Als erfahrenes Immobilienunternehmen mit Sitz in Braunschweig begleiten wir von Cakir Immobilien seit vielen Jahren private und institutionelle Anleger bei der Auswahl, dem Erwerb und der Verwaltung renditestarker Immobilien.

Immobilien gelten seit jeher als eine der stabilsten und wertbeständigsten Anlageformen. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und niedriger Zinsen suchen viele Anleger nach sicheren Häfen für ihr Kapital. Doch der Erfolg einer Immobilieninvestition hängt von zahlreichen Faktoren ab, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. In diesem Leitfaden möchten wir unser Wissen teilen und Ihnen aufzeigen, worauf es bei einer erfolgreichen Immobilieninvestition ankommt. Der Artikel beleuchtet dabei wichtige Aspekte wie die Auswahl geeigneter Objekte, die Berechnung der Mietrendite sowie die professionelle Verwaltung von Renditeimmobilien.

Die Bedeutung der Lage und Objektqualität

Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für ihren langfristigen Wert und die Höhe der Mieteinnahmen. Attraktive Standorte zeichnen sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine positive demografische Entwicklung aus. Besonders in Städten mit wachsender Bevölkerung und begrenztem Wohnraum sind Immobilien gefragt und versprechen stabile Mieteinnahmen.

Neben der Makrolage spielt auch die Mikrolage eine wichtige Rolle. Hierbei geht es um die unmittelbare Umgebung der Immobilie, wie beispielsweise die Nachbarschaft, Lärmbelastung oder die Qualität der Bausubstanz. Ein gepflegtes Umfeld und eine solide Bauweise erhöhen die Attraktivität für potenzielle Mieter und tragen zur Wertstabilität bei.

Zudem sollten Anleger die zukünftige Entwicklung der Region im Blick behalten. Geplante Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs oder die Ansiedlung neuer Unternehmen, können den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Es ist daher ratsam, sich über städtebauliche Planungen und Entwicklungen zu informieren, um von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren.

Die Mietrendite als Maßstab für die Rentabilität

Die Mietrendite ist eine zentrale Kennzahl zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition. Sie gibt an, wie viel Prozent des investierten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückfließen. Die Bruttomietrendite berechnet sich aus dem Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Betriebskosten.

Eine gute Nettomietrendite liegt in der Regel zwischen 4 und 6 Prozent, abhängig von Lage und Objektart. In wirtschaftlich starken Regionen mit hoher Nachfrage können auch niedrigere Renditen akzeptabel sein, da hier mit einer höheren Wertsteigerung zu rechnen ist. In strukturschwächeren Gebieten sollten Anleger hingegen auf höhere Renditen achten, um das höhere Risiko auszugleichen.

Es ist wichtig, bei der Berechnung der Rendite realistische Annahmen zu treffen. Mieteinnahmen können schwanken, und unerwartete Kosten, wie Reparaturen oder Mietausfälle, sollten einkalkuliert werden.

Eine konservative Kalkulation hilft, böse Überraschungen zu vermeiden und die Rentabilität der Investition realistisch einzuschätzen.

Finanzierung und steuerliche Aspekte

Die Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie erfolgt häufig durch eine Kombination aus Eigen- und Fremdkapital. Ein angemessener Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko und verbessert die Konditionen bei der Kreditvergabe. Zudem sollten Anleger die laufenden Kosten und Rücklagen für Instandhaltungen in ihre Kalkulation einbeziehen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Steuerlich bietet die Vermietung von Immobilien verschiedene Vorteile. So können beispielsweise Abschreibungen auf die Immobilie, Zinsen für Kredite sowie bestimmte Betriebskosten steuerlich geltend gemacht werden. Es ist jedoch ratsam, sich hierzu von einem Steuerberater beraten zu lassen, um alle Möglichkeiten optimal zu nutzen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

Ein weiterer steuerlicher Aspekt ist die Spekulationsfrist. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Diese Regelung kann bei der Planung des Investments eine wichtige Rolle spielen.

Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie

Eine professionelle Verwaltung der Immobilie ist entscheidend für den langfristigen Erfolg der Kapitalanlage. Hierzu gehört die Auswahl zuverlässiger Mieter, die regelmäßige Überprüfung des Zustands der Immobilie sowie die zeitnahe Durchführung notwendiger Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Ein gut gepflegtes Objekt behält seinen Wert und zieht solvente Mieter an.

Viele Anleger entscheiden sich dafür, die Verwaltung an erfahrene Immobilienunternehmen zu übertragen. Diese übernehmen Aufgaben wie Mietersuche, Vertragsmanagement, Nebenkostenabrechnungen und koordinieren Handwerker für Reparaturen. Durch die Auslagerung dieser Aufgaben können sich Anleger auf strategische Entscheidungen konzentrieren und profitieren von der Expertise der Verwaltung.

Die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie ist nicht nur für den Werterhalt wichtig, sondern auch für die Zufriedenheit der Mieter. Ein gepflegtes Wohnumfeld trägt dazu bei, langfristige Mietverhältnisse zu sichern und Leerstände zu vermeiden. Es ist daher ratsam, regelmäßige Wartungsarbeiten durchzuführen und Rücklagen für größere Reparaturen zu bilden.

Langfristige Strategie und Risikomanagement

Der Erfolg einer Immobilieninvestition hängt maßgeblich von einer klaren langfristigen Strategie ab. Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, ob sie auf regelmäßige Mieteinnahmen, Wertsteigerung oder eine Kombination aus beidem setzen. Zudem ist es wichtig, Risiken wie Mietausfall, Leerstand oder unerwartete Instandhaltungskosten realistisch einzuschätzen und entsprechende Rücklagen zu bilden.

Eine regelmäßige Überprüfung der Marktbedingungen und der eigenen Investition hilft, frühzeitig auf Veränderungen zu reagieren und die Strategie anzupassen. Flexibilität und eine proaktive Herangehensweise sind hierbei entscheidend, um langfristig erfolgreich zu investieren.

Der Verlust eines Angehörigen ist eine emotionale Belastung, die mit vielen organisatorischen und rechtlichen Herausforderungen verbunden ist. Besonders wenn eine Immobilie vererbt wird, stehen die Erben vor wichtigen Entscheidungen: Soll das Haus oder die Wohnung verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden? Welche steuerlichen und rechtlichen Aspekte müssen beachtet werden? Welche Fristen gelten, und welche Kosten können entstehen?
In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienverkauf im Erbfall achten müssen. Außerdem zeigen wir Ihnen, wie ein erfahrener Makler wie Cakir Immobilien aus Braunschweig Sie dabei professionell unterstützen kann.

1. Erste Schritte nach dem Erbfall: Was müssen Erben tun?

Bevor eine Immobilie verkauft oder genutzt werden kann, müssen einige grundlegende Formalitäten geklärt werden.

1.1 Das Erbe annehmen oder ausschlagen
Nicht jedes Erbe ist automatisch ein Gewinn. Falls die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Dafür haben Erben sechs Wochen Zeit (bei Auslandsaufenthalt: sechs Monate).

1.2 Erbschein beantragen
Ohne einen Erbschein kann eine geerbte Immobilie nicht verkauft oder im Grundbuch überschrieben werden. Den Erbschein beantragt man beim Nachlassgericht. Falls ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, ist in vielen Fällen kein Erbschein erforderlich.

1.3 Grundbuchänderung vornehmen
Nach der Erbschaft muss das Grundbuch aktualisiert werden. Die Umschreibung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Notar- und Grundbuchkosten an.

2. Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung: Welche Optionen gibt es?

Erben müssen entscheiden, was mit der Immobilie geschehen soll. Jede Option hat Vor- und Nachteile:

2.1 Verkauf der Immobilie
Der Verkauf ist oft die einfachste Lösung, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind oder der Unterhalt der Immobilie teuer wäre. Der Verkaufserlös kann unter den Erben aufgeteilt werden.

Vorteile eines Verkaufs
✅ Sofortiger finanzieller Gewinn
✅ Keine Verpflichtungen oder laufenden Kosten
✅ Vermeidung von Erbstreitigkeiten

Nachteile eines Verkaufs
❌ Eventuelle Spekulationssteuer (siehe Abschnitt 4)
❌ Emotional schwierige Entscheidung, insbesondere bei Familienhäusern

2.2 Selbstnutzung der Immobilie
Erben können sich auch entscheiden, die Immobilie selbst zu nutzen. In manchen Fällen kann dies aus steuerlichen Gründen vorteilhaft sein (siehe Abschnitt 4.2 zur Erbschaftssteuer).

Vorteile der Selbstnutzung
✅ Keine Makler- oder Notarkosten
✅ Steuerliche Vorteile bei Hauptwohnsitznutzung
✅ Langfristiger Vermögensaufbau

Nachteile der Selbstnutzung
❌ Erhaltungskosten und Sanierungsbedarf
❌ Mögliche Erbstreitigkeiten, wenn nicht alle Erben einverstanden sind

2.3 Vermietung der Immobilie
Falls ein Verkauf nicht gewünscht oder steuerlich ungünstig ist, kann eine Vermietung eine rentable Alternative sein.

Vorteile der Vermietung
✅ Langfristige Einnahmen durch Mieten
✅ Immobilie bleibt im Familienbesitz
✅ Möglichkeit, später doch noch zu verkaufen

Nachteile der Vermietung
❌ Verwaltungsaufwand (Mieter, Instandhaltung, Mietausfälle)
❌ Eventuell nötige Modernisierungsmaßnahmen

3. Rechtliche Aspekte beim Verkauf einer geerbten Immobilie

3.1 Zustimmung aller Erben erforderlich
Falls mehrere Personen eine Immobilie erben (Erbengemeinschaft), müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Uneinigkeit kann den Verkauf erheblich verzögern. In manchen Fällen ist eine Teilungsversteigerung nötig – ein oft langwieriger und verlustreicher Prozess.

3.2 Notarielle Beurkundung des Verkaufs
Jeder Immobilienverkauf in Deutschland muss von einem Notar beurkundet werden. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die Grundbuchänderung, und der Kaufpreis wird gezahlt.

4. Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer geerbten Immobilie

4.1 Fällt Spekulationssteuer an?
Ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer gezahlt werden muss, hängt von der Besitzdauer ab.

Keine Spekulationssteuer, wenn:

• Der Erblasser die Immobilie mindestens zehn Jahre besessen hat.
• Der Erblasser die Immobilie in den letzten drei Jahren vor seinem Tod selbst bewohnt hat.

Spekulationssteuer fällt an, wenn:

• Die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz war und keine Selbstnutzung vorlag.
• Gewinne aus dem Verkauf können dann mit bis zu 45 % versteuert werden.

4.2 Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuerklassen
Beim Immobilienerbe wird Erbschaftssteuer fällig, wenn der Wert der Immobilie die Freibeträge übersteigt:

• Ehepartner & Kinder: 500.000 € (Ehepartner), 400.000 € (Kinder)
• Enkelkinder: 200.000 €
• Geschwister, Nichten/Neffen: 20.000 €

Falls der Erbe die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt, entfällt die Erbschaftssteuer komplett – allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m².

5. Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf nach einer Erbschaft?

Ein Immobilienverkauf ist mit verschiedenen Kosten verbunden:

• Notarkosten: 1–1,5 % des Verkaufspreises
• Grundbuchänderung: Kostenlos innerhalb von 2 Jahren, danach 0,5 % des Immobilienwerts
• Maklerprovision: Üblich sind 3–7 % des Verkaufspreises
• Eventuelle Renovierungskosten

Fazit: Mit Cakir Immobilien stressfrei und erfolgreich verkaufen
Ein Immobilienverkauf im Erbfall ist eine komplexe Angelegenheit mit vielen rechtlichen, steuerlichen und emotionalen Herausforderungen. Eine fundierte Beratung und professionelle Unterstützung sind daher unerlässlich.

Cakir Immobilien aus Braunschweig bietet Erben eine umfassende Betreuung – von der ersten Marktwertermittlung über die Verkaufsstrategie bis hin zur finalen Abwicklung. Dank langjähriger Erfahrung und ausgezeichneter Marktkenntnis erzielt Cakir Immobilien für Sie den bestmöglichen Verkaufspreis und nimmt Ihnen den gesamten Verkaufsprozess ab.
Möchten Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung!

Beim Verkauf einer Immobilie zählt der erste Eindruck. Käufer entscheiden oft schon innerhalb weniger Sekunden, ob ihnen eine Immobilie gefällt. Hier setzt Home Staging an – die gezielte Verschönerung und Inszenierung von Wohnräumen, um den Verkaufspreis zu optimieren. Dieser Artikel erläutert, wie Home Staging funktioniert, warum es so effektiv ist und wie der Prozess abläuft.

Was versteht man unter Home Staging?

Der Begriff „Home Staging“ stammt aus den USA und bedeutet sinngemäß „Wohnraum inszenieren“. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die darauf abzielen, eine Immobilie für potenzielle Käufer optisch und emotional attraktiver zu machen.
Home Staging umfasst unter anderem:

• Entrümpeln: Entfernen persönlicher Gegenstände und überflüssiger Möbel.
• Neutrale Gestaltung: Einsatz von dezenten Farben und Möbeln, um einen zeitlosen und universellen Geschmack zu treffen.
• Optimale Raumaufteilung: Stellen von Möbeln, um die Funktion und das Potenzial jedes Raumes zu zeigen.
• Dekoration: Einsatz von Accessoires wie Pflanzen, Kissen, Decken oder Kunstwerken, um eine gemütliche Atmosphäre zu schaffen.
• Beleuchtung: Nutzung von Lichtquellen, um Räume heller und freundlicher wirken zu lassen.

