaren. Anderenfalls sind für die Betriebskostenabrechnungen 2022 erhebliche Nachzahlungen zu erwarten. Eigentümer treffen diese Preissteigerungen bereits jetzt, da sie häufig Vorauszahlungen an die Energieversorger zu leisten haben“, so Jugan.
Vorauszahlung im Mietverhältnis
„Eine unterjährige Anpassung beziehungsweise Änderung der festgelegten Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur in gegenseitigem Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter erfolgen.
Abschluss neuer Mietverträge
Beim Neuabschluss von Mietverträgen sollten die Vorauszahlungen sehr großzügig bemessen werden. Nach Aussagen der Bundesnetzagentur (Juli 2022) müssen sich Gaskunden auf drei Mal so hohe Abschläge im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau einstellen. „Das bedeutet, dass die Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen in neuen Mietverträgen um das Dreifache im Vergleich zum derzeitigen Kostenniveau festgesetzt werden sollte“, so der Vorsitzende des Bundesfachausschusses der Immobilienverwalter.
Vorauszahlungen im Wohnungseigentum
Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich an, die aktuellen und voraussichtlich zu erwartenden Energiekosten anzupassen.
Der Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung über einen angepassten Wirtschaftsplan im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung herbeigeführt werden.
Unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
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Energiesicherungsverordnungen
Die Bundesregierung hat am 24. August 2022 zwei Verordnungen beschlossen, die zur Sicherung der Energieversorgung beitragen sollen. Eine Verordnung betrifft kurzfristige Maßnahmen, die andere eher mittelfristige Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Diese Unterscheidung findet sich auch in den äußerst sperrigen Namen der Verordnungen wieder. Sie heißen „Kurzfristen-Ergieversorgungssicherungs-Maßnahmenverordnung – EnSikuMaV“ und die „Mittelfristen-Ergieversorgungssicherungs-Maßnahmenverordnung – EnSimiMaV“. Die Verordnung mit Kurzfristmaßnahmen gilt seit dem 1. September 2022. Die darin enthaltenen Pflichten gelten bis zum 28. Februar 2023. Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen soll vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrates ab dem 1. Oktober 2022 gelten und Ende September 2024 wieder außer Kraft treten.
Bevor auf die Einzelheiten eingegangen wird, ist vorauszuschicken, dass die Verordnungen durchaus kritisch zu sehen sind, weil der Nutzen fraglich ist. Dies betrifft insbesondere die kurzfristigen Maßnahmen, die Vermieter von Wohnungen grundsätzlich zu ergreifen haben. Hierbei handelt es sich um Informationspflichten, die gegenüber den Nutzern zu erfüllen sind, sofern das Haus mit Gas beheizt wird. Die mittelfristigen Maßnahmen, die von Immobilieneigentümern zu ergreifen sind, haben zwar durchaus ihre Berechtigung, da sie im Wesentlichen die Optimierung der mit Erdgas befeuerten Heizungsanlagen betreffen. In der Praxis dürften die Maßnahmen aber tatsächlich nur mittelfristig umsetzbar sein, da es an den notwendigen Handwerkern und Material fehlt.
Bevor auf die Einzelheiten eingegangen wird, ist vorauszuschicken, dass die Verordnungen durchaus kritisch zu sehen sind, weil der Nutzen fraglich ist. Dies betrifft insbesondere die kurzfristigen Maßnahmen, die Vermieter von Wohnungen grundsätzlich zu ergreifen haben. Hierbei handelt es sich um Informationspflichten, die gegenüber den Nutzern zu erfüllen sind, sofern das Haus mit Gas beheizt wird. Die mittelfristigen Maßnahmen, die von Immobilieneigentümern zu ergreifen sind, haben zwar durchaus ihre Berechtigung, da sie im Wesentlichen die Optimierung der mit Erdgas befeuerten Heizungsanlagen betreffen. In der Praxis dürften die Maßnahmen aber tatsächlich nur mittelfristig umsetzbar sein, da es an den notwendigen Handwerkern und Material fehlt.
Damit ist ein Vollzugsdefizit vorprogrammiert.
Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV
Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV
Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV
- Temperaturabsenkung durch Mieter entgegen Mietvertrag (§ 3 EnSikuMaV)
- Verbot der Nutzung bestimmter Heizungsarten für Schwimmbäder (§ 4 EnSikuMaV)
- Verbot der Beheizung von Gemeinschaftsflächen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 5 EnSikuMaV)
- Höchstwerte für die Lufttemperatur in Arbeitsräumen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 6 EnSikuMaV)
- Mindestwerte für die Lufttemperatur für Arbeitsräume in allen übrigen Arbeitsstätten (§ 12 EnSikuMaV)
- Trinkwassererwärmungsanlagen in öffentlichen Nichtwohngebäuden (§ 7 EnSikuMaV)
- Beleuchtung von Gebäuden oder Baudenkmälern (§ 8 EnSikuMaV)
- Informationspflicht von Versorgern über Preissteigerungen und Einsparpotential
- Informationspflicht von Eigentümer von Wohngebäuden über Preissteigerungen und Einsparpotentiale gegenüber Nutzern (§ 9 EnSikuMaV)
- Ladentüren und Eingangssysteme im Einzelhandel (§ 10 EnSikuMaV)
- Nutzungseinschränkung beleuchteter Werbeanlagen (§ 11 EnSikuMaV)
Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSimiMaV
- Pflicht zu Heizungsprüfung und -optimierung (§ 2 EnSimiMaV)
- Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung (§ 3 EnSimiMaV)
- Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in unternehmen (§ 4 EnSimiMaV)
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Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV
Für Wohngebäude gibt es folgende Punkte:
Tipp: Um keine Schäden am Gebäude durch Schimmel oder Frost zu riskieren, empfehlen wir dringend, dass Sie alle Mieter darauf hinweisen, wie sie sich zu verhalten haben, um durch geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden am Gebäude zu verhindern.
Mögliche Handhabung
Wie können Sie die nötigen Informationen schnell an die Wohnungsnutzer weitergeben? - Eine bestimmte Methodik wird nicht vorgegeben. Da Eigentümerinnen und Eigentüner nur einen Monat Zeit haben, wäre folgendes Vorgehen am einfachsten:
Angabe der Energieverbrauchszahlen (Heizung und Warmwasser in Summe) und entsprechende Kosten der letzten Heizperiode
➡️ aus der letzten Nebenkostenabrechnung.
Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Kostenerhöhungen
➡️ durch Zuschlag derselben prozentualen Kostenerhöhung, die der Gaslieferant für das gesamte Gebäude berechnet hat.
- Bestehende vertragliche Verpflichtungen für Mieterinnen und Mieter, eine gewisse Mindesttemperatur der Räume einzuhalten, werden ausgesetzt.
Tipp: Um keine Schäden am Gebäude durch Schimmel oder Frost zu riskieren, empfehlen wir dringend, dass Sie alle Mieter darauf hinweisen, wie sie sich zu verhalten haben, um durch geeignetes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden am Gebäude zu verhindern.
- Gas-Lieferanten müssen Eigentümern bis zum 30. September mitteilen:
- Energieverbrauch und Energiekosten der letzten Heizperiode.
- Die voraussichtlich anfallenden Kosten (in Euro) für die Heizperiode 2022/2023, falls derselbe Energieverbrauch stattfinden würde.
- Das mögliche Einsparpotential, wenn die Raumtemperaturen im Mittel um 1°C gesenkt würden.
- Bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen muss dann der Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 die vom Energieversorger erhaltenen Informationen auf die jeweilige Einheit spezifizieren und dem Nutzer zukommen lassen. Erhalten die Eigentümer von ihren Versorgern lediglich allgemeine Informationen, so teilen Sie ihren Mietern ihrerseits allgemeine Informationen zu dem Einsparpotenzial einzelner Haushalte anhand typischer Verbräuche mit. Die individualisierte Mitteilung ist spätestens bis zum 31. Januar 2023 zu versenden.
- Weiterhin muss der Eigentümer den Wohnungsnutzern Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen mitteilen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können.
Mögliche Handhabung
Wie können Sie die nötigen Informationen schnell an die Wohnungsnutzer weitergeben? - Eine bestimmte Methodik wird nicht vorgegeben. Da Eigentümerinnen und Eigentüner nur einen Monat Zeit haben, wäre folgendes Vorgehen am einfachsten:
Angabe der Energieverbrauchszahlen (Heizung und Warmwasser in Summe) und entsprechende Kosten der letzten Heizperiode
➡️ aus der letzten Nebenkostenabrechnung.
Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Kostenerhöhungen
➡️ durch Zuschlag derselben prozentualen Kostenerhöhung, die der Gaslieferant für das gesamte Gebäude berechnet hat.
