Mitten in der City! Attraktive Dachgeschosswohnung mit PKW-Stellplatz & Ausbaureserve

Diese vermietete 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit ca. 57,64 m² Wohn-/Nutzfläche befindet sich in hervorragender Innenstadtlage von Braunschweig - nur wenige Schritte von der Einkaufs- und Fußgängerzone entfernt. Helle Räume, ein durchdachter Grundriss, zusätzlicher Spitzboden und ein privater Kfz-Stellplatz im abgeschlossenen Innenhof machen die Immobilie besonders interessant.

Die historische Flächenberechnung weist ca. 57,64 m² Wohn-/Nutzfläche zzgl. Dachbodenanteil aus. Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss eines massiv errichteten Mehrfamilienhauses von 1954 mit acht Wohneinheiten. Die WEG wird extern verwaltet; nach aktueller Auskunft steht ein Verwalterwechsel bevor.

Herzstück der Wohnung ist der großzügige, halboffene Wohn-, Koch- und Essbereich. Das Tageslichtbad verfügt über eine Dusche. Die Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten. Zur Wohnung gehören außerdem ein eigener Kellerraum und die Nutzung eines gemeinschaftlichen Fahrradkellers.

SPITZBODEN & ENTWICKLUNGSPOTENZIAL
Direkt über der Wohnung befindet sich der Spitzboden. Die Hälfte dieses Bereichs ist der Wohnung als Sondereigentum zugeordnet und umfasst ca. 35 m² Grundfläche. Der Zugang erfolgt derzeit über eine Auszugtreppe vom Treppenhaus.

Im Zuge einer möglichen Dachsanierung könnten ein direkter Zugang aus der Wohnung sowie eine weitergehende Nutzung bzw. ein Ausbau geprüft werden. Zudem bestehen Überlegungen, die Dachgaube zu einer Dachloggia umzubauen bzw. zu erweitern. Laut WEG-Protokoll 2025 soll hierzu ein gesondertes Angebot eingeholt werden. Daraus kann sich zusätzliches Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial ergeben. Eine Umsetzung ist bislang nicht beschlossen und steht unter dem Vorbehalt technischer Machbarkeit sowie erforderlicher Genehmigungen und Zustimmungen.

VERMIETUNG & MIETEINNAHMEN
Die Wohnung ist seit 2018 unbefristet an eine berufstätige Einzelperson vermietet. Mitvermietet sind Kfz-Stellplatz, Dachbodenanteil und Kellerraum. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 500 EUR monatlich bzw. 6.000 EUR p. a.
Eine wirksame Mieterhöhung ist bislang nicht dokumentiert. Mietanpassungen im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen sind grundsätzlich möglich.
Auch eine spätere Eigennutzung bei berechtigtem Eigenbedarf ist unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich möglich.

HAUSGELD & RÜCKLAGEN
Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 250 EUR zzgl. Energiekosten. Davon fließen rund 125 EUR monatlich in die Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft beträgt aktuell ca. 70.000 EUR. Der rechnerische Anteil der Wohnung (61/500 MEA) liegt bei rund 8.500 EUR.

MÖGLICHE DACHSANIERUNG
Innerhalb der WEG wird eine zukünftige Dachsanierung vorbereitet. Die reinen Dachdeckerarbeiten werden seitens der Hausverwaltung unverbindlich auf ca. 160.000 EUR geschätzt; Gerüst- und weitere Nebenkosten können hinzukommen. Konkrete Angebote liegen noch nicht vor, ein Beschluss zur Durchführung wurde bislang nicht gefasst.
Unter Einbindung eines Energieberaters wird derzeit ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, um energetische Maßnahmen und mögliche Fördermittel zu berücksichtigen. Laut WEG-Protokoll 2025 sollen verschiedene Angebote und Ausführungsvarianten eingeholt werden.

FAZIT
Die Immobilie verbindet zentrale Innenstadtlage, bestehenden Mietertrag, eigenen Kfz-Stellplatz und interessantes Entwicklungspotenzial im Dachbereich. Die bislang unveränderte Kaltmiete bietet zudem grundsätzliches Mietsteigerungspotenzial im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Damit eignet sich die Immobilie insbesondere für Kapitalanleger und perspektivisch auch für Eigennutzer.

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