Ziel des Home Stagings ist es, Kaufinteressenten die Möglichkeit zu geben, sich selbst in der Immobilie zu sehen – ein wichtiger emotionaler Faktor beim Immobilienkauf.

Was bringt Home Staging?
Home Staging hat sich als wirkungsvolle Methode etabliert, um den Verkaufserfolg von Immobilien zu steigern. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile:

1. Besserer erster Eindruck
Ein ansprechend eingerichtetes und ordentliches Zuhause hinterlässt bei potenziellen Käufern sofort einen positiven Eindruck. Die Immobilie wirkt gepflegt und einladend.

2. Höhere Verkaufspreise
Statistiken zeigen, dass gut inszenierte Immobilien oft zu höheren Preisen verkauft werden. Käufer sind bereit, mehr zu zahlen, wenn sie von der Präsentation überzeugt sind.

3. Kürzere Verkaufszeiten
Immobilien, die professionell inszeniert wurden, finden häufig schneller einen Käufer, da sie sich von der Masse abheben.

4. Zielgruppenansprache
Durch Home Staging kann die Immobilie gezielt auf die Bedürfnisse der Zielgruppe abgestimmt werden, sei es eine Familie, ein junges Paar oder Senioren.

5. Reduzierung von Unsicherheiten
Leere Räume oder überfüllte Zimmer können bei Käufern Zweifel wecken. Home Staging hilft, das Potenzial der Immobilie klar zu kommunizieren.

Wie läuft ein Home Staging ab?
Ein professionelles Home Staging erfolgt in mehreren Schritten. Bei Cakir Immobilien arbeiten wir eng mit erfahrenen Home-Staging-Experten zusammen, um sicherzustellen, dass jede Immobilie optimal präsentiert wird.

1. Analyse der Immobilie
Zu Beginn wird die Immobilie gründlich analysiert. Der Home-Staging-Experte beurteilt den Zustand, die Zielgruppe und die Vermarktungsstrategie. Dabei werden Schwachstellen und Potenziale der Immobilie identifiziert.

2. Planung der Maßnahmen
Auf Basis der Analyse wird ein Konzept erstellt, das auf die Immobilie und ihre Zielgruppe zugeschnitten ist. Dazu gehören Farbkonzepte, Möbelanordnung, Dekoration und Beleuchtung.

3. Entrümpelung und Reinigung
Vor dem eigentlichen Staging werden persönliche Gegenstände entfernt, überflüssige Möbel ausgelagert und die Immobilie gründlich gereinigt.

4. Inszenierung der Räume
Die Räume werden neu eingerichtet und dekoriert, um eine möglichst ansprechende und wohnliche Atmosphäre zu schaffen.

Ziel ist es, das Potenzial der Immobilie hervorzuheben und den Käufern Inspiration zu bieten.

5. Professionelle Fotografie
Ein wichtiger Bestandteil des Home Stagings ist die Erstellung hochwertiger Fotos. Diese werden für Exposés, Online-Anzeigen und Social-Media-Beiträge verwendet, um die Immobilie bestmöglich zu präsentieren.

Warum kann man mit Home Staging den Verkaufspreis der Immobilie steigern?
Die Fähigkeit von Home Staging, den Verkaufspreis einer Immobilie zu steigern, liegt in der emotionalen Wirkung, die es auf Käufer hat.

1. Emotionale Bindung schaffen
Menschen kaufen keine Immobilien – sie kaufen ein Zuhause. Home Staging hilft, eine emotionale Verbindung zwischen der Immobilie und den Interessenten herzustellen. Eine warme, einladende Atmosphäre führt dazu, dass Käufer sich vorstellen können, dort zu leben.

2. Fokus auf Stärken der Immobilie
Professionelles Home Staging lenkt die Aufmerksamkeit auf die besten Eigenschaften der Immobilie. So werden beispielsweise großzügige Fenster, hohe Decken oder ein schöner Garten besonders hervorgehoben.

3. Reduktion von Unsicherheiten
Eine leere Immobilie oder ein unaufgeräumtes Zuhause kann bei Käufern Zweifel wecken. Sie könnten sich fragen, ob die Immobilie versteckte Mängel hat oder ob sie ihren Anforderungen entspricht. Home Staging minimiert solche Unsicherheiten, indem es die Immobilie in ihrem besten Licht zeigt.

4. Wettbewerbsvorteil
Auf einem umkämpften Immobilienmarkt hebt sich eine professionell inszenierte Immobilie von der Konkurrenz ab. Dies kann dazu führen, dass mehrere Interessenten Gebote abgeben und der Preis steigt.

Warum Cakir Immobilien der richtige Partner ist

Bei Cakir Immobilien in Braunschweig sind wir überzeugt von der positiven Wirkung von Home Staging. Unsere langjährige Erfahrung im Immobilienmarkt zeigt, dass gut inszenierte Immobilien schneller verkauft werden und oft höhere Preise erzielen.

Unser Ansatz

1. Individuelle Beratung: Wir ermitteln gemeinsam mit Ihnen, ob Home Staging für Ihre Immobilie sinnvoll ist und welche Maßnahmen den größten Effekt haben.
2. Netzwerk von Experten: Wir arbeiten mit professionellen Home-Staging-Dienstleistern zusammen, die Ihre Immobilie perfekt in Szene setzen.
3. Effektive Vermarktung: Die inszenierte Immobilie wird durch hochwertige Fotos und ansprechende Exposés optimal vermarktet.

Ihre Vorteile

Mit Cakir Immobilien an Ihrer Seite profitieren Sie von einem Rundum-Service, der von der ersten Beratung bis zum erfolgreichen Verkauf reicht. Wir kümmern uns um alle Details, damit Ihre Immobilie den bestmöglichen Eindruck hinterlässt.

Fazit

Home Staging ist ein bewährtes Mittel, um den Wert einer Immobilie zu steigern und sie schneller zu verkaufen. Durch die gezielte Inszenierung von Räumen wird das Potenzial der Immobilie optimal präsentiert, wodurch Käufer emotional angesprochen werden und sich leichter für einen Kauf entscheiden.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Braunschweig oder Umgebung verkaufen möchten, sind Sie bei Cakir Immobilien in den besten Händen. Wir beraten Sie gerne zu den Möglichkeiten des Home Stagings und unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit uns – wir freuen uns darauf, Sie zu begleiten!

Die neue degressive AfA für den Wohnungsneubau

Mit dem im Frühjahr 2024 in Kraft getretenen Wachstumschancengesetz kommt die neue degressive Abschreibung für Investitionen in den Wohnungsbau, die Investoren und Bauherren gleichermaßen nutzen können.

Auf dieser Themenseite erfahren Sie, wie hoch die degressive Abschreibung ist, welche Investitionen davon profitieren und wie Sie die neuen Regelungen für Ihre Immobilienprojekte effektiv nutzen können.

Wie hoch ist die degressive AfA?
Im ersten Jahr der Anwendung können ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung oder des Kaufs fünf Prozent der Investitionen zeitanteilig für den Rest des Jahres steuerlich als Kosten geltend gemacht werden (§ 7 Abs. 5 a EStG). In den folgenden Jahren dann jeweils fünf Prozent des verbleibenden Buchwerts. Die Bemessungsgrundlage wird also jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert. Der Bauherr kann die Abschreibung ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung zeitanteilig für den Rest des Jahres geltend machen, der Käufer ab dem Lastenwechsel.

Für welche Investitionen gilt die degressive AfA?
Die Abschreibung gilt nur für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Ein besonderer Energie-Effizienzstandard ist – anders als für die Sonderabschreibung nach § 7 b n.F. EStG – nicht einzuhalten. Es gilt die allgemeine Voraussetzung, dass das Gebäude die Voraussetzung des Effizienzhaus-Standards 55 erfüllen muss, der für Neubauten seit dem 1. Januar 2023 verpflichtend ist. Eine Baukostenobergrenze gibt es nicht. Eine Baukostenobergrenze gibt es – anders als bei der Sonderabschreibung nach § 7 b EstG nicht.

Investitionsbeginn für Bauherren und Erwerber
Voraussetzung ist, dass mit der Investition erst nach dem 30. September 2023 begonnen worden ist. Dabei ist wichtig, ob der Steuerpflichtige Bauherr oder ob er Erwerber der Wohnung ist. Ein Bauherr, der die Wohnung selbst errichtet, schreibt von den Herstellungskosten ab, während ein Erwerber, der die Immobilie erwirbt, von den Anschaffungskosten abschreibt, genauer gesagt, von dem Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten.

1. Der Investor ist Bauherr
Ist der Investor Bauherr der Wohnung ist der Baubeginn maßgeblich. Er kann die neue degressive AfA nur in Anspruch nehmen, wenn mit der Herstellung nach dem 1. Oktober 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der Baubeginnsanzeige. Sollte landesrechtlich keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben sein, muss der Steuerpflichtige erklären, dass er den Baubeginn freiwillig der zuständigen Baubehörde angezeigt hat.

2. Der Investor ist Erwerber der Wohnung
Maßgeblich hierfür ist der Kaufvertrag, der zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden muss.

Voraussetzung ist, dass der Lastenwechsel noch im Jahr der Fertigstellung stattfindet. Unter Lastenwechsel ist der Übergang von Nutzen und Lasten zu verstehen. Ist die Wohnung bereits vermietet, muss der Käufer den mittelbaren Besitz erhalten. Ist die Wohnung noch nicht vermietet, muss er den unmittelbaren Besitz erhalten und beispielsweise die Schlüssel ausgehändigt bekommen. Die Umschreibung im Grundbuch ist nicht erforderlich und kann später erfolgen. Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es bewohnbar ist. Der Bau muss noch nicht abgenommen sein, ebenso können noch Restarbeiten wie Malerarbeiten ausstehen.

Ist der Investor Käufer, kommt es auf den Baubeginn nicht an. Begünstigt sind auch Immobilien, die sich vor dem 1. Oktober 2023 bereits im Bau befanden oder fertiggestellt worden sind. Eine Wohnung, die bereits im Jahre 2022 fertiggestellt worden ist, kann jedoch nicht mehr begünstigt sein, weil der Lastenwechsel noch im Jahre 2022 stattgefunden haben müsste, der Kaufvertrag aber erst nach dem 30. September 2023 abgeschlossen werden darf.

Kann ich die degressive AfA auch für um- oder ausgebaute Wohnungen in Anspruch nehmen?
Wohnungen, die durch den Umbau von Gewerberäumen entstehen, sind normalerweise nicht begünstigt, weil kein neues Gebäude entsteht. Legt man die Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung zu der „alten“ degressiven AfA gem. § 7 Abs. 5 EStG zugrunde, die für Investitionen bis zum Jahre 2005 gegolten hat, kann die degressive AfA dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um einen sog. bautechnischen Neubau handelt und der Umbau mit wesentlichem Bauaufwand erfolgt ist. Im Rahmen der „alten“ degressiven AfA hat die Finanzverwaltung einen solchen wesentlichen Bauaufwand dann angenommen, wenn der Bauaufwand (zuzüglich der Eigenleistung) den Verkehrswert des bisherigen Wirtschaftsguts überstiegen hat. Entsteht die neue Wohnung durch Aufstockung auf einem Gewerbegebäude oder einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, kann die degressive AfA in Anspruch genommen werden, weil in diesem Fall wegen der unterschiedlichen Nutzung ein eigenes Wirtschaftsgut entsteht. Wird die neue Wohnung durch Erweiterung eines vermieteten Wohngebäudes geschaffen, ist eine Inanspruchnahme der degressiven AfA nur möglich, wenn die neue Wohnung eine Eigentumswohnung ist.


Ist bei Inanspruchnahme der degressiven AfA ein späterer Wechsel zur linearen AfA möglich?
Ja, ein Wechsel zur linearen AfA in Höhe von drei Prozent nach § 7 Absatz 4 Nr. 2a Einkommensteuergesetz ist jederzeit möglich.

§ 7 Ab. 5 a EStG:
„Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig. Die weitere Absetzung für Abnutzung bemisst sich nach dem Übergang zur Absetzung für Abnutzung im Sinne des Absatzes 4 vom Restwert und dem nach Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.“

Da die Normal-AfA nach § 4 Nr. 2 a EStG für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, 3 Prozent beträgt, ist von einer Gesamtnutzungsdauer von 100/3=33 Jahren auszugehen. Nach 10 Jahren beträgt die Restnutzungsdaher somit 23 Jahre. Dies ergibt einen AfA Satz von 100/23 = 4,347. Bei einem Übergang zur linearen AfA nach 13 Jahren würde sich ein AfA Satz von 5 % ergeben. (100/3) = 33 – 13 = 20 und 100 /20 = 5.

Kann man neben der degressiven AfA auch die Sonderabschreibung nach §7 b EstG in Anspruch nehmen?
Beide Abschreibungsmöglichkeiten können gleichzeitig und nebeneinander in Anspruch genommen werden, wenn die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind.