Fraglich ist, auf welche Heizungskosten der Zuschlag berechnet wird. Am einfachsten wäre es, auf alle Heizungskosten den Zuschlag zu berechnen, auch wenn er sich inhaltlich eigentlich nur auf die Verbrauchskosten (also ohne Wartungskosten, Abrechnungskosten etc.) bezieht. Um auf der sicheren Seite zu sein, müsste der Zuschlag wohl nur auf den Anteil der Kosten der bezogenen Energie bei Beibehaltung des Ansatzes für alle anderen Kosten der Heizung (Wartungskosten etc.) berechnet werden.
Berechnung möglicher Einspareffekte, wenn die Raumtemperaturen um 1°C gesenkt würden
➡️ durch einen für alle Wohnungen einheitlichen Prozentsatz auf die gesamten Heizkosten oder präziser (siehe oben) nur auf die verbrauchsabhängigen Heizkosten. Eine theoretisch mögliche unterschiedliche Berechnung des prozentualen Potenzials je nach Verbrauch (=bisheriger Raumtemperatur) der einzelnen Wohnungen wäre übertrieben und ist methodisch fragwürdig.
Die Gaslieferanten sollen nach der Verordnung 6 Prozent für 1°C Raumtemperatursenkung ansetzen. Diese Zahl könnte so übernommen werden.
Die übliche Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten sollte bei der wohnungsspezifischen Berechnung keine Rolle spielen, da eine einheitliche Methode für alle Wohnungen des Gebäudes angewendet wird, es geht also nur um die Gesamtkosten Heizung und Warmwasser.
Es ist zu hoffen, dass die mit der Heizkostenabrechnung beauftragten Dienstleister ein Standardformat für die vorgegebenen Berechnungen entwickeln.
Mitteilung durch die Eigentümer an die Wohnungsnutzer: Kontaktinformationen und Internetadressen von Einrichtungen, bei denen Informationen zur Effizienzverbesserung eingeholt werden können
➡️ Laut Verordnung kann dieser Informationspflicht u.a. durch einen Hinweis auf die Informationskampagne des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz „80 Millionen gemeinsam für Energiewechsel" (www.energiewechsel.de) inklusive einem klaren und verständlichen Hinweis auf die Online-Angebote der Kampagne und die dort genannten Effizienz- und Einspartipps nachgekommen werden.
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Mittelfristenergiesicherungsverordnung
Pflichten für Hauseigentümer, die Erdgas verwenden
Folgende zwei Pflichten für Hauseigentümer von Wohngebäuden, die mit Erdgas heizen oder Warmwasser erzeugen, werden festgelegt (Regelungen zu Nichtwohngebäuden bestehen auch, werden hier nicht aber nicht wiedergegeben):
Die Heizungsprüfung kann auch zusammen mit dem hydraulischen Abgleich erfolgen.
Im Detail gelten folgende Vorgaben für die beiden genannten Verpflichtungen:
Heizungsprüfung
Folgendes muss bei der Heizungsprüfung überprüft werden:
Durchgeführt werden kann die Heizungsprüfung durch Bezirksschornsteinfeger, Handwerker entsprechender Gewerke oder Energieberater (gelistete Energieeffizienzexperten für Förderprogramme des Bundes).
Tipp: Die Heizungsprüfung am besten im Rahmen der Feuerstättenschau oder der regulären Heizungswartung durchführen lassen.
Die Verpflichtung zur Heizungsprüfung entfällt, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine vergleichbare Prüfung durchgeführt und kein weiteres Optimierungspotential festgestellt worden ist.
Hydraulischer Abgleich
Folgendes beinhaltet der verpflichtende hydraulische Abgleich
Folgende zwei Pflichten für Hauseigentümer von Wohngebäuden, die mit Erdgas heizen oder Warmwasser erzeugen, werden festgelegt (Regelungen zu Nichtwohngebäuden bestehen auch, werden hier nicht aber nicht wiedergegeben):
- Eigentümer müssen eine Heizungsprüfung durchführen lassen und entsprechend der Ergebnisse eine Optimierung der Heizungsanlage vornehmen.
- Die Überprüfung und die Optimierung müssen bis zum 15.09.2024 durchgeführt worden sein. Eine eigene Frist für die Überprüfung wird nicht festgelegt.