Durch § 7 b EstG werden die Herstellung und die Anschaffung neu gebauter Mietwohnungen begünstigt. Voraussetzung ist allerdings, dass diese den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen. Anders als bei der neuen degressiven AfA, gibt es für die Sonderabschreibung eine Baukostenobergrenze. Diese ist von 4.800 Euro auf 5.200 Euro je Quadratmeter erhöht worden. Begünstigt sind außerdem nun Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro anstatt bisher 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei werden auch Nebenräume, die zusammen mit der Wohnung genutzt werden, berücksichtigt.

Der folgende Abschnitt bietet einen Überblick über die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG.

Restwertabschreibung bei Kombination von Sonderabschreibung und degressiver AfA
Die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG kann neben der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung endet allerdings nach 4 Jahren.
Von der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG kann man zu der linearen AfA gem. § 7 Abs. 4 EStG übergehen.

Restwertabschreibung nach dem Ende der Sonderabschreibung
7 a Abs. 9 EStG:
„Sind für ein Wirtschaftsgut Sonderabschreibungen vorgenommen worden, so bemessen sich nach Ablauf des maßgebenden Begünstigungszeitraums die Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden und bei Wirtschaftsgütern im Sinne des § 7 Absatz 5a nach dem Restwert und dem nach § 7 Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz, bei anderen Wirtschaftsgütern nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer.“

M.

E. kann die degressive AfA gem. § 7 Abs. 5 a EStG fortgeführt werden. Zwar wird diese Vorschrift in § 7 a Abs. 9 EStG nicht erwähnt, sondern nur § 7 Abs. 4 EStG. Die degressive AfA gem. § 7 Abs. 5 a EStG tritt jedoch an die Stelle der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Bemessungsgrundlage sind die ursprünglichen Herstellungskosten bzw. der ursprüngliche Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten abzüglich der in Anspruch genommenen AfA nach § 7 Abs. 5 a und der Sonderabschreibung nach § 7 b EstG.


Restwertabschreibung nach dem Übergang von der degressiven AfA zur linearen AfA
7 Ab. 5 a EStG
„Der Übergang von der Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig. Die weitere Absetzung für Abnutzung bemisst sich nach dem Übergang zur Absetzung für Abnutzung im Sinne des Absatzes 4 vom Restwert und dem nach Absatz 4 unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.“

Da die Normal-AfA nach § 4 Nr. 2 a EStG 3 % beträgt, ist von einer Gesamtnutzungsdauer von 100/3 = 33 Jahren auszugehen. Nach 9 Jahren beträgt die Restnutzungsdaher somit 24 Jahre. Dies ergibt einen AfA Satz von 100/24 = 4,167.

Bei einem Übergang zur linearen AfA nach 13 Jahren würde sich ein AfA Satz von 5 % ergeben.

(100/3) = 33 – 13 = 20 und 100 /20 = 5.

Unterschiede zwischen der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 a EstG und der Sonderabschreibung nach § 7 b EStG
Die Voraussetzungen der beiden Vorschriften sind sehr unterschiedlich. Während der Förderzeitraum in § 7 b auf 4 Jahre beschränkt ist, enthält § 7 Abs. 5 a EstG keine entsprechende Beschränkung.

Außerdem unterscheidet sich der Zeitraum, in dem die Investition stattfinden muss. In der Vorschrift des § 7 b EStG kommt es sowohl für den Käufer als auch für den Bauherren auf den Beginn der Herstellung an. Sowohl im Fall der Herstellung als auch beim Erwerb greift § 7 b EStG nur ein, wenn der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt worden ist.


Die degressive AfA in § 7 Abs. 5 a EStG enthält dagegen für den Bauherren und den Erwerber unterschiedliche Regelungen. Der Hersteller einer Wohnung kann die degressive AfA nur in Anspruch nehmen, wenn der Baubeginn in der Zeit zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 stattfindet. Im Fall des Erwerbs kommt es darauf an, dass der Kaufvertrag in dieser Zeit abgeschlossen worden ist.

Wann mit dem Bau begonnen worden ist, ist dagegen unerheblich, wenn der Investor Käufer ist. Als Beginn der Investition gilt in diesem Fall der Abschluss des Kaufvertrags, sodass der Erwerber einer Wohnung die degressive AfA auch dann in Anspruch nehmen kann, wenn mit dem Bau schon vor dem 1. Oktober 2023 begonnen worden ist, ja sogar dann, wenn mit dem Bau schon vor dem 1. Januar 2023 begonnen wurde.

Weitere Unterschiede

• 7 b EStG greift nur ein, wenn die Baukosten nicht höher sind als 5.200 Euro/m², während § 7 Abs. 5 a EStG eine derartige Einschränkung nicht kennt.
• 7 b EStG greift nur ein, wenn die Effizienzklasse 40 erreicht ist, während für die degressive AfA lediglich die allgemeinen Voraussetzungen des GEG erfüllt sein müssen. Ist mit dem Bau vor dem 1. Januar 2023 begonnen worden, greifen diese Regelungen nicht ein, anderenfalls muss die Effizienzklasse 55 eingehalten sein.
• Nach § 7 b EStG sind Wohnungen begünstigt, während nach § 7 Abs. 5 a EStG Gebäude begünstigt werden, soweit sie Wohnzwecken dienen. Daher ist nach § 7Abs. 5a EStG die Herstellung einer Wohnung durch Erweiterung eines bestehenden Gebäudes nur in bestimmten Ausnahmefällen begünstigt. Zwar sind nach § 7 Abs. 5 b EStG die Absätze 4 bis 5a auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden. Dies bedeutet zunächst, dass auch die Herstellung von Eigentumswohnungen nach § 7 Abs. 5 a EStG begünstigt ist. Wird jedoch ein bestehendes Gebäude erweitert, ohne Eigentumswohnungen zu bilden, greift § 7 Abs. 5 a EStG nur ein, wenn dadurch ein selbständiges Wirtschaftsgut entsteht. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die entstandene Wohnung anders genutzt wird als das übrige Gebäude. Wird ein Wohngebäude um eine Wohnung erweitert, ist dies deshalb nach § 7 Abs. 5 a EStG nicht begünstigt. Lediglich wenn auf einem Gewerbeobjekt oder einem selbstgenutzten Einfamilienhaus eine Wohnung errichtet wird, kann § 7 Abs. 5 a EStG eingreifen. Dagegen setzt die Vorschrift des § 7 b EStG lediglich voraus, dass eine Wohnung errichtet wird, die bisher nicht vorhanden war und mindestens 10 Jahre lang vermietet wird. Dies kann auch durch den Ausbau eines Dachgeschosses geschehen oder den Anbau an ein bestehendes Gebäude sowie durch Umbau von Gewerberäumen. Lediglich die Modernisierung bestehender Wohnungen ist auch nach § 7 b EStG nicht begünstigt.
• Bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG vermindert sich die Bemessungsrundlage jedes Jahr um die vorgenommene Abschreibung. Bemessungsgrundlage ist gem. § 7 Abs. 5 a EStG der jeweilige Restbuchwert. Die degressive AfA kennt keine zeitliche Begrenzung auf einen bestimmten Begünstigungszeitraum. Die degressive AfA ist nicht auf Gebäude mit einer Obergrenze der Herstellungskosten/Anschaffungskosten beschränkt.
• •Die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG ist auf die ersten vier Jahre beschränkt. Sie wird während des gesamten Begünstigungszeitraums nach der ursprünglichen Bemessungsgrundlage vorgenommen. Die Bemessungsgrundlage ist jedoch auf 4.000 Euro/m² beschränkt.
• Wird das Gebäude erst im Laufe des Jahres angeschafft oder fertiggestellt, kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG nur zeitanteilig gem. § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung nach § 7 b EStG kann auch dann mit dem vollen Jahresbetrag in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude erst im Laufe des Jahres fertiggestellt worden ist.
• Da die Höhe der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 a EStG jedes Jahr geringer wird, kann der Steuerpflichtige jederzeit zur linearen Normal-Abschreibung übergehen. Von da an ist der Restbuchwert auf die restliche Nutzungsdauer gleichmäßig zu verteilen. Die Höhe der restlichen Nutzungsdauer errechnet sich anhand des Prozentsatzes für die Normalabschreibung. Bei einem Abschreibungssatz von 3 Prozent (nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG) beträgt die gesamte Nutzungsdauer 33 Jahre.

Gemeinsamkeiten

• Hinsichtlich der Fertigstellung haben beide Vorschriften dieselbe Voraussetzung: Der Erwerb ist nur begünstigt, wenn die Anschaffung noch in dem Jahr der Fertigstellung stattfindet. Dadurch soll erreicht werden, dass nur neu hergestellte Wohnungen begünstigt sind. Deswegen können Wohnungen, die bereits im Jahre 2022 fertiggestellt worden sind, nach § 7 Abs. 5 a EStG auch im Fall des Erwerbs nicht begünstigt sein, weil die Anschaffung noch im Jahre 2022 stattgefunden haben müsste.
• Mit beiden Vorschriften sollen neue Wohnungen begünstigt werden, wenn die Investition innerhalb eines bestimmten Zeitraums stattfindet.
• Begünstigt werden sowohl der Erwerber als auch der Bauherr.
• Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind nach beiden Vorschriften für den Bauherren die Herstellungskosten des Gebäudes und für den Erwerber der Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten.
• Der Abschreibungssatz beträgt nach beiden Vorschriften 5 Prozent jährlich.
• Die Schaffung von Ferienwohnungen ist nach beiden Vorschriften nicht begünstigt. Während dies in § 7 b EStG ausdrücklich geregelt ist, ergibt sich dies für § 7 Abs. 5 a EStG daraus, dass nach der Rechtsprechung die Beherbergung von Feriengästen keine Wohnnutzung ist.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Bereits heute im Jahr 2024 zahlen wir spürbar höhere Mieten im Vergleich zu vor vier Jahren. Doch wie wird die Situation erst elf Jahre später aussehen? Während die Immobilienpreise erstmals seit 60 Jahren gesunken sind, scheint auf dem Mietmarkt insbesondere in den Metropolen kein Ende des Preisanstiegs in Sicht zu sein. Aus diesem Grund widmet sich dieser Artikel der Fragestellung: "Welche finanziellen Belastungen kommen auf Mieter im Jahr 2035 zu? Wie sieht die Mietprognose für dieses Jahr aus?"

Die Region ist ein entscheidender Faktor für die Mietetwicklung

Für die zukünftige Preisentwicklung von Immobilien bleibt unverändert die geografische Lage ein entscheidender Faktor. In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise in vielen Ballungsräumen stetig gestiegen. In den Metropolen konzentrieren sich Menschen, Arbeitsplätze und Chancen. Die steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot treibt die Preise in die Höhe. Städte wie Berlin, München und Hamburg verzeichneten beträchtliche Zuwächse beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis. Diese Dynamik könnte sich bis zum Jahr 2035 fortsetzen, da viele Menschen in die Städte ziehen, um von der Nähe zu Arbeitsplätzen und Annehmlichkeiten zu profitieren.

Der Postbank Wohnatlas 2035 prognostiziert trotz der aktuellen Immobilienkrise sogar eine weitere Steigerung der Kaufpreise bis 2035, zumindest in den "Big Seven", den sieben größten Metropolen Deutschlands und deren Umland. In München wird der Preisanstieg mit realen 2 Prozent am höchsten geschätzt. Eine Entwicklung, die sich auch auf die Mietprognose 2035 auswirken wird.

Zinsen und wirtschaftliche Lage

Die Höhe der Zinsen und die wirtschaftliche Situation bleiben wesentliche Faktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen. Ein Anstieg der Bauzinsen verringert die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, da die Kreditkosten steigen und die Banken höhere Sicherheiten verlangen. Personen, die lange Zeit für den Kauf eines Eigenheims gespart haben, sehen sich gezwungen, weiterhin Miete zu zahlen. Dies trägt zusätzlich zur Steigerung der Mietprognose für das Jahr 2035 bei. Auch Familien, die vor der Entscheidung stehen, ob sie kaufen oder mieten sollen, tendieren derzeit aufgrund der unsicheren Wirtschaftslage eher dazu, zu mieten.

Nachhaltigkeit wird immer wichtiger

Nachhaltigkeit wird im Jahr 2035 eine noch bedeutendere Rolle spielen, als das heute schon der Fall ist. Gebäude, die umweltfreundliche Technologien und energieeffiziente Lösungen integrieren, sind unersätzlich für eine grüne Zukunft. Jedoch stellen neue nachhaltige Gesetze wie die Sanierungspflicht eine weitere Herausforderung beim Kauf von Bestandsimmobilien dar, was sich wiederum auf die Mietpreise auswirkt. Denn weniger Käufer führen zu einem Anstieg der Mieter und einer Verknappung des Mietmarktes.

Veränderungen des Wohnens durch Technologie und neue Wohnkonzepte

Durch den unaufhaltsamen Fortschritt der Technologie, wie beispielsweise Virtual Reality und die zunehmende Möglichkeit der Arbeit im Home Office, verändern sich die Anforderungen an Immobilien. Kleinere, jedoch clever gestaltete Wohnräume könnten an Attraktivität gewinnen, da sich die Bedürfnisse der Menschen bezüglich ihres Wohnraums flexibler gestalten. Smart Homes, die Energie einsparen, sich an unsere Bedürfnisse anpassen und uns im Alltag unterstützen, repräsentieren die Zukunft des Wohnens.

Neue Wohnkonzepte wie Co-Living Spaces und Angebote für das Wohnen im Alter bieten alternative Lebensmodelle. Diese sind nicht nur kosteneffizienter, sondern fördern auch eine Gemeinschaftskultur, die in der heutigen Zeit oft zu kurz kommt. Betreutes Wohnen ist ein Hoffnungsschimmer für eine alternde Gesellschaft, die zunehmend einsamer wird.

Politische Unterstützung positiv für Mietprognose

Ein weiterer Lichtblick für die Mieten: die Politik greift ein. Regulatorische Eingriffe, Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau und innovative Modelle zur Mietpreisbegrenzung könnten dazu beitragen, den Anstieg der Mieten zu dämpfen. Die entscheidende Frage ist jedoch, inwieweit diese Maßnahmen wirksam sind und ob sie mit der Dynamik des Marktes Schritt halten können.

Bereits jetzt werden Neubauprojekte durch staatliche Förderungen unterstützt, was sich positiv auf den Mietmarkt auswirken könnte. Der Bundesrat stimmte am 22. März 2024 einem Kompromiss des Vermittlungsausschusses zum Wachstumschancengesetz zu. Dieser sieht die Einführung einer degressiven Abschreibung (AfA) in Höhe von 5% pro Jahr für neu errichtete Wohngebäude vor. Doch wie genau funktioniert das?

Bundesministerin Klara Geywitz erläutert das neue Gesetz: „Die degressive Abschreibung für den Wohnungsbau wird Realität! Mit einer jährlichen Abschreibung von fünf Prozent der Investitionskosten setzen wir einen weiteren Anreiz, um den Wohnungsbau in Deutschland wieder anzukurbeln und den Bau von mehr Wohnungen zu fördern. Unsere Regelung kennt keine Baukostenobergrenzen. Ab einem Effizienzstandard von 55 kann gebaut werden, und die attraktive Abschreibung gilt rückwirkend für alle Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.“

Beispielrechnung Wachstumschancengesetz:

Bei einer Investition von 400.000 Euro kann im ersten Jahr ein Betrag von 20.000 Euro, das entspricht 5 Prozent der Investitionssumme, steuerlich geltend gemacht werden. Im darauffolgenden Jahr lassen sich 19.000 Euro abschreiben, nachdem die ursprüngliche Investitionssumme um die Abschreibung des ersten Jahres auf 380.000 Euro reduziert wurde. Über einen Zeitraum von sechs Jahren nach Fertigstellung oder Erwerb der Immobilie kann der Investor insgesamt etwa 106.000 Euro steuerlich absetzen, was bedeutet, dass dieser Betrag nicht versteuert werden muss.

Kapitalanleger sollten also nicht mehr lange zögern!

Zusammenfassung der Prognose für die Mietpreise bis 2035

Die Entwicklung der Immobilienpreise bis zum Jahr 2035 wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Dazu gehören die geografische Lage, Zinssätze, wirtschaftliche Bedingungen, Nachhaltigkeitsaspekte und sich ändernde Wohnbedürfnisse. Wenn Sie eine Investition in den Immobilienmarkt erwägen, sollten Sie diese Faktoren sorgfältig prüfen, damit Sie in der Lage sind eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sollten weiterhin aufmerksam verfolgt werden, damit man flexibel auf Veränderungen reagieren kann. Die Immobilienbranche bleibt ein dynamisches und faszinierendes Feld. Um den steigenden Mietpreisen in den kommenden Jahren zu entgehen, ist es ratsam, frühzeitig eine Entscheidung für den Erwerb eines Eigenheims oder einer rentablen Kapitalanlage zu treffen, die beispielsweise als alternative Wohnform im Alter genutzt werden kann.

Lage

Die Wahl des Standorts beeinflusst maßgeblich den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Ein sorgfältig ausgewählter Standort kann nicht nur die Aussicht auf Wertsteigerung erhöhen, sondern auch das Risiko von Leerständen mindern und stabile Mieteinnahmen gewährleisten. Typischerweise gelten Standorte in wirtschaftlich florierenden Regionen, in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten oder in aufstrebenden Vierteln als besonders attraktiv. Diese bieten oft eine hohe Lebensqualität, was wiederum die Nachfrage nach Wohnraum steigert.

Nicht nur die Makrolage, also die allgemeine Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet, ist entscheidend. Auch die Mikrolage, also die direkte Umgebung der Immobilie, spielt eine wichtige Rolle. Faktoren wie die Nähe zu Schulen, Supermärkten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Naherholungsgebieten können den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ebenso wichtig ist die Sicherheit der Gegend, die nicht unterschätzt werden sollte.

Es wird daher empfohlen, vor dem Erwerb einer Immobilie eine umfassende Standortanalyse durchzuführen. Diese Analyse sollte sowohl die wirtschaftlichen Aussichten der Region als auch die spezifischen Merkmale der unmittelbaren Umgebung berücksichtigen. Auch die zukünftige Entwicklung des Standorts sollte in die Überlegungen einbezogen werden. Wenn zum Beispiel bedeutende Infrastrukturprojekte oder städtebauliche Maßnahmen geplant sind, könnten diese einen signifikanten Einfluss auf den Wert der Immobilie in den kommenden Jahren haben.

Die geschickte Auswahl eines Standorts kann zahlreiche mit einer Immobilieninvestition verbundene Risiken minimieren und die Aussichten auf einen erfolgreichen und rentablen Investmentverlauf steigern. Daher wird betont: Die drei entscheidenden Faktoren für eine Immobilieninvestition sind Lage, Lage und erneut Lage.

Finanzierung – wie man mit Immobilien Vermögen aufbaut

Die Finanzierung bildet einen entscheidenden Faktor jeder Immobilieninvestition und kann maßgeblichen Einfluss auf die Rentabilität und das Risikoprofil des Projekts ausüben. Üblicherweise setzen Investoren auf eine Mischung aus eigenen Mitteln und Fremdkapital, um den Erwerb einer Immobilie zu ermöglichen. Die Auswahl der geeigneten Finanzierungsstruktur und -konditionen spielt eine Schlüsselrolle für den langfristigen Erfolg der Investition.

Ein geläufiges Instrument zur Finanzierung ist die Hypothek, bei der ein Kredit aufgenommen wird, bei dem die Immobilie selbst als Sicherheit dient. Die Konditionen der Hypothek, insbesondere der Zinssatz und die Laufzeit, haben signifikante Auswirkungen auf die monatlichen Zahlungen und somit auf den Cashflow der Immobilie. Ein fester Zinssatz trägt dazu bei, das Risiko steigender Zinsen zu minimieren, während ein variabler Zinssatz in einem Niedrigzinsumfeld vorteilhaft sein kann.

Es ist ebenfalls essenziell, das Eigenkapital sorgfältig zu berechnen. Eine höhere Eigenkapitalquote verbessert die Kreditwürdigkeit und führt zu besseren Konditionen, reduziert jedoch die Hebelwirkung und somit das Potenzial für hohe Renditen. Umgekehrt steigert eine niedrige Eigenkapitalquote zwar die Rendite, erhöht jedoch auch das Risiko und die Abhängigkeit von Fremdkapital.

Abgesehen von Hypotheken stehen auch alternative Finanzierungsoptionen zur Wahl, wie beispielsweise Mezzanine-Kapital, Crowdfunding oder die Kooperation mit Investitionspartnern. Jede dieser Möglichkeiten weist eigene Vor- und Nachteile auf und sollte im Zusammenhang mit der Gesamtinvestitionsstrategie sowie der individuellen Risikobereitschaft betrachtet werden.

Zusätzlich ist es empfehlenswert, einen Betrag für unerwartete Ausgaben oder mögliche Einnahmeausfälle einzuplanen, besonders wenn Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt werden müssen oder unvorhergesehene Leerstände auftreten.

Eine gründliche Finanzplanung, die all diese Faktoren berücksichtigt, ist daher entscheidend für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Holen Sie sich professionelle Beratung, um die optimale Finanzierungsstruktur für Ihr individuelles Investitionsprojekt zu ermitteln.

Schwankungen des Marktes

Schwankungen auf dem Markt stellen ein bestehendes Risiko jeder Investition dar, und Immobilien bilden dabei keine Ausnahme. Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst, die häufig außerhalb der Kontrolle des einzelnen Investors liegen. Dazu zählen wirtschaftliche Zyklen, Veränderungen der Zinssätze, politische Entscheidungen und sogar globale Ereignisse wie Pandemien oder Naturkatastrophen.

Ein typisches Beispiel für Marktschwankungen im Immobilienbereich ist der sogenannte Immobilienzyklus, der Phasen des Aufschwungs, der Stagnation und des Abschwungs durchläuft. Während des Aufschwungs steigen die Preise und die Nachfrage, was zu einer gesteigerten Rentabilität führt. In der Stagnationsphase verlangsamt sich das Wachstum, und im Abschwung sinken die Preise und die Nachfrage, was zu Wertverlusten und geringeren Mieteinnahmen führt.

Vor einer Immobilieninvestition sollte immer eine gründliche Due-Diligence-Prüfung und Marktanalyse durchgeführt werden, um um das Risiko von Marktschwankungen zu reduzieren. Dies umfasst die Analyse der wirtschaftlichen Fundamentaldaten des Standorts, die Bewertung aktueller und erwarteter Markttrends sowie die genaue Untersuchung der spezifischen Eigenschaften der Immobilie selbst.

Eine weitere Strategie zur Risikominderung ist die Diversifikation. Statt sämtliche Investitionen in eine einzelne Immobilie oder gar einen einzigen Markt zu konzentrieren, sollten die Investitionen auf verschiedene Immobilientypen und geografische Standorte verteilt werden, denn das mindert das Risiko erheblich.

Ein alternativer Blickwinkel betrifft die Langfristigkeit. In der Regel ist die Investition in Immobilien langfristiger Natur und das Halten über einen längeren Zeitraum trägt dazu bei, kurzfristige Schwankungen auf dem Markt auszugleichen. Dies gilt insbesondere für die Buy-and-Hold-Strategie, bei der der Fokus auf langfristiger Wertsteigerung und konstanten Mieteinnahmen liegt.

Zusätzlich dazu mindert eine solide finanzielle Struktur das Risiko. Ein ausreichender Puffer an Liquidität und eine bedachte Herangehensweise bei den Kreditangelegenheiten steigern die Widerstandsfähigkeit gegenüber unerwarteten Marktschwankungen.

Generell sind Marktschwankungen ein unumgänglicher Aspekt in der Welt der Immobilieninvestitionen. Durch akribische Planung, gründliche Recherche und eine durchdachte Strategie können jedoch ihre nachteiligen Auswirkungen minimiert werden. Somit lautet die Antwort auf die Frage, ob der jetzige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie optimal ist oder ob man besser abwarten sollte, meist: sofort zuschlagen.

Zusammenfassung: Kapitalanlage durch Immobilien

Die Nutzung von Immobilien zur Vermögensbildung stellt eine erprobte Methode dar, die sowohl als Schutz vor Inflation als auch als Quelle für passives Einkommen dienen kann. Mit einer durchdachten Planung und Strategie lassen sich Risiken minimieren und die Rendite optimieren. Ganz gleich, ob es sich um eine direkte Investition in physische Immobilien handelt oder um Beteiligungen an REITs – die Bandbreite der Möglichkeiten ist breit gefächert und eröffnet für jeden Investor mit seiner eigenen Strategie die richtige Wahl.

1. Methode: Die Buy-and-Hold-Strategie

Die Buy-and-Hold-Strategie stellt einen klassischen Ansatz im Bereich des Immobilieninvestments dar. Hierbei erwirbt man eine Immobilie und beabsichtigt, sie über einen langen Zeitraum zu behalten. Die Einnahmen aus der Miete decken die laufenden Kosten, und möglicherweise bleibt ein Überschuss, der als passives Einkommen genutzt werden kann.

Die Buy-and-Hold-Strategie gehört zu den bekanntesten und am häufigsten angewandten Methoden, um Vermögen durch Immobilien aufzubauen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf langfristigen Investitionen. Investoren erwerben Immobilien mit der Absicht, sie über einen längeren Zeitraum zu halten und von der Wertsteigerung sowie den Mieteinnahmen zu profitieren. Dieser Ansatz ist besonders reizvoll, da er im Vergleich zu anderen Herangehensweisen oft weniger aktives Management erfordert. Sobald die Immobilie erworben und vermietet ist, generiert sie in der Regel einen kontinuierlichen Cashflow durch Mieteinnahmen, der zur Abdeckung der laufenden Kosten wie Finanzierung, Steuern und Instandhaltung verwendet werden kann.

Ein weiterer Vorteil der Buy-and-Hold-Strategie liegt in der potenziellen Wertsteigerung der Immobilie. In vielen Fällen, insbesondere in wachsenden oder bereits etablierten Märkten, kann der Immobilienwert im Laufe der Jahre erheblich steigen. Dies bietet die Möglichkeit, das investierte Kapital durch einen späteren Verkauf der Immobilie zu einem höheren Preis zu vermehren. Zusätzlich können steuerliche Vorteile wie die Möglichkeit zur Abschreibung und die günstigere Besteuerung langfristiger Kapitalgewinne die Gesamtrendite der Investition weiter steigern.

Es ist jedoch von großer Bedeutung, bei der Buy-and-Hold-Strategie eine sorgfältige Auswahl der Immobilie zu treffen. Faktoren wie die Lage, der Zustand der Immobilie und das Marktpotenzial sollten ausführlich analysiert werden, um mögliche Risiken zu minimieren und die Erfolgschancen der Investition zu erhöhen. Obwohl diese Strategie als passiv angesehen wird, erfordert sie dennoch eine gewisse Aufmerksamkeit hinsichtlich des Immobilienmanagements und des Umgangs mit den Mietern.