- Eigentümer sind verpflichtet, Gaszentralheizungen hydraulisch abzugleichen. Dies gilt für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten. Der hydraulische Abgleich hat bis zum 15.09.2024 zu erfolgen. Für Gebäude mit weniger als 6 Wohneinheiten (z.B. EFH, ZFH) besteht keine Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich.
Die Heizungsprüfung kann auch zusammen mit dem hydraulischen Abgleich erfolgen.
Im Detail gelten folgende Vorgaben für die beiden genannten Verpflichtungen:
Heizungsprüfung
Folgendes muss bei der Heizungsprüfung überprüft werden:
- Absenkung der Vorlauftemperatur und/oder Optimierung der Heizkurve,
- Aktivierung der Nachtabsenkung oder andere passende Absenkungen,
- Optimierung des Zirkulationsbetriebs (Gesundheitsschutz ist aber zu gewährleisten),
- Absenkung der Warmwassertemperaturen (Legionellenschutz ist aber zu gewährleisten),
- Absenkung der Heizgrenztemperatur (Außentemperatur, bei der die Heizung angeschaltet wird),
- Bewertung, ob die Heizungspumpen effizient sind,
- Prüfung, ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist,
- Prüfung, ob Dämmmaßnahmen an Armaturen und Rohren durchgeführt werden sollten.
Durchgeführt werden kann die Heizungsprüfung durch Bezirksschornsteinfeger, Handwerker entsprechender Gewerke oder Energieberater (gelistete Energieeffizienzexperten für Förderprogramme des Bundes).
Tipp: Die Heizungsprüfung am besten im Rahmen der Feuerstättenschau oder der regulären Heizungswartung durchführen lassen.
Die Verpflichtung zur Heizungsprüfung entfällt, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine vergleichbare Prüfung durchgeführt und kein weiteres Optimierungspotential festgestellt worden ist.
Hydraulischer Abgleich
Folgendes beinhaltet der verpflichtende hydraulische Abgleich
- eine Heizlastberechnung gemäß DIN EN 12831
- eine Prüfung und nötigenfalls eine Optimierung der Heizflächen im Hinblick auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur,
- die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs entsprechend der Fachregeln (ZVSHK-VdZ-VDMA) unter Berücksichtigung aller relevanten Komponenten des Heizungssystems und bestehender gesetzlicher Anforderungen,
- die Anpassung einer Außentemperatur-geführten Vorlauftemperaturregelung.
Im Ergebnis sind alle relevanten Einstellungswerte, die Heizlast des Gebäudes, die eingestellte Leistung der Wärmeerzeuger, die raumweise Heizlastberechnung, die Auslegungstemperatur, die Einstellung der Regelung und die Drücke im Ausdehnungsgefäß festzuhalten und dem Gebäudeeigentümer zur Verfügung zu stellen.
Bis zum 15.09.2024 sind zudem alle Pumpen (Umwälzpumpen, Trinkwarmwasser-Zirkulationspumpen) auszutauschen, die nicht den Mindestanforderungen der aktuellen EU-Verordnungen entsprechen und extern angebracht, also nicht im Kessel intergiert sind. Hinweis: der Austausch einer Heizungspumpe ändert die Konfiguration der Heizung und macht damit einen hydraulischen Abgleich nötig!
Die Verpflichtung zum hydraulischen Abgleich entfällt, wenn das Heizsystem in der aktuellen Konfiguration bereits hydraulisch abgeglichen wurde, innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag ein Heizungstausch bevorsteht oder das Gebäude innerhalb von sechs Monaten nach dem jeweiligen Stichtag umgenutzt oder stillgelegt werden soll.
Zeitraum
Der Endpunkt der verpflichtenden Umsetzung ist erst der 15.09.2024, die Maßnahmen müssen also nicht unbedingt in diesem Winter (2022/2023) oder im folgenden Winter (2023/2024) umgesetzt werden. Es ist aber zu empfehlen, die Heizungsüberprüfung bald, spätestens jedoch mit der nächsten Wartung vorzunehmen, da der Umfang der durchzuführenden Maßnahmen sich erst aus der Heizungsüberprüfung ergibt und wegen der Knappheiten an Handwerkern und Material die Umsetzung länger dauern kann und bis zum 15.09.2024 unbedingt erfolgen muss. Zudem ist damit zu rechnen, dass bei den aktuellen Energiepreisen in vielen Fällen die Maßnahmen wirtschaftlich vorteilhaft sind.