Zusammenfassend bietet die Buy-and-Hold-Strategie eine attraktive Möglichkeit für den langfristigen Vermögensaufbau, indem sie die Vorteile von Wertsteigerung, Mieteinnahmen und steuerlichen Anreizen miteinander kombiniert. Daher ist sie besonders für Anleger geeignet, die eine langfristige Investition mit stabilem Cashflow und geringerem Verwaltungsaufwand suchen.

2. Methode: Vermögensaufbau mit Immobilien: Fix-and-Flip

Die Fix-and-Flip-Strategie bedeutet es wird eine renovierungsbedürftige Immobilie gekauft, die anschließend renoviert und mit Gewinn verkauft wird. Diese Herangehensweise erfordert jedoch ein tiefes Verständnis des Immobilienmarktes und handwerkliche Fähigkeiten.

Die Fix-and-Flip-Strategie ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, die durch einen vergleichsweise kurzen Zeithorizont geprägt ist. Investoren erwerben dabei Immobilien, die unter ihrem Marktwert gehandelt werden, oft aufgrund von Renovierungsbedarf oder anderen Faktoren, die den Immobilienwert mindern. Nach dem Kauf wird die Immobilie aufwendig renoviert, modernisiert oder anderweitig aufgewertet, um sie schließlich mit Profit weiterzuverkaufen. Dieser Ansatz erfordert ein umfassendes Verständnis des Immobilienmarktes sowie Fachkenntnisse im Bereich Renovierung und Sanierung.

Ein entscheidender Vorteil der Fix-and-Flip-Strategie liegt im Potenzial für schnelle und erhebliche Renditen. Wenn alles wie geplant verläuft, können Investoren erhebliche Gewinne erzielen, sobald die Renovierungsarbeiten abgeschlossen und die Immobilie verkauft ist. Dies macht die Strategie besonders attraktiv für diejenigen, die großzügig Kapital aufbauen möchten.

Allerdings ist diese Strategie auch mit einem höheren Risiko und größerem Arbeitsaufwand verbunden. Die Renovierungs- und Sanierungskosten können rasch steigen, und es besteht stets das Risiko, dass die Immobilie nicht zu dem erwarteten Preis verkauft werden kann. Zudem hängt der Erfolg stark von der Fähigkeit des Investors ab, die Renovierungskosten und den Arbeitsaufwand realistisch einzuschätzen sowie den potenziellen Verkaufspreis der aufgewerteten Immobilie vernünftig einzuschätzen.

Es ist ebenso von Bedeutung, die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen. Da es sich um eine kurzfristige Investition handelt, werden die Gewinne als reguläres Einkommen besteuert und nicht als Kapitalgewinne, was zu einer höheren Steuerbelastung führt.

Insgesamt ist die Fix-and-Flip-Strategie eine anspruchsvolle, jedoch potenziell ertragreiche Methode des Immobilieninvestments, die sowohl umfassendes Fachwissen als auch sorgfältige Planung erfordert. Sie ist vor allem für Investoren geeignet, die bereit sind, aktiv zu agieren und über die erforderlichen Kenntnisse verfügen, um eine Immobilie erfolgreich zu renovieren und gewinnbringend zu veräußern.

3. Methode: Real Estate Investment Trusts

Real Estate Investment Trusts, oder kurz REITs, stellen eine interessante Option für Investoren dar, die am Immobilienmarkt teilhaben möchten, ohne unmittelbar Eigentum an einer physischen Immobilie zu erwerben. REITs sind Unternehmen, die Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren und es Investoren ermöglichen, Anteile an diesen Immobilienportfolios zu erwerben, vergleichbar mit dem Kauf von Aktien an der Börse. Diese Anlageform bietet eine Vielzahl von Vorzügen, die sie insbesondere für bestimmte Anleger attraktiv machen.

Einer der wesentlichen Vorteile von REITs liegt in ihrer Liquidität. Da REITs üblicherweise an Börsen notiert sind, können Investoren ihre Anteile verhältnismäßig problemlos kaufen und verkaufen, was bei direkten Immobilieninvestitionen nicht der Fall ist. Dies verleiht REITs eine hohe Flexibilität als Anlageoption und ermöglicht es Investoren, rasch auf Marktveränderungen zu reagieren.

Ein weiterer Vorteil besteht in der Diversifikation. REITs investieren häufig in verschiedene Immobilienkategorien, angefangen bei Bürogebäuden und Einkaufszentren bis hin zu Hotels und Wohnanlagen. Dies reduziert das Risiko, das mit der Investition in eine einzelne Immobilie einhergeht. Zusätzlich ermöglichen REITs auch Anlegern mit begrenztem Kapital den Zugang zu hochwertigen Immobilien, die ansonsten außerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen würden.

Des Weiteren bieten REITs in der Regel eine attraktive Dividendenrendite. In vielen Ländern sind REITs gesetzlich dazu verpflichtet, einen Großteil ihrer Einnahmen in Form von Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Dies macht sie zu einer interessanten Option für Investoren, die nach einem stabilen Einkommensstrom suchen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass REITs auch Risiken bergen. Wie alle an der Börse gehandelten Wertpapiere unterliegen sie Marktschwankungen, und ihre Performance kann von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden, darunter Zinssätze, Markttrends und die allgemeine Wirtschaftslage. Zudem fallen bei REITs häufig Verwaltungsgebühren an, die die Gesamtrendite beeinträchtigen können.

Zusammenfassend bieten REITs eine bequeme und flexible Möglichkeit, am Immobilienmarkt zu partizipieren. Sie sind insbesondere für Anleger geeignet, die die Vorzüge von Immobilieninvestitionen nutzen möchten, jedoch nicht über die Zeit oder das Fachwissen verfügen, um Immobilien direkt zu erwerben und zu verwalten.

Der Wunsch, ein Eigenheim zu besitzen, ist mehr als nur der Wunsch nach einer gemütlichen Wohnung. Es ist auch eine Investition in die Zukunft. Immobilien gelten weithin als eine der sichersten und lukrativsten Anlagemöglichkeiten. In diesem Blogbeitrag gehen wir auf verschiedene Strategien zum Vermögensaufbau durch Immobilien ein und untersuchen, ob es im Jahr 2023 tatsächlich genauso einfach ist, mit Immobilien Einkünfte zu erzielen.

Geld verdienen durch Immobilien – Warum Immobilien die optimale Kapitalanlage darstellen

Wertsteigerung

Die Historie zeigt: Immobilien gewinnen im Laufe der Jahre an Wert. Dieser zentrale Faktor macht Immobilieninvestitionen für viele Anleger äußerst attraktiv. Im Verlauf der Zeit neigen die Preise von Grundstücken und Gebäuden dazu, insbesondere in begehrten Lagen oder aufstrebenden Regionen, anzusteigen. Was führt dazu, dass der Wert von Immobilien wächst? Zum einen kann die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien steigt, was wiederum die Preise in die Höhe treibt. Zum anderen können gezielte Maßnahmen wie Renovierungen oder Modernisierungen den Wert einer Immobilie steigern.

Dennoch sind Wertsteigerungen keineswegs sicher. Verschiedene Faktoren wie wirtschaftliche Abschwünge, Veränderungen in dem Wohnviertel oder sogar Naturkatastrophen können sich nachteilig auf den Immobilienwert auswirken. Dennoch gleichen sich solche Schwankungen über die Jahre hinweg oft aus, da Immobilieninvestitionen in der Regel langfristige Anlagen sind.
Die Steigerung des Werts ermöglicht nicht nur die Vermehrung des investierten Kapitals, sondern kann auch genutzt werden, um zusätzliches Kapital durch eine Neubewertung und nachfolgende Refinanzierung zu generieren.

Demnach stellt eine Immobilie eine ertragreiche Möglichkeit dar, Kapital zu generieren, und eröffnet darüber hinaus Möglichkeiten für zusätzliche Finanzstrategien. Die Wertsteigerung ist einer der Faktoren, der Immobilien als eine verlässliche, werterhaltende Investition etabliert, die das Potenzial besitzt, über die Jahre hinweg stetig stetige Erträge zu erwirtschaften.

Inflationsschutz – Vermögensaufbau mit Immobilien

Im Unterschied zu Währungen, die durch Inflation an Wert verlieren können, bieten Sachwerte wie Immobilien einen natürlichen Schutz vor Inflation. Gewöhnlich steigen die Mieten und Immobilienpreise im Gleichklang mit der Inflation, wodurch der Wert Ihrer Investition erhalten bleibt.

Der Schutz vor Inflation ist ein weiterer entscheidender Faktor, der Immobilien als Anlage so attraktiv macht. In Zeiten steigender Preise behalten Immobilien ihren realen Wert und bieten somit einen Schutz vor der schwindenden Minderung der Kaufkraft durch Inflation. Denn in der Regel steigen sowohl der Immobilienwert als auch die Mieteinnahmen im Einklang mit der Inflation. Wenn sich die Preise allgemein erhöhen, steigt auch der Wert des Grundstücks und der Gebäude. Gleichzeitig können Vermieter die Mieten anpassen, um die gestiegenen Kosten auszugleichen.

Diese Absicherung vor Inflation verleiht Immobilien eine besondere Anziehungskraft für Investoren, die langfristig investieren möchten. Während Bargeld und festverzinsliche Anlagen wie Anleihen durch Inflation einen Wert einbüßen können, bieten Immobilien die Gelegenheit, den realen Wert des investierten Kapitals zu bewahren oder sogar zu steigern.

Eine passive Einkommensquelle – wie Sie mit Immobilien Geld verdienen

Durch die Vermietung von Immobilien können Sie ein stabiles, passives Einkommen generieren. Dieses Einkommen kann im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen wachsen.

Die Aussicht auf passives Einkommen ist eine der Hauptanreize, warum viele Menschen in Immobilien investieren. Im Gegensatz zu aktiven Einkommensquellen, die eine kontinuierliche Arbeitsleistung erfordern, können Immobilien nach der anfänglichen Investition und Einrichtung eine kontinuierliche Einkommensquelle bieten, die vergleichsweise wenig aktive Teilnahme erfordert. Insbesondere vermietete Immobilien können regelmäßige Mieteinnahmen generieren, die nicht nur die laufenden Kosten wie Hypothekenzahlungen, Steuern und Instandhaltung abdecken, sondern auch einen Überschuss erwirtschaften können. Dieses zusätzliche Einkommen kann entweder reinvestiert oder als Einnahmequelle genutzt werden, um finanzielle Freiheit und Flexibilität zu schaffen.

Ein zusätzlicher Vorzug des passiven Einkommens aus Immobilien liegt in seiner vergleichsweise stabilen Natur im Kontrast zu anderen Investitionsmöglichkeiten. Während Aktienmärkte volatil sein können und Zinserträge aus festverzinslichen Anlagen oft gering ausfallen, bieten Immobilien in der Regel eine konstante und prognostizierbare Rendite. Selbstverständlich sind hier auch Risiken vorhanden, wie beispielsweise Leerstand oder unerwartete Instandhaltung, doch diese können oft durch sorgfältige Planung und Management abgemildert werden.

Die Option, passives Einkommen zu erzielen, verleiht Immobilien den Reiz als Investitionsmöglichkeit für Personen, die ihr Einkommen auf unterschiedliche Säulen stellen und eine zusätzliche Einnahmequelle anstreben, die ihre finanzielle Sicherheit und Unabhängigkeit zu erhöht.

Steuervorteile

In vielen Ländern bieten Immobilieninvestitionen eine Vielzahl von steuerlichen Anreizen, die die Rentabilität der Investition steigern können. Eine der am häufigsten genutzten Steuervergünstigungen ist die Möglichkeit der Abschreibung. Dies bedeutet, dass der Wertverlust einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden kann, was zu einer Verringerung der zu versteuernden Einkünfte führt. Dies kann insbesondere bei vermieteten Immobilien von großem Vorteil sein, da die Abschreibung die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen reduziert.

Darüber hinaus haben Vermieter in bestimmten Fällen die Möglichkeit, Aufwendungen für Renovierungen, Reparaturen und Instandhaltung steuerlich geltend zu machen. Diese Kosten gelten als betriebliche Ausgaben und wirken sich daher gewinnmindernd auf das zu versteuernde Einkommen aus. In einigen Rechtssystemen existieren auch spezielle Steuergutschriften oder Ermäßigungen für Investitionen in energieeffiziente Technologien oder die Restaurierung von denkmalgeschützten Gebäuden.


Dennoch ist es von großer Wichtigkeit, die steuerlichen Auswirkungen einer Immobilieninvestition sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls fachmännische Beratung in Anspruch zu nehmen, da die Steuergesetze komplex sein können und von Land zu Land variieren. Dennoch stellen die steuerlichen Vorteile, die mit Immobilieninvestitionen einhergehen, einen zusätzlichen Anreiz dar, das die Anziehungskraft dieser Anlageklasse steigert und die Gesamtrendite der Investition erhöht.

Gesetzentwurf zum Wachstumschancengesetz

Am 30.8. hat die Bundesregierung einen aktualisierten Gesetzentwurf zum Wachstumschancengesetz beschlossen, der auch eine degressive AfA für den Wohnungsneubau enthält.
Neue Wohngebäude werden derzeit linear mit einem festen Prozentsatz abgeschrieben (§ 7 Absatz 4 EStG). Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, beträgt der Prozentsatz gem. § 7 abs. 4 Nr. 2 a EStG 3 Prozent.

Mit dem Wachstumschancengesetz soll in § 7 Abs. 5 a EStG eine degressive AfA für neu errichtete Wohngebäude eingeführt werden. Die neue degressive AfA soll nur für solche Wohngebäude gelten, für die die maßgebliche Investitionsentscheidung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 1. Oktober 2029 stattfindet. Zu unterscheiden ist insofern zwischen den Fällen, in denen der Investor das Gebäude auf eigenem Grund und Boden errichtet und deshalb steuerlich Hersteller ist und den Fällen, in denen der Investor das Gebäude durch ein entgeltliches Rechtsgeschäft erwirbt und er Anschaffungskosten hat.

1. Der Investor ist Bauherr

Ist er Bauherr und schreibt er die Herstellungskosten für das Gebäude ab, gilt die neue degressive Abschreibung nur, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird.

Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der Baubeginnsanzeige. Sollten landesrechtlich im Einzelfall keine Baubeginnsanzeigen vorgeschrieben sein, hat der Steuerpflichtige zu erklären, dass er den Baubeginn gegenüber der zuständigen Baubehörde freiwillig angezeigt hat.

2. Der Investor hat das Gebäude angeschafft

Im Fall der Anschaffung ist die Inanspruchnahme der degressiven Absetzung für Abnutzung nur dann möglich, wenn der obligatorische Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossen wird (Vertragsabschluss 01.10.23 bis 30.09.29). Unschädlich ist es, wenn der Kaufvertrag erst nach dem Beginn der Baumaßnahmen abgeschlossen wird.

Um auch in Fällen der Anschaffung die degressive AfA auf neue Gebäude zu beschränken, ist außerdem Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschafft.

Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Unter Anschaffung ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zu verstehen. Dies ist regelmäßig der Übergang von Nutzen und Lasten. Die Umschreibung im Grundbuch ist nicht erforderlich. Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Übergang von Nutzen und Lasten noch in dem Jahr der Fertigstellung erfolgen muss.

Beispiel

Der Bauträger hat mit den Baumaßnahmen im Juli 2022 begonnen (Baubeginnsanzeige). Käufer K kauft das Grundstück mit Vertrag vom 15.10.2023.
Das Gebäude wird am 1.12.2024 fertiggestellt. Am 15.12.2024 findet der Lastenwechsel statt.

Lösung

Der Käufer kann die degressive AfA nach dem neuen § 7 Abs. 5 a EStG in Anspruch nehmen. Dass mit dem Bau bereits vor dem 1.1.2023 begonnen wurde, ist unschädlich. Es genügt, dass der Kaufvertrag nach dem 30.9.2023 abgeschlossen wurde.

Fallabwandlung

Wenn der Lastenwechsel erst im Jahre 2025 stattfinden würde, könne K die degressive AfA nicht in Anspruch nehmen, weil die Anschaffung nicht bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (2024) stattgefunden hat. Darauf ist zu achten, wenn das Gebäude erst am Jahresende fertiggestellt wird.

Höhe der degressiven AfA

Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 6 Prozent vom jeweiligen Buchwert (Restwert) vorgenommen werden. Wird die degressive AfA genutzt, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung kann die degressive AfA nur zeitanteilig entsprechend § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG in Anspruch genommen werden.

Wahlrecht für einen Wechsel zur linearen AfA

Der Übergang von der degressiven AfA zur Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen ist zulässig. Die weitere Absetzung für Abnutzung erfolgt dann ausgehend vom Restwert mit linear gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG.


Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Immobilientransaktionsvolumen 2022 bei 329,4 Milliarden Euro
• Minus 6,7 Prozent zum Vorjahreswert
• Im Osten gegen den Trend mehr investiert

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland insgesamt 329,4 Milliarden Euro auf den privaten und gewerblichen Immobilienmärkten investiert. Damit ist der von vielen Branchenkennern bereits vorhergesagte Rückgang weniger dramatisch als befürchtet. Das Transaktionsvolumen lag mit 23,8 Milliarden Euro beziehungsweise 6,7 Prozentpunkten unter dem Vorjahresvolumen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland (IVD) auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen.

„Die Nachfrage insbesondere nach Wohnimmobilien bleibt groß“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Mit Blick auf die zurückliegenden fünf Jahre lasse sich feststellen, dass das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr immer noch einen Spitzenwert darstellt. Im Fünf-Jahres-Zeitraum sei nur im Jahr 2021 noch mehr in Immobilien investiert worden.

Schick weiter: „Die Menschen wissen, dass in Zeiten von Inflation und globaler Unsicherheit der Erwerb von Immobilien eine gute Entscheidung ist – auch zugunsten der eigenen Altersvorsorge.“ Mit Investitionen abzuwarten, werde sich nicht auszahlen, sagt der IVD-Präsident. Die Zinsen würden auch mittelfristig auf dem erreichten Niveau bleiben, eher noch leicht steigen.

Schick: „Die Märkte sind auf absehbare Zeit volatil“.

Der Osten Deutschlands legt gegen den Trend zu

Bundesweit zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Die östlichen Bundesländer trotzten dem Trend und legten bei den Investitionen in Immobilien sogar zu. Den höchsten Zuwachs verzeichnet Thüringen mit 13,4 Prozent. Auch in Brandenburg, Berlin, Sachsen-Anhalt und Sachsen wurde im vergangenen Jahr mehr investiert. Lediglich Mecklenburg-Vorpommern blieb in etwa auf dem Vorjahresniveau. IVD-Präsident Schick stellt fest: „Der Osten holt weiter auf und die Immobilienmärkte in der Region Berlin-Brandenburg gewinnen gemeinsam weiter an Bedeutung.“

Zur Ermittlungsmethode

Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.

Die Pressemitteilung mit allen Grafiken finden Sie zum Download hier.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Mit den steigenden Mietpreisen stellt sich die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, in eine Immobilie zu investieren, um so die Kosten zu senken. Eine interessante Option ist dabei, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, während man selbst weiter in einer Mietwohnung lebt.

Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude vermietet oder eigen genutzt werden soll, spielen die Eckdaten des Objekts wie Lage, Zustand und Rendite eine entscheidende Rolle. Allerdings sollte auch das eigene Bauchgefühl berücksichtigt werden. Im Falle der Eigennutzung stehen diese harten Faktoren meist in den Hintergrund, denn hier ist es von Bedeutung, ob die Immobilie den eigenen Geschmack trifft oder nicht. Es zählt viel weniger, wie viel Rendite erzielt werden kann.

Es lohnt sich, die Vor- und Nachteile von Vermieten und Bewohnen der eigenen Immobilie zu kennen und abzuwägen, bevor man eine Entscheidung trifft. Denn nur so kann man die richtige Entscheidung auf Basis aller Fakten treffen.


Die eigene Immobilie selbst nutzen

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, können Sie von drei Vorteilen profitieren:

1. Sie sind vor Mietsteigerungen geschützt

Der Eigenbezug einer Immobilie schützt Sie an Orten, an denen die Mietkosten stetig steigen, ideal vor hohen Mietzahlungen. Die Monatsraten für den Kredit bleiben konstant, sofern der persönliche Bauzins nicht überraschend steigt. Dadurch können Sie sicher sein, dass die Mieten nicht plötzlich ansteigen werden.

2. Steuervorteil bei Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie in Deutschland verkaufen, die Sie weniger als zehn Jahre gehalten haben, wird eine Spekulationssteuer erhoben. Wird jedoch die Immobilie als Zweitwohnung, Ferienwohnung oder Hauptwohnsitz selbst bezogen, verkürzt sich die Spekulationsfrist auf drei Kalenderjahre. Zum Beispiel entfällt die Spekulationssteuer wenn Sie im Dezember 2023 einziehen und die Immobilie im Januar 2025 schon wieder verkaufen möchten.

Die Spekulationssteuer wird nur dann nicht fällig, wenn die Immobilie während der Eigennutzungsperiode nicht vermietet wird. Ausgenommen davon sind jedoch familiäre Nutzungsformen: Wenn Sie durch Ihr Kind Anspruch auf einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG oder Ihr Kind noch Kindergeld erhält und Sie ihm die Immobilie unentgeltlich zur Verfügung stellen, wird dies als Eigennutzung angesehen.

3. Freie Entscheidungsmöglichkeiten

Möchten Sie sich einen Hund zulegen, die Küche und das Wohnzimmer zusammenlegen oder Ihre Garage vergrößern? Kein Problem, denn Sie leben in Ihrem eigenen Heim und sind Herr über alle Entscheidungen.

Als Eigentümer haben Sie die Freiheit, das eigene Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, ohne Absprache mit einem Vermieter. Dieser Aspekt ist einer der Hauptgründe, warum die meisten Menschen den Wunsch haben, sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen.


Nachteile der Eigennutzung

Wie es immer ist: wo es Vorteile gibt, gibt es auch Nachteile. Also auch welche, die mit der Eigennutzung einer Immobilie verbunden sind.

1. Abhängigkeit vom Wohnort

Wenn Sie umziehen wollen, kann es kompliziert werden, da Sie die Immobilie nicht mitnehmen können. Falls Sie das Objekt mit einem Darlehen erworben haben, aber keine großen Bedeutung auf Faktoren wie Lage, Mietmultiplikator und Zustand gelegt haben, können Sie die Tilgung samt Zinsen möglicherweise nicht allein durch Mieteinnahmen abdecken. Hinzu kommen die Kosten, die Sie für Ihre eigene Miete, Kreditrückzahlung und Umzugskosten aufbringen müssen. Wenn Sie die Immobilie also nicht verkaufen, um die Schulden zu begleichen, könnte es schwierig werden.

Bevor Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, empfehlen wir Ihnen, den Mietmultiplikator zu berechnen. Dieser Wert gibt an, wie viele Jahre benötigt werden, um den Kaufpreis der Immobilie durch Mieteinnahmen zu decken. In der Regel sollte der Mietmultiplikator bei einem soliden Investment 20 oder weniger betragen. In Großstädten und Ballungsräumen kann es jedoch schwieriger sein, einen Wert von unter 25 zu erreichen.

2. Jobverlust, Krankheit, Scheidung oder andere finanzielle Schwierigkeiten

Es ist nicht ungewöhnlich, dass unerwartete Einkommensverluste Ihren Alltag durcheinanderbringen können. Eine Kündigung, Scheidung, krankheitsbedingte Arbeitsunfähigkeit oder ein Todesfall können zu einem Verdienstausfall führen, was die Rückzahlung des Darlehens erschweren oder gar unmöglich machen kann. Viele Kreditinstitute bieten Betroffenen in solchen Fällen Unterstützung in Form einer Ratenpause oder einer Reduzierung der Schulden an.

Wenn Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können, wird Ihnen die Bank bis zu drei Mahnungen zustellen, in denen Sie aufgefordert werden, die Schulden zu begleichen. Sollten Sie den Raten nicht nachkommen, kann Ihr Kredit gekündigt werden und Sie müssen den Gesamtbetrag inklusive der Zinsen sofort zurückzahlen. Dies kann schwerwiegende Auswirkungen haben, da Sie Ihr Vermögen verkaufen oder sich bei Verwandten und privaten Kreditgebern weitere Schulden aufhalsen müssen.

Die Lage einer Immobilie ist von entscheidender Bedeutung für eine erfolgreiche Vermietung. Immobilien im oder in der Nähe des Stadtzentrums werden aufgrund ihrer Nähe zu kulturellen Einrichtungen, dem öffentlichen Nahverkehr und ihrer Attraktivität eher ein leichtes Spiel haben, bei der Suche nach geeigneten Mietern. In zentral gelegenen Gebieten ist die Nachfrage nach Immobilien daher meist höher und die Vermietung erfolgt schneller.

Es ist wichtig, den Zustand und das Baujahr der Immobilie zu berücksichtigen, da sie im Vergleich zu sanierungsbedürftigen Immobilien eine höhere Rendite erzielt, wenn sie gut erhalten oder neu erbaut ist.

Der Mietmultiplikator gibt Aufschluss über die Attraktivität einer Immobilie als Investitionsobjekt. Je weniger Zeit es beansprucht, die Immobilie mit Mieteinnahmen abzubezahlen, desto lukrativer ist die Investition. Daher ist es schwierig, in Großstädten und ländlichen Gebieten Objekte mit A-Lage zu finden, die ein gutes Investment versprechen.

Für eine erfolgreiche Vermietung ist die Berücksichtigung der Mikro- und Makrolage des Objekts von großer Bedeutung. Die Mikrolage bezieht sich hierbei auf die Nähe zu öffentlichem Nahverkehr, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, Gastronomie und Geschäften des täglichen Bedarfs. Die Makrolage hingegen beinhaltet Aspekte wie die Anzahl an Arbeitsplätzen, die Größe umliegender Städte sowie ansässige Unternehmen. Diese werden allerdings nicht nach festen Werten bewertet, sondern eher intuitiv und aufgrund von Erfahrung.

Es ist wichtig, dass die Rendite des Immobilienobjekts ausreichend ist, um die einmaligen Kosten für den Erwerb (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Verwaltungskosten) und die laufenden Kosten (Reparaturen und Instandhaltungen) zu decken. Wenn die Rendite nach Abzug der Finanzierungskosten noch attraktiv ist, kann die Immobilie als solide Investition betrachtet werden. Vor dem Kauf sollten Sie daher auch alle weiteren Aspekte des Hauskaufs mit dem Verkäufer abklären.

Vorteile Vermietung: das spricht gegen Eigennutzung Immobilie

Sobald die zuvor genannten Punkte gewährleistet und alle Unklarheiten beseitigt sind, können Sie diese Vor- und Nachteile bei der Vermietung Ihrer Immobilie abwägen:

1. Regelmäßige Einkünfte

Die monatlichen Mieteinnahmen ermöglichen Ihnen ein finanzielles Plus, da Sie Ihr Darlehen durch diese Einnahmen komplett abdecken oder sogar mehr erhalten können. Dadurch können Sie Ihr Vermögen aufbauen, ohne eigene Kosten und mit einem überschaubaren langfristigen Aufwand. Kurz gesagt: Der Mieter finanziert die Tilgung Ihrer Immobilie.

2. Steuerliche Vorteile bei Vermietung

Durch die Vermietung einer Immobilie können Sie von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren. Jedes Jahr können zwei Prozent (oder 2,5 Prozent für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden) der Investitionssumme ohne den Grundstückspreis abgeschrieben werden. Zudem können Sie Werbungskosten und Darlehenszinsen geltend machen, jedoch nicht die Tilgung. Unter Werbungskosten fallen u.a.

Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Objekt, die Maklerprovision beim Kauf und für Sie anfallende Fahrtkosten.

3. Vermieten ermöglicht Ortsunabhängigkeit

Unabhängig davon, ob Sie sich nun in Deutschland, Europa oder an einem anderen Ort auf der Welt befinden, wird die Einnahmequelle durch Ihre vermietete Immobilie erhalten bleiben. Der Kredit an die Bank wird weiterhin durch die Mieteinnahmen abbezahlt und Sie werden mindestens drei Monate vor der Kündigung des Mieters informiert. Dies gibt Ihnen ausreichend Zeit, um neue Mieter zu finden, sodass Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.


3 Nachteile, die gegen eine Vermietung sprechen

Es gibt auch negative Aspekte, die bei der Vermietung einer Immobilie beachtet werden müssen.

1. Ausfall der Mieteinnahmen

Trotz des Puffers von drei Monaten nach Kündigung kann es vorkommen, dass die Zeit nicht ausreicht, um einen neuen Mieter zu finden. Häufig liegt das an einer zu ambitionierten Mietpreisvorstellung, die auf einem Fehler in der Analyse der Profitabilität des Objekts basiert, oder an einem angespannten Gesamtmarkt. Um in solchen Situationen zu bestehen, ist es ratsam, die wirtschaftliche Lage nochmals zu überprüfen und den Mietpreis dementsprechend anzupassen. Eine kurzfristige Kompromissrendite ist in solchen Fällen besser als ein monatelanger Leerstand.

2. Steuer auf Mieteinkünfte

Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, die Ihnen ein monatliches Plus auf Ihrem Konto beschert, müssen Sie Steuern auf diesen Einkommensüberschuss zahlen. Der Betrag wird anhand Ihres persönlichen Steuersatzes berechnet, der für alle Ihre Einkünfte gilt.

Es ist wichtig zu beachten, dass nur der Gewinn aus Mieteinnahmen versteuert werden muss. Davon müssen vorab die Kosten für die Hausverwaltung, Inserate, Maklerprovisionen und andere Ausgaben abgezogen werden. Außerdem werden die steuerlich relevanten Abschreibungen wie allgemeine Abschreibung des Immobilienwerts, Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Zinszahlungen vom Gewinn abgezogen. Erst danach ergibt sich die endgültig zu versteuernde Summe.

3. Hoher Verwaltungsaufwand

Um sicherzustellen, dass Ihre Immobilie den gewünschten Gewinn erzielt, müssen Sie neben den steuerlichen Besonderheiten auch einige administrative Aufgaben übernehmen. Dazu gehört es, geeignete Mieter zu finden, Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen und die Heizungsanlage in einwandfreiem Zustand zu halten.


Eigennutzung Immobilie: Fazit

Es ist keine eindeutige Lösung erkennbar, welche Art des Immobilienerwerbs für den Einzelnen lukrativer ist – die Entscheidung, ob man eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung erwerben soll, muss somit individuell getroffen werden.

Der Erwerb eines Eigenheims bietet Ihnen große Gestaltungsfreiheit und Sicherheit vor steigenden Mietkosten, aber auch einen Mangel an Flexibilität. Vermietung ist hingegen ortsunabhängig, bietet attraktive steuerliche Vorteile und birgt jedoch ein gewisses Risiko durch unzuverlässige Mieter sowie einen erhöhten Verwaltungsaufwand.

Dieses Jahrzehnt steht im Zeichen der CO2-Einsparung. Prognosen zufolge wird in fünf Jahren bereits jeder fünfte Pkw in Europa ein Elektroauto sein. Damit die Verkehrswende tatsächlich gelingt, kommt dem schnellen Ausbau von Lademöglichkeiten durch die Wohnungswirtschaft eine zentrale Bedeutung zu. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer hat gemeinsam mit der TankE GmbH einen Leitfaden für Vermieter und Wohnungseigentümer geschaffen, der eine rechtliche sowie technische Hilfestellung bei der Erstellung und schrittweisen Umsetzung einer Ladeinfrastruktur gibt.

TankE, ein deutschlandweit agierendes Dienstleistungsunternehmen, das Full-Service rund um das Thema Elektromobilität anbietet, ist Kooperationspartner des IVD.

Beim Aufbau einer Ladeinfrastruktur – sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Neubauten – sind folgende wesentliche Punkte zu beachten:

1. Bevor eine konkrete Umsetzungsplanung beginnen kann, ist eine Bedarfsermittlung durch eine gezielte Fragestellung bei den Eigentümern und Mietern hilfreich.
2. Um ein schlüssiges Konzept und eine effiziente Ladelösung konzeptionieren zu können, sind für den Planungs- beziehungsweise Elektrotechnikdienstleister Informationen rund um das Gebäude und den gewünschten Ausbau notwendig.
3. Nach Erfassung des Status quo sowie des geplanten Ausbaus und nach Begutachtung der Unterlagen wird durch einen Fachelektriker der Installationsaufwand für eine Umsetzung konkretisiert.
4. Im Vorfeld ist für die Liegenschaft zu ermitteln, wie viele Ladestationen mit welcher Gesamtladeleistung betrieben werden können, ohne dass es zu einer Überlastung kommt.
5. Auf Basis der berechneten minimalen und maximalen Leistungsreserven wird die Ladeleistung entsprechend der Anzahl der Stellplätze ermittelt.
6. Das Umsetzungskonzept, bestehend aus den vorherigen Schritten, sollte stets zukunftsgerichtet sein und einen bedarfsgerechten Aufbau der Infrastruktur ermöglichen.
7. Nach dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft wird gemeinsam der erforderliche Umfang – ganzheitliche Konzeptumsetzung oder Ausbaustufen – der Installationsarbeiten festgelegt.
8. Nach der Errichtung der Grundinfrastruktur ist diese bereit zur Nutzung.

Der Betrieb kann beispielsweise von einem Full-Service-Anbieter erbracht werden.
Das neue WEG erleichtert die Schaffung einer Ladeinfrastruktur

Um Rechtssicherheit für Eigentümer und Mieter zu schaffen, wurden vom Gesetzgeber bereits Anpassungen am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie am Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) vorgenommen. Die Reform des WEG Ende 2020 brachte in erster Linie Erleichterungen für bauliche Maßnahmen, mit denen der Ausbau einer Ladeinfrastruktur gefördert werden soll. So sind etwa Beschlüsse zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit möglich. Jeder Eigentümer kann zudem entsprechende bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden von E-Autos dienen. Im GEIG werden unterdessen konkrete Vorgaben zum Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur im Gebäudebereich gemacht. In neuen Wohnhäusern mit mehr als zehn Stellplätzen muss demnach jeder Stellplatz über die notwendige Leitungsinfrastruktur verfügen. Gleiches gilt im Fall von größeren Renovierungen von Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen.

„Die gesetzlichen Neuerungen fördern die Mobilitätswende, das begrüßen wir sehr. Eigentümer sowie Mieter erhalten nun die Möglichkeit, ihren Anspruch auf Einrichtung einer Lademöglichkeit durchzusetzen. Eigentümergemeinschaften erhalten durch die Änderung der Beschlussmehrheit mehr Handlungsspielraum für den modernen Umbau ihrer Gemeinschaften“, erklärt Markus Jugan, Vizepräsident des IVD.

„Die E-Mobilität hat definitiv an Fahrt aufgenommen. Für das Laden in einer Immobilie mit mehreren Parteien ist es erforderlich, eine für alle Mieter zugängliche Grundinfrastruktur zu errichten, sodass diese von allen Stellplatznutzern bedarfsgerecht genutzt werden kann. Ziel ist es, das Fahrzeug auf dem eigenen Stellplatz komfortabel, batterieschonend und in der Regel über Nacht unter Nutzung der Leistungsreserven zu laden“, ergänzt Kai Schönenberg, Head of Sales & Solution Management der TankE GmbH.
Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Auslaufen der KfW 55-Förderung im Februar 2022
• Abgabe von Steuererklärungen ab Juli für Neubewertung der Grundsteuer
• Reform des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab
• Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen in verschiedenen Bundesländern
• Auskunftspflicht für Vermieter bei der Erstellung von Mietspiegeln

Für das Jahr 2022 bahnen sich viele gesetzliche Neuregelungen an, die Auswirkungen auf Wohneigentümer und Vermieter haben werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer fasst die wichtigsten Änderungen für Wohneigentümer und Vermieter zusammen.

Förderung von KfW-Effizienzhausstandard 55 läuft aus

Die bisherige Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, wird am 1. Februar 2022 auslaufen und eingestellt. Anträge für das Effizienzhaus 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Ab dann gelten für die Förderung von Neubauten höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, werden dann noch gefördert. Die freigewordenen Bundesmittel sollen stattdessen der Bestandssanierung zugutekommen.

Verlängerung von Corona-Regelungen im WEG-Recht

Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht infolge der Corona-Lage werden bis Ende August 2022 verlängert. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort.

Zensus 2022

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Im Rahmen des Zensus 2022 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dafür werden Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter aufgefordert, Angaben zu den Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner zu machen.

Reform der Grundsteuer: Ab 1. Juli 2022 müssen Steuererklärungen abgegeben werden

Auch wenn die neue Grundsteuer erst zum 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, muss jeder Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ab. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist.

Ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Solarpflicht schreitet in vielen Bundesländern voran

Verschiedene Bundesländer haben bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue, nicht zum Wohnen genutzte Gebäude, ab dem 1. Mai 2022 auch für neue Wohngebäude. Für Anfang 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz den Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Es ist zu erwarten, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Verpflichtende Teilnahme für Vermieter bei Erhebung nach Reform des Mietspiegels

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt, um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage. Die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter verpflichtend.

Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit der Messgeräte

Seit dem 1. Dezember 2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten über Energieverbräuche spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle. Die Mitteilungs- und Informationspflicht gilt entsprechend nur für Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Bis Ende 2026 müssen vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, mit der entsprechenden Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte erneuert werden. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch die Abrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

„Wohnungseigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird holprig. Das Auslaufen der KfW-Förderung nach Effizienzhausstandard 55 und die weiter voranschreitende Solarpflicht werden direkte Auswirkungen auf die Planungen von Bauherren haben“, kommentiert Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD l Die Immobilienunternehmer. „Doch auch Detailfragen wie der Zensus 2022 und die Heizkostenverordnung könnten für Wohnungseigentümer mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darauf gilt es sich rechtzeitig einzustellen“, resümiert Osthus.



Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

• Corona-Pandemie mit geringen Auswirkungen auf Büromarkt
• Top-7-Städte mit Mietpreis-Rückgängen
• Klein- und Mittelstädte mit leichten Steigerungen

Trotz Corona-Pandemie erweist sich der deutsche Büroimmobilienmarkt derzeit als sehr stabil. Er ist von drei wesentlichen Trends gekennzeichnet. Erstens: Die Corona-Pandemie hat nur geringe Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt. Starke Preiseinbrüche blieben aus. Zweitens: Die Top-7-Städte verzeichnen leichte Mietpreis-Rückgänge. Drittens: Klein- und Mittelstädte mit leichten Steigerungsraten. Das sind die zentralen Ergebnisse aus dem aktuellen Gewerbe-Preisspiegel 2021/2022 des IVD – Die Immobilienunternehmer. Die Daten aus circa 380 Städten wurden im ersten Halbjahr 2021 erhoben.

Die Mietpreise für Büroflächen mit mittlerem Nutzungswert sanken deutschlandweit mit minus 0,3 Prozent nur minimal. Ein ähnliches Bild ergibt sich für Büroflächen mit gutem Nutzungswert (minus 0,4 Prozent) – also für modern ausgestattete und repräsentative Büros. Beim Blick auf einzelne Städteklassen ist die Entwicklung jedoch unterschiedlich. Während in den Top-7-Städten die Büromieten gesunken sind (zwischen minus 1,3 und minus 1,5 Prozent), gab es in Klein- und Mittelstädten moderate Mieterhöhungen (zwischen plus 0,2 und plus 1,6 Prozent je Städtekategorie und Nutzungswert).

Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD: „Nach den dynamischen Jahren zwischen 2015 und 2019 mit insgesamt mehr als zehn Prozent Preissteigerung hat die Corona-Pandemie diese Entwicklung gebremst. Am Büromarkt ist eine Konsolidierung zu beobachten, getragen von positiven Rahmenbedingungen. Während sich die Arbeitslosenquote bundesweit wieder verringert, kehren Mitarbeiter sukzessive aus dem Homeoffice an den Arbeitsplatz zurück. Damit zieht die Nachfrage nach Büroflächen langsam wieder an.“

Den größten Anstieg der Büromieten gab es laut IVD-Research in den Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner). Bei Büroflächen mit mittlerem Nutzungswert stiegen die Mieten um 1,2 Prozent, mit gutem Nutzungswert sogar um 1,6 Prozent.

Während die Durchschnittsmieten in den Top-7-Städten insgesamt zurückgingen, entwickelten sich die gewichteten Schwerpunktmieten der einzelnen Metropolen sehr unterschiedlich. Auf konstantem Niveau verharrten die Mieten in der teuersten Stadt München mit einer Schwerpunktmiete von 29,50 Euro pro Quadratmeter für Büroflächen mit mittlerem Nutzungswert (34,50 Euro pro Quadratmeter bei gutem Nutzungswert). Düsseldorf verzeichnet mit minus 4,6 Prozent (13,35 Euro pro Quadratmeter) im mittleren Nutzungswert und minus 4,7 Prozent (23,35 Euro) bei gutem Nutzungswert den stärksten Rückgang bei den Büromieten.

„Düsseldorf und Frankfurt am Main verzeichnen unter den Top-7-Städten mit circa 7 Prozent die höchsten Leerstandsquoten auf dem Büroimmobilienmarkt. Das hat sich auch auf die Mietenentwicklungen ausgewirkt. Insgesamt gesehen bleiben die Aussichten für den deutschen Büroimmobilienmarkt angesichts der Konjunkturentwicklung positiv. Die Nachfrage nach Büroflächen wird in Zukunft tendenziell wieder wachsen. Homeoffice hat weniger Einfluss auf den Büroimmobilienmarkt als von vielen erwartet. Es hat dennoch seine Wirkung: Denn schon jetzt gibt es einen eindeutigen Trend hin zu großzügig geschnittenen Räumen und mehr Bürofläche pro Mitarbeiter“, resümiert Jürgen Michael Schick.

Erläuterungen zum IVD-Gewerbe-Preisspiegel
Im IVD-Gewerbe-Preisspiegel wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in ca. 370 Städten der Bundesrepublik erfasst. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise im ersten Halbjahr des Jahres 2021.

Einfacher Nutzungswert: Objekte in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischtwirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzungswert: Normal ausgestattetes Büro bzw. Bürogebäude, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzungswert: Nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Bürobau, der mit technischen Einrichtungen wie zum Beispiel Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im repräsentativen Kernbereich der Stadt oder in sonstiger guter Adresse liegt.

Alle Preisangaben der Marktberichterstatter sind aktuelle Schwerpunktpreise: Der Schwerpunktpreis wird aus einer Spanne gebildet und stellt nicht das rechnerische Mittel der Preisspanne dar. Lautet zum Beispiel die Spanne für eine Miete 9,00 bis 11,00 Euro, ergibt sich ein Mittelwert von 10,00 Euro. Der Schwerpunkt könnte aber ebenso gut bei 9,50 oder bei 10,50 Euro beziehungsweise bei jedem beliebigen anderen Wert dieser Spanne liegen. Die Gewichtung des Preises innerhalb der Spanne erfolgt einerseits durch die Marktberichterstatter vor Ort und andererseits durch die Zusammenführung mehrerer Preise innerhalb des gleichen Angebotes.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

Die eigene Altersvorsorge ist für Selbstständige wie Arbeitnehmer ein wichtiger Baustein im persönlichen Finanzplan. Da Renten nach dem Umlageprinzip finanziert werden – also die eingenommenen Rentenversicherungsbeiträge direkt für die Zahlung der Renten umgelegt werden – und es immer mehr Rentner, jedoch nicht entsprechend mehr Beitragszahler gibt, wird das Rentenniveau in Zukunft weiterhin schrumpfen. Dazu kommen die seit Jahren niedrigen Zinsen, welche die klassischen Kapitalanlagen für die Altersvorsorge, wie Sparbücher, Bundesanleihen und Versicherungen, nicht mehr lohnenswert machen. Zinsen von rund einem Prozent schaffen es nicht einmal, der üblichen Inflationsrate von zwei bis vier Prozent etwas entgegenzusetzen – das Geld verliert daher sogar an Wert!

Die eigene Altersvorsorge ist für Selbstständige wie Arbeitnehmer ein wichtiger Baustein im persönlichen Finanzplan.

Da Renten nach dem Umlageprinzip finanziert werden – also die eingenommenen Rentenversicherungsbeiträge direkt für die Zahlung der Renten
umgelegt werden – und es immer mehr Rentner, jedoch nicht entsprechend mehr Beitragszahler gibt, wird das Rentenniveau in Zukunft weiterhin schrumpfen.

Dazu kommen die seit Jahren niedrigen Zinsen, welche die klassischen Kapitalanlagen für die Altersvorsorge, wie Sparbücher, Bundesanleihen und Versicherungen, nicht mehr lohnenswert machen. Zinsen von rund einem Prozent schaffen es nicht einmal, der üblichen Inflationsrate von zwei bis vier Prozent etwas entgegenzusetzen – das Geld verliert daher sogar an Wert!

Wenn Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung mit besonderem Wertsteigerungspotenzial sind, bieten sich Wachstumsregionen wie Universitätsstädte oder andere deutsche Metropolen an. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hier besonders hoch, sodass Mieten und Kaufpreise steigen – und damit auch der Wert von Immobilien in diesen Städten.

Experten sehen bislang keinen Abbruch dieser Entwicklung, weshalb sich eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge in Ballungsgebieten hervorragend eignet.

Ein hohes Wertsteigerungspotenzial und attraktive Renditen sind Eigentümern in diesem Fall sicher. Dazu kommt, dass bei Wohneigentum, das vermietet wird, die Inflationsrate durch die jährliche Mieterhöhung ausgeglichen werden kann – anders als bei Versicherungen und Aktien.

Wie der ACCENTRO IW Wohnkostenreport vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) verdeutlicht, ist es dank der niedrigen Zinsen weiterhin günstiger, eine Wohnung zu kaufen als sie zu mieten: Im Bundesdurchschnitt beträgt der finanzielle Vorteil 33 Prozent, in manchen Ballungsgebieten wie in Hamburg sogar 40 Prozent. Dabei sind Kosten wie für Makler sowie die höheren Erwerbsnebenkosten bereits eingerechnet!

Da die Bildung von Wohneigentum eine wichtige Maßnahme zur eigenen Absicherung im Alter ist, empfiehlt sich eine frühzeitige Beschäftigung mit dem Thema. Eine umfassende und individuell zugeschnittene Beratung ist dabei unerlässlich, um sich für die Zukunft finanziell stabil aufzustellen.

Gerade mit Hinblick auf die oftmals dürftigen Rentenprognosen sind Immobilien als Altersvorsorge eine verlässliche Ergänzung im Ruhestand: Bei einem durchschnittlichen Netto-Einkommen von rund 3.200 Euro und einer Durchschnittsrente von 1.000 Euro ergibt sich bei einem Ehepaar im Ruhestand ein Einkommensdefizit von 1.200 Euro. Da die Wenigsten ihren Lebensstandard im Alter senken wollen, sollte diese Differenz daher durch Mittel der privaten Altersvorsorge abgebaut werden. Mit einer Eigentumswohnung können Sie Ihre Rente durch Mieteinnahmen ergänzen, steuerliche Vorteile nutzen oder vom mietfreiem Wohnen profitieren. Es lohnt sich in jedem Fall!

Der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt setzt sich auch im laufenden Jahr fort. Immobilienbesitzer können sich über eine positive Wertentwicklung ihrer Häuser und Wohnungen freuen, abzulesen auch an den Entwicklungen der Kaufpreise im aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel 2021/2022. So verwundert es nicht, dass auch immer mehr Privatanleger von den Zuwächsen am Immobilienmarkt profitieren möchten. Während Sparanlagen kaum mehr Zinsen abwerfen, ist die Finanzierung einer Immobilie dank niedriger Zinsen günstig.

Dennoch gibt es beim Kauf und bei der Vermietung von Wohnimmobilien einige Fallstricke zu beachten. Wann genau ist eine solche Immobilie rentabel? Mit welchen Kosten müssen Vermieter rechnen? Und worauf ist beim Immobilienerwerb in erster Linie zu achten? Der Immobilienverband Deutschland IVD erklärt Anlegern in seiner neuen Serie, wie sie im aktuellen Marktumfeld erfolgreich in Wohnimmobilien investieren können.

Voraussetzungen beim Immobilienkauf

1. Lage
Insbesondere von der Lage der Immobilie hängt ab, ob langfristig mit Wertsteigerungen und stabilen Mieteinnahmen zu rechnen ist. Neben einer guten Infrastrukturanbindung vor Ort sollten auch die Bevölkerungsentwicklung der Stadt oder Region und wirtschaftliche Perspektiven beim Kauf berücksichtigt werden. Besonders sollten Anleger auf die Leerstandsquoten vor Ort achten. Lang anhaltender Leerstand der eigenen Immobilie kommt im schlimmsten Fall einem Totalverlust gleich. Erschwinglicher als in den gefragten Metropolen sind Immobilien noch in deren unmittelbarem Umland. Der durch Corona verstärkte Trend zum Wohnen im Grünen sorgt hier zudem für eine solide Wachstumsperspektive bei den Mieten, von der Anleger profitieren können.

Anleger, die bisher noch keine Erfahrungen beim Immobilienkauf gemacht haben, sollten tendenziell auf Immobilien in der Nähe zum eigenen Wohnort setzen. So können Probleme vor Ort im Zweifel persönlich geklärt und Mieterwechsel unkomplizierter durchgeführt werden. Ideal ist es, wenn Kaufinteressenten die Umgebung der Immobilie selbst gut kennen und somit die Wachstumschancen vor Ort persönlich einschätzen können.

2. Alter und Zustand der Immobilie
Auch in attraktiven Lagen ist die Substanz der jeweiligen Immobilie entscheidend für die Vermietungschancen. Um zu vermeiden, dass für ein Haus in schlechtem Zustand ein überhöhter Kaufpreis gezahlt wird, sollte ein zertifizierter oder öffentlich bestellter Gutachter hinzugezogen werden. Er kann auch über mögliche Sanierungskosten beim Kauf informieren. Zu den typischen Mängeln bei älteren Immobilien zählen beispielsweise eine veraltete Heizungsanlage, nicht mehr zeitgemäße Elektro-Installationen, schadhafte Trinkwasser- oder Abwasserleitungen sowie Feuchtigkeit und in der Folge Schimmel.

3. Kaufpreis
Mieteinnahmen und Kaufpreis müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen, damit sich die Investition für Anleger auf Dauer lohnt. Wie lange es braucht, bis sich der Kaufpreis der Immobilie durch die zu erwartenden Mieteinnahmen amortisiert, wird durch den sogenannten Mietpreismultiplikator angegeben. Der Kaufpreis inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten wird dabei durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Zu berücksichtigende Nebenkosten beim Kauf sind etwa Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Die Vergleichswerte für die Miete liefern die örtlichen Mietspiegel, die für viele Städte online abrufbar sind. Wie hoch ein angemessener Multiplikator liegen darf, hängt stark von der jeweiligen Lage ab. Während Käufer in Mittelstädten und kleinen Großstädten mit Werten um die 20 rechnen müssen, liegt der Multiplikator in den Top-7-Metropolen teils über 30. Es kann also mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Immobilie vollständig abgezahlt ist. Immobilien sind daher stets als langfristige Geldanlage zu betrachten.

4. Renditechancen und Finanzierung
Immobilien bieten deutlich bessere Renditemöglichkeiten als das klassische Sparbuch. Allerdings sollte es sich bei Immobilien nicht um kurzfristige Spekulationsobjekte handeln. Sie bieten ihren Eigentümern vielmehr eine langfristige Wertentwicklung, stabile Mieteinnahmen und einen effektiven Inflationsschutz. Die zu erwartende jährliche Rendite ist stark vom jeweiligen Objekt und somit von dessen sorgfältiger Auswahl durch den Anleger abhängig. Dabei lässt sich die zu erwartende Rendite mit einer einfachen Faustformel berechnen:

Netto-Mieterlös (Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis x 100

Ist das gewünschte Anlageobjekt ausgewählt, sollten sich Käufer frühzeitig über die Details der Finanzierung informieren. Zwar fordern Banken nicht mehr strikt 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei einer Kreditfinanzierung. Dennoch lohnt es sich, einen gewissen Betrag für die eigene Immobilie selbst aufzuwenden. Je höher der Anteil des aufgewendeten Eigenkapitals, desto kleiner fallen die mit jeder Finanzierung verbundenen Risiken aus. Trotz aktuell niedriger Zinsen ist es zudem ratsam, weitere 20 Prozent Eigenkapital für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen vorzuhalten. Alternativ kann auch eine monatliche Instandhaltungsrücklage von mindestens einem Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden.

Